3а-115/2024 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 октября2024 года 

г. Рязань 

Рязанский областной суд в составе:

председательствующего судьи Хмельниковой Е.А., 

при секретаре Хохловой Н.И.,

с участием

представителя административного истца ФИО2,

представителя административного ответчика ГБУ РО «Центр ГКО» и заинтересованного лица министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Публичного акционерного общества «Вторая генерирующая компания оптового рынка электроэнергии» к ГБУ РО «Центр ГКО» о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной и об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной,

УСТАНОВИЛ:

Публичное акционерное общество «Вторая генерирующая компания оптового рынка электроэнергии» обратилось в Рязанский областной суд с названным административным иском, указав в обоснование, что является собственником земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №.

Кадастровая стоимость земельных участков (№ – 14 016 893,4 руб., № – 55 560 058,32 руб., № – 20 671 595,46 руб., № – 20 679 522,48 руб., № – 27 167 451,36 руб., № – 8 981 467,58 руб.) значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как налогоплательщика.

Административный истец обращался в ГБУ РО «Центр ГКО» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, представив отчеты оценщика ООО «Аудит-безопасность» от 19.10.2023 № №, № №, № №, № №, № №, № №.

Решениями ГБУ РО «Центр ГКО» № №, № №, № №, № №, № №, № № от 23.11.2023 в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости отказано по причине наличия в отчетах расчетных или иных ошибок, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости, нарушения требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчетов.

ПАО «ОГК-2» просило суд признать незаконными указанные решения ГБУ РО «Центр ГКО» и, с учётом уточнения заявленных требований, установить по состоянию на 10 августа 2023 года кадастровую стоимость 

земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 6 923 800 руб.;

земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 17 551 800 руб.;

земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 17 222 600 руб.;

земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 9 760 300 руб.;

земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 9 413 400 руб.

В части требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости производство по делу прекращено в связи с отказом административного истца от административного иска в данной части.

Представитель ПАО «ОГК-2» в судебном заседании поддержала требования о признании незаконными принятых административным ответчиком решений и установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, № в размере рыночной стоимости, определённом в заключении судебной экспертизы.

Представитель ГБУ РО «Центр ГКО» и министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области в судебном заседании возражала против удовлетворения административного иска.

Иные участвующие в деле лица, будучи надлежащим образом извещены, в судебное заседание не явились, не представив доказательств уважительности причин неявки.

Представитель филиала ППК «Роскадастр» по Рязанской области в отзыве на административное исковое заявление указал, что требования административного истца не оспариваются компанией ни по основаниям, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости) и просил о рассмотрении дела в его отсутствие, поскольку предмет судебного разбирательства не затрагивает прав и законных интересов компании.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

Судом установлено и подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, что ПАО «ОГК-2» является собственником земельных участков:

- с кадастровым номером №, площадью 57364 +/- 419 кв. м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для промышленных целей, адрес: 

<

адрес>,

- с кадастровым номером №, площадью 213266 +/- 808 кв. м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для промышленных целей, адрес: 

<

адрес>,

- с кадастровым номером №, площадью 74 589 +/- 59.28 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: энергетика, местоположение: 

<

адрес>,

- с кадастровым номером №, площадью 77463 +/- 487 кв. м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для промышленных целей, адрес: 

<

адрес>,

- с кадастровым номером №, площадью 101766 +/- 558 кв. м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для промышленных целей, адрес: 

<

адрес>,

- с кадастровым номером №, площадью 77114 +/- 486 кв. м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: железнодорожный транспорт, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>.

В соответствии с актом определения кадастровой стоимости АОКС-62/2023/000074 от 21.03.2023 

кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 составляет 14 016 893,4 руб., 

кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 составляет 8 981 467,58 руб.

В соответствии с актом определения кадастровой стоимости АОКС-62/2023/000065 от 10.03.2023 

кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 составляет 55 560 058,32 руб., 

кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 составляет 20 679 522,48 руб., 

кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 составляет 27 167 451,36 руб..

В соответствии с постановлением Минимущества Рязанской области от 03.10.2022 N 25-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Рязанской области" по состоянию на 01.01.2022 

кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 20 671 595,46 руб.

27.10.2023 в ГБУ РО «Центр ГКО» поступили заявления ПАО «ОГК-2» об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, № в размере рыночной стоимости.

К заявлениям были приложены отчеты оценщика ООО «Аудит-безопасность» от 19.10.2023 № №, № №, № №, № №, № №, № № об оценке рыночной стоимости указанных объектов по состоянию на 10.08.2023:

земельного участка с кадастровым номером № – 4 890 000 руб.;

земельного участка с кадастровым номером № – 16 380 000 руб.;

земельного участка с кадастровым номером № – 8 630 000 руб.;

земельного участка с кадастровым номером № – 5 760 000 руб.;

земельного участка с кадастровым номером № – 8 500 000 руб.;

земельного участка с кадастровым номером № – 5 740 000 руб.

23.11.2023 ГБУ РО «Центр ГКО» приняты решения № №, № №, № №, № №, № №, № № об отказе в установлении кадастровой стоимости указанных земельных участков в размере рыночной стоимости. Причинами к отказу послужили наличие в отчетах расчетных или иных ошибок, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости, нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчетов.

Анализируя вышеуказанные обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", суд полагает, что оспариваемые решения были приняты полномочным органом и с соблюдением порядка их принятия, что не оспаривалось административным истцом.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28 разъяснено, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Для проверки довода административного ответчика о несоответствии досудебных отчетов требованиям законодательства об оценочной деятельности и, в случае выявления такого несоответствия, для определения рыночной стоимости объектов недвижимости судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ОЦЕНКА плюс» ФИО1

В соответствии с заключением № № от 13.05.2024 эксперта ООО «ОЦЕНКА плюс» ФИО1 отчеты оценщика ООО «Аудит-безопасность» от 19.10.2023 № №, № №, № №, № №, № №, № № не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в них допущены ошибки, связанные с использованием неполных и недостоверных сведений, а также иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

В частности, в отношении отчетов ООО «Аудит-безопасность» от 19.10.2023 эксперт указал, что анализ фактических данных о ценах предложений с объектами недвижимости содержит сведения о продаже объектов из других сегментов рынка (для сельскохозяйственной деятельности, для строительства объектов придорожного сервиса) (нарушение п. 11в ФСО № 7). Кроме того, вывод по данному анализу вводит в заблуждение пользователей отчета, т.к. диапазон стоимостей (минимальное и максимальное значение) приведены по данным других сегментов рынка. Применение к аналогам корректировки в размере -8% и -33% на расстояние от областного центра некорректно. Для расчета корректировки на площадь оценщиком применяются данные справочника под ред. ФИО4, выпущенного в 2015 году, используемая информация которого на дату оценки неактуальна.

Суд полагает, что заключение судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, оно содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы не противоречат действующему законодательству.

Эксперт ФИО1. является незаинтересованным по делу лицом, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, по уровню своего образования, квалификации, стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта в части наличия указанных повлиявших на определённую итоговую рыночную стоимость ошибок, несоответствия стандартам оценки не оспаривалось представителями сторон.

Указанные в экспертном заключении нарушения, допущенные при составлении отчетов об оценке, были отражены в оспариваемых решениях ГБУ РО «Центр ГКО».

В связи с этим суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявлений ПАО «ОГК-2» у ГБУ РО «Центр ГКО» имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, поскольку кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу объектов недвижимости не могла быть установлена в размере рыночной, определенной в отчетах об оценке.

Суд считает, что оспариваемые решения ГБУ РО «Центр ГКО» соответствуют нормативным правовым актам, прав и законных интересов ПАО «ОГК-2» не нарушают.

При таких обстоятельствах требование административного истца о признании незаконными решений ГБУ РО «Центр ГКО» удовлетворению не подлежит.

В то же время суд считает возможным удовлетворить требование административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной.

В силу положений статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 10 августа 2023 года определена экспертом в заключении судебной экспертизы в размерах:

- с кадастровым номером № – 6 923 800 руб.;

- с кадастровым номером № – 17 551 800 руб.;

- с кадастровым номером № – 17 222 600 руб.;

- с кадастровым номером № – 9 760 300 руб.;

- с кадастровым номером № – 9 413 400 руб.;

Расчет рыночной стоимости осуществлен в рамках сравнительного подхода к оценке. Отказ от применения иных подходов к оценке в экспертном заключении подробно мотивирован.

Анализ рынка в сегменте земель под «производственную деятельность», к которому относятся объекты оценки, проведён с учетом информации, полученной из средств массовой информации в сети "Интернет", используемые материалы представлены в открытом доступе на соответствующих официальных сайтах.

В приведенных в заключении расчетах указаны значимые характеристики отобранных объектов-аналогов с указанием источников информации, также проведены соответствующие корректировки. К заключению приложены скриншоты объявлений, размещенных в сети "Интернет", имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности фактов рыночных предложений.

От представителей сторон поступили замечаниями на экспертное заключения (в частности, относительно применённой экспертом корректировки на расположение объектов относительно крупных автомагистралей, выбора объектов-аналогов). Придя к выводу о неполноте экспертного заключения, суд назначил тому же эксперту дополнительную судебную экспертизу, в которой недостатки первичного заключения устранены. От представителей сторон после ознакомления с заключением дополнительной экспертизы каких-либо замечаний в отношении определённой рыночной стоимости земельных участков не поступило.

Суд полагает, что заключение судебной экспертизы и дополнительное заключение эксперта ООО «Оценка плюс» ФИО1 соответствуют требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, содержат подробное описание проведенного исследования и его результаты с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы не противоречат действующему законодательству.

Доказательств, опровергающих достоверность определённой экспертом величины рыночной стоимости объектов, не представлено.

Суд приходит к выводу о том, что заключение судебной экспертизы достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости принадлежащих административному истцу объектов недвижимости и может быть положено в основу решения суда.

Пунктом 15 статьи 22.1 Закона N 237-ФЗ, частью 1.1 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства РФ предусмотрена возможность одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения заявить суду требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. При этом разрешение судом данного требования не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, укрепление законности и предупреждение нарушений в сфере административных и иных публичных правоотношений (пп. 2 и 4 ст. 3 КАС РФ). 

Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права административного истца в сфере налогообложения, обращение административного истца в суд, в том числе с требованием об установлении кадастровой стоимости объектов в размере рыночной, обусловлено целью реализации права на справедливое налогообложение.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск Публичного акционерного общества «Вторая генерирующая компания оптового рынка электроэнергии» удовлетворить частично.

В удовлетворении требований о признании незаконными решений ГБУ РО «Центр ГКО» № №, № №, № №, № №, № №, № № от 23.11.2023 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, № в размере рыночной стоимости отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 6 923 800 руб. по состоянию на 10 августа 2023 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 17 551 800 руб. по состоянию на 10 августа 2023 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 17 222 600 руб. по состоянию на 10 августа 2023 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 9 760 300 руб. по состоянию на 10 августа 2023 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 9 413 400 руб. по состоянию на 10 августа 2023 года.

Датой обращения с заявлением считать 27 октября 2023 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Рязанский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья 

Мотивированное решение изготовлено 29 октября 2024 года.