К делу № 2-722/2019

23RS0026-01-2019-001296-29

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

ст. Кущёвская Краснодарский край 16 декабря 2019 года 

Кущёвский районный суд Краснодарского края в составе:

Председательствующего судьи: Коробкова И.С..,

при секретаре Селимове Р.А.,

с участием:

представителя истца ФИО1,

действующей на основании доверенности 23АА 8477617 от 10.04.2019г.,

ответчика ФИО2,

представителя ответчика ФИО3 ФИО4,

действующего на основании доверенности 

<

адрес>3 от 02.10.2019г.,

представителя ответчика ФИО3 ФИО6,

действующей на основании доверенности 

<

адрес>3 от 02.10.2019г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО3 и ФИО2 о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды,

у с т а н о в и л:

ФИО5 обратился в суд с иском к ФИО3 и ФИО2 о переводе на ФИО5 прав и обязанностей арендатора по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № площадью 59956 кв.м., заключенного между ФИО3 и Индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (номер государственной регистрации договора аренды №, дата государственной регистрации договора аренды: 30.08.2017).

В обоснование исковых требований указано, что 09.07.2007 года между истцом и участниками долевой собственности в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, в том числе и с ответчиком ФИО3, был заключен договор аренды земельного участка сроком на 10 лет. Срок действия указанного договора аренды был установлен с 21.08.2007 по 21.08.2017 года. 12 апреля 2017 года по инициативе истца как арендатора состоялось общее собрание участников долевой собственности, и большинством голосов принято решение о продлении договора аренды и об изменении размера арендной платы. Ответчик ФИО3 на общем собрании голосовал против условий договора аренды. 07 августа 2017 года, ответчиком ФИО3 было зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 5,99 га с кадастровым номером №, образованный путем выдела в счет принадлежащей ему доли в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №без сохранения обременения арендой в пользу истца в связи с наличием записи в протоколе общего собрания от 12.04.2017г. о его несогласии с условиями договора аренды). Так, договор аренды в отношении выделенного ФИО3 земельного участка прекратился 07 августа 2017 года, т.е. с момента государственной регистрации права собственности на выделенный им земельный участок с кадастровым номером №. 14.08.2017 между ответчиками был заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования, с кадастровым номером №, площадью 59956 кв.м., сроком на 10 (десять) лет. Вместе с тем, ответчик ФИО3, заключив 14.08.2017г. договор аренды выделенного земельного участка с ответчиком ФИО2, нарушил преимущественное право истца на заключение договора аренды выделенного земельного участка, в связи с чем истец был вынужден обратиться в суд с настоящим иском.

Истец ФИО5 в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени судебного заседания уведомлен надлежащим образом, представитель истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании настаивала на удовлетворении исковых требований.

Третье лицо – межмуниципальный отдел по Ленинградскому, Кущевскому и Староминскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю в судебное заседание не явилось, просило рассмотреть дело в его отсутствие, принять решение на усмотрение суда.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание явился, просил отказать в удовлетворении иска.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени судебного заседания уведомлен надлежащим образом. Представитель ФИО3 по доверенности ФИО6 и представитель ФИО2 по доверенности ФИО4 в судебном заседании просили в удовлетворении исковых требований отказать, указывая, что ответчик ФИО3 на общем собрании 12.04.2017г. голосовал против условий договора аренды, о чем внесены записи в протокол общего собрания. В соответствии с пунктом 5 статьи 14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. Таким, образом, ответчик обоснованно реализовал свое право на распоряжение участком по своему усмотрению, заключив договор аренды с ФИО2, и у истца отсутствует преимущественное право на заключение договора аренды исходя из норм ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В данном случае норма ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» является специальной по отношению к общей норме ст. 621 ГК РФ, не подлежащей применению. Кроме того, выделенный земельный участок возник как новый объект права собственности, и никогда не находился в аренде у истца, следовательно, истец не может обладать преимущественным правом аренды данного земельного участка. 

Суд, в соответствии со ст. ст. 113, 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, полагает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

09.07.2007 года между крестьянским хозяйством в лице главы ФИО5 и участниками долевой собственности в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № общей площадью – 173,87 га находящейся по адресу: Россия, 

<

адрес>, примерно в 1,1 км; 2,8 км по направлению на юго-восток от ориентира 

<

адрес>, 

<

адрес>, в том числе и с ответчиком ФИО3, был заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей. 

Указанный договор аренды был зарегистрирован органом регистрации прав 21.08.2007 года, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации №.

Срок действия указанного договора аренды установлен с 21.08.2007 по 21.08.2017 года.

Подпунктом «в» п.6 договора предусмотрено, что арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок при прочих равных условиях перед другими лицами.

12 апреля 2017 года по инициативе истца как арендатора указанного земельного участка состоялось общее собрание участников долевой собственности, на котором большинством голосов принято решение о продлении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № при множественности лиц на стороне арендодателей от 09.07.2017г, и об изменении размера арендной платы. 

Ответчик ФИО3 на общем собрании голосовал против условий договора аренды, о чем внесены записи в протокол общего собрания от 12.04.2017.

На основании Протокола № 1 от 12.04.2017 г. было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, в соответствии с которым были изменены срок аренды на 20 (двадцать) лет (до 21.08.2027г) и размер арендной платы. 

Дополнительное соглашение было зарегистрировано органом регистрации прав 17.05.2017г, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации №.

07 августа 2017 года, ответчиком ФИО3 было зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 5,99 га с кадастровым номером №, образованный путем выдела в счет принадлежащей ему доли в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №

Право собственности ФИО3 на выделенный земельный участок было зарегистрировано без сохранения обременения арендой в пользу ФИО5 в связи с наличием записи в протоколе общего собрания от 12.04.2017г. о его несогласии с условиями договора аренды.

Пунктом 5 статьи 14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Таким образом, договор аренды в отношении выделенного ФИО3 земельного участка прекратился 07 августа 2017 года, т.е. с момента государственной регистрации права собственности на выделенный им земельный участок с кадастровым номером №

Как установлено, в течение года после прекращения договора аренды, 14.08.2017 между ФИО3 и ИП К(Ф)Х ФИО2, был заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования, с кадастровым номером №, площадью 59956 кв.м., сроком на 10 (десять) лет.

Указанный договор аренды зарегистрирован органом регистрации прав 30.08.2017 года, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации № от 30.08.2017.

Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Аналогичная норма предусмотрена п.5 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», согласно которой в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Из буквального содержания нормы п. 5 статьи 14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не следует прекращение у арендатора преимущественного права аренды выделенного земельного участка. Указанная норма предусматривает только прекращение арендного обязательства в отношении выделенного земельного участка в случае несогласия участника долевой собственности с передачей участка в аренду, или с условиями аренды, а также устанавливает порядок выдела земельного участка. 

Таким образом, факт голосования ФИО3 на общем собрании 12.04.2017г. против условий договора аренды не мог повлечь за собой утрату у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. 

Вместе с тем, как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 09.07.2007г., был заключен уполномоченным на подписание указанного договора от имени ФИО3 лицом, и предусматривал наличие у арендатора преимущественного права на заключение договора на новый срок (п.6 договора).

При таких обстоятельствах не могут быть приняты во внимание доводы ответчиков о невозможности применения нормы ст. 621 ГК РФ к спорным правоотношениям.

Согласно п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

Согласно п.1 ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

В соответствии с п. 1 ст. 14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Пунктом 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что участники долевой собственности на общем собрании могут принять решение об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Пунктом 2 статьи 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если договора соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

Истцом ФИО5 в целях реализации своего права на заключение договора на новый срок, было инициировано проведение общего собрания участников долевой собственности 12.04.2017 года (о чем имеется запись в протоколе), где до всех присутствующих, в том числе и до ответчика ФИО3, было доведено желание арендатора заключить договор аренды на новый срок, на условиях дополнительного соглашения, проект которого обсуждался на собрании и был утвержден большинством голосов.

Ответчик ФИО3 на собрании выразил отказ от продолжения арендных отношений, в связи с чем произвел 07.08.17г. выдел земельного участка без сохранения обременения арендой в пользу истца.

Таким образом, ответчик ФИО3, заключив 14.08.2017г. договор аренды выделенного земельного участка с ответчиком ФИО2, нарушил преимущественное право истца на заключение договора аренды выделенного земельного участка.

Материалы дела не содержат доказательств тому, что до заключения спорного договора аренды, ответчик ФИО3 предлагал заключить договор аренды на указанных условиях предыдущему арендатору ФИО5

Доводы ответчиков о том, что выделенный земельный участок возник как новый объект права собственности, и никогда не находился в аренде у истца, следовательно, истец не может обладать преимущественным правом аренды данного земельного участка, не могут быть приняты во внимание, т.к. основаны на неверном толковании норм права.

Так, согласно п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

При таких обстоятельствах, исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению. 

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО5 к ФИО3 и ФИО2 о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды удовлетворить в полном объеме.

Перевести на ФИО5 права и обязанности арендатора по договору аренды от 14.08.2017 года земельного участка с кадастровым номером №, площадью 59956 кв.м., заключенного между ФИО3 и Индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (номер государственной регистрации договора аренды №, дата государственной регистрации договора аренды: ДД.ММ.ГГГГ).

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Кущёвский районный суд в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 17 декабря 2019 года.

Судья Кущёвского районного суда И.С. Коробков

Решение не вступило в законную силу