Дело № 3а-56/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 сентября 2021 года г. Новосибирск

Новосибирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Разуваевой А.Л.

при секретаре Некрасовой М.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Оби Новосибирской области к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра от 24 октября 2012 г. № П/454 при Управлении Росреестра по Новосибирской области об оспаривании решения от ДД.ММ.ГГГГ № №

установил:

администрация города Оби Новосибирской области обратилась в Новосибирский областной суд с административным исковым заявлением к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра от 24 октября 2012 г. № П/454 при Управлении Росреестра по Новосибирской области (далее по тексту Комиссия) об оспаривании решения от ДД.ММ.ГГГГ №

В обоснование иска указала, что указанным решением Комиссии установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости - 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 11 июля 2018 г. Считает решение Комиссии незаконным на основании несоответствия отчета от 30 ноября 2020 г. №, выполненного оценщиком общества с ограниченной ответственностью 

<

данные изъяты>», требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктам 12-14 Федерального стандарта оценки (ФСО № 1), пунктам 19,22 Федерального стандарта оценки (ФСО № 7). Снижение кадастровой стоимости спорного земельного участка приведет к значительной потере как налоговой, так и неналоговой доходной части бюджета муниципального образования г. Оби Новосибирской области.

Просит суд признать незаконным решение Комиссии ДД.ММ.ГГГГ № и восстановить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Представитель административного истца в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени извещен надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил, ходатайств в адрес суда не направлял. 

В силу части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка представителя административного истца не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

В судебном заседании представитель Комиссии и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области – 

<

данные изъяты> действующая на основании доверенности, административные исковые требования не признала по основаниям, изложенным в письменных возражениях (т.1 л.д.112-114).

Представитель заинтересованного лица общества с ограниченной ответственностью «Мария-Ра» - 

<

данные изъяты> действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено общество с ограниченной ответственностью 

<

данные изъяты> и оценщик 

<

данные изъяты> которая в судебном заседании пояснила, что отчет об оценке соответствует требования законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем, отсутствуют основания для удовлетворения административного иска. 

Выслушав представителя административного ответчика и заинтересованных лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (часть 3 статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (пункт 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с частью 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

Согласно части 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии рассматривается по правилам главы 22 с учетом особенностей, установленных названной главой.

Абзац 36 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту Федеральный закон № 135-ФЗ) предусматривает, что решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления, органом государственной власти города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет или бюджет города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд принимает решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.

При рассмотрении данной категории дел суд устанавливает в том числе, соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами, а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения (часть 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Порядок создания и деятельности Комиссии установлен положениями статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (абзац 4 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ).

Приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 N 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее по тексту Порядок создания и работы комиссии). 

На территории Новосибирской области Комиссия создана при Управлении Росреестра по Новосибирской области, ее количественный (4 человека) состав утвержден приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 24 октября 2012 г. № П/454 (т. 2 л.д. 148 оборот).

В последующем состав данной комиссии изменялся приказами Росреестра от 17 мая 2013 г. № П/193, от 5 февраля 2015 г. № п/47, от 20 апреля 2016 года № п/0187, от 17 августа 2016 г. № П/0389, от 11 мая 2017 г. № П/0228, от 2 ноября 2017 г. № П/0490, от 29 декабря 2017 г. № П/0623, от 23 марта 2018 г. № П/0104, от 07 марта 2019 г. № п/0077, от 22 мая 2019 г. №п/0195, от 18 марта 2020 г. № п/0081, от 30 сентября 2020 г. № п/0369 (т. 2 л.д. 136-147, т.1). 

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии (абзац 25 Федерального закона N 135-ФЗ).

Согласно пункту 20 Порядка создания и работы комиссии, Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в том случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Как следует из материалов дела, 21 августа 2020 г. между администрацией города Оби Новосибирской области и обществом с ограниченной ответственностью «Мария-Ра» (далее по тексту ООО «Мария-Ра») заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 000 кв.м., из категории земель «земли населенных пунктов», местоположение: 

<

адрес> разрешенное использование: магазины 4.4, (т. 1 л.д. 125-127).

Согласно приложению № 2 к договору аренды земельного участка от 21 августа 2020 г., размер годовой арендной платы земельного участка исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1 оборот л.д. 128).

Из выписки Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 24 августа 2020 г. следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 11 июля 2018 г. утверждена в размере 

<

данные изъяты> рублей (т. 2 л.д. 2).

Считая определенную кадастровую стоимость названного земельного участка не соответствующей действительной стоимости, ООО «Мария-Ра» 07 декабря 2020 г. обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, с приложением отчета об оценке № от 

<

данные изъяты> выполненного оценщиком общества с ограниченной ответственность 

<

данные изъяты> (т.1 л.д. 118).

11 декабря 2020 г. Комиссией в соответствии с требованиями пункта 16 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров, направлены уведомления о дате и времени заседания Комиссии в адрес представителя ООО «Мария-Ра», администрации г. Оби Новосибирской области, директору 

<

данные изъяты> ( т. 1 л.д. 132-136). 

Решением Комиссии от 

<

данные изъяты> № удовлетворено заявление ООО «Мария-Ра», установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 11 июля 2018 г. в размере его рыночной стоимости равной 

<

данные изъяты> рублей на основании отчета об оценке № от 30 ноября 2020 г. (т. 1 л.д. 139).

При рассмотрении заявления ООО «Мария-Ра» на заседании Комиссии имелся необходимый кворум, предусмотренный пунктом 10 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров. По рассматриваемому вопросу проведено открытое голосование, решение принято единогласно, что соответствует требованиям пункта 12 Порядка создания и работы комиссии (т.1 л.д. 137 оборот-138). 

Из системного толкования положений статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ, пункта 20 Порядка создания и работы комиссии следует, что Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Принимая решение, Комиссия пришла к выводу о том, что оформление и содержание отчета об оценке соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона N 135-ФЗ, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Оснований не согласиться с таким выводом Комиссии суд не усматривает.

В силу статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе указанным Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Из представленного отчета № от 30 ноября 2020 г. об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № следует, что оценка проводилась по состоянию на 11 июля 2018 г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует требованиям абзаца четвертого статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона N 135-ФЗ).

Для определения рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 11 июля 2018 г., оценщиком использован сравнительный подход. Приведено обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов.

При отборе объектов-аналогов оценщик использовал сведения о предложениях рынка недвижимости, опубликованных на специализированных сайтах информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» с применением корректирующих коэффициентов.

Оспаривая решение Комиссии, административный истец ссылается на нарушение требований ФСО № 3 и № 7, в частности, что оценщиком использованы для сравнения объекты-аналоги с существенно отличающимися ценообразующими факторами, такие как дата предложения аналогов, с учетом несоответствия местоположению, право аренды у объекта аналога № 1, несоответствие их реальной рыночной стоимости.

Приведенные доводы административного истца суд не может принять во внимание по следующим основаниям.

Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

Подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 определено, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

На первоначальном этапе оценщиком отобрано 10 объектов-аналогов (таблица 4.2.1 отчета), в том числе аналоги № 3,7,9, площадью 650 кв.м, 5000 кв.м, 10000 кв.м, удельной ценой предложения -2154 руб./кв.м, 1900 руб./кв.м, 2000 руб./кв.м, объем передаваемых прав у объекта аналога № 7 – право аренды, у объектов аналогов № 3,9- право собственности. 

В таблице 4.2.5 отчета оценщиком применены следующие корректировки:

- корректировка на торг, величина корректировки для земельных участков под офисно-торговую застройку составила – 10,20 %;

- корректировка на условия рынка (дата сделки); 

- корректировка на наличие коммуникаций - 3,50 % для аналога № 7;

- корректировка на объем передаваемых прав – «долгосрочная аренда» применена к объекту-аналогу № 1 в размере плюс 17,65 %;

- корректировка на местоположение применена к объекту-аналогу № 3 в размере плюс 52 %;

- корректировка на площадь применена к объектам-аналогам № 3 и № 9 в размере минус 12 % и плюс 12 %. 

В ходе судебного разбирательства оценщик 

<

данные изъяты> опровергая доводы административного истца, пояснила, что исследованию подлежал объект недвижимости на ретроспективную дату, следовательно, проводился анализ продаж сопоставимых объектов-аналогов на соответствующем сегменте рынка недвижимости, размещенных на дату до 11 июля 2018 г., использование информации после даты оценки невозможно. 

Пунктом 8 ФСО № 1 установлено, что дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) - это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.

Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

Таким образом, позиция административного истца о том, что в отчете не учтена положительная тенденция развития муниципального образования г. Оби Новосибирской области, а именно: недавнее строительство новой школы, детских садов, реконструкция Аэропорта Толмачево, реконструкция дороги Р-254 «Иртыш», спортивного комплекса, а также других объектов, является несостоятельной, поскольку оценщик не может использовать в расчетах информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству администрации города Оби Новосибирской области определением суда от 28 апреля 2021 г. назначена методологическая экспертиза для установления соответствия представленного Комиссии отчета об оценке ДД.ММ.ГГГГ от 30 ноября 2020 г., требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, проведение которой поручено экспертам ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России.

Согласно заключению эксперта № вышеуказанный отчет об оценке соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки.

Оценщиком в отчете № от 30 ноября 2020 г. не допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости ( т. 2 л.д. 61-75).

Оценивая заключение эксперта № по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд, проанализировав содержание данного заключения, не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов эксперта, признает указанное заключение эксперта относимым, допустимым и достоверным доказательством по настоящему делу.

Административный истец не оспаривал заключение судебной экспертизы, не представил доказательств, опровергающих ее выводы.

Основания заявленного иска основаны на субъективном толковании норм законодательства об оценочной деятельности и не нашли свое подтверждения при рассмотрении настоящего административного спора.

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке № от 30 ноября 2020 г. соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в связи с чем Комиссия, рассмотрев заявление ООО «Мария-Ра», правомерно приняла решение о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № и установлении ее в размере рыночной стоимости, согласно представленному отчету об оценке.

Суд также не может согласиться с позицией административного истца о невозможности повторного обращения заявителя с аналогичным заявлением в Комиссию.

Действительно, 21 октября 2020г. ООО «Мария-Ра» обратилось в Комиссию с заявлением об установлении в отношении земельного участка с кадастровым номером № его рыночной стоимости ( т.2 л.д.1).

Решением Комиссии от 11 ноября 2020г. заявление отклонено (т.2 л.д.26-28), поскольку оформление и содержание отчета не соответствовало статье 11 Федерального закона 135-ФЗ.

После устранения замечаний, оценщиком составлен новый отчет и общество обратилось 07 декабря 2020г. в Комиссию с заявлением.

Пункт 15 Порядка создания и работы комиссии предусматривает основания, по которым заявление не принимается Комиссией к рассмотрению.

Так, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано без приложения документов, указанных в пункте 13 настоящего Порядка, или с нарушением сроков, или величина кадастровой стоимости объекта недвижимости, результаты определения которой оспариваются, ранее установлена в размере его рыночной стоимости, оно не принимается к рассмотрению, о чем секретарь комиссии в течение семи рабочих дней с даты поступления такого заявления уведомляет заявителя. Уведомление содержит перечень оснований, по которым заявление не принято к рассмотрению, с приложением самого заявления и приложенных к нему документов (в случае их наличия).

Следовательно, у Комиссии отсутствовали основания для отказа в принятии к рассмотрению заявления ООО «Мария-Ра», поступившего 07 декабря 2020г.

При этом Порядок создания и работы комиссии не запрещает обращаться повторно с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости с приложением нового отчета, который не являлся предметом оценки Комиссии.

Позиция административного истца о невозможности ООО «Мария-Ра» подать повторное заявление и наличие у заявителя только права оспорить решение Комиссии от 11 ноября 2020г., основана на неправильном толковании норм материального права и не может быть принята судом, поскольку приведет к нарушению прав заявителя, так как последний при оспаривании решения от 11 ноября 2020г. не может ссылаться на новый отчет, который не являлся предметом проверки Комиссии.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о соответствии оспариваемого решения Комиссии от 23 декабря 2020 г. № 448 требованиям действующего законодательства и об отсутствии оснований для удовлетворения требований административного иска.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления администрации города Оби Новосибирской области отказать в полном объеме. 

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия решения суда в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Новосибирский областной суд.

Судья Разуваева А.Л.

Мотивированное решение изготовлено 01 октября 2021г.