УИД 61RS0008-01-2019-005296-61

Дело № 2-194/2020 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Резолютивная часть решения объявлена 26 февраля 2020 года

Мотивированное решение изготовлено 02 марта 2020 года

г. Ростов-на-Дону 

Советский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе: председательствующего судьи Глебкина П.С., при секретаре судебного заседания Савченко В.П., с участием представителя истца ФИО5, ответчика ФИО3 и его представителя ФИО6, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, о признании договора купли-продажи квартиры прекращенным исполнением и прекращении залога (ипотеки) квартиры, и встречному иску ответчика ФИО3 к истцу ФИО2, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, о признании договора купли-продажи квартиры недействительной сделкой и применении последствий недействительности сделки в части определения ее стоимости при продаже, 

У С Т А Н О В И Л

ФИО2 обратилась с иском к ФИО3 о признании договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ прекращенным исполнением и прекращении залога (ипотеки) квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, указав, что ФИО2 летом 2017 года обратилась в агентство недвижимости для покупки квартиры. После подбора желаемой квартиры истец встретилась с ответчиком, договорилась о существенных условиях договора купли-продажи квартиры.

Согласно договоренностям ФИО3 обязался передать в собственность ФИО2 квартиру расположенную по адресу: 

<

адрес>, площадью 31,2 кв.м., с кадастровым номером №, цена квартиры по договору купли-продажи составила 1 335 000 рублей 00 копеек.

В агентстве недвижимости истцу сообщили, что договор будет составлен ДД.ММ.ГГГГ и предложили осуществить оплату квартиры. Утром ДД.ММ.ГГГГ она перевела платежным поручением со своего банковского счета на счет продавца ФИО3 денежную сумму в размере 1 335 000 рублей, подлинник платежного поручения передала в агентство недвижимости 

На следующий день ДД.ММ.ГГГГ стороны явились в агентство недвижимости для подписания договора купли-продажи квартиры. Однако продавец ФИО3 потребовал оплату денег по договору. Истец ему объяснила, что уже перевела на его счет полную сумму по договору. Однако, он потребовал подтверждения, так как опаздывал.

В связи с тем, что истец нуждалась в жилье и ей нужна была эта квартира, она стала просить, чтобы продавец подписал договор. На это ФИО3 ответил, что подпишет договор, если ФИО2 внесет оплату за квартиру. 

На тот момент у ФИО2 было с собой только 965 000 рублей, она передала данную денежную сумму ответчику, а на остальную сумму ФИО3 предоставил ей рассрочку. 

Таким образом, по мнению истца, заключен договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, в котором указана цена договора 1 335 000 рублей 00 копеек. При заключении данного договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности на спорную квартиру было наложено обременение - ипотека в силу закона. 

Ответчик ранее уплаченные истцом денежные средства в размере 1 350 000 рублей 00 копеек не вернул, в счет оплаты по договору не зачел. 

ФИО2 также указана, что в установленные договором сроки оплаты квартиры в рассрочку, она платежи ФИО3 не вносила, но подписала с ним несколько дополнительных соглашений к договору купли-продажи квартиры, в которых он указывал новые сроки для погашения долга, а также повышал цену сделки. Она реально опасалась его и поэтому подписывала эти соглашения, н продолжала платить. Однако эти дополнительные соглашения не были зарегистрированы в органах государственной регистрации потому что, он отказывалась идти в МФЦ для их регистрации. При этом ФИО3 требовал, чтобы денежные средства в счет оплаты по договору она перечисляла на банковскую карту, принадлежащую его отцу. Всего она перечислила на банковскую карту его отца 395 000 рублей 00 копеек.

В связи с тем, что обязательства по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ прекращены в связи с его исполнением, то данный договор не может быть изменен дополнительным соглашением. Стороны данного договора исполнили обязательства надлежащим образом — покупатель перечислил на счет продавца денежную сумму по договору, а продавец — передал право собственности на квартиру покупателю. 

Ответчик ФИО3 обратился к истцу ФИО2 со встречным иском, с учетом принятых судом в порядке ст. 39 ГПК РФ, уточненных исковых требований, о признании договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ, расположенной по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, притворной сделкой; о применении последствий притворной сделки, в части изменения указания в данном договоре стоимости указанной квартиры с 1 585 000 рублей 00 копеек, признанием договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным на условиях стоимости квартиры в размере 1 970 000 рублей 00 копеек (п. 3 договора),

Встречные требования мотивированы следующими обстоятельствами, ФИО3 указал, что стороны фактически пришли к соглашению о продаже спорной квартиры за 1 720 000 рублей 00 копеек на следующих условиях оплаты: сразу покупатель оплачивает 1 350 000 рублей 00 копеек, затем четырьмя частями в течение четырех месяцев по 370 000 рублей 00 копеек, исходя их графика по 100 000 рублей 00 копеек ежемесячно и 70 000 рублей 00 копеек в последнем четвертом месяце. При этом, рассрочка по оплате предоставлена беспроцентная. Для достижения договоренных целей стороны притворились в части указания реальной стоимости квартиры и занизили ее стоимость, указав в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стоимость квартиры в размере 1 335 000 рублей 00 копеек- равной стоимости ее приобретения продавцом.

В дальнейшем, дополнительными соглашениями, подписанными сторонами от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ стоимость квартиры увеличена на 250 000 рублей 00 копеек, поскольку изначально стороны притворились относительно стоимости, то стороны продолжая притворяться в части первоначальной стоимости указали в дополнительном соглашении от ДД.ММ.ГГГГ стоимость квартиры уже в размере 1 585 000 рублей 00 копеек, исходя из того, что первоначальная притворная стоимость квартиры была указана в размере 1 335 000 рублей + 250 000 рублей = 1 585 000 рублей. Однако, на самом деле, без учета притворности, стоимость квартиры увеличилась до денежной суммы в размере 1 970 000 рублей 00 копеек.

При этом, из полной реальной стоимости квартиры, истцом выплачена продавцу ФИО3 только денежная сумма в размере 1 745 000 рублей 00 копеек. Задолженность покупателя ФИО2 по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ без учета неустойки в настоящее время составляет еще 225 000 рублей 00 копеек.

Истец/ответчик по встречному иску ФИО2, будучи извещенной, в судебное заседание не явилась, предоставила суду заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. Суд на основании ч. 5 ст. 167 ГПК РФ рассмотрел дело в отсутствие истца.

Ее представитель ФИО5 в судебном заседании повторила доводы иска, исковые требования удовлетворить в полном объеме. Полагала, что встречные исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения в виду их недоказанности относимыми и допустимыми доказательствами.

Ответчик/истец по встречному иску ФИО3 в судебном заседании поддержал встречные исковые требования, против удовлетворения первоначальных исковых требований возражал, так как ФИО2 исполнила требования по договору купли-продажи и дополнительным соглашениям не в полном объеме.

Его представитель ФИО6 в судебном заседании поддержал встречные исковые требования, против удовлетворения первоначальных требований возражал, так как оснований для прекращения договора купли-продажи квартиры и отмены ограничения в виде ее залога (ипотеки в силу закона) не имеется. Просил суд удовлетворить встречные исковые требования, по доводам, указанным во встречном исковом заявлении. 

Представитель третьего лица управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, будучи извещенным в судебное заседание не явился, не представил сведения о причинах неявки. Суд на основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ рассмотрел дело в отсутствие представителя третьего лица. 

Суд, выслушав объяснения ответчика/истца по встречному иску ФИО3, а также указанных представителей сторон, исследовав письменные доказательства по гражданскому делу, полагает, что первоначальные и встречные исковые требования не подлежат удовлетворению последующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (сокращенно и далее по тексту ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете и цене договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии положениями ч. 1 ст. 549, статей 550, 551, ч. 1 ст. 555 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Исходя из положений ч. 1 ст. 485 и ч. 1 ч. 2 ст. 489 ГК РФ, следует, что покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным при установлении очевидного отклонения действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применить иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ). 

Судом установлено и следует из документов гражданского дела, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключили договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, с рассрочкой платежа. Согласно условиям данного договора (пункт 3) стоимость квартиры составила 1 335 000 рублей 00 копеек, из которых сумма в размере 965 000 рублей 00 копеек передана покупателем продавцу в день подписания настоящего договора; оставшаяся сумма 370 000 рублей 00 копеек, будет передана в рассрочку: 100 000 рублей 00 копеек - в срок до ДД.ММ.ГГГГ, 100 000 рублей 00 копеек - в срок до ДД.ММ.ГГГГ, 100 000 рублей 00 копеек - в срок до ДД.ММ.ГГГГ, 70 000 рублей 00 копеек - в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, 965 000 рублей 00 копеек ФИО3 получил в день подписания договора, что следует из текста рассматриваемого договора и его расписки о получении суммы.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, картографии по 

<

адрес> зарегистрированы переход права собственности на спорную квартиру от продавца к покупателю, а также произведена государственная регистрации обременения данной квартиры ипотеки в силу закона.

ДД.ММ.ГГГГ стороны подписали дополнительное соглашение к указанному договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, изменив размер и порядок оплаты по нему. Согласно условиям данного дополнительного соглашения, в связи с нарушением покупателем ФИО2 своих обязательств по вышеуказанному договору, стороны пришли к соглашению, что спорная квартира продана ФИО3 покупателю ФИО2 за 1 585 000 рублей 00 копеек, которые передаются следующим образом: денежная сумма в размере 1 360 000 рублей 00 копеек передается покупателем продавцу в день подписания договора и дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ. Оставшаяся сумма в размере 225 000 рублей 00 копеек будет передана в рассрочку согласно указанному в соглашении графику платежей ежемесячно по 15 000 рублей 00 копеек в срок до ДД.ММ.ГГГГ. 

При этом, судом также установлено, что решением Советского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по другому гражданскому делу между теми же сторонами, исковые требования ФИО3 к ФИО2 о возложении обязанности на управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> зарегистрировать дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ, подписанное ДД.ММ.ГГГГ, оставлены без удовлетворения. 

Однако, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Советского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменено и принято по делу новое решение, которым иск ФИО3 к ФИО2 о возложении обязанности произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры, удовлетворен.

Суд указал произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 к договору купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО3 и ФИО2, государственная регистрация которого произведена ДД.ММ.ГГГГ управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, картографии по 

<

адрес>, номер регистрации №-61/001/2017.

В данном судебном постановлении от ДД.ММ.ГГГГ суд также указал, что, поскольку сделка купли-продажи вышеуказанной квартиры исполнена и зарегистрирована ДД.ММ.ГГГГ управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, картографии по 

<

адрес>, номер регистрации №-61/001/2017-З, а от государственной регистрации дополнительного соглашения к сделке ответчик уклоняется, истец правомерно обратился за защитой своих интересов в суд.

При этом суд учел, что дополнительное соглашение совершено в письменной форме и подписано сторонами, и исходит из того, что оно изменило условия сделки купли-продажи о размере и порядке оплаты, а потому в силу п. 1 ст. 452 ГК РФ заключается в форме, установленной для договора купли-продажи.

Таким образом, дополнительное соглашение сторон от ДД.ММ.ГГГГ, изменившее размер и порядок оплаты, указанной ими в договоре купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ, который зарегистрирован, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью данного договора и изменяет его условия о размере и порядке оплаты жилого помещения.

Ответчик нарушает право истца, уклоняясь от государственной регистрации указанного дополнительного соглашения, поскольку оно не может считаться заключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке.

В силу положений ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Таким образом, оценив в совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, представленные сторонами доказательства по первоначальному и встречному исковым заявлениям, в том числе объяснения, данные сторонами и их представителями по делу, суд приходит к выводу о том, что, что как ФИО2, так и ФИО3 не представили суду доказательства, отвечающие требованиям процессуального закона об их относимости, допустимости и достоверности, содержание которых бы свидетельствовало, как об исполнении покупателем ФИО2 своих обязательств по передаче продавцу ФИО7 оставшейся денежной суммы в размере 225 000 рублей 00 копеек за спорную квартиру стоимостью 1 585 000 рублей 00 копеек, в порядке и сроки, установленные дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, как и наличие оснований для прекращения залога (ипотеки в силу закона), а также о наличии фактических обстоятельств для признании договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ притворной сделкой в части изменения указания в данном договоре стоимости указанной квартиры с 1 585 000 рублей 00 копеек, признанием договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным на условиях стоимости квартиры в размере 1 970 000 рублей 00 копеек (п. 3 договора).

С учетом, установленных в постановлении суда апелляционной инстанции от ДД.ММ.ГГГГ обстоятельств, суд не может принять во внимание доводы представителя истца ФИО8 о том, что покупатель ФИО2 перечислила продавцу ФИО3 полную стоимость спорной квартиры, указанную в договоре купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 1 335 000 рублей 00 копеек, исходя из расписки в договоре о получении ФИО3 в счет оплаты стоимости квартиры денежной суммы в размере 965 000 рублей 00 копеек, с учетом перечисленной ДД.ММ.ГГГГ платежным поручением денежной суммы в размере 1 335 000 рублей 00 копеек, так как данные обстоятельства, опровергаются дополнительным соглашений к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. 

Кроме того, в первоначальном иске ФИО2 просит признать договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ прекращенным исполнением и прекратить залог (ипотеку в силу закона) в отношении квартиры, по адресу: 

<

адрес>, которая продавцу ФИО3 никогда не принадлежала, и сделку о продаже которой стороны не подписывали.

Суд, также не может принять во внимание и доводы ФИО3, указанные во встречном иске о том, что стороны при заключении купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ, притворились в части действительной стоимости данной квартиры, которую определили в размере 1 970 000 рублей 00 копеек, так как данные обстоятельства при наличии вышеуказанных определенных законом требований к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества (квартиры), не могут быть доказаны показаниями допрошенных судом свидетелей сотрудников агентства недвижимости «Домиан» (ИП ФИО9) Свидетель №1 и ФИО10, показания которых о фактической согласованной сторонами цены продажи спорной квартиры в размере 1 970 000 рублей, суд не может считать относимыми и допустимыми доказательствами, в том числе в виду их противоречивости недостоверности, исходя из сведений, указанных в договоре купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ, с дополнительным соглашением к нему от ДД.ММ.ГГГГ, полагая недоказанным сам факт их непосредственного участия при заключении ФИО3 и ФИО2 договора купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, исходя из ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами. 

Соответственно, по мнению суда, при рассмотрении настоящего спора, существенные условия договора купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе цена квартиры не могут подтверждаться показаниями свидетелей Свидетель №1 и ФИО10 

Согласно ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Применительно к вышеуказанным положениям материального закона, ответчиком/истцом по встречному иску ФИО3 вопреки положения ст. 56 ГПК РФ не представлено достаточных доказательств о намерениях сторон заключить иную сделку, порождающую иные правовые последствия, в отличии от совершенной сторонами по делу сделки купли-продажи квартиры.

Цена недвижимого имущества может быть изменена сторонами договора купли-продажи недвижимости на основании дополнительного соглашения, подписанного после регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.

Статья 551 ГК РФ предусматривается только государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости, а не регистрацию существенных условий договора - соглашение сторон о цене сделки, регулируемой статьями 424, 555 ГК РФ, обратное привело бы к нарушению установленных гражданским законодательством (ст. 421 ГК РФ, п. 2 ст. 424, 452 ГК РФ) принципов свободы участников сделки в заключении договора с определением условий по их усмотрению, в том числе на изменение цены сделки после заключения договора, предусмотренной п. 2 ст. 424 ГК РФ в порядке, установленном ст. 452 ГК РФ, - предусматривающих изменение цены сделки после заключения договора путем заключения соглашения, совершаемого в той же форме, что и договор.

При этом гражданское законодательство, в том числе Федеральный закон о регистрации прав на недвижимое имущество, не содержит ограничений на изменение цены сделки после регистрации перехода прав собственности от продавца к покупателю.

Исходя из смысла п. 1 ст. 170 ГК РФ, для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон, а не только продавца ФИО3, как в данном случае. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения, что опять-таки противоречит вышеуказанным обстоятельствам, установленных судом по данному гражданскому делу, так как ФИО2 и ФИО3 были совершены необходимые действия, направленные на создание соответствующих правовых последствий, связанных с переходом права собственности на жилое помещение и его оплаты по договору купли-продажи.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 о признании договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ прекращенным исполнением и прекращении залога (ипотеки) квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, а также встречные исковые требования ответчика ФИО3 к истцу ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ, расположенной по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, притворной сделкой; о применении последствий притворной сделки, в части изменения указания в данном договоре стоимости указанной квартиры с 1 585 000 рублей 00 копеек, признанием договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным на условиях стоимости квартиры в размере 1 970 000 рублей 00 копеек (п. 3 договора), оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Советский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья П.С. Глебкин