Дело № 2-5945/2025

УИД 50RS0031-01-2025-002298-59

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

«23» июня 2025 года город Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе: 

председательствующего судьи Денисовой А.Ю., 

при секретаре Архицкой З.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску МРОО Защиты прав потребителей «ПОТРЕБНАДЗОР» в интересах ФИО2 к АО «Специализированный застройщик «Первая ипотечная компания - Регион» о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

МРОО Защиты прав потребителей «ПОТРЕБНАДЗОР» в интересах ФИО2 обратилось в суд с иском к АО «Специализированный застройщик «Первая ипотечная компания - Регион» о соразмерном уменьшении цены договора долевого участия на сумму расходов, необходимых для устранения недостатков объекта долевого строительства в размере 671 272,04 руб., на сумму расходов необходимых для звукоизоляции внутренних ограждающих конструкций в размере 166 432 руб., на сумму, связанную со снижением площади квартиры, в размере 128 753,68 руб., путем взыскания в пользу ФИО2 денежных средств в указанном размере, неустойки, установленной ч. 8 ст. 7 ФЗ № 214 за нарушение срока исполнения требований о соразмерном уменьшении цены договора за период с 03.12.2024 по день вынесения решения суда, далее со дня, следующего за днем вынесения решения, до даты фактического погашения задолженности, процентов за пользование чужими денежными средствами со дня вступления решения суда в законную силу до дня фактического погашения задолженности, компенсации морального вреда в размере 100 000 руб., штрафа в размере 2,5 % от присужденной суммы. Одновременно, истец просит взыскать штраф в размере 2,5 % от присужденной в пользу потребителя суммы в пользу МРОО Защиты прав потребителей «ПОТРЕБНАДЗОР». 

В обоснование требований указано, что между ФИО2 и АО «СЗ «ПИК-Регион» заключен договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии, с условиями которого ответчик обязался передать истцу объект долевого строительства – АДРЕС. Объект долевого строительства передан ФИО2 Цена Объекта долевого строительства составляет 5 619 924,06 руб. Обязательство по оплате цены договора исполнено истцом своевременно и в полном объеме. При принятии объекта долевого строительства истцом выявлены строительные недостатки, в том числе в части звукоизоляции, которые ответчиком в добровольном порядке не устранены. В результате работ по дополнительной звукоизоляции уменьшится площадь квартиры, в связи с чем истцу подлежит возмещению разница в площади в денежном выражении. Истцом также проведена экспертиза стоимости устранения недостатков объекта долевого строительства, ответчику направлена претензия о соразмерном уменьшении цены договора на сумму расходов на устранение строительных недостатков. Претензия оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд.

Представитель МРОО Защиты прав потребителей «ПОТРЕБНАДЗОР» и истец в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, имеются ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие. 

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен, представил письменные возражения на иск, в которых просил в удовлетворении требований отказать, в случае удовлетворения требований сумму недостатков взыскать исходя из 3% от стоимости квартиры, применить к неустойке и штрафу ст. 333 ГК РФ, снизить размер судебных расходов и компенсации морального вреда до разумных пределов, дело рассмотреть в его отсутствие. Одновременно заявлено ходатайство о предоставлении отсрочки исполнения решения суда.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Судом установлено, что между ФИО2 и АО «СЗ «ПИК-Регион» заключен договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии, с условиями которого ответчик обязался передать истцу объект долевого строительства – АДРЕС (л.д.27-44). 

Обязательства участника долевого строительства по оплате стоимости объекта долевого строительства в размере 5 619 924,06 руб. исполнены истцом своевременно и в полном объеме, что не оспаривалось в ходе судебного разбирательства.

Согласно акту приема-передачи спорное жилое помещение передано ответчиком истцу 29.10.2024 (л.д.174).

Согласно ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с ч. 2 указанной статьи, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (ч. 6).

Федеральным законом от 26.12.2024 N 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон от 26.12.2024 N 482-ФЗ) статья 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ дополнена частью 4, согласно которой при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения данной части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 указанного Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Указанные изменения, внесенные в часть 4 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" вступили в силу с 01.01.2025.

В силу пункта 5 статьи 6 Федерального закона от 26.12.2024 N 482-ФЗ положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу указанного Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 01.01.2025.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. ст. 12, 35 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В ходе осмотра объекта истцом выявлены строительные недостатки (л.д.13-16).

С целью определения качества строительно-отделочных работ в квартире, истец обратился к строительно-техническому специалисту, которым подготовлен акт экспертного исследования №. Согласно выводам экспертного заключения установлено, что качество выполненных работ не соответствует требованиям нормативно-технической документации, выявлены дефекты, стоимость устранения которых составляет 671 272,04 руб. (л.д.45-89).

МРОО Защиты прав потребителей «ПОТРЕБНАДЗОР» направлено уведомление, с требованием устранить выявленные недостатки (л.д.91-94).

Истцом застройщику ДД.ММ.ГГГГ направлена претензия о выплате стоимости устранения недостатков объекта долевого строительства в размере 671 272,04 руб. и возмещении стоимости расходов по подготовке акта экспертного обследования №, которая получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ и оставлена без удовлетворения (л.д.95-97).

Кроме того, по заказу истца проведено исследование по вопросу строительных недостатков звукоизоляции ограждающих конструкций по воздушному шуму. Специалистом составлен акт экспертного исследования № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно выводам которого, выявлен не удовлетворительный индекс изоляции воздушного шума межквартирных перегородок, что является конструктивным недостатком, выявленное нарушение допущено при проектировании АДРЕС. Стоимость ремонтно-восстановительных работ необходимых для приведения шумоизоляции в квартире в соответствие с техническими требованиями составляет 166 432 руб. Кроме того, в результате выполнения указанных работ уменьшится площадь квартиры на величину 0,4386 кв.м, стоимость уменьшения площади квартиры составит 76 312,65 руб. (л.д.98-118). 

По ходатайству ответчика, не согласившегося с представленным истцом заключением, назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза в ООО «СТРОЙЗЕМ». Согласно заключению экспертов, по результатам обследования объекта долевого строительства – АДРЕС, не соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов и иных требований, применяемых на обязательной основе, поскольку выявлены строительные недостатки, перечень которых приведен в экспертном заключении. Стоимость работ и материалов по устранению недостатков, возникших по вине застройщика, составит 420 406,81 руб.

Оснований не доверять заключению эксперта у суда не имеется, поскольку эксперт перед проведением экспертизы, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, указанное экспертное заключение выполнено экспертом, имеющим соответствующие образование, специальность и стаж работы, необходимые для производства данного вида работ. Заключение экспертизы соответствует ст. 86 ГПК РФ, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Каких-либо противоречий в экспертном заключении не усматривается, судебная экспертиза в ходе рассмотрения дела не оспорена, ходатайств о проведении повторной либо дополнительной экспертизы не поступало. 

Оценив исследованные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что требования истца в части соразмерного уменьшения цены договора долевого участия на сумму расходов, необходимых для устранения недостатков объекта долевого строительства, на сумму расходов необходимых для звукоизоляции внутренних ограждающих конструкций, на сумму, связанную со снижением площади квартиры подлежат удовлетворению частично на сумму 168 597,72 (5 619 924,06*3%). 

Сумма расходов на устранения недостатков подлежит взысканию из расчета не более 3 % от цены договора, поскольку положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года. 

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности могут возникать из устанавливающего их судебного решения. 

Одним из элементов публичного порядка Российской Федерации является принцип соразмерности гражданско-правовой ответственности, предполагающий восстановление нарушенного права, но не обогащение в результате защиты нарушенного (оспоренного) права. Принцип законности судебного решения, включающий в себя в широком смысле законность, обоснованность, мотивированность, окончательность судебного акта, является основополагающим принципом российского права, поскольку только таким актом устанавливается правовая определенность спорных отношений и определяются взаимные права и обязанности их участников (например, определение Верховного Суда Российской Федерации от 21 сентября 2022 г. N 306-ЭС22-6854). 

Указанная часть 4 статьи 10 Федерального закона N 214-ФЗ связывает определение как факта ненадлежащего исполнения обязательств, так и размера уменьшения цены договора, возмещения расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, уплату неустойки (штрафов, пеней), процентов, возмещения убытков, связанных с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования, с принятием судом решения об удовлетворении требований участника долевого строительства. 

Таким образом, именно решение суда о взыскании соответствующих денежных сумм влечет для сторон соответствующие права и корреспондирующие им обязанности. 

Следовательно, по общему правилу, положения части 4 статьи 10 Федерального закона N 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до и после дня вступления в силу Федерального закона N 482-ФЗ, при разрешении судами дел после 1 января 2025 г., так как в соответствующих случаях удовлетворения исков, устанавливаемые судом права и обязанности будут возникать после указанной даты (с момента вступления решения суда в законную силу). 

Также с учетом части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ограничивающей размер ответственности застройщика 3% от цены договора, не подлежат взысканию неустойка и штраф, в том числе штраф в пользу МРОО Защиты прав потребителей «ПОТРЕБНАДЗОР», а также проценты за пользование чужими денежными средствами.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Установив факт нарушения прав истца как участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд и учитывая конкретные обстоятельства дела, приходит к выводу о взыскании денежной компенсации морального вреда, которая определяется судом в размере 25 000 руб., с учетом характера причиненных истцу нравственных страданий, исходя из принципа разумности и справедливости.

Доводы ответчика, изложенные в письменных возражениях, основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме не являются, ввиду чего отклоняются судом. 

По смыслу абз. 2 статьи 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

В силу части 3 статьи 95 ГПК РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам, специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами, специалистами.

По ходатайству ответчика, на основании определения суда по делу назначена судебная экспертиза. Расходы по оплате экспертизы возложены на АО «СЗ «ПИК Регион», заявившее соответствующее ходатайство. 

Стоимость проведения судебной экспертизы составила 120 000 руб., однако до настоящего времени обязательства по оплате исполнены не были, в связи с чем экспертной организацией заявлено ходатайство о взыскании указанных расходов.

При таких обстоятельствах, с учетом частичного удовлетворения требований истца, суд полагает необходимым взыскать с ответчика АО «СЗ «ПИК Регион» в пользу ООО «СТРОЙЗЕМ» стоимость судебной экспертизы в сумме 120 000 руб.

Оснований для распределения судебных расходов по экспертизе, не имеется, поскольку нет оснований для вывода о злоупотреблении истцом, полагавшимся на заключение специалиста, при подаче иска своим правом, явной несоразмерности заявленных требований и стоимости строительных недостатков не установлено.

Согласно абз. 10 п. 1 постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 (в редакции от 19.06.2025) в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных абзацами вторым и седьмым – девятым указанного пункта, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу указанного постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу указанного постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Отсрочка, предусмотренная указанным абзацем и предоставленная до 1 января 2025 г., может быть продлена на срок до 31 декабря 2025 г. включительно в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с абз. 11 п. 1 постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 (в редакции от 19.06.2025) в отношении уплаты застройщиком неустойки (штрафа, пени), предусмотренной абзацами третьим и четвертым указанного пункта, и возмещения застройщиком убытков, предусмотренных абзацами пятым – шестым указанного пункта, требования об уплате (возмещении) которых были предъявлены к исполнению застройщику до 1 января 2025 г., предоставляется отсрочка до 31 декабря 2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению с 1 января 2025 г., в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Положения указанного абзаца не распространяются на фактически понесенные участником долевого строительства расходы на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

Разрешая ходатайство ответчика о предоставлении отсрочки исполнения решения, суд полагает необходимым предоставить АО «СЗ «ПИК Регион» отсрочку исполнения решения в части взысканных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора до окончания действия Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326.

С учетом положений ст. 103 ГПК РФ, в бюджет Одинцовского г.о. Московской области с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой освобожден истец в сумме 9 057,93 руб. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования - удовлетворить частично.

Взыскать с АО «Специализированный застройщик «ПИК-Регион» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО2 (паспорт №) денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора на сумму расходов на устранение строительных недостатков в размере 168 597,72 руб., компенсацию морального вреда 25 000 руб. 

В удовлетворении исковых требований в остальной части, в том числе требований о взыскании штрафа в пользу МРОО Защиты прав потребителей «ПОТРЕБНАДЗОР» - отказать.

Взыскать с АО «Специализированный застройщик «ПИК-Регион» (ИНН 

<

***>) в доход бюджета Одинцовского городского округа Московская область госпошлину в размере 9 057,93 руб.

Предоставить АО «Специализированный застройщик «ПИК-Регион» (ИНН 

<

***>) отсрочку исполнения решения суда в части взыскания денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора до окончания действия Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №. 

Взыскать с АО «Специализированный застройщик «ПИК-Регион» (ИНН 

<

***>) в пользу ООО «СТРОЙЗЕМ» (ИНН 

<

***>) расходы на проведение судебной экспертизы в размере 120 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено «28» июля 2025 года.

Судья: А.Ю. Денисова