УИД 32RS0003-01-2018-001395-31 

Дело № 2-38/2019 

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

10 января 2019 года город Брянск

Брянский районный суд Брянской области в составе

председательствующего судьи 

ФИО3, 

при секретаре судебного заседания

ФИО6, 

с участием истца (ответчика по встречному иску)

ФИО7, 

представителя истца (ответчика по встречному иску) 

ФИО9, 

ответчика (истца по встречному иску) 

ФИО10, 

представителя третьего лица – управления Росреестра по Брянской области 

ФИО11, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности и по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что в соответствии с предварительным соглашением сторон 08.06.2018 года в МФЦ Советского района г.Брянска между ним и ФИО2 подписан и сдан на государственную регистрацию договор купли-продажи земельного участка №369, расположенного в СДТ «Импульс» Брянского района Брянской области.

В соответствии с п.3.2 договора продавец ФИО2 в момент подписания договора купли-продажи и акта приема передачи получил от истца денежные средства в сумме 50000 руб., о чем написал расписку. После этого необходимые документы были сданы для государственной регистрации.

После сдачи документов для государственной регистрации продавец ФИО2 высказался, что земельный участок наверняка стоит дороже и что ему срочно нужны деньги, и попросил еще 50000 руб. Истцом были сняты в Сбербанке еще 50000 руб. и переданы продавцу, о чем последним также была написана расписка. 

25.06.2018 года в МФЦ Советского района истцу вручили Уведомление о приостановлении государственной регистрации в связи с подачей продавцом ФИО2 заявления о прекращении регистрации.

Указывая, что сторонами были выполнены все условия договора, а односторонний отказ не предусмотрен, истец ФИО1, с учетом уточнения исковых требований, просит суд:

осуществить государственную регистрацию перехода права собственности в соответствии с договором купли-продажи земельного участка № расположенного в СДТ «Импульс» Брянского района Брянской области от 08.06.2018 года;

взыскать с ФИО2 в свою пользу оплаченную им госпошлину в размере 1700 руб.

В ходе рассмотрения гражданского дела ответчиком ФИО2 подано встречное исковое заявление к ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным и расторжении договора. Как следует из встречного искового заявления, с июня 2018 года ФИО1 принуждает его к совершению сделки купли-продажи принадлежащего ему земельного участка в СДТ «Импульс» на заведомо невыгодных условиях по заниженной цене, под влиянием обмана и угроз. При этом имела место договоренность о продаже земельного участка за 350000 руб., в итоге ФИО1 подготовил документы на 50000 руб. После этого ФИО1 передал еще 50000 руб., сказав, что с него хватит, угрожал. 

Ссылаясь на положения п.п.1 и 2 ст.179 ГК РФ, ФИО2, с учетом уточнения исковых требований, просил суд:

признать договор купли-продажи земельного участка №№, расположенный в СДТ «Импульс» Брянского района Брянской области с кадастровым номером №, между ФИО2 и ФИО1 недействительным с момента его заключения;

зачесть оплаченные ФИО1 ФИО2 100000 руб. в счет возмещения части судебных расходов ФИО2 по делу;

взыскать с ФИО1 170000 руб. в возмещение судебных расходов по делу. 

Определением судьи Брянского районного суда Брянской области от 28.08.2018 года встречный иск ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным принят к производству для совместного рассмотрения с иском ФИО1 к ФИО2 об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности. 

В судебном заседании истец (ответчик по встречному иску) ФИО1 исковые требования поддержал, встречный иск не признал. При этом ФИО1 подтвердил, что окончательно стороны согласовали цену земельного участка в размере 100000 руб., он не считает 50000 руб., переданные им ФИО2 после подписания договора, неосновательным обогащением последнего. Также ФИО1 сообщил суду, что факт передачи земельного участка подтверждается подписанием акта приема-передачи земельного участка, передачей ему ФИО2 после подписания договора подлинника членской книжки садовода, подлинника свидетельства на имя ФИО2 на право собственности на землю, подлинных квитанций в отношении спорного земельного участка. Также ФИО1 указал, что рядом с приобретенным им земельным участком расположен земельный участок его тестя, который он постоянно посещает. При этом спорный земельный участок не имеет высокого ограждения и не запирается; после подписания договора купли-продажи, он, ФИО1, каждую неделю старался появляться на приобретенном им земельном участке. С 08.06.2018 года он следит за своим участком, выбросил хворост с участка, мусор (бутылки). 

Представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО1 – ФИО8 в судебном заседании исковые требования поддержал, встречный иск не признал. Указал, что в рассматриваемом случае имеет место согласование увеличения цены недвижимости после подписания договора купли-продажи до 100000 руб. Полагает, что имеются все правовые основания для удовлетворения первоначального иска, поскольку земельный участок был передан продавцом покупателю, отсутствие даты в акте приема-передачи не свидетельствует о неисполнении договора. При этом доказательств для удовлетворения встречного иска стороной ФИО2 не приведено и не представлено, в связи с чем встречный иск удовлетворению не подлежит.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 в судебном заседании иск не признал, встречный иск поддержал. Также ФИО2 в судебном заседании пояснил, что стороны согласовали цену земельного участка в размере 150000 руб. Полагает, что ФИО1 остался должен ему за участок еще 50000 руб. Подлинники документов (членской книжки, свидетельства о праве собственности на землю, квитанций) у него вырвал из рук ФИО1 еще до подписания договора. Также ФИО2 подтвердил, что спорный земельный участок огорожен колышками, высотой около 1 метра, на которые натянута оплетка; калитка запирается путем закручивания проволоки. Кроме того, ФИО2 подтвердил, что в стыке со спорным земельным участком расположен земельный участок тестя ФИО1, на котором расположен двухэтажный дом. Полагает, что при заключении договора ФИО1 его обманул, также имели место угрозы; ФИО1 угрожал, что если он, ФИО2, не возьмет еще 50000 руб. после подписания договора, то вообще больше ничего не получит. 

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Брянской области – ФИО4 в судебном заседании оставила разрешение спора на усмотрение суда. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему. 

Так, рассматривая встречный иск, суд не находит оснований для его удовлетворения по следующим основаниям. 

Судом установлено и подтверждено материалами гражданского дела, что ФИО2 принадлежит на праве собственности земельный участок, площадью 600 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, снт Импульс, уч.№, с кадастровым номером №, кадастровой стоимостью 8160 руб. Право собственности в Управлении Росреестра по Брянской области зарегистрировано 24.10.2013 года. 

08.06.2018 года ФИО2 обратился в Управление Росреестра по Брянской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на вышеназванный земельный участок. Одновременно ФИО1 подано заявление о регистрации за ним права собственности на земельный участок. Вместе с указанными документами в Управление Росреестра по 

<

адрес> представлены договор купли-продажи земельного участка от июня 2018 года и акт приема-передачи земельного участка от июня 2018 года.

Также 08.06.2018 года ФИО2 обратился в Управление Росреестра по Брянской области с заявлением о прекращении осуществления государственной регистрации права. 

Полагая, что при заключении договора купли-продажи земельного участка имели место обман и угрозы со стороны покупателя ФИО1, ФИО2 обратился в суд с иском о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным. 

Согласно п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Вместе с тем ни Гражданским кодексом РФ, ни Земельным кодексом РФ не предусмотрена государственная регистрация договора купли-продажи земельного участка.

В данном случае регистрации в силу п. 1 ст. 551 ГК РФ подлежит переход права собственности на земельный участок к покупателю.

На основании приведенных положений закона суд приходит к выводу, что при заключении договора купли-продажи земельного участка момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на него. Договор купли-продажи земельного участка государственной регистрации не подлежит, государственной регистрации подлежит только переход права собственности от продавца к покупателю, после чего у покупателя недвижимости в силу п. 2 ст. 223 ГК РФ возникает право собственности на нее.

В силу п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Таким образом, договор купли-продажи земельного участка от июня 2018 года следует считать заключенным с момента его подписания согласно п. 1 ст. 433 Кодекса. Как пояснили суду стороны, договор был подписан 08.06.2018 года, следовательно, договор купли-продажи заключен 08.06.2018 года. 

Пунктом 1 ст.179 ГК РФ установлено, что сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. 

Сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, содержащимся в п.п.98,99 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, является оспоримой и может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 1 статьи 179 ГК РФ). Кроме того, угроза причинения личного или имущественного вреда близким лицам контрагента по сделке или применение насилия в отношении этих лиц также являются основанием для признания сделки недействительной.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман. 

Следует учитывать, что закон не связывает оспаривание сделки на основании пунктов 1 и 2 статьи 179 ГК РФ с наличием уголовного производства по фактам применения насилия, угрозы или обмана. Обстоятельства применения насилия, угрозы или обмана могут подтверждаться по общим правилам о доказывании.

Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки (п.4 ст.179 ГК РФ).

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне подлежит их доказать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности, эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или несовершения процессуальных действий.

Исходя из вышеприведенных норм закона, бремя доказывания наличия обстоятельств, предусмотренных п.п.1 и 2 ст. 179 ГК РФ, возложено в данном случае на истца по встречному иску ФИО2

Однако в нарушение ст.56 ГПК РФ стороной истца по встречному иску таких доказательств в ходе рассмотрения дела не представлено.

Так, постановлением оперуполномоченного ОЭБ и ПК УМВД по г.Брянску от 19.11.2018 года отказано в возбуждении уголовного дела на основании п.2 ч.1 ст.24 УПК РФ в виду отсутствия в действиях ФИО1 состава преступления, предусмотренного ст.159, 179 УК РФ (мошенничество, принуждение к совершению сделки). 

В ходе рассмотрения гражданского дела по ходатайству стороны истца по встречному иску в судебном заседании от 23.11.2018 года были допрошены свидетели Свидетель №1 и ФИО5 Так, Свидетель №1 показала суду, что в июне 2018 года ей по телефону позвонил ФИО2 и сказал, что покупатель земельного участка при оформлении в МФЦ документов принес готовый напечатанный договор купли-продажи и в нем была прописана цена земельного участка в размере 50000 руб., а не та цена, о которой они договаривались. При этом покупатель обещал отдать оставшуюся сумму в машине после сдачи документов, но не отдал. При этом ей известно, также со слов ФИО2, что договоренность была о продаже земельного участка за 350000 руб. ФИО2 сообщил ей, что покупатель ввел его в заблуждение, обманул и не выплатил в полном объеме денежные средства по договору купли-продажи за земельный участок. Вместо 350000 руб. покупатель отдал 50000 руб., а потом еще 50000 руб. Свидетель ФИО5 показал суду, что ему известно от ФИО2, что последний собирался продавать земельный участок за 350000 руб. Осенью 2018 года в разговоре ФИО2 сообщил, что продал земельный участок на невыгодных условиях, что просил за участок 350000 руб., а в итоге покупатель отдал ему 50000 руб., что его «кинули», обманули. 

Таким образом, свидетели очевидцами описанных ими событий не были (событий, когда стороны согласовывали цену недвижимости, когда подписывали договор и когда передавались деньги по распискам), факты, о которых они сообщили суду, им известны со слов истца по встречному иску ФИО2 Кроме того, в ходе рассмотрения гражданского дела ФИО2 неоднократно указывал, что имела место договоренность о цене земельного участка в размере 150000 руб., а не 350000 руб., как указали свидетели. Более того, оба свидетеля выразили заинтересованность в приобретении ими у ФИО2 спорного земельного участка. При таких обстоятельствах суд полагает, что показания свидетелей Свидетель №1 и ФИО5 как доказательства не отвечают требованиям относимости и допустимости, а потому не могут быть приняты во внимание.

Доводы стороны истца по встречному иску о том, что договором была установлена цена не соответствующая рыночной стоимости земельного участка (50000 руб.) не могут служить основанием для удовлетворения встречного иска, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 421, п. 1 ст. 424 ГК РФ граждане свободны в заключении договора. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Несоответствие цены объекта, указанной в договоре, его рыночной цене, само по себе не может означать обмана со стороны покупателя или заблуждения продавца относительно заключаемой сделки. Кроме того истцом по встречному иску были получены от покупателя земельного участка денежные средства в размере 100000 руб. 

При этом суд обращает внимание, что ГК РФ допускает возможность изменения согласованной цены после заключения договора (ст.424 ГК РФ). 

С учетом вышеизложенного суд не находит правовых оснований для признания договора купли-продажи недействительным по заявленным основаниям. 

Разрешая первоначальный иск, суд приходит к следующему.

Пунктом 3 ст.551 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, содержащимся в п.61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10 и Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Таким образом, в предмет доказывания по иску о государственной регистрации перехода права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности на недвижимость к истцу, фактическое исполнение данной сделки сторонами и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Судом установлено в ходе разрешения встречного иска ФИО2, что 08.06.2018 года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка по адресу: 

<

адрес>, площадью 600 кв.м., с кадастровым номером №.

Пунктом 1.5 договора купли-продажи предусмотрено, что передача земельного участка от продавца к покупателю оформляется по акту приема-передачи. 

В силу п.2.2. договора продавец обязан: подготовить земельный участок для передачи покупателю, а также акт приема-передачи земельного участка и иные необходимые документы в соответствии с законодательством Российской Федерации; передать покупателю земельный участок в порядке и сроки, предусмотренные настоящим договором; передать в орган регистрации прав документы для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к покупателю.

Согласно п.2.4 договора покупатель обязан: принять земельный участок от продавца по акту приема-передачи; уплатить цену земельного участка в порядке, предусмотренном настоящим договором; предоставить документы для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к покупателю. 

Пунктом 3.1 договора цена земельного участка установлена в размере 50000 руб. 

Стороной истца по первоначальному иску в материалы дела представлены копии расписок, подтверждающих принятие продавцом ФИО2 исполнения договора покупателем ФИО1 в части оплаты цены договора. 

Кроме того, согласно акту приема-передачи земельного участка от июня 2018 года, подписанного сторонами 08.06.2018 года, продавец ФИО2 передал земельный участок по адресу: 

<

адрес>, площадью 600 кв.м., с кадастровым номером №, в собственность покупателя в качественном состоянии, как он есть на день подписания настоящего акта; покупатель принял в собственность земельный участок в таком виде, как он есть на день подписания настоящего акта; денежная сумма в размере 50000 руб. получена продавцом полностью; стороны по результатам сделки и приема-передачи земельного участка претензий друг к другу не имеют. 

Кроме того, продавец ФИО2 передал покупателю подлинник членской книжки садовода, подлинник свидетельства на имя ФИО2 на право собственности на землю, подлинные квитанции в отношении спорного земельного участка.

Оценив представленные доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи от 08.06.2018 года фактически исполнен сторонами. Суд не может принять во внимание довод стороны ответчика по первоначальному иску о том, что договор купли-продажи не был исполнен в полном объеме, так как денежные средства ответчиком не получены в полном объеме, спорный объект недвижимости истцу не передавался, поскольку он противоречит условиям договора купли-продажи и акту приема-передачи, подписанным сторонами. Отсутствие даты на акте приема-передачи не свидетельствует о том, что фактически передача имущества не состоялась. 

При этом суд обращает внимание, что спорный земельный участок не имеет высокого ограждения и не запирается, что подтвердили обе стороны в ходе рассмотрения дела, в связи с чем доступ к нему не ограничен. Кроме того, ФИО2 пояснил, что не использует земельный участок по назначению несколько лет по личным обстоятельствам, а ФИО1 указал, что не использует земельный участок из-за погодных условий, но присматривает за ним, поскольку рядом расположен земельный участок, принадлежащий его тестю. ФИО2 в ходе рассмотрения дела подтвердил, что рядом со спорным земельным участком расположен земельный участок тестя ФИО1 В связи с установленными обстоятельствами, фактическая передача земельного участка не оспорена стороной ответчика по первоначальному иску. 

Также судом установлено, что переход права собственности на земельный участок от продавца к покупателю не осуществлен, в связи с поступившим от ответчика ФИО2 заявлением о прекращении осуществления государственной регистрации права от 08.06.2018 года. С учетом ранее сделанных выводов, суд полагает, что указанные действия ФИО2 в данном случае могут быть расценены как уклонение от государственной регистрации перехода права собственности.

При таких обстоятельствах, суд не находит правовых оснований для отказа в удовлетворении иска ФИО1 об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности. 

Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. 

С учетом того, что в рассматриваемом деле требование об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности являлось требованием неимущественного характера, суд считает необходимым взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 300 руб. в счет возмещения расходов по уплате госпошлины за требование неимущественного характера.

При этом излишне уплаченная госпошлина в размере 1 400 руб. подлежит возврату ФИО1 из бюджета. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении встречного иска ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным – ОТКАЗАТЬ. 

Иск ФИО1 к ФИО2 об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности – удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, по договору купли-продажи земельного участка, заключенному 08 июня 2018 года между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО1. 

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Возвратить ФИО1 из бюджета государственную пошлину в размере 1 400 рублей, оплаченных согласно чеку-ордеру от 03.07.2018 года (операция 4998).

Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Брянский районный суд Брянской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий по делу,

судья Брянского районного суда

Брянской области /подпись/ ФИО3 

Мотивированное решение составлено 14 января 2019 года.