УИД 76OS0000-01-000276-14

Дело 3а-339\22

Принято в окончательной форме 08.08.22г.

                    

Р Е Ш Е Н И Е

            ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 августа 2022г.                                гор. Ярославль

    Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Преснова В.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2,

    рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Закрытого акционерного общества «Атрус» к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,                    

Установил:

В административном исковом заявлении ЗАО «Атрус» просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 12 317 000 руб. по состоянию на 01.01.2019г.

Административные исковые требования мотивированы тем, что земельный участок принадлежит ЗАО «Атрус» на праве собственности, кадастровая стоимость земельного участка выше его рыночной стоимости, чем затрагиваются права административного истца как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца на основании доверенности ФИО3 административные исковые требования поддержала.

    Остальные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, участия в судебном заседании не принимали, ходатайств об отложении рассмотрения дела не представили.

    От административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области поступило письменное объяснение, в котором указывается на непризнание административных исковых требований, основанных на отчете определения рыночной стоимости земельного участка, представленного административным истцом, поскольку, по мнению департамента, отчет содержит недостатки, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

    От заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии», ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы», мэрия города Ярославля возражений относительно административных исковых требований не поступило.

     В письменных объяснениях Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» изложены сведения о земельном участке и его правообладателе.

    Выслушав представителя административного истца, исследовав письменные материалы дела, допросив свидетеля (оценщика), суд пришел к следующим выводам.

     ЗАО «Атрус» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: .

            Согласно ч. 1 ст. 245, ст. 248 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

    Аналогичные положения закреплены в ст. 22 Федерального закона 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

    В соответствии с п. 1 ст. 390 НК РФ налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость объектов налогообложения.

Тем самым, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость принадлежащего ему земельного участка в целях уменьшения земельного налога.

Кадастровая стоимость земельного участка определена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019г. № 20н по состоянию на 01.01.2019г. в размере 18 515 712,96 руб.

Административным истцом представлен отчет № 16245\04\22 от 30 июня 2022г., подготовленный оценщиком ООО «Ярэксперт», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019г. составляет 12 317 000 руб. 

В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

    Исследование отчета дает основания суду для вывода о том, что отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка.

    Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом. От использования в рамках оценки доходного и затратного подходов отчет содержит обоснованный отказ.

    В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

    Исследование представленного административным истцом отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика обоснованы и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости у суда не имеется. 

    Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости материалы дела не содержат.

    Проанализировав возражения административного ответчика, содержащиеся в письменном объяснении, суд не находит оснований для вывода о недостоверности отчета. 

В соответствии с п. 5 ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в том числе, следующего принципа: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов. 

Подпунктом «в» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что при анализе рынка недвижимости исследуются фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

Согласно подпункту «б» пункта 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка приведен анализ рынка земельных участков г. Ярославля, приведены основные ценообразующие факторы, в соответствии с которыми оценщиком проводился отбор аналогов. Все объекты-аналоги соотносятся с объектом оценки по основным ценнообразующим факторам. Выбор аналогов в отчете мотивирован со ссылками на Федеральные стандарты оценки. При исследовании объектов-аналогов и принятии решения об их использовании при расчете рыночной стоимости объекта оценки оценщиком учтены положения п. 10 ФСО № 1, п. 11 ФСО № 3, п\п «б», «в» п. 22 ФСО № 7. В отчете указаны ссылки на источники информации, копии объявлений о продаже объектов-аналогов, позволяющие сделать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. 

В соответствии с п/п «в» п. 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

    Подпунктом «д» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что объем исследований рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

    Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости (земельных участков), и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Оценщиком проанализировано достаточное количество предложений о продаже земельных участков, для расчета рыночной стоимости земельного участка использованы объекты-аналоги, которые сопоставимы по основным ценообразующим факторам с объектом оценки, что подтверждает выполнение оценщиком требований п\п «в» п. 22, п\п «д» п. 11 ФСО № 7.

    В судебном заседании свидетель ФИО1 (оценщик) дала подробные пояснения по возникшим вопросам и возражения департамента.

    Оценив показания свидетеля, суд не находит оснований не доверять им, так как свидетеля основаны на проведенных исследованиях, не содержат противоречий. 

Согласно отчету и показаниям свидетеля оценщиком учтены все характеристики объекта оценки и объектов – аналогов. В отчете приведены суждения оценщика относительно применения/неприменения корректировок и их размеров. Оснований для применения корректировки на «тип сделки» либо применения максимального размера корректировки на передаваемые права, объективно ничем не подтверждены. В то время как оценщиком в отчете приведена аргументированная, экономически обоснованная позиция о применении корректировки на передаваемые права и ее размере. 

Возражения департамента о неясности механизма ценообразования объекта-аналога № 4 не могут быть приняты во внимание, так как использованное оценщиком объявление о продаже аналога содержит всю необходимую информацию, которая не противоречива, позволяет идентифицировать объект-аналог. Оценщиком проведен анализ данного предложения, собрана необходимая информация об объекте аналоге, что позволяет сделать вывод об основных ценообразующих факторах данного объекта-аналога.

Территориальная зона расположения объекта-аналога № 2 оценщиком определена из документов градостроительного планирования, принятых органом местного самоуправления города Ярославля. Отчет содержит подробный анализ сведений об объекте – аналоге № 2. Ссылка департамента на заключение судебной оценочной экспертизы из другого административного дела не может быть принята во внимание, так как указанное экспертное заключение не относится к настоящему делу. Обстоятельства, установленные по другому административному делу, не являются преюдициальными по отношению к рассматриваемому административному спору. Кроме того, иная характеристика ценообразущих факторов другим специалистом законодательством об оценочной деятельности допускается. Отчет содержит подробное обоснование выводов оценщика в указанной части, выводы, изложенные в отчете, подтверждены ссылками на соответствующие источники. 

Оценщиком с достоверностью установлено отсутствие на объекте-аналоге № 1 объектов капитального строительства. Из отчета, показаний свидетеля, дополнительно представленного материала, следует, что объект капитального строительства, на который ссылается департамент, не относится к объекту-аналогу № 1. Доводы департамента в этой части являются явно необоснованными.

    В целом содержание отчета, выводы оценщика не противоречат федеральным стандартам оценки, в том числе п. 5 ФСО № 3, п.п. 22, 25 ФСО № 7.

При таких обстоятельствах оснований для вывода о том, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка является недостоверным доказательством, не имеется. 

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административные исковые требования подлежат удовлетворению.

    Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд                    

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 12 317 000 руб. по состоянию на 01.01.2019г.

    Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 30 июня 2022г.

    Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости изменений в части размера кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

    Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

    Судья:                                В.С. Преснов