УИД №92OS0000-01-2024-000474-22

Производство №3а-26/2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

16 апреля 2025 года г. Севастополь

Севастопольский городской суд в составе: 

председательствующего судьи – Блейз И.Г.,

при секретаре – Бондюковой А.В. 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Департаменту по имущественным и земельным отношениям г. Севастополя, Государственному бюджетному учреждению город Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки», заинтересованное лицо - Управление государственной регистрации права и кадастра г. Севастополя, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости и установлении рыночной стоимости, 

установил:

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в Севастопольский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость равной рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ следующих объектов недвижимости:

- встроенного нежилого помещения, №, площадью 34,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 2 344 100 руб.; 

- встроенного нежилого помещения, №, площадью 150,0 кв.м., этаж расположения: 1, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 8 894 600 руб.;

- встроенного нежилого помещения, №, площадью 308,7 кв.м., этаж расположения: 1, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 19 892 800 руб.;

- встроенного нежилого помещения, №, площадью 331,2 кв.м., этаж расположения: 2, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 17 424 600 рублей; 

- встроенного нежилого помещения, №, площадью 330,9 кв.м., этаж расположения: 2, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 17 408 800 руб.;

- встроенного нежилого помещения, №, площадью 330,4 кв.м., этаж расположения: 3, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 16 605 600 руб.; 

- встроенного нежилого помещения, №, площадью 330,7 кв.м., этаж расположения: 3, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 16 620 800 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на то, что является собственников указанных объектов недвижимости, налоговой базой для исчисления величины налогового обязательства которых является кадастровая стоимость. Административный истец обратилась в ООО «Бюро судебной экспертизы» для определения рыночной стоимости вышеуказанных помещений по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в связи с несогласием с установлением их кадастровой стоимости. Согласно Отчету № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость помещений, установленная независимой оценкой, значительно расходится с кадастровой стоимостью, что затрагивает права административного истца. 

Лица, участвующие деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, уважительных причин неявки суду не сообщили.

Представители административного истца и административного ответчика предоставили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие. 

Суд, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее, в том числе – КАС РФ), считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив доводы административного иска, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Согласно частям 1, 3 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также – ФЗ №237-ФЗ) следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 ФЗ № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 7 статьи 22 ФЗ № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как усматривается из материалов дела, ФИО1 является собственником следующих объектов недвижимости:

- встроенного нежилого помещения, № площадью 34,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>

- встроенного нежилого помещения, №, площадью 150,0 кв.м., этаж расположения: 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>

- встроенного нежилого помещения, №, площадью 308,7 кв.м., этаж расположения: 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>

- встроенного нежилого помещения, № площадью 331,2 кв.м., этаж расположения: 2, расположенного по адресу: 

<

адрес>

- встроенного нежилого помещения, №, площадью 330,9 кв.м., этаж расположения: 2, расположенного по адресу: 

<

адрес>

- встроенного нежилого помещения, №, площадью 330,4 кв.м., этаж расположения: 3, расположенного по адресу: 

<

адрес>

- встроенного нежилого помещения, №, площадью 330,7 кв.м., этаж расположения: 3, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Согласно сведениям ЕГРН, кадастровая стоимость объектов недвижимости внесена в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ и составляет: помещение с КН № – 3 092 492,47 руб.; помещение с КН № – 13 153 095,46 руб.; помещение с КН № – 26 676 295,23 руб.; помещение с КН № – 28 560 886,36 рублей; помещение с КН № – 28 535 811,87 руб.; помещение с КН № – 28 494 017,86 руб.; помещение с КН № – 28 519 094,75 рублей.

Административный истец в силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налога на имущество.

Частью 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с частью. 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации в отношении объекта налогообложения, образованного в течение налогового периода, налоговая база в данном налоговом периоде определяется как его кадастровая стоимость на день внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого объекта.

Изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки, и настоящим пунктом.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование исковых требований ФИО1 до назначения по делу судебной оценочной экспертизы представила отчет № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым рыночная стоимость составляет:

- встроенное нежилое помещение, №, площадью 34,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес> – 2 354 100 руб.; 

- встроенное нежилое помещение, №, площадью 150,0 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес> – 8 894 600 руб.; 

- встроенное нежилое помещение, №, площадью 308,7 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес> – 19 892 800 руб.; 

- встроенное нежилое помещение, №, площадью 331,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес> – 17 424 600 рублей; 

- встроенное нежилое помещение, №, площадью 330,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес> – 17 408 800 руб.; 

- встроенное нежилое помещение, №, площадью 330,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес> – 16 605 600 руб.; 

- встроенное нежилое помещение, № площадью 330,7 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес> – 16 620 800 рублей.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости объектов недвижимости судом назначена судебная оценочная экспертиза для установления рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка и для проверки отчета об оценке на предмет его соответствия требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июня 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, проведение которой было поручено 

Согласно экспертного заключения, эксперт пришел к следующим выводам:

- рыночная стоимость встроенного нежилого помещения КН №, площадью 34,9 кв.м., этаж расположения - 1, расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет 2 958 672 руб. (два миллиона девятьсот пятьдесят восемь тысяч шестьсот семьдесят два руб.);

- рыночная стоимость встроенного нежилого помещения КН №, площадью 150,0 кв.м., этаж расположения - 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, 

<

адрес> составляет 11 249 084 руб. (одиннадцать миллионов двести сорок девять тысяч восемьдесят четыре руб.);

- рыночная стоимость встроенного нежилого помещения КН № площадью 308,7 кв.м., этаж расположения - 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, 

<

адрес>, составляет 20 488 853 руб. (двадцать миллионов четыреста восемьдесят восемь тысяч восемьсот пятьдесят три руб.);

- рыночная стоимость встроенного нежилого помещения КН №, площадью 331,2 кв.м., этаж расположения - 2, расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, 

<

адрес>, составляет 21 358 260 руб. (двадцать один миллион триста пятьдесят восемь тысяч двести шестьдесят руб.);

- рыночная стоимость встроенного нежилого помещения КН № площадью 330,9 кв.м., этаж расположения - 2, расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, 

<

адрес> составляет 21 338 914 руб. (двадцать один миллион триста тридцать восемь тысяч девятьсот четырнадцать руб.);

- рыночная стоимость встроенного нежилого помещения КН №, площадью 330,4 кв.м., этаж расположения - 3, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, 

<

адрес>, составляет 20 416 337 руб. (двадцать миллионов четыреста шестнадцать тысяч триста тридцать семь руб.);

- рыночная стоимость встроенного нежилого помещения КН 91:02:001002:4183, площадью 330,7 кв.м., этаж расположения - 3, расположенного по адресу: 

<

адрес>, проспект героев Сталинграда, 67, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, 

<

адрес>, составляет 19 936 231 руб. (девятнадцать миллионов девятьсот тридцать шесть тысяч двести тридцать один руб.);

Эксперт также указывает, что отчет об оценке объекта недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненный оценщиком ООО «Бюро судебной экспертизы» ФИО2, соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки. Ошибки при выполнении математических действий не выявлены, однако, в результате анализа отчета об оценке объекта недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненного оценщиком ООО «Бюро судебной экспертизы» ФИО2, выявлены следующие несоответствия, которые могут влиять на итоговую стоимость объекта оценки: - при расчете оценщиком не применяются объекты-аналоги, которые расположены в зданиях санатория и отеля, при этом указанные аналоги возможно применять в качестве аналогов с применением корректировок на наличие свободного доступа; - оценщиком не применяются в качестве аналогов объекты с максимальной удельной ставкой аренды, но применяются с минимальной удельной ставкой аренды, что приводит к занижению расчетной удельной ставки аренды; - оценщиком не применяется корректировка на отдельные входы для объектов оценки, расположенных на втором и третьем этажах, хотя все указанные помещения не имеют собственных отдельных входов.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ суд приходит к выводу о том, что оно является достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого участка.

Таким образом, требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с его рыночной стоимостью подлежат удовлетворению, при этом рыночная стоимость объекта недвижимости определяется в соответствии с заключением эксперта. 

Отчет об оценке, предоставленный истцом, в данном случае не может быть принят во внимание, поскольку, как следует из заключения эксперта, рыночная стоимость объекта рассчитана некорректно. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 45 КАС РФ, пункт 3 статьи 3 НК РФ).

В силу пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 КАС РФ в резолютивной части решения суда должно содержаться также указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

Согласно положений пункта 28 вышеназванного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 01 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Пунктом 25 вышеназванного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 г. определено, что резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ). Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращения этого лица в Комиссию.

Материалами дела подтверждается, что ФИО1 обратилась в суд с административным иском ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости является ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно положениям пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 28 от 30 июня 2015 г. установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с частями 3 и 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется кадастровая стоимость, сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

- встроенного нежилого помещения, №, площадью 34,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> равную его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 958 672 руб. (два миллиона девятьсот пятьдесят восемь тысяч шестьсот семьдесят два руб.).

- встроенного нежилого помещения, №, площадью 150,0 кв.м., этаж расположения: 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равную его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 11 249 084 руб. (одиннадцать миллионов двести сорок девять тысяч восемьдесят четыре руб.);

- встроенного нежилого помещения, №, площадью 308,7 кв.м., этаж расположения: 1, расположенного по адресу: 

<

адрес> равную его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 20 488 853 руб. (двадцать миллионов четыреста восемьдесят восемь тысяч восемьсот пятьдесят три руб.);

- встроенного нежилого помещения, №, площадью 331,2 кв.м., этаж расположения: 2, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равную его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 21 358 260 руб. (двадцать один миллион триста пятьдесят восемь тысяч двести шестьдесят руб.);

- встроенного нежилого помещения, № площадью 330,9 кв.м., этаж расположения: 2, расположенного по адресу: 

<

адрес> равную его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 21 338 914 руб. (двадцать один миллион триста тридцать восемь тысяч девятьсот четырнадцать руб.);

- встроенного нежилого помещения, №, площадью 330,4 кв.м., этаж расположения: 3, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равную его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 20 416 337 руб. (двадцать миллионов четыреста шестнадцать тысяч триста тридцать семь руб.);

- встроенного нежилого помещения, №, площадью 330,7 кв.м., этаж расположения: 3, расположенного по адресу: 

<

адрес> равную его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 19 936 231 руб. (девятнадцать миллионов девятьсот тридцать шесть тысяч двести тридцать один руб.).

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - ДД.ММ.ГГГГ.

Решение суда может быть обжаловано в Третий апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Севастопольский городской суд.

В окончательной форме решение изготовлено 21 апреля 2025 года.

Судья И.Г. Блейз