УИД: 76RS0014-01-2025-001035-25

дело № 2-2583/2025

изготовлено 30.12.2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Ярославль 02 декабря 2025 года

Кировский районный суд города Ярославля в составе:

председательствующего судьи Козлова А.Ю.,

при секретаре судебного заседания Романовой В.В.

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств по договору,

установил:

02 сентября 2022 г. между ФИО2 и ИП Г.К.Р. заключен договор оказания услуг на подбор покупателя в отношении нежилого помещения общей площадью 130,4 кв.м с кадастровым №, нежилого помещения общей площадью 56,8 кв.м с кадастровым №, расположенных по 

<

адрес>.

01 декабря 2022 г. ИП Г.К.Р. заключила ИП ФИО1 договор цессии, по которому права и обязанности исполнителя договору оказания услуг на подбор покупателя от 02.09.2022 г. перешли к ИП ФИО1

01 декабря 2022 г. между ФИО2, ИП Г.К.Р., ИП ФИО1 заключено соглашение о замене стороны исполнителя по договору оказания услуг на подбор покупателя от 02.09.2022 г. с ИП Г.К.Р. на ИП ФИО1

04 октября 2024 г. ФИО2 заключил с ФИО3 договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 130,4 кв.м с кадастровым №, нежилого помещения общей площадью 56,8 кв.м с кадастровым №, расположенных по 

<

адрес>, по цене 10000000 рублей.

ИП ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, просил взыскать с ответчика вознаграждение по договору оказания услуг на подбор покупателя от 02.09.2022 г. в размере 500000 руб., неустойку в размере 250000 руб. за период с 08.10.2024 по 15.01.2024, продолжить начислять неустойку в размере 0,5% от суммы задолженности с 16.01.2024 до даты полной выплаты суммы долга.

В исковом заявлении указано, что ответчиком были нарушены положения п. 1.3 договора, предусматривающие, что заказчик обязуется в течение срока действия настоящего договора не заключать договоров купли-продажи и/или аренды с правом выкупа объекта или его части с клиентами, указанными в акте презентации объекта недвижимости (приложение № 1 к настоящему Договору) и/или обозначенными на электронную почту заказчика, минуя исполнителя. В случае нарушения условий п. 1.3. настоящего договора заказчик уплачивает исполнителю комиссию в размере вознаграждения, указанного в п. 3.5. договора, то есть в размере 5% от фактической стоимости объекта, указанной в договоре купли-продажи, и/или выкупной цены, указанной в договоре аренды с правом выкупа. 27.09.2022 г. в 13:40 на электронную почту заказчика брокер исполнителя К.Е.А. презентовал в качестве клиента владельца ТРЦ «Пирамида» ФИО4. Согласно выписке из ЕГРН объект был приобретен 04.10.2024 г. (в период действия договора) аффилированным лицом презентованного клиента ФИО4 – ФИО3. ФИО4 был готов купить помещение за 10000000 руб. Срок выплаты вознаграждения определен п. 3.6 договора: в течение 3 банковских дней после подписания договора аренды с правом выкупа и/или договора купли-продажи объекта; на случай просрочки уплаты вознаграждения предусмотрена неустойка в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки. Таким образом, ответчик обязан выплатить вознаграждение в размере 500000 руб. и неустойку.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФИО3, ФИО4, ООО «РОСТ».

В ходе рассмотрения дела представитель истца по доверенности ФИО5 исковые требования поддержал. Дополнительно пояснил, что ответчик заключил договор на указанных условиях. Условия договора рассчитаны на пресечение недобросовестного поведения клиентов, уклонения от оплаты вознаграждения. Основной услугой по договору является подбор конкретного покупателя и заключение договора купли-продажи с ним. Презентация клиентов, это часть услуги, за это вознаграждение не предусмотрено. Презентация является доказательством подбора клиента. Истцом был осуществлен подбор конкретного клиента на покупку объекта. Брокер К.Е.А. действовал в интересах ИП ФИО1 ФИО4 является учредителем ООО «РОСТ», собственника основных помещений ТЦ «Пирамида». ФИО3 и ФИО4 являются не только аффилированными лицами, но и родственниками. Услуга считается оказанной с момента заключения договора купли-продажи. Если бы договор на отчуждение объекта не был заключен в течение установленного договором от 02.09.2022 г. срока, то право на вознаграждение у исполнителя бы не возникло. Договор не расторгался. К ИП ФИО1 по договору цессии от 01.12.2022г. перешли все права и обязанности исполнителя по договору от 02.09.2022 г. Позиция третьего лица ФИО4 об отсутствии намерения приобрести у ответчика нежилые помещения является необъективной, так как он заинтересован в исходе дела в пользу ответчика. ФИО4 хорошо знаком с К.Е.А. как брокером по недвижимости. К отношениям сторон не подлежат применению нормы о защите прав потребителей, так как объект для продажи, представляет собой коммерческое помещение, которое сдается в аренду для извлечения прибыли. Ответчик являлся участником коммерческой организации, жена ответчика является индивидуальным предпринимателем и участником коммерческой организации. Ранее ответчик также заключал с истцом договора на подбор арендаторов и покупателей по другим коммерческим объектам ответчика. Таким образом, ответчика нельзя отнести к категории так называемых обывателей (потребителей).

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что инициатива заключения договора исходила от ИП Г.К.Р., К.Е.А. был очень настойчивым предлагая свои услуги. При заключении договора пояснили, что условия стандартные, в случае продажи объекта посредник получает 5% от стоимости. В начале 2023 г. он начал предлагать сдавать помещения в аренду, еще варианты нелегальные, после чего ответчик устно сказал о расторжении договора, после чего он пропал. Покупатель позвонил сам, раньше с ним не общались, сказал, что оформлять будет на дочь. На тот момент ответчик считал отношения по договору от 02.09.2022 г. прекращенными, поэтому не уведомил К.Е.А. О том, что покупатель может быть каким-то родственником, он не знал и не выяснял.

Представитель ответчика, третьих лиц ФИО4, ООО «РОСТ» по доверенностям ФИО6 возражал против удовлетворения иска, пояснил, что правовые основания для взыскания с ответчика денежных средств отсутствуют. Намерения покупать указанные нежилые помещения ни ФИО4, ни ООО «РОСТ» никогда не имели, ФИО4 адрес своей электронной почты, номер телефона К.Е.А. не сообщал, с данным лицом никогда не обещался ни лично, ни по телефону, никакие сделки с ним не обсуждал, в том числе от лица ООО «РОСТ». Последние 10 лет ФИО4 нахожусь за пределами Ярославской области, в городе и области бывает нечасто, управление организацией не требует его постоянного участия. Обязанность воздержаться от совершения определенных действий в отношении недвижимого имущества в рамках договорных обязательств может быть возложена на собственника только в том случае, если услуга была оказана ему посредником надлежащим образом. Если брокер абстрактно предложил кому-то помещение купить, не значит, что это лицо дало согласие на покупку, это не может считаться оказанной услугой по подбору покупателя. Условия покупки объекта с ФИО4 не были согласованы. Никто из потенциальных покупателей, указанных К.Е.А. не выразил намерения приобрести объект на условиях продавца за 12000000 руб., то есть предложение не было акцептовано. Само по себе указание на некого лица, как на клиента (потенциального покупателя), не создает для стороны продавца обязанности воздержаться от заключения договора с такими лицами, поскольку данная обязанность, хоть и обозначенная в п. 1.3 договора от 02.09.2022 г., лишена правового содержания вследствие ее абстрактности. Уведомление на электронную почту не соответствует форме акта презентации объекта недвижимости (приложение №1 к договору от 02.09.2022 г.). Между уведомлением на почту ответчика от истца и датой продажи спорного имущества иному лицу прошло более двух лет, и никаких доказательств исполнения договора со стороны истца в указанный период времени не представлено. Акт об оказании услуг не составлялся. На отношения сторон распространяются положения Закона РФ «О защите прав потребителей», который определяет недопустимыми (ничтожными) условиями договора, условия, ущемляющие права потребителя. Услуга по подбору стороной истца покупателя для его недвижимого имущества исполнителем фактически не осуществлялась, после 2022 г. договор стороной истца не исполнялся. Со стороны ФИО2 недобросовестного поведения, направленного на обход посредника в целях неуплаты ему комиссионного вознаграждения, не допущено. Он не был знаком ни с ФИО4, ни с ФИО3, он не знал и не должен был знать о наличии родственных связей между покупателем и ФИО4 Возложение на ответчика, как потребителя, обязанности по установлению родственных связей между покупателем и потенциально большим количеством лиц, указанных в презентациях, является недопустимым. Ответчик должен доказать обоснованность размера вознаграждения, если оно обусловлено стоимостью услуг; если рассматривать данную сумму в качестве меры ответственности, то она должна быть соразмерна убыткам истца (п.1 ст. 333, п.5 ст. 393 ГК РФ). Условие договора возмездного оказания услуг, заключенного с потребителем, устанавливающее санкцию за отказ заказчика от услуг исполнителя, ничтожно. Действия стороны истца не обоснованы ни договором, ни собственной добросовестностью, поскольку связаны с желанием обогащения за счет ответчика. Понятие аффилированности к физическим лицам неприменимо. ИП ФИО1 является ненадлежащим истцом в настоящем споре. Право требования взыскания вознаграждения 5% не могло перейти к ФИО1. от Г.К.Р., поскольку у последней по состоянию на 01.12.2022 г. (дата заключения договора цессии) такое право не возникло. Право требования к ответчику в отношении комиссионного вознаграждения в сумме 5% от цены сделки возникло в момент совершения действий, противоречащих содержанию договора, то есть в октябре 2024 г. Абстрактное право требования по оказанной услуге перейти не могло, т.к. оно было беспредметно (отсутствовало), размер данного требования в номинальном размере не определен, не известно, будет ли оно иметься вообще. Если истец не считает ФИО2 потребителем, то должен обращаться с настоящим иском в арбитражный суд.

Третье лицо ФИО3 направила в суд письменные объяснения, указала, что осенью 2024 г. приобрела у ФИО2 в собственность два нежилых помещения площадью 130,4 кв.м и 56,8 кв.м по 

<

адрес>. Продавца нашла самостоятельно в конце лета-начала осени 2024 г. через своих знакомых и родственников в г. Ярославле. Никакие посредники к ней не обращались, в переговоры по вопросу не вступали. Ответчик ФИО2 никогда не сообщал ей о том, что заключение с ним договора имеет сопровождение со стороны посредников (риэлторов) или иных лиц. Поскольку продавец и покупатель

Свидетель К.Е.А. в судебном заседании пояснил, что является индивидуальным предпринимателем, на основании агентского договора за вознаграждение оказывал ИП ФИО1 и ИП Г.К.Р. услуги по подбору покупателей недвижимого имущества. С ФИО2 был заключен стандартный договор, еже был заключен договор на оказание услуг по продаже имущества в г. Ростов. После подписания договора были сделаны фотографии, изготовлен рекламный баннер, осуществлялся поиск покупателей. Ответчик настаивал именно на продаже помещения. На электронную почту ответчика свидетель направлял отчеты, в которых обозначал (фиксировал) клиентов, которым он предлагал приобрести нежилые помещения. Это делалось для того, чтобы потом обосновать получение комиссии. Нежилые помещения по 

<

адрес> были предложены ФИО4 по цене 12000000 руб., его не устроило расположение в цоколе и цена, отсутствие арендатора. Переговоры с ФИО4 и его сыном велись устно по телефону. Возможно, была передача предложения через таких же брокеров, с которым есть договор у ФИО4 Если договор на отчуждение объекта не был бы заключен, право на получение комиссии не возникло. Ответчику были обозначены потенциальные покупатели. Если покупатель согласен приобрести объект, он должен позвонить брокеру или собственнику, затем начинается подготовка договора. О смене собственника свидетель узнал от Б.В.П., которая позвонила и сказала о расторжении договора. Для расторжения договора попросили ее предоставить выписку из ЕГРН.

Суд на основании ст. 167 ГПК РФ рассмотрел дело при имеющейся явке.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав письменные материалы гражданского дела, суд считает, что исковые требования ИП ФИО1 удовлетворению не подлежат.

Из содержания п. 1.1 договора от 02.09.2022 г. следует, что исполнитель ИП Г.К.Р. и ее правопреемник ИП ФИО1 приняли на себя обязательства за вознаграждение оказать услуги по подбору потенциальных покупателей на объект недвижимого имущества по утвержденной заказчиком стоимости 12000000 руб.

Отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом РФ, Законом РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).

На отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей (п. 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. № 17).

Поскольку указанный возмездный договор заключен с ФИО2, как с физическим лицом, в целях оказания помощи в реализации принадлежащего ему на праве личной собственности недвижимого имущества; данная сделка не предполагает использование ФИО2 недвижимого имущества в предпринимательской деятельности, суд приходит к выводу, что на отношения сторон договора от 02.09.2022 г. распространяются положения Закона РФ «О защите прав потребителей».

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

На основании пункта 1 статьи 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

По смыслу положений статьи 779 ГК РФ исполнитель может считаться надлежаще исполнившим свои обязательства при совершении указанных в договоре действий (деятельности).

Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов (пункт 1 статьи 782 ГК РФ). Аналогичное правило предусмотрено ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Пунктом 3.5 договора от 02.09.2022 г. вознаграждение исполнителя определено размере 5% от фактической стоимости объекта, указанной в договоре купли-продажи, и/или выкупной цены, указанной в договоре аренды с правом выкупа.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

В силу пункта 1 статьи 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

К недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся, в том числе: условия, которые устанавливают для потребителя штрафные санкции или иные обязанности, препятствующие свободной реализации права, установленного статьей 32 настоящего Закона; иные условия, нарушающие правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей (п. 3, 15 ч. 2 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

Условия п. 1.3 и п. 3.3 договора от 02.09.2022 г. в их взаимной связи, устанавливающие ответственность заказчика за заключение договора купли-продажи объекта недвижимого имущества с клиентами, указанными в презентации объекта недвижимости и/или обозначенными на электронную почту заказчика, их аффилированными лицами и/или родственниками, минуя исполнителя, то есть санкцию за отказ заказчика от услуг исполнителя, а также возлагающие на заказчика обязанность по выплате вознаграждения и в случае отсутствия услуги со стороны исполнителя, противоречат положениям ст. 782, п. 1 ст. 779 ГК РФ, ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей», а потому являются ничтожными.

Ничтожные условия договора не влекут юридических последствий для ее сторон, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, (п. 1 ст. 167 ГПК РФ), а, следовательно, не подлежат применению судом при разрешении настоящего спора.

Исковые требования ИП ФИО1 о взыскании вознаграждения (компенсации) по договору безотносительно стоимости фактически оказанных услуг, основаны на ничтожных положениях договора от 02.09.2022 г., а потому удовлетворению не подлежат.

Требований о возмещении стоимости фактически оказанных ИП ФИО1 услуг по подбору потенциальных покупателей в период действия договора от 02.09.2022 г. в рамках настоящего дела не заявлено, соответствующие доказательства стоимости таких услуг в суд не представлены.

При этом возможность одновременного изменения предмета и оснований иска гражданским процессуальным законодательством не допускается (ч. 1 ст. 39 ГПК РФ).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых индивидуального предпринимателя ФИО1 (

<

данные изъяты>) к ФИО2 (

<

данные изъяты>) отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Ярославский областной суд через Кировский районный суд г. Ярославля.

Судья А.Ю. Козлов