Дело № 3а-117/2019 УИД № 21 OS 0000-01-2019-000085-71 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 ноября 2019 года г.Чебоксары

Верховный Суд Чувашской Республики в составе председательствующего судьи Филимоновой И.В., при секретаре судебного заседания Ивановой Т.Л., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением к Кабинету Министров Чувашской Республики об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 1 января 2018 года в размере его рыночной стоимости, равной 3787 404 руб. 78 коп.

В обоснование заявленного требования ФИО1 указал, что является собственником указанного нежилого здания. По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость данного здания составила 18383 532 руб. 21 коп. Однако согласно отчету об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 19 июня 2019 года № Н-028/2019, составленному ООО Центр независимой оценки и экспертизы «Эксперт», рыночная стоимость указанного объекта составляет 3787 404 руб. 78 коп. Несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога на имущество, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Определениями суда от 2 июля 2019 года и 25 июля 2019 года к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Министерство юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Чувашской Республике, Бюджетное учреждение Чувашской Республики «Чуваштехинвентаризация» Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики.

В судебном заседании представители административного ответчика Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики ФИО2, административного ответчика Бюджетного учреждения «Чуваштехинвентаризация» ФИО3, административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Чувашской Республике ФИО4 полагали возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости по результатам проведенной судом экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили.

Выслушав объяснения участников процесса, изучив материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки, регулируются Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ (далее – Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из материалов дела, административный истец ФИО1 является собственником нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, о чем в Единый государственный реестр недвижимости 24 мая 2019 года внесена соответствующая регистрационная запись № 21/042/042/2019-2.

Согласно статьям 399 - 403 Налогового кодекса Российской Федерации у собственников зданий, строений, сооружений имеется обязанность по уплате налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Статьей 1 Закона Чувашской Республики от 30 сентября 2015 года №42 «Об установлении единой даты начала применения на территории Чувашской Республики порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Чувашской Республики порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2016 года.

Поскольку административный истец ФИО5 является собственником нежилого здания, являющегося объектом налогообложения, налоговая база в отношении которого определяется исходя из его кадастровой стоимости, результаты кадастровой оценки данного объекта затрагивают права и обязанности административного истца. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № была определена по состоянию на 1 января 2018 года в размере 18383532 руб. 21 коп. 

Сведения об указанной кадастровой стоимости были утверждены постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 14 ноября 2018 года № 457 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Чувашской Республики» (приложение №1 пункт 26 подпункт 7915) и 1 января 2019 года внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19 сентября 2016 года № 391 полномочиями по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Чувашской Республики было наделено бюджетное учреждение «Чуваштехинвентаризация» Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Оспаривая учтенную в Едином государственном реестре недвижимости кадастровую стоимость вышеуказанного нежилого здания, административный истец в подтверждение своих доводов представил отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 19 июня 2019 года № Н-028/2019, составленный ООО Центр независимой оценки и экспертизы «Эксперт», согласно которому рыночная стоимость указанного объекта по состоянию на 1 января 2018 года составляет 3787 404 руб. 78 коп. 

В связи с существенным отличием рыночной стоимости, определенной в представленном отчете об оценке, от кадастровой стоимости объекта недвижимости по ходатайству представителя административного истца определением суда была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Региональный центр профессиональной оценки и аудита».

Согласно выполненному указанным экспертным учреждением заключению судебной оценочной экспертизы № 182/2018 от 15 октября 2019 года рыночная стоимость принадлежащего административному истцу нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2018 года составляет 9220 000 руб.

Оснований не доверять данному экспертному заключению у суда не имеется. Заключение подготовлено по результатам соответствующих исследований, проведенных профессиональным экспертом ФИО6, имеющей необходимую квалификацию и длительный стаж работы в области оценочной деятельности, которая была в установленном порядке предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. В заключении эксперта изложены основные факты и выводы; допущения и ограничительные условия, использованные экспертом при проведении оценки; применяемые стандарты оценочной деятельности; описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики данного объекта; анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; описание процесса оценки объекта оценки с применением затратного и сравнительного подходов; соответствующие расчеты в рамках каждого из применяемых подходов; согласование результатов оценки по этим подходам; итоговая величина стоимости объекта оценки. Информация, использованная для расчетов стоимости объекта оценки, достаточна и достоверна, расчеты проведены корректно, в том числе при выборе объектов-аналогов, при расчете поправочных коэффициентов к их стоимостям. Отказ от использования доходного подхода к оценке объекта экспертом обоснован и сомнений не вызывает. Экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Данное заключение отвечает требованиям относимости и допустимости, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости - здания с кадастровым номером №, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Кроме того, в ходе производства по делу стороны, заинтересованные лица какие-либо замечания к указанному экспертному заключению не заявляли.

Представленный административным истцом отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 19 июня 2019 года № Н-028/2019 не может быть принят в подтверждение рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В силу ФСО № 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (пункт 13); доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (пункт 16).

Согласно подпункту «в» пункта 24 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют.

В отчете ООО Центр независимой оценки и экспертизы «Эксперт» от 19 июня 2019 года № Н-027/2019 оценщик при определении сегмента рынка указал, что исследуемый объект на рынке недвижимости является широкораспространенным (страница 33 отчета). В то же время на странице 39 отчета оценщик указал, что в распоряжении оценщика не имеется достаточной базы по ценам предложения к продаже аналогичных объектов, что не позволяет использовать для расчета рыночной стоимости метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, оценщик принял решение отказаться от сравнительного подхода.

При проведении судебной экспертизы эксперт ООО «Региональный центр профессиональной оценки и аудита» применил затратный и сравнительный подход и согласовал результаты оценки по этим подходам, что предусмотрено пунктом 26 ФСО №7.

Учитывая изложенное, по мнению суда, неприменение экспертом ООО Центр независимой оценки и экспертизы «Эксперт» сравнительного подхода с последующим согласованием результатов оценки не позволило достоверно определить рыночную стоимость исследуемого объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года.

В силу положений части 1 статьи 14 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. 

Методические указания о государственной кадастровой оценке утверждены Приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226.

В силу пункта 1.3. названных Методических указаний при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости.

Согласно положениям Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №4)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года № 508, массовая оценка недвижимости - это определение стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке. Обязательным элементом массовой оценки является группировка, классификация объектов недвижимости, то есть разделение рассматриваемой совокупности объектов на однородные группы.

В отличие от работ по массовой оценке при проведении индивидуальной оценки оценщик выявляет отличительные особенности объекта оценки, влияющие на формирование стоимости, поэтому кадастровая и рыночная стоимости могут не совпадать. С указанным обстоятельством и связано право заинтересованных лиц по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости и установлению кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Таким образом, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с требованиями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости на основании заключения судебной оценочной экспертизы. 

При этом суд исходит из того, что в соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 24 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

В силу ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если имело место обращение этого лица в комиссию.

В данном случае с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости административный истец в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не обращался.

В суд с настоящим административным исковым заявлением административный истец обратился 28 июня 2019 года.

Таким образом, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости является 28 июня 2019 года, пересмотренная кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января 2019 года до даты внесения сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки, в Единый государственный реестр недвижимости. 

В пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что на основании части 4 статьи 38 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Вместе с тем, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Чувашской Республике, привлеченное судом к участию в деле в качестве административного ответчика, не является органом, утвердившим оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости или осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, и, следовательно, не должно отвечать по требованиям административного истца. 

Учитывая, что установленная судебным актом кадастровая стоимость в силу положений статей 24.18, 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности» подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости, указанный орган (Управление Росреестра по Чувашской Республике) является заинтересованным лицом по данному административному делу.

Руководствуясь статьями 177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость недвижимого имущества – нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 1 января 2018 года в размере 9220 000 (девять миллионов двести двадцать тысяч) рублей на период с 1 января 2019 года до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 28 июня 2019года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Судья Верховного Суда

Чувашской Республики И.В. Филимонова

Мотивированное решение изготовлено 21 ноября 2019 года.