Дело №44Г-4/2019

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

президиума Саратовского областного суда

14 января 2019 года г. Саратов

Президиум в составе:

председательствующего Ляпина О.М.

членов президиума Аниканова А.К., Васильевой Т.Г., Глухова А.В., Елкановой И.А., Сергиенко С.В., 

при секретаре Майоровой Т.А.,

рассмотрел дело по иску администрации муниципального образования «Город Саратов» к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о признании отсутствующим зарегистрированного права, снятии жилого помещения с кадастрового учета по кассационным жалобам администрации муниципального образования «Город Саратов», общества с ограниченной ответственностью «Лепта» на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 02 октября 2018 года.

Заслушав доклад судьи областного суда Улитиной Е.Л., объяснения представителя администрации муниципального образования «Город Саратов» ФИО7, представителя общества с ограниченной ответственностью «Лепта» ФИО8, поддержавших доводы кассационных жалоб, представителя ФИО1, ФИО2, ФИО5, ФИО6, ФИО4 – ФИО9, ФИО2, ФИО6, ФИО5, возражавших против удовлетворения кассационных жалоб, президиум Саратовского областного суда

установил:

администрация муниципального образования «Город Саратов» (далее – администрация МО «Город Саратов») обратилась с иском к ФИО1, ФИО2, обществу с ограниченной ответственностью «Статус-2000» (далее – ООО «Статус-2000»), ФИО5, ФИО6 о признании отсутствующим зарегистрированного права, снятии жилого помещения с кадастрового учета.

В процессе рассмотрения дела представитель истца отказался от требований, предъявленных к ООО «Статус-2000» в связи с прекращением его деятельности и исключении из ЕГРЮЛ. Определением Октябрьского районного суда г. Саратова от 19 июня 2018 года производство по делу в отношении ООО «Статус-2000» прекращено. По ходатайству представителя истца к участию в деле в качестве соответчиков были привлечены учредители ООО «Статус-2000» - ФИО3 и ФИО4

В обоснование заявленных требований истец указывал, что земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 2395 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> б/н, был предоставлен в аренду жилищно-строительному кооперативу «Чайка-6» (далее – ЖСК «Чайка-6») для проектирования и строительства жилого дома переменной этажности от 7 до 9 этажей и трансформаторной подстанции. В настоящее время арендатором указанного земельного участка является общество с ограниченной ответственностью «Лепта» (далее – ООО «Лепта»), которое приняло на себя функции застройщика многоквартирного дома, строительство которого ранее осуществлялось ЖСК «Чайка-6». Осуществлению строительства в настоящее время препятствует наличие зарегистрированных прав на объекты недвижимости фактически отсутствующие, но которые по данным ЕГРН расположены на земельном участке с кадастровым номером 

<

данные изъяты> и на которые зарегистрированы права. В частности, по данным ЕГРН зарегистрировано право общей долевой собственности на жилое помещение площадью 148,7 кв.м кадастровый номер 

<

данные изъяты>, расположенное по адресу: 

<

...> д.№, кв. №, №, №, №, № за ФИО1 (доля 

<

данные изъяты>), ФИО2 (доля 

<

данные изъяты>), ООО «Статус-2000» (доля 

<

данные изъяты>, доля 

<

данные изъяты>), ФИО5 (доля 

<

данные изъяты>), ФИО6 (доля 

<

данные изъяты>). Согласно акту обследования кадастрового инженера МУП «Городское бюро технической инвентаризации» объект недвижимости – многоквартирный дом №№ по ул. Рабочая г. Саратова и квартиры № №, №, №, №, № прекратили свое существование в связи с уничтожением здания.

Учитывая изложенное, истец, с учетом уточнения требований, просил признать отсутствующим зарегистрированное право общей долевой собственности за ФИО1 (доля 

<

данные изъяты>), ФИО2 (доля 

<

данные изъяты>), ООО «Статус-2000» (доля 

<

данные изъяты>, доля 

<

данные изъяты>), ФИО5 (доля 

<

данные изъяты>), ФИО6 (доля 

<

данные изъяты>) на жилое помещение площадью 148,7 кв.м, кадастровый номер 

<

данные изъяты>, расположенное по адресу: 

<

...> д.№, кв. №, №, №, №, №, в связи с уничтожением объекта недвижимости. Снять с кадастрового учета жилое помещение площадью 148,7 кв.м кадастровый номер 

<

данные изъяты>, расположенное по адресу: 

<

...> д.№, кв. №, №, №, №, № в связи с уничтожением объекта недвижимости.

Решением Октябрьского районного суда г. Саратова от 25 июня 2018 года исковые требования администрации МО «Город Саратов» к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о признании отсутствующим зарегистрированного права, снятии жилого помещения с кадастрового учета удовлетворены.

Признано отсутствующим зарегистрированное право общей долевой собственности за ФИО1 (доля 

<

данные изъяты>), ФИО2 (доля 

<

данные изъяты>), ООО «Статус-2000» (доля 

<

данные изъяты>, доля 

<

данные изъяты>), ФИО5 (доля 

<

данные изъяты>), ФИО6 (доля 

<

данные изъяты>) на жилое помещение площадью 148,7 кв.м, кадастровый номер 

<

данные изъяты>, расположенное по адресу: 

<

...> д.№, кв. №, №, №, №, № в связи с уничтожением объекта недвижимости. 

Постановлено снять с кадастрового учета жилое помещение площадью 148,7 кв.м кадастровый номер 

<

данные изъяты>, расположенное по адресу: 

<

...> д.№, кв. №, №, №, №, № в связи с уничтожением объекта недвижимости.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 02 октября 2018 года решение Октябрьского районного суда г. Саратова от 25 июня 2018 года отменено.

По делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований администрации МО «Город Саратов» к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о признании отсутствующим зарегистрированного права, снятии жилого помещения с кадастрового учета отказано.

В кассационной жалобе администрация МО «Город Саратов» просит об отмене апелляционного определения и оставлении в силе решения районного суда, ссылаясь на допущенные судебной коллегией нарушения норм процессуального и материального права. Указывает на то, что администрацией МО «Город Саратов» земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты> был предоставлен для строительства многоквартирного дома, однако осуществлению строительства в настоящее время препятствует наличие зарегистрированных прав на фактически отсутствующие объекты недвижимости. Заявитель полагает необоснованным вывод суда апелляционной инстанции о наличии у собственников помещений многоквартирного дома безусловного и неотчуждаемого права пользования земельным участком с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, а также о ненадлежаще избранном способе защиты нарушенного права. Считает, что уничтожение имущества следует относить к безусловным основаниям прекращения права собственности, так как право собственности является вещным правом, то есть правом на определенную вещь и не может существовать при отсутствии самой вещи. Наличие записи в Едином государственном реестре прав на недвижимость о праве собственности на несуществующий объект недвижимости является недостоверной информацией.

В кассационной жалобе ООО «Лепта», участвовавшее по делу в качестве третьего лица, просит об отмене апелляционного определения и оставлении в силе решения районного суда. В обоснование жалобы указывает, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 2395 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> б/н, имеющего вид разрешенного использования: под жилую застройку. Многоквартирный дом № по ул. Рабочая г. Саратова, в котором находилась принадлежащая ответчикам квартира, прекратил свое существование в связи с уничтожением здания. В 2001 году вышеуказанный земельный участок был сформирован с разрешенным видом использования – для строительства многоквартирного жилого дома с трансформаторной подстанцией, сведения о том, что данный земельный участок был сформирован для размещения жилого дома №№ по ул. Рабочая, отсутствуют. Поскольку спорный объект недвижимости фактически не существует, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности. Если запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.

Определениями судьи Саратовского областного суда от 21 декабря 2018 года кассационные жалобы с материалами дела переданы для рассмотрения в судебном заседании президиума Саратовского областного суда.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, мотивы определения о передаче кассационной жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, президиум находит жалобы подлежащими удовлетворению. 

В соответствии со ст.387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Президиум областного суда считает, что имеются предусмотренные законом основания для отмены апелляционного определения по настоящему делу.

При разрешении дела судом установлено, что постановлением мэра г. Саратова от 19 января 2001 года №1-49 земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 0,2615 га, расположенный по адресу: 

<

...> в Октябрьском районе, предоставлен на праве аренды ЖСК «Чайка-6» сроком на 25 лет для проектирования и строительства жилого дома переменной этажности от 7 до 9 этажей и трансформаторной подстанции.

На правление кооператива была возложена обязанность произвести изъятие недвижимости в жилищной сфере – жилых домов по ул. Рабочая, №, №, №, №, №, №, №, принадлежащих гражданам на праве личной собственности. Отселение граждан с площадки строительства постановлено вести в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Согласно договору аренды земельного участка от 27 апреля 2001 года №1280 администрация г. Саратова сдала, а ЖСК «Чайка-6» принял в пользование на условиях аренды на срок 25 лет земельный участок, имеющий кадастровый номер № площадью 2615 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> для проектирования и строительства жилого дома переменной этажности от 7 до 9 этажей и трансформаторной подстанции.Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» №3173 от 22 декабря 2010 года были внесены изменения в постановление мэра г. Саратова от 19 января 2001 года №1-49, касающиеся площади земельного участка, предоставленного в аренду ЖСК «Чайка-6», а именно слова «0,2615 га» заменены словами «0,2395 га».

По данным Единого государственного реестра юридических лиц в отношении ЖСК «Чайка-6» внесена запись от 23 ноября 2017 года о прекращении деятельности юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

На основании договора замены стороны в обязательстве от 09 декабря 2016 года ЖСК «Чайка-6» передал, а ЖСК «Прометей» принял на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка от 27 апреля 2001 года №1280.

Затем по договору замены стороны в обязательстве от 05 марта 2018 года ЖСК «Прометей» уступил права и обязанности по указанному договору аренды земельного участка ООО «Лепта».

В ЕГРН содержатся сведения об объекте недвижимости – земельном участке, с кадастровым номером №, расположенном по адресу: 

<

...> площадью 2395 кв.м, со статусом – ранее учтенный, с видом разрешенного использования – под жилую застройку, трансформаторная подстанция, с категорией земель – земли населенных пунктов, дата постановки на государственный кадастровый учет – 19 января 2001 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости на жилое помещение площадью 148,7 кв.м с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

...> д.№, кв. №, №, №, №, №, за ответчиками зарегистрировано право общей долевой собственности – ФИО1 (доля 

<

данные изъяты>), ФИО2 (доля 

<

данные изъяты>), ООО «Статус-2000» (доля 

<

данные изъяты>, доля 

<

данные изъяты>), ФИО5 (доля 

<

данные изъяты>), ФИО6 (доля 

<

данные изъяты>).

Актом обследования кадастрового инженера МУП «Городское бюро технической инвентаризации» от 23 апреля 2018 года установлено, что жилой дом №№ по ул. Рабочая г. Саратова прекратил свое существование в связи с уничтожением здания.

Удовлетворяя исковые требования администрации МО «Город Саратов», суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для признания отсутствующим зарегистрированного права на спорное помещение, поскольку факт его уничтожения подтвержден материалами дела. Права на земельный участок, на котором ранее размещался многоквартирный дом, у ответчиков отсутствуют, в связи с чем запись о праве собственности на спорную квартиру не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности, утраты спорным имуществом свойств объекта гражданских прав.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции указал на то, что в силу положений ст.36, 37 ЖК РФ собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование общим имуществом многоквартирного дома, в том числе земельным участком под ним. Кроме того, администрация МО «Город Саратов» обратилась с исковыми требованиями, ссылаясь на положения ст.235 ГК РФ, полагая, что в случае гибели имущества право на него может быть признано судом отсутствующим, однако последствием применения ст.235 ГК РФ является прекращение права собственности на несуществующий объект. Судебная коллегия указала, что право собственности конкретного лица может быть признано отсутствующим только при наличии иного лица, которое таким правом обладает в отношении имущества, которое существует. Поскольку истец полагал вещь, в отношении которой просил признать право отсутствующим, несуществующей, им выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Указанное явилось основанием для вынесения судом апелляционной инстанции нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

С вынесенным апелляционным определением согласиться нельзя по следующим основаниям.

При разрешении дела судом апелляционной инстанции не учтено, что обращаясь в суд с настоящим иском, администрация МО «Город Саратов» указала, что жилого дома №№ по ул. Рабочая г. Саратова не существует в связи с его уничтожением. Сохранение в ЕГРП записей о наличии прав на несуществующий объект недвижимого имущества препятствует распоряжению данным земельным участком, в том числе в части выдачи разрешения на строительство (достройку) «проблемного» многоквартирного дома.

В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе и недвижимую, в силу п.1 ст.235 ГК РФ является гибель или уничтожение этого имущества.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 20 октября 2010 года №4372/10, в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности. Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащиеся в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав.

Делая вывод о том, что объект недвижимого имущества прекратил свое существование, суд первой инстанции исходил из наличия в материалах дела доказательств, достоверно подтверждающих гибель спорного объекта недвижимого имущества. Сохранение существующей записи о праве на это имущество делает невозможным реализацию прав истца на распоряжение земельным участком, предоставленным для строительства многоквартирного дома, который, как установлено судом первой инстанции, относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно абз.4 п.52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, расположенном на вышеуказанном земельном участке, заявлен администрацией МО «Город Саратов» с целью изменения данных, содержащихся в системе учета прав на недвижимое имущество, приведения их в соответствие с фактическими обстоятельствами, с которыми закон связывает прекращение прав собственности. Такое требование по своему характеру, целевой направленности и условиям предъявления соответствует способу защиты, указанному в п.52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Относительно вывода суда апелляционной инстанции о принадлежности собственникам спорного многоквартирного дома безусловного и неотчуждаемого права на пользование земельным участком под многоквартирным домом президиум считает, что он сделан на недостаточно исследованных обстоятельствах дела, имеющих значение для его разрешения.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

...> площадью 2395 кв.м, сформирован в 2001 году (до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации) под жилую застройку, трансформаторную подстанцию. В отношении указанного земельного участка зарегистрирована аренда. Лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости: ООО «Лепта», срок с 03 апреля 2018 года по 27 апреля 2026 года. 

Доказательств формирования земельного участка для целей эксплуатации многоквартирного дома по адресу: 

<

...> д.№, с учетом территории, необходимой для его обслуживания, и, соответственно, доказательств перехода сформированного земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, которая в силу ч.6 ст.36 ЖК РФ сохраняется в случае сноса многоквартирного дома, судебной коллегией не приведено. 

Таким образом, делая вывод о принадлежности собственникам спорного многоквартирного дома безусловного и неотчуждаемого права на пользование земельным участком под многоквартирным домом, судебной коллегией не дана оценка имеющимся по делу доказательствам формирования спорного земельного участка и не приведено законных оснований для сохранения правомочий собственников помещений по использованию земельного участка под многоквартирным домом после его уничтожения.

С учетом изложенного, обжалуемое апелляционное определение, которым решение районного суда отменено, было принято без учета фактических обстоятельств дела, характера правоотношений сторон, норм права, подлежащих применению к данным правоотношениям, с существенным нарушением норм процессуального права, возникший между сторонами спор остался неразрешенным.

При таких обстоятельствах, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 02 октября 2018 года нельзя признать законным и оно подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь ст.387, 388, 390 ГПК РФ, президиум Саратовского областного суда

постановил:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 02 октября 2018 года по делу по иску администрации муниципального образования «Город Саратов» к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о признании отсутствующим зарегистрированного права, снятии жилого помещения с кадастрового учета отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий О.М. Ляпин