РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-49/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

«03» июня 2019 года г. Калининград

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи – Кулешовой Е.А.

при секретарях – Корженко И.А., Лакман Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Агентства по имуществу Калининградской области об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Калининградской области (далее - Управление Росреестра по Калининградской области) № от 26 декабря 2018 года,

У С Т А Н О В И Л:

Агентство по имуществу Калининградской области обратилось в суд с вышеназванным административным иском к комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области, заинтересованное лицо – ООО «РОМАНОВСКИ АГРО», указав в его обоснование следующее.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области (далее – Комиссия) № от 26 декабря 2018 года по результатам рассмотрения заявления ООО «РОМАНОВСКИ АГРО» от 10 декабря 2018 года о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Калининградская область, Полесский район, определена кадастровая стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости – 52359 000 рублей, в то время как кадастровая стоимость этого земельного участка в результате государственной кадастровой оценки была установлена в размере 138575640,91 рублей.

При рассмотрении заявления ООО «РОМАНОВСКИ АГРО» Комиссией установлено, что оформление и содержание представленного им отчёта об оценке соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности на территории Российской Федерации», требованиям к содержанию отчёта об оценке, к описанию в отчёте об оценке информации, используемой при проведении оценки, с чем Агентство по имуществу Калининградской области согласиться не может.

Полагает, что оценка земельного участка была проведена с нарушением статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности на территории Российской Федерации», требований федеральных стандартов оценки, в связи с чем отчёт об оценке не может быть признан соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности и служить основанием для определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости.

Вместе с тем, от величины кадастровой стоимости земельного участка зависит размер арендной платы за земельный участок, которая поступает в бюджет Калининградской области, и столь существенное снижение кадастровой стоимости земельного участка нарушает права и законные интересы публичного образования - Калининградской области.

Просит признать незаконным решение Комиссии № от 26 декабря 2018 года.

Представитель Агентства по имуществу Калининградской области ФИО1 административный иск поддержала по изложенным в нём доводам.

Представитель Комиссии и Управления Росреестра по Калининградской области ФИО2, представитель ООО «РОМАНОВСКИ АГРО» ФИО3 против административного иска возражали, полагая, что оспариваемое решение Комиссии закону не противоречит.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, органами государственной власти и органами местного самоуправления в комиссии и в суде.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, земельный участок с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Калининградская область, Полесский район, находится в аренде у ООО «РОМАНОВСКИ АГРО» на основании договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Калининградской области, от 03 августа 2018 года, заключенного с Агентством по имуществу Калининградской области, выступающим от имени Калининградской области (л.д. 67-74).

Размер арендной платы за земельный участок согласно приложению № к указанному договору исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

ООО «РОМАНОВСКИ АГРО» 10 декабря 2018 года обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, которая согласно акту об утверждении кадастровой стоимости от 29 сентября 2017 года № по состоянию на 29 сентября 2017 года составляла 138575640,91 рублей (выписка о кадастровой стоимости на л.д. 63).

С заявлением ООО «РОМАНОВСКИ АГРО» представило в Комиссию отчёт ООО «НЦ «БАЛТЭКСПЕРТИЗА» об оценке рыночной стоимости земельного участка от 30 ноября 2018 года №, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 29 сентября 2017 года составляет 52359 000 рублей (л.д. 11-63).

Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости утверждён приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года № 263 (далее также - Порядок).

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области в составе 4 человек создана на основании приказа Росреестра от 14 февраля 2012 года № (л.д. 143), в который впоследствии приказами Управления Росреестра вносились изменения относительно персонального состава комиссии без изменения ее численного состава (л.д. 136-142).

В соответствии с пунктами 10, 12 Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нём присутствуют не менее половины её членов. Голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии, либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения.

Согласно пункту 20 Порядка на Комиссию возложена обязанность проверки отчёта об оценке на соответствие его требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности.

На заседании комиссии секретарём комиссии ведётся протокол, в котором, в частности, указываются: дата, время и место проведения заседания; фамилии, инициалы членов и секретаря комиссии; фамилии, инициалы, места работы, должности лиц, присутствующих на заседании комиссии и не являющихся ее членами; пояснения, данные лицами, присутствующими на заседании; пояснения оценщиков, составивших отчёт об определении кадастровой стоимости, и (или) пояснения исполнителя работ по определению кадастровой стоимости по вопросам, касающимся определения кадастровой стоимости объекта оценки, результаты которого оспариваются, и (или) иных лиц, представленные к заседанию комиссии в письменном виде (пункт 18 Порядка).

Рассмотрев заявление ООО «РОМАНОВСКИ АГРО», Комиссия оспариваемым решением № от 26 декабря 2018 года пришла к выводу о том, что оформление и содержание отчёта об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчёта об оценке, к описанию в отчёте об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и установила кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере равном рыночной стоимости - 52359 000 рублей (л.д. 125-127).

Согласно протоколу заседания Комиссии от 26 декабря 2018 года №, который соответствует требованиям пункта 18 Порядка, решение об удовлетворении заявления ООО «РОМАНОВСКИ АГРО» было принято двумя членами Комиссии единогласно (л.д. 121-124).

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматриваются по правилам главы 22 настоящего Кодекса.

На основании пункта 1 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом может быть принято решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

В обоснование требования о признании оспариваемого решения Комиссии незаконным административным истцом было указано о нарушении статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требований федеральных стандартов оценки, в связи с чем, по его мнению, отчёт об оценке не может быть признан соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности и служить основанием для определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, в качестве доказательств этих доводов представлены заключение специалиста ООО «РАО «ОЦЕНКА-ЭКСПЕРТИЗА» М. № (рецензия на отчёт об оценке) (л.д. 150-154) и отчёт этого же специалиста об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № (л.д. 155-193).

Суждения, содержащиеся в указанных заключении и отчёте специалиста ООО «РАО «ОЦЕНКА-ЭКСПЕРТИЗА» М., не опровергают правильность сделанных Комиссией в оспариваемом решении выводов относительно соответствия представленного ООО «РОМАНОВСКИ АГРО» отчёта ООО «НЦ «БАЛТЭКСПЕРТИЗА» № об оценке рыночной стоимости земельного участка предъявляемым к нему требованиям закона в силу следующего.

Из заключения специалиста ООО «РАО «ОЦЕНКА-ЭКСПЕРТИЗА» М. № (рецензии на отчёт об оценке) следует, что отчёт об оценке №, выполненный оценщиком ООО «НЦ «БАЛТЭКСПЕРТИЗА» Т., не соответствует:

-пункту 22 ФСО № 7, поскольку при применении сравнительного подхода к оценке оценщик неверно принял цену объекта-аналога № 2, которая в дальнейшем использовалась при расчёте, в размере 180000 рублей вместо 220000 рублей;

-пункту 22 ФСО № 7, поскольку объекты-аналоги расположены в различных районах Калининградской области с различным расстоянием до областного центра, в то время как корректировка на местоположение объектов в отчёте отсутствует;

-пункту 24 ФСО № 1, поскольку при расчёте стоимости земельного участка сравнительным подходом оценщик использует метод согласования полученных результатов и прописывает в расчётной таблице веса аналогов, сумма которых должна составлять единицу, но фактически составляет 1,53. При умножении данных весов на скорректированную цену результат оценки рыночной стоимости земельного участка составляет 87667976,22 рублей.

По ходатайствам представителей административных ответчиков и заинтересованного лица судом были заслушаны объяснения оценщика ООО «НЦ «БАЛТЭКСПЕРТИЗА» Т. (стаж работы в оценочной деятельности 15 лет), председателя Калининградского регионального отделения Общероссийской общественной организации «Российского общества оценщиков», члена экспертного совета «Российского общества оценщиков» А. (стаж работы в оценочной деятельности 22 года), представителя Ассоциации «Саморегулируемой организации оценщиков «Экспертный совет» (стаж работа в оценочной деятельности с 2003 года, стаж эксперта с 2013 года) Б., являющегося также членом Комиссии.

Указанные лица категорически возражали против изложенных специалистом ООО «РАО «ОЦЕНКА-ЭКСПЕРТИЗА» М. недостатков отчёта об оценке №, выполненного оценщиком ООО «НЦ «БАЛТЭКСПЕРТИЗА» Т., указывая что:

-оценщик верно применил цену объекта-аналога № 2 в размере 180000 рублей в соответствии с данными объявления по продаже аналога, из которого явствует, что произошло снижение цены земельного участка с первоначально указанной в объявлении 220000 рублей до 180000 рублей;

-объект оценки и выбранные для проведения сравнения объекты-аналоги представляют собой земельные участки сельскохозяйственного назначения, для которых фактор «местоположение», удалённость от областного центра, не имеет значения, в отличие от участков коммерческого и промышленного назначения, привлекательность и сопоставимость таких участков определяется не одинаковым районом области, а иными факторами;

-ошибка относительно учёта веса аналогов в отчёте отсутствует, в расчётной таблице № 13 стр. 31 отчёта об оценке № указаны веса аналогов в абсолютном значении (в рублях) и их сумма составляет с учётом округления 1,5 рублей, значение, обратное удельному значению чистой коррекции каждого аналога, является удельным весом для согласования стоимости в результате коррекции и составляет в сумме единицу. Заключение специалиста ООО «РАО «ОЦЕНКА-ЭКСПЕРТИЗА» М. содержит неверную информацию о результате согласования итоговой величины стоимости объекта оценки, при котором полученный результат в размере 2,511565996 руб. за кв.м. выпадает за пределы диапазона скорректированных значений аналогов от 1,1 до 2,0 рублей за кв.м.

Сообщили суду, что опыт осуществляемой ими оценочной деятельности позволяет утверждать, что в 2016-2017 годах диапазон цен на земельные участки сельскохозяйственного назначения существенно не менялся и составляет от 1 рубля до 1,8 рублей за кв.м.

Председатель Калининградского регионального отделения Общероссийской общественной организации «Российского общества оценщиков», член экспертного совета «Российского общества оценщиков» А. также пояснила, что М. является действительным членом указанной общественной организации, имеет оценочный стаж 7 лет, не является сертифицированным этой организацией оценщиком недвижимости и не является членом её Экспертного совета, не имеет полномочий на осуществление экспертизы отчётов об оценке.

ООО «НЦ «БАЛТЭКСПЕРТИЗА» представлены письменные пояснения к заключению специалиста ООО «РАО «ОЦЕНКА-ЭКСПЕРТИЗА» М. (л.д. 197-200).

Разрешая возникший спор, суд также учитывает, что экспертиза отчёта об оценке объекта оценки проводится, в том числе в целях проверки отчёта на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности (абзац 2 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее, в том числе вывод о соответствии отчёта об оценке объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности (часть 3 статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

ООО «РОМАНОВСКИ АГРО» суду представлено положительное экспертное заключение на отчёт ООО «НЦ «БАЛТЭКСПЕРТИЗА» № Ассоциации «Саморегулируемой организации оценщиков «Экспертный совет» № от 23 апреля 2019 года (л.д. 111-120), из которого следует, что этот отчёт соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности Ассоциации «Саморегулируемой организации оценщиков «Экспертный совет». Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки в размере 52359 000 рублей подтверждена.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что составленные специалистом ООО «РАО «ОЦЕНКА-ЭКСПЕРТИЗА» М., заключение и отчёт, противоречащие данным суду лицами, имеющими больший стаж оценочной деятельности, объяснениям и составленным ими документам, в том числе полученному ООО «РОМАНОВСКИ АГРО» в порядке статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» экспертному заключению, оснований не доверять которым суд не находит, не подтверждают доводов административного истца о незаконности оспариваемого решения Комиссии.

Поскольку решение Комиссии принято в соответствии с предоставленными ей полномочиями, с соблюдением установленного для его принятия порядка (формы, сроков, оснований и процедуры), при соответствии его содержания требованиям нормативных правовых актов, регулирующих спорные правоотношения, суд не находит оснований для удовлетворения административного иска.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении административного иска Агентства по имуществу Калининградской области о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области от 26 декабря 2018 года № 1736 - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда в течение месяца с даты составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 10 июня 2019 года.

Судья Калининградского

областного суда Е.А. Кулешова