дело № 3а-100/2025 (3а-899/2024)

УИД 26OS0000-04-2024-000860-73

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 февраля 2025 года город Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе судьи Ситьковой О.Н., при секретаре судебного заседания Суховой В.И., 

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ГБУ СК «Ставкрайимущество» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в Ставропольский краевой суд с административным иском, в котором просит установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2022 с кадастровыми номерами:

№, площадь 490+/-8 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: магазины, адрес: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости - 393 000 рублей,

№, площадь 1646+/-14 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: бытовое обслуживание (код 3.3), адрес: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости - 754 000 рублей,

установленной отчетами об оценке рыночной стоимости ООО «Деловой Партнер» от 18.11.2024 № 00375, от 18.11.2024 № 00374.

Протокольным определением ГБУ СК «Ставкрайимущество» переведено из числа заинтересованных лиц в соответчики. 

В обоснование указано, что кадастровая стоимость арендуемых земельных участков, определенная по состоянию на 01.01.2022 на основании акта об утверждении кадастровой стоимости – АОКС-26/2023/000183 от 30.06.2023 в размере 3 253 746,69 рублей и приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 ноября 2022 года № 1215 в размере 2 226 344,4 рублей соответственно, значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы истца как плательщика арендных платежей, исчисляемых из размера кадастровой стоимости объектов. 

Административный истец и его представитель, представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, ГБУ СК «Ставкрайимущество», Управления Росреестра по Ставропольскому краю (в возражениях содержится ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя), заинтересованных лиц - филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, Администрации г.Пятигорска, Управления имущественных отношений администрации г. Пятигорска, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, доказательств уважительности причин неявки не предоставили, об отложении судебного заседания после объявления в нем перерыва не ходатайствовали, что с учетом положений статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие. 

От административного истца поступили письменные возражения на заключение судебной оценочной экспертизы, основанные на рецензии специалиста, с ходатайством о назначении по делу повторной судебной экспертизы в связи с допущенными экспертом нарушениями требований законодательства и ФСО, недостоверностью выводов и недопустимостью заключения в качестве доказательства.

Исследовав материалы дела, допросив эксперта ООО «Аманейдж» ФИО4, суд приходит к следующему. 

Согласно части 1 статьи 245, пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. 

Согласно разъяснениям в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. 

На основании пунктов 1 и 2 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли, в частности, являются земельный налог и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. 

В силу положений статьи 2 Федерального закона № 237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки. 

В соответствии с положениями частей 1 и 2 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

В силу пункта 2 части 1, а также частей 3 и 5 статьи 7 Федерального закона № 237-ФЗ определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки относится к полномочиям бюджетных учреждений, связанными с определением кадастровой стоимости. Бюджетное учреждение несет ответственность за деятельность, связанную с определением кадастровой стоимости, в соответствии с законодательством Российской Федерации. Субъект Российской Федерации несет субсидиарную ответственность по обязательствам бюджетного учреждения, связанным с возмещением убытков, причиненных в результате нарушений, допущенных бюджетным учреждением при определении кадастровой стоимости, при недостаточности имущества бюджетного учреждения в случаях, предусмотренных гражданским законодательством.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона № 237-ФЗ определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края, на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 наделено ГБУ СК «Ставкрайимущество».

Акты об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости являются итоговыми документами, содержащими результаты расчета их кадастровой стоимости.

Применительно к таким правоотношениям данное учреждение является надлежащим административным ответчиком, определившим кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельных участков, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельных участков и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорных земельных участков их рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о его кадастровой стоимости. 

Из материалов дела видно, что административный истец ФИО1 на основании договора аренды земельного участка от 24.01.2024 № 2963/24 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадь 490+/-8 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: магазины, адрес: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 27.11.2024 № КУВИ-001/2024-287670535, запись регистрации от 26.01.2024 г. № № (срок действия с 22.01.2024 г. по 21.01.2073 г.) (т. 1 л.д. 231-234, т. 1 л.д. 21-25),

и на основании договора аренды земельного участка от 28.11.2023 № 2776/23 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадь 1646+/-14 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: бытовое обслуживание (код 3.3), адрес: 

<

адрес> что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 27.11.2024 г. № КУВИ-001/2024-287663621, запись регистрации от 01.12.2023 № № (срок действия с 28.11.2023 г. по 21.05.2026 с даты подписания по 21.05.2026) (т. 1 л.д. 26-28, л.д. 227-230).

Кадастровая стоимость арендуемых земельных участков определена по состоянию на 01 января 2022 года на основании акта ГБУ СК «Ставкрайимущество» об утверждении кадастровой стоимости АОКС-26/2023/000183 от 30.06.2023 в размере 3 253 746,69 рублей для земельного участка с кадастровым номером № и на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 ноября 2022 года № 1215 в размере 2 226 344,4 рублей для земельного участка с кадастровым номером №, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 20.11.2024 № КУВИ-001/2024-282590463, № КУВИ-001/2024-282585410 (т. 1 л.д. 11,12).

Как видно из содержания представленных административным истцом отчетов об оценке рыночной стоимости ООО «Деловой Партнер» от 18.11.2024 г. № 00375, от 18.11.2024 г. № 00374 рыночная стоимость указанных земельных участков по состоянию на 01 января 2022 года определена в размере 393 000 рублей для кадастрового номера № и в размере 754 000 рублей для кадастрового номера № (т. 1 л.д. 29-120, 121-214). 

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

С учетом разъяснений в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 судом в связи с возникшими в ходе рассмотрения дела вопросами о величине рыночной стоимости земельных участков, требующих специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы от 23.01.2025 № 090-24-ОК, выполненной экспертом ООО «АМАНЕЙДЖ» ФИО4, рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2022 с кадастровым номером № составляет 1 876 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № составляет 4 400 000 рублей (т. 2 л.д. 40-97).

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о принятии данного заключения судебной оценочной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорных земельных участков.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям законодательства о государственной судебно-экспертной деятельности и об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Эксперт осуществил осмотр объектов исследования 23.01.2025.

Идентификация объектов проведена, как при визуальном осмотре, так и по материалам административного дела. Проведена фотофиксация объектов исследования. Фотографии приведены исключительно в качестве иллюстрационных материалов для более полного представления об объектах исследования.

Эксперт сопоставил данные использованные в материале административного дела с данными полученными из альтернативных источников информации: публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичная спутниковая карта https://yandex.ru/maps, публичные данные федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РОСРЕЕСТР, rosreestr.ru и др.

При идентификации объектов исследования была получена необходимая информация для проведения исследования, эксперт допускает, что полученная информация является достоверной и соответствует принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Кроме того, эксперт осуществил осмотр объектов исследования на дату, далеко отстоящую от даты исследования и принимает допущение о том, что с даты оценки до даты осмотра не произошло изменений способных существенно повлиять на стоимость. 

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки, произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, определен сегмент рынка, фактических данных о ценах предложений объектов влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости. 

Экспертом сделан вывод, что единственно возможное использование объектов исследования на дату определения рыночной стоимости – разрешенного использования.

Исследуемые объекты соответствуют следующим сегментам: по функциональному назначению – коммерческая (торгово-офисного назначения) недвижимость, по состоянию застройки земельного участка – застроенный земельный участок, по характеру полезности – доходная недвижимость, по степени представленности – широко распространенный, по экономической активности рынка – неактивный рынок, по категории земель – земельный участок с кадастровым номером № – земли населенных пунктов с ВРИ – магазины, земельный участок с кадастровым номером № – земли населенных пунктов с ВРИ – бытовое обслуживание (код 3.3).

В ходе проведения анализа, экспертом выявлено 17 уникальных предложений (предложения, в которых было указано местоположение объекта, позволяющего установить населенный пункт, принадлежность по назначению). 

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице. 

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленных судом вопросов эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки. 

При определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, № эксперт применил сравнительный подход 100 %. Затратный и доходный подходы по определению стоимости указанных земельных участков экспертом не применялись.

При расчете рыночной стоимости земельных участок экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

Административным истцом в подтверждение довода о недопустимости в качестве доказательства заключения судебной экспертизы и в обоснование ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы предоставлена рецензия от 11.02.2025 № 06/02/25Э специалиста АНО «НЭКС» ФИО3 о несоответствии заключения судебной экспертизы требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, из которой следует, что эксперт ошибочно указал срок проведения экспертизы; в нарушение п.12 ФСО № III «Процесс оценки» привел анализ рынка объекта исследования на декабрь 2022, то есть позже даты оценки; в описании объекта аналога № 1 указал, что к продаже предлагается право долгосрочной аренды, а не право собственности, при том что в скриншоте объявления отсутствует такая информация; указал, что объект аналог № 2 расположен внутри квартально, тогда как согласно данным публичной кадастровой карты и скриншота объявления расположен на красной линии по 

<

адрес>, что привело к неверному определению корректировки на расположение относительно красной линии; при расчете корректировки на доп.улучшения эксперт не применил корректировку на наличие ограждения по периметру земельного участка к объекту аналогу №2. 

Данная рецензия специалиста не опровергает достоверность и правильность выводов и результатов экспертного заключения.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО4 поддержал выводы экспертного заключения, опроверг доводы замечаний стороны административного истца, изложенные в возражениях и рецензии, пояснил порядок и механизм определения и использования в расчетах рыночных данных объектов аналогов, сведений об их характеристиках и правах, обосновал выбор объектов аналогов, наиболее сопоставимых с объектами исследования, применение корректировок. Согласно утверждениям эксперта раздел заключения «Анализ влияния политической и социально-экономической обстановки в стране и в регионе расположения объекта оценки на декабрь 2022 года» не противоречит логике исследования объекта и не влияет на расчетные величины, такая информация лишь характеризует состояние экономики (рынка) в целом в период близкий к определяемому. Эксперт обоснованно согласно выписке ЕГРН определил и применил сведения о правах объекта аналога № 1 – долгосрочная аренда. Сведения о местоположении объекта аналога № 2 определены и применены из открытых источников, очевидно указывающих, что данный аналог относится к участкам, расположенным внутри квартала и корректировка применена верно. Корректировка на ограждение для аналога № 2 не рассчитывалась, отказ от ее применения обоснован в заключении, поскольку такое ограждение согласно панорамному снимку относится ко всей зоне застройки и не является дополнительным улучшением для аналога. Ошибочность при указании срока проведения экспертизы вызвана опечаткой в тексте не носит существенного значения и не влияет на расчет стоимости. 

Доводы возражений административного истца о наличии в заключении судебной экспертизы недостатков не подтверждены доказательствами, свидетельствующими о их наличии и влиянии этих недостатков на величину итоговой стоимости, основаны на его ошибочных предположениях и не могут служить основанием для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы. Кроме того, вопреки доводам административного истца и выводам в рецензии экспертное заключение с учетом пояснений эксперта ФИО4 содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. 

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости. Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности результатов экспертного исследования.

Оснований для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленных административным истцом отчетах об оценке, у суда не имеется, поскольку содержащиеся в них данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемых земельных участков. 

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельных участков с учетом их уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанных объектов недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью объектов недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение арендных платежей, в связи с ее завышением, которая подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объектов.

Разрешая заявленные административным истцом требования по существу суд учитывает, что в соответствии с пунктом 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости

Как отмечено в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П в силу требований Конституции Российской Федерации, предъявляемых к обеспечению исполнения обязанности платить законно установленные налоги и сборы (статья 57) и осуществления права на судебную защиту (статья 46) на основе общеправовых принципов равенства и справедливости, сама процедура судебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в любом случае не сводится к реализации обратившимся в суд лицом права на ее установление в размере, равном рыночной стоимости этого объекта, а предполагает проверку законности решений и действий, связанных с таким установлением, и обеспечение судебной защиты оспоренных или нарушенных прав.

При этом, общее правило, возлагающее обязанность доказывания законности решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на соответствующие орган, организацию и должностное лицо (часть 2 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации), корректируется обращенным к административному истцу требованием доказать основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, включая, соответственно, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 5 статьи 247 и пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации). 

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости по сравнению с рыночной стоимостью спорного земельного участка с кадастровым номером № нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика арендных платежей, в связи с чем у суда имеются основания для удовлетворения административного иска, основанного на результатах судебной экспертизы в части заявленных требований об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01 января 2022 года.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно – 26 ноября 2024 года.

Разрешая требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, суд приходит к следующему. 

Заявляя данные требования, административный истец исходил из размера рыночной стоимости, определенного в отчете об оценке ООО «Деловой Партнер» от 18.11.2024 г. № 00374. В последующем, после получения результатов проведения судебной экспертизы, административный истец данные требования не уточнял, от требований не отказался, заявил ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы с учетом рецензии. В проведении повторной судебной экспертизы административному истцу отказано. Данное обстоятельство не отменяет необходимость их разрешения в общем порядке. 

Оснований для установления кадастровой стоимости спорного земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете ООО «Деловой Партнер» от 18.11.2024 г. № у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемого земельного участка. 

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости по сравнению с рыночной стоимостью спорного земельного участка с кадастровым номером № не нашел своего подтверждения, равно как и факт нарушения данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика арендных платежей. 

Поскольку целью обращения административного истца в суд являлось снижение размера арендной платы, в связи с ее завышением, которая подлежит исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости земельного участка, а не установление факта рыночной стоимости в определенном размере, установление судом кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, превышающей установленную кадастровую стоимость, приведет к ухудшению финансового положения административного истца, что является недопустимым. 

Таким образом, суд учитывает, что определенная экспертом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № превышает его кадастровую стоимость, а также принимая во внимание, что правовое положение арендатора земельного участка при рассмотрении спора, возбужденного в целях уменьшения арендной ставки на землю не может быть ухудшено, суд приходит к выводу о том, что установленная в рамках государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость указанного земельного участка отвечает интересам административного истца, в то время как установление решением суда кадастровой стоимости в размере рыночной, превышающей кадастровую стоимость, нарушит права административного истца как арендатора земельного участка, поскольку приведет к увеличению арендной платы.

В этой связи, суд отказывает в удовлетворении требований административного истца об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной спорного земельного участка с кадастровым номером №. 

Согласно поступившего в суд вместе с экспертным заключением заявления директора ООО «Аманейдж» в котором он просит взыскать судебные расходы за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 105 000 рублей. 

Судебные расходы согласно статье 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу положений части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В соответствии с частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса российской федерации в связи с жалобами гражданки ФИО5 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр», возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу. При этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования, данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов.

Возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Таким образом, согласно заключению судебной экспертизы разница между рыночной стоимостью объекта недвижимости с кадастровым номером № с его кадастровой стоимостью по состоянию на 01 января 2022 года составляет 15,73%, то есть менее чем в два раза превышает его рыночную стоимость, и укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или ее применение к конкретному земельному участку.

Вместе с тем, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № согласно тому же экспертному заключению определена экспертом в размере, превышающем его кадастровую стоимость. 

Суд, руководствуясь вышеприведенными требованиями закона, учитывая разъяснения Конституционного Суда Российской Федерации, исходит из того обстоятельства, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № выше утвержденной кадастровой, приходит к выводу, что расходы на оплату судебной экспертизы подлежат возложению также на административного истца.

Размер указанных расходов, по мнению суда, является разумным, соответствующим объему проведенной экспертом работы. Объективных доказательств, подтверждающих, что указанный размер расходов является завышенным, не представлено.

Таким образом, с учетом специфики и результатов данного дела, приведенных выше правовых позиций, разрешая заявление ООО «Аманейдж» о взыскании судебных расходов за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 105 000 рублей, суд находит его подлежащим удовлетворению за счет административного истца. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 г. в размере 1 876 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости считать – 26 ноября 2024 года.

В удовлетворении требований ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 г. в размере 754 000 рублей, отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Аналитик менеджмент групп» (сокращенное наименование ООО «АМАНЕЙДЖ») судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в сумме 105 000 рублей путем перечисления на соответствующие банковские реквизиты:

<

данные изъяты>

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Дата составления мотивированного решения суда 25 февраля 2025 года. 

Судья Ситькова О.Н.