УИД 61OS0000-01-2021-000186-61

Дело № 3а-212/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 сентября 2021 года г. Ростов-на-Дону

Судья Ростовского областного суда Журба О.В., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ФИО2 обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 7 461 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: для использования в целях строительства цеха по переработке древесных отходов, находящегося у нее в аренде, равной рыночной стоимости, поскольку кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. составляет 13 488 294,24 руб., тогда как рыночная стоимость, определенная в отчете оценщика составляет 5 401 764 руб. Превышение кадастровой стоимости земельного участка над рыночной стоимостью влечет необоснованное увеличение размера арендных платежей.

Кроме того, административный истец просит восстановить предусмотренный частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации срок.

ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте предварительного судебного заседания уведомлена посредством телефонограммы.

Представитель административного истца ФИО3, действующая по доверенности, обратилась с ходатайством о рассмотрении дела без своего участия и участия административного истца. Просит удовлетворить требования ФИО1 в соответствии с отчетом НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 19 апреля 2021 г. который полагает достоверным, возложить судебные расходы на административного ответчика, либо распределить их пропорционально удовлетворенным требованиям. 

В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ростовской области, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц Управление Росреестра по Ростовской области, Комитет по управлению имуществом г.Таганрога.

Представитель Правительства Ростовской области ФИО4, действующий по доверенности, обратился с ходатайством, в котором просит рассмотреть административное дело в отсутствие представителя Правительства Ростовской области, не возражает против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере определенной судебной экспертизой 9 125 000 руб.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестр» филиала по Ростовской области в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом. В представленном в процессе предварительной подготовки отзыве, представитель ФИО5, действующая по доверенности, указала, что в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 7 461 кв.м, с обременением в виде аренды в пользу ФИО1 В результате проведения очередной государственной кадастровой оценки земель, кадастровая стоимость определена с применением удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. № 776. Просит рассматривать дело в отсутствие представителя ФГБУ «ФКП Росреестр». 

Представители Управления Росреестра по Ростовской области, Комитета по управлению имуществом г.Таганрога в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены, в том числе, путем размещения информации об этом на официальном сайте суда (часть 8 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще были извещены о времени и месте судебного разбирательства, об отложении судебного заседания не ходатайствовали, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и частью 4 статьи 291 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд вынес определение о переходе к рассмотрению дела в порядке упрощенного (письменного) производства.

Изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Федеральный закон № 135-ФЗ), результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 названного Федерального закона, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 7 461 кв.м, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: для использования в целях строительства цеха по переработке древесных отходов, находящегося в Ростовской области, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, что подтверждается договором НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 17 августа 2020 г. аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

В соответствии с положениями, содержащимися в абзаце 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации)

Абзацем 6 пункта 6 данного Пленума от 30 июня 2015 года №28 разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно пункту 3.4 договора № 20-70, размер арендной платы изменяется в соответствии с изменением государственной кадастровой стоимости.

Таким образом, ФИО1 вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка по основаниям и в порядке, предусмотренным законом.

Административный истец при подаче иска представил отчет об оценке НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 19 апреля 2021 г. оценщика ФИО8 АО «Приазовский Центр Смет и Оценки», в котором сделан вывод о том, что по состоянию на 1 января 2014 г. рыночная стоимость объекта недвижимости составила 5 401 764 руб. 

Учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» и поступившие возражения относительно достоверности указанного отчета, а также количественные показатели разницы между кадастровой стоимостью и выводом оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости, с целью проверки представленных доказательств, судом была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости спорного объекта. 

Проведение экспертизы было поручено эксперту СЧУ «Ростовский центр судебных экспертиз».

По заключению судебной экспертизы от 23 августа 2021 г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН выполненной экспертом СЧУ «Ростовский центр судебных экспертиз» ФИО9, рыночная стоимость объекта экспертизы с учетом его индивидуальных особенностей по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2014 г. составляла 9 125 000 руб.

Возражений, замечаний на заключение судебной экспертизы от лиц, участвующих в деле, не поступило. 

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. 

Экспертное заключение содержит описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, его местоположения; объект отнесен к сегменту земельных участков под индустриальную (производственную) застройку; проведен анализ фактических данных о ценах предложений с объектами из исследуемого сегмента рынка по состоянию на заданную дату; проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, использовал метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с объектом исследования. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв.м земельного участка. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

В качестве объектов-аналогов эксперт отобрала три объекта, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов, состав аналогов, использованный в заключении, суд признаёт экономически обоснованным. 

По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы были применены корректировки на поправку на условия продаж, на дату продаж, на наличие коммуникаций на участке, на площадь, наличие ж/д-ветки на участке, установлен размер рыночной стоимости участка.

В заключении содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок, которые соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки. 

Данных о наличии в заключении нарушений лишающих его доказательственного значения, суду не представлено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не поступило.

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенный в заключении судебной экспертизы от 23 августа 2021 г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

В соответствии с указанным, возможно установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной в размере 9 125 000 руб. 

Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке предусмотренным данным Федеральным законом признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации или в судебном порядке, не установлено иное.

В данном случае отчет об оценке НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН не может быть принят в качестве достоверного доказательства действительной рыночной стоимости земельного участка, доводы Правительства Ростовской области относительно его недостоверности были проверены путем назначения судебной оценочной экспертизы. Результат проведения экспертизы свидетельствует, что отчет был поставлен под сомнение обоснованно. 

Рассматривая ходатайство о восстановлении срока для обращения в суд с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, суд принимает во внимание следующее.

Часть 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусматривает, что административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Дата внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости – 29 декабря 2014 г., ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением 25 июня 2021 г., то есть, с пропуском 5-летнего срока, предусмотренного приведенной выше нормой.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 8 постановления от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Суд считает возможным удовлетворить ходатайство административного истца о восстановлении пропущенного срока, принимая во внимание, что в ЕГРН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка. 

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать дату 25 июня 2021 г.

Распределяя судебные расходы, суд руководствуется положениями главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Суд учитывает, что административные требования сводятся к реализации в судебном порядке права на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик. Решение по делу не обусловлено совершением административными ответчиками незаконных и необоснованных действий при определении кадастровой стоимости. Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта недвижимости, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость земельного участка, административными ответчиками не оспаривались. 

Таким образом, решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью участка составляет 32,3 %, что само по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

Основания для возмещения понесенных истцом в связи с обращением в суд и рассмотрением настоящего дела расходов, возложения судебных расходов на административных ответчиков, отсутствуют. Судебные расходы в соответствии с положениями статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, и с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 г. № 20-П, должны быть возложены в полном объёме на административного истца. 

СЧУ «Ростовский центр судебных экспертиз» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 38177,26 руб. Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.

Основания для возмещения понесенных истцом в связи с обращением в суд и рассмотрением настоящего дела расходов, возложения судебных расходов на административных ответчиков, отсутствуют.

С учетом изложенного, сумма 38177,26 руб. за проведение судебной экспертизы подлежит взысканию с административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 – 180, 249, 293 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

р е ш и л :

восстановить ФИО1 срок для обращения в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2014 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: для использования в целях строительства цеха по переработке древесных отходов равной рыночной по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 9 125 000 рублей. 

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 25 июня 2021 г. 

Судебные расходы возложить на административного истца. 

Взыскать с ФИО1 в пользу Специализированного частного учреждения «Ростовский центр судебных экспертиз» денежные средства в размере 38 177,26 руб. за выполнение работ по проведению судебной оценочной экспертизы.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд. 

Судья О.В.Журба