Дело № 2-522/2025 копия 

УИД 52RS0010-01-2024-003533-20

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Балахна 11 сентября 2025 года

Балахнинский городской суд Нижегородской области в составе: 

председательствующего судьи Мининой Н.Н., 

при секретаре Мошенчич И.И., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мамибедашвили ФИО10 к администрации Балахнинского муниципального округа Нижегородской области о признании права собственности на жилой дом, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к администрация Балахнинского муниципального округа Нижегородской области о признании права собственности на жилой дом, назначение

<

данные изъяты>.

В обоснование исковых требований указала, что ей на праве собственности принадлежит земельный участок 

<

данные изъяты>.

В 2024 году на вышеуказанном земельном участке осуществлено строительство индивидуального жилого дома, общей площадью 111,0 кв.м, количество этажей: 2, в том числе подземных 0, что подтверждается техническим планом здания от 20 сентября 2024 года. 

20 сентября 2024 года было подано заявление в Управление Росреестра по Нижегородской области для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на жилой дом.

01 октября 2024 года Управление Росреестра по Нижегородской области приостановило государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на жилой дом.

08 ноября 2024 года администрация Балахнинского муниципального округа Нижегородской области выдало ФИО1 уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленными параметрами и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке Исх-103-630740/24, по которому не допускается размещение жилого дома в связи с тем, что выше указанный земельный участок располагается в зоне СХ-пашни, луг, прочие территории, участок расположен в зоне периодического затопления паводками водами (ЗОУИТ 52:00-6.1220-Зона с особыми условиями использования территории).

Вместе с тем, спорный объект расположен в границах земельного участка истца статус строения соответствует виду разрешенного использования земельного участка не нарушает прав и законных интересов третьих лиц соответствует требованиям строительных и градостроительных норм и правил, в том числе санитарным и пожарным требованиям в составе данных норм и правил.

Оформить право собственный на выстроенный жилой дом во внесудебном порядке не представляется возможным.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Министерство градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области, Управление Росреестра по Нижегородской области, Верхне-Волжское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов, Министерство экологии и природных ресурсов Нижегородской области.

В судебное заседание лица участвующие в деле не явились о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В тексте искового заявления содержится просьба истца ФИО1 о рассмотрении дела без ее участия.

Ответчик администрация Балахнинского муниципального округа Нижегородской области представила письменный отзыв по заявленным требованиям, из которого следует, что ФИО1 обратилась в администрацию БМО за разрешением на ввод в эксплуатацию данного жилого дома, было получено уведомление о несоответствии параметров предельным параметрам объекта ИЖС. Основание: Согласно Правилам землепользования и застройки МО «рабочий поселок Большое Козино», утвержденных решением поселкового Совета МО «рабочий поселок Большое Козино» Балахнинского района НО 

<

данные изъяты> от 18.06.2009 (с изменениями от 24.04.2012 №71) земельный участок 

<

данные изъяты> относится к территориальной зоне частично-Р-3А – зона природных ландшафтов - лугопарки проектные, частично- СХ - пашня, луг прочие территории, полностью во втором поясе зоны поверхностного источника санитарно-питьевого водоснабжения-Чебоксарское водохранилище (р. Волга) для водозабора АО « НЗ- 70-летия Победы», в зоне санитарной охраны источников водоснабжения. ФИО1 отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на основании, в частности, пункта 5 части 6 статьи 55 Градостроительного кодекс Российской Федерации, ввиду того что данный объект не соответствует разрешенному использованию земельного участка – для обслуживания индивидуального жилого дома - и ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации на дату выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. При этом разрешенное использование земельного участка - для обслуживания индивидуального жилого дома - оставалось неизменным как при начале строительства, так и ко времени обращения за уведомлением о планируемом строительстве и о допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке. Полагает, что у администрации имеются законные основания для направления уведомления о несоответствии, поскольку для территории, на которой расположен земельный участок, Правилам землепользования и застройки МО «рабочий поселок Большое Козино» установлена территориальная зона частично-Р-3А – зона природных ландшафтов - лугопарки проектные, частично- СХ - пашня, луг прочие территории, которая предназначена для выращивания зерновых и иных сельскохозяйственных культур, овощеводства, скотоводства, спорта, туризма, санаторной деятельности, градостроительный регламент которой в качестве основного, вспомогательного или условно разрешенного видов разрешенного использования земельных участков не предусматривает размещение индивидуальных жилых домов. Для данной территориальной зоны Правилами землепользования и застройки установлен градостроительный регламент, согласно которому для территориальной зоны предусмотренный вид использования "для индивидуального жилищного строительства" (код 2.1) не является не только разрешенным или условно разрешенным. Кроме того, земельный участок находится в Зоне с особыми условиями использования территории - в зоне затопления паводковыми водами 1% обеспеченности (приказ Верхне-Волжского бассейнового водного управления №149 от 29.03.2024). В II-III поясах зоны поверхностного источника санитарно-питьевого водоснабжения- Чебоксарское водохранилище (р. Волга) для водозабора АО «НЗ-70-летия Победы», в соответствии с Приказом министерства экологии и природных ресурсов Нижегородской области от 06.06.2023 № 319-138/235/од «Об установлении зон санитарной охраны поверхностного источника хозяйственно-питьевого водоснабжения- Чебоксарское водохранилище (р. Волга) для водозабора АО «НЗ- 70-летия Победы». Просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Третье лицо Верхне-Волжское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов представило ходатайство о рассмотрении дела без участия его представителя. 

Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Неявка стороны, извещенной в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является ее волеизъявлением, свидетельствующем об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не может быть препятствием для рассмотрения судом гражданского дела по существу. 

С учетом наличия сведений о надлежащем извещении всех участников процесса, в том числе путем заблаговременного размещения информации в соответствии со ст.ст.14,16 Федерального закона от 22.12.2008 года № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» на интернет-сайте Балахнинского городского суда Нижегородской области balahninsky.nnov@sudrf.ru, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему. 

В соответствии со ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В соответствии с ч.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст.40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право: 1) использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации; 2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии со ст.263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяться статьей 222 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка

В соответствии с ч.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании соглашения от 11.03.2014 года о выкупе недвижимого имущества для муниципальных нужд 

<

данные изъяты>, ФИО2 приобрел в собственность земельный участок, 

<

данные изъяты>.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 20.04.2011 года, разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> – для жилищного строительства. 

05.05.2017 года на основании договора купли-продажи от 26.04.2017, право собственности на указанный земельный участок перешло к ФИО3

На основании решения о разделе земельного участка от 20.02.2022 года, земельный участок, 

<

данные изъяты> был разделен на 40 земельных участков, в том числе был образован земельный участок 

<

данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуальной жилой застройки, под жилищное строительство, общей площадь 573 кв.м, которому постановлением Администрации Балахнинского муниципального округа Нижегородской области от 25.03.2022 года 

<

данные изъяты> была присвоена адресная единица: 

<

данные изъяты>. Земельный участок был поставлен на кадастровый учет.

ФИО1 на основании договора купли-продажи земельного участка от 23.08.2024 года приобрела земельный участок 

<

данные изъяты>.

В 2024 году на вышеуказанном земельном участке ФИО1 осуществлено строительство индивидуального жилого дома, общей площадью 111,0 кв.м., количество этажей: 2, в том числе подземных 0, что подтверждается техническим планом здания от 20 сентября 2024 года. 

20.09.2024 года ФИО1 обратилась с заявлением в Управление Росреестра по Нижегородской области для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на жилой дом.

01.10.2024 года Управление Росреестра по Нижегородской области приостановило государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на жилой дом, указав, что жилой дом расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, разрешенное использование- под жилищное строительство, в то время как ст.70 ФЗ №218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» не предусмотрено создание «жилого дома» на земельном участке с видом разрешенного использования «под жилищное строительство». 

Согласно выписке, полученной ФИО1 по состоянию на 24.10.2024 года, земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадь 573 кв.м, по адресу: 

<

данные изъяты> был отнесен к категории: земли населенных пунктов, и имел разрешенное использование: для индивидуальной жилой застройки, под жилищное строительство.

08.11.2024 года администрация Балахнинского муниципального округа Нижегородской области выдало ФИО1 уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленными параметрами и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке, по которому не допускается размещение жилого дома в связи с тем, что выше указанный земельный участок располагается в зоне СХ-пашни, луг, прочие территории, участок расположен в зоне периодического затопления паводками водами (ЗОУИТ 52:00-6.1220-Зона с особыми условиями использования территории.

Согласно выписке ЕГРН, предоставленной по запросу суда на 17.01.2025, земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, относится категории земель: земли населенных пунктов, и вид разрешенного использования: под жилищное строительство.

Земельный участок полностью расположен в границах зоны с реестровым номером 

<

данные изъяты> от 06.09.2023, ограничение использования земельного участка в пределах зоны: Ограничения использования земельных участков в границах зон санитарной охраны водозабора, установлены частью 1 статьи 43 и пунктом 4 части 3 статьи 44 Водного кодекса Российской Федерации, подпунктом 14 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации. Мероприятия и режим хозяйственного использования территории в границах зон санитарной охраны водозабора определены пунктом 3.2 СанПин 2.1.4.1110-02 «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения», вид/наименование: II пояс зоны санитарной охраны поверхностного источника хозяйственного-питьевого водоснабжения – Чебоксарское водохранилище (р.Волга) для забора АО №НЗ 70-летия Победы», тип: Зона санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения, дата решения: 06.06.2023, номер решения: 

<

данные изъяты>, наименование ОГВ/ОМСУ: Министерство экологии и природных ресурсов Нижегородской области. 

Земельный участок полностью расположен в границах зоны с реестровым номером 

<

данные изъяты> от 17.04.2024, ограничение использования земельного участка в пределах зоны: Ограничения изложены в ст.67.1 Водного Кодекса Российской Федерации от 03.06.2006г. №74-ФЗ: В границах зон затопления запрещаются: размещение новых населенных пунктов и строительство объектов капитального строительства без обеспечения инженерной защиты таких населенных пунктов и объектов от затопления, подтопления; использование сточных вод в целях регулирования плодородия почв; размещение кладбищ, скотомогильников, объектов размещения отходов производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ, пунктов хранения и захоронения радиоактивных отходов; осуществление авиационных мер по борьбе с вредными организмами, вид/наименование: Зона затопления территории, находящейся в зоне периодического затопления паводковыми водами 1% обеспеченности р. Волга (Чебоксарское водохранилище) Балахнинского муниципального округа Нижегородской области, тип: Зоны с особыми использования территории, дата решения: 29.03.2024, номер решения: 149, наименование ОГВ/ОМСУ: Верхне-Волжское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов.

В соответствии с ч.1 ст.43 Водного кодекса Российской Федерации для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения должны использоваться защищенные от загрязнения и засорения поверхностные водные объекты и подземные водные объекты, пригодность которых для указанных целей определяется на основании санитарно-эпидемиологических заключений.

В соответствии с п.1 ч.3 ст.4 Водного кодекса Российской Федерации запрещается сброс сточных, в том числе дренажных, вод в водные объекты, расположенные в границах: первого пояса зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

В соответствии с подпунктом 14 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки: в первом поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Пунктом 3.2 СанПин 2.1.4.1110-02 «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения», предусмотрено, что с целью сохранения постоянного природного состава воды в водозаборе путем устранения и предупреждения возможности ее загрязнения, необходимо выполнение следующих мероприятий: 3.2.2. Мероприятия по второму и третьему поясам: 3.2.2.1. выявление, тампонирование или восстановление всех старых, бездействующих, дефектных или неправильно эксплуатируемых скважин, представляющих опасность в части возможности загрязнения водоносных горизонтов; 3.2.2.2. бурение новых скважин и новое строительство, связанное с нарушением почвенного покрова, производится при обязательном согласовании с центром государственного санитарно-эпидемиологического надзора; 3.2.2.3. запрещение закачки отработанных вод в подземные горизонты, подземного складирования твердых отходов и разработки недр земли; 3.2.2.4. запрещение размещения складов ГСМ, ядохимикатов и минеральных удобрений, накопителей промстоков, шламохранилищ и других объектов, обусловливающих опасность химического загрязнения подземных вод (размещение таких объектов допускается в пределах третьего пояса ЗСО только при использовании защищенных подземных вод, при условии выполнения специальных мероприятий по защите водоносного горизонта от загрязнения при наличии санитарно-эпидемиологического заключения, выданного с учетом заключения органов геологического контроля); 3.2.2.5. своевременное выполнение необходимых мероприятий по санитарной охране поверхностных вод, имеющих непосредственную гидрологическую связь с используемым водоносным горизонтом, в соответствии с гигиеническими требованиями к охране поверхностных вод. 3.2.3. Мероприятия по второму поясу. Кроме мероприятий, указанных в разделе 3.2.2, в пределах второго пояса ЗСО подземных источников водоснабжения подлежат выполнению следующие дополнительные мероприятия: 3.2.3.1. Не допускается: размещение кладбищ, скотомогильников, полей ассенизации, полей фильтрации, навозохранилищ, силосных траншей, животноводческих и птицеводческих предприятий и других объектов, обусловливающих опасность микробного загрязнения подземных вод; применение удобрений и ядохимикатов; рубка леса главного пользования и реконструкции. 3.2.3.2. Выполнение мероприятий по санитарному благоустройству территорий населённого пункта и других объектов (оборудование канализацией, устройство водонепроницаемых выгребов, организация отвода поверхностного стока и др.)

В соответствии со ст.61.1 Водного кодекса РФ в целях предотвращения негативного воздействия вод на определенные территории и объекты и ликвидации его последствий осуществляются следующие мероприятия по предотвращению негативного воздействия вод и ликвидации его последствий в рамках осуществления водохозяйственных мероприятий, предусмотренных статьей 7.1 настоящего Кодекса: 1) предпаводковые и послепаводковые обследования территорий, подверженных негативному воздействию вод, и водных объектов; 2) ледокольные, ледорезные и иные работы по ослаблению прочности льда и ликвидации ледовых заторов; 3) восстановление пропускной способности русел рек (дноуглубление и спрямление русел рек, расчистка водных объектов); 4) уполаживание берегов водных объектов, их биогенное закрепление, укрепление песчано-гравийной и каменной наброской, террасирование склонов.

В соответствии ч.3 ст.67.1 Водного кодекса РФ В границах зон затопления, подтопления запрещаются: 1) строительство объектов капитального строительства, не обеспеченных сооружениями и (или) методами инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод; 2) использование сточных вод в целях повышения почвенного плодородия; 3) размещение кладбищ, объектов уничтожения биологических отходов, объектов размещения отходов производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих веществ, пунктов хранения и захоронения радиоактивных отходов; 4) осуществление авиационных мер по борьбе с вредными организмами. 

Вместе с тем, исходя из буквального толкования ч.2 ст.67.1 Водного кодекса РФ, в ней не содержится безусловный запрет на строительство жилых домов в зоне подтопления, а указано лишь на невозможность такого строительства без проведения специальных защитных мероприятий по предотвращению негативного воздействия вод в границах зон, обязанность проведения которых в силу части 4 указанной нормы возлагается на собственнике водного объекта, а не на лицо, осуществляющее строительство жилого дома.

Согласно техническому заключению 

<

данные изъяты> «по результатам инженерного обследования и оценки технического состояния объекта капитального строительства жилого дома» по адресу: 

<

данные изъяты>, выполненному Проектным бюро «ПРОФИ» строительным экспертом ФИО4, предусмотрены гидротехнические мероприятия: запроектирована отмостка шириной 1 м с поперечным уклоном не менее 2 % для ускорения поверхностного стока от здания; запроектирована организованная водосточная система жилого дома, на крыше дома будут установлены кронштейны (подвесы), установлены желоба, установлены водосточные трубы, а также устроена система организованного отвода воды от жилого дома; запроектирована линейная дождевая (ливневая) канализация открытого типа с отводом воды из системы дождевой канализации в подземные накопительные емкости для воды или на более низкие точки рельефа земельного участка.

Мероприятия по защите жилого дома от затоплений и подтоплений выполнены. Дом находится в исправном (работоспособном), пригодном для нормальной технической эксплуатации состоянии. Эксплуатационные характеристики жилого дома (объёмно планировочные и конструктивные решения, состав основных групп помещений, их взаимосвязь, состав инженерного оборудования и степень благоустройства помещений) соответствуют нормативным требованиям. Местоположение жилого дома на земельном участке соответствует требованиям градостроительных норм и правил.

Жилой дом находится в удовлетворительном (работоспособном), пригодном для нормальной технической эксплуатации состоянии, при этом потери эксплуатационных качеств отсутствуют или минимальны и не могут повлиять на возможность его использования как жилого дома.

Жилой дом отвечает требованиям механической безопасности. Механическая безопасность - состояние строительных конструкций и основания сооружения, при котором отсутствует недопустимый риск, связанный с причинением вреда жизни или здоровью граждан, имуществу Физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений разрушения или потери устойчивости здания, сооружения или их части.

Жилой дом соответствует требованиям строительных и градостроительных норм и правил, в том числе санитарным и пожарным требованиям в составе данных норм и правил.

Эксплуатационные характеристики здания и инженерные системы соответствуют нормативным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Жилой дом не нарушает права и законные интересы третьих лиц, в частности права смежных землепользователей.

Согласно п. 3.2 СанПин 2.1.4.1110-02 «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения» в границах II пояса зоны санитарной охраны водозабора строительство индивидуального жилого дома не запрещено.

Согласно дополнению к техническому заключению №7098/Э-24 «по результатам инженерного обследования и оценки технического состояния объекта капитального строительства жилого дома» по адресу: Российская Федерация, Нижегородская область, м.о. Балахнинский сп. Ляхово, ул. Мечтателей, з/у 2, выполненному Проектным бюро «ПРОФИ» строительным экспертом ФИО4, для защиты подземных водных объектов, расположенных на территории данного земельного участка установлено оборудование для очистки сточных вод септик RODLEX S3000.

Согласно техническому заключению 

<

данные изъяты> и дополнению к техническому заключению выполненному Проектным бюро «ПРОФИ» по результату проведенного инженерного обследования и оценки технического состояния объекта капитального строительства жилого дома, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> экспертами было установлено: произведено строительство здание жилого дома (двухэтажный жилой дом). Размер дома в плане - 7,90м х 8,40м, входная площадка 1,4м х 3,0м. Дом выполнен в следующем виде конструкций: Фундамент - свайно-ростверковый. Несущие элементы – стены из газобетонных блоков, размером 300мм воспринимающие нагрузки от деревянных перекрытий первого этажа и конструкции кровли. Наружные стены дома – газобетонные блоки, толщиной 300мм, утеплитель 50мм, штукатурка. Перекрытия – многопустотные плиты перекрытия, деревянные (утепленные). Кровля - Чердачная. Покрытие кровли дома – металлочерепица.

Полы - ламинат, плитка керамическая по ж/б стяжке (проектируемые). Окна - металлопластиковые оконные блоки индивидуального изготовления. Двери - деревянная (входная) индивидуального изготовления и деревянные внутренние индивидуального изготовления. Перемычки проемов – железобетонные. Водоснабжение – трубчатый колодец. Канализация – септик. Электроснабжение присутствует. Отопление – электрическое. Плита – электрическая. Вентиляция всех помещений осуществляется через форточки окон. В помещении кухни-столовой, санузле и ванной предусмотрены вентиляционные воздуховоды, выведенные на крышу.

Общая площадь объекта недвижимости (по внутренней поверхности наружных стен), жилого дома - 111,00 м2 (по техническому плану здания).

Жилой дом находится в удовлетворительном (работоспособном), пригодном для нормальной технической эксплуатации состоянии, при этом потери эксплуатационных качеств отсутствуют или минимальны и не могут повлиять на возможность его использования как жилого дома.

Исследуемый жилой дом отвечает требованиям механической безопасности. Механическая безопасность - состояние строительных конструкций и основания сооружения, при котором отсутствует недопустимый риск, связанный с причинением вреда жизни или здоровью граждан, имуществу Физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений разрушения или потери устойчивости здания, сооружения или их части.

Минимальные отступы от границ земельных участков до стен зданий, строений, сооружений должны составлять со стороны улиц не менее чем 5 м, со стороны проездов не менее чем 3 м, от других границ земельного участка не менее 3 м при условии соблюдения норм инсоляции.

Отступ от исследуемого дома 

<

данные изъяты> III степени огнестойкости, до объектов капитального строительства, на соседних земельных участках соответствует пожарным нормам.

Выполнение противопожарных требований и расстояний между объектами капитального строительства соответствует требованиям нормативных документов.

Таким образом, противопожарные требования соблюдены. Расстояния между объектами капитального строительства соответствуют требованиям противопожарных норм и правил.

Экспертным осмотром и сопоставлением данных осмотра с представленной документацией установлено, что исследуемый дом выстроен в границах своего земельного участка.

Негативное воздействие от эксплуатации дома на окружающую среду с учётом принятых архитектурно-конструктивных решений не установлено.

Архитектурно-конструктивные решения дома соответствуют требованиям градостроительных, строительных, экологических норм.

Отметка земли вокруг жилого дома (с учетом подсыпки) соответствует абсолютной отметке - 73,50 мБС. Отметка пола первого этажа исследуемого жилого дома соответствует абсолютной отметке - 73,70 мБС. Подвал отсутствует. 

Для защиты территории данного земельного участка от затопления и подтопления предусмотрены гидротехнические мероприятия: запроектирована отмостка шириной 1 м с поперечным уклоном не менее 2 % для ускорения поверхностного стока от здания; запроектирована организованная водосточная система жилого дома; на крыше дома будут установлены кронштейны (подвесы), установлены желоба, установлены водосточные трубы, а также устроена система организованного отвода воды от жилого дома; запроектирована линейная дождевая (ливневая) канализация открытого типа с отводом воды из системы дождевой канализации в подземные накопительные емкости для воды или на более низкие точки рельефа земельного участка.

Мероприятия по защите жилого дома от затоплений и подтоплений выполнены. Дом находится в исправном (работоспособном), пригодном для нормальной технической эксплуатации состоянии. Эксплуатационные характеристики жилого дома (объёмно планировочные и конструктивные решения, состав основных групп помещений, их взаимосвязь, состав инженерного оборудования и степень благоустройства помещений) соответствуют нормативным требованиям. Местоположение жилого дома на земельном участке соответствует требованиям градостроительных норм и правил.

Жилой дом соответствует требованиям строительных норм и правил (требованиям технического регламента Федеральный закон №384-ФЗ от 30 декабря 2009г. в сфере строительного проектирования и эксплуатации зданий и сооружений), в том числе санитарно-эпидемиологическим и пожарным требованиям в составе данных норм и правил.

Жилой дом соответствует требованиям строительных и градостроительных норм и правил, в том числе санитарным и пожарным требованиям в составе данных норм и правил.

Среда внутри помещений дома неагрессивная, обеспечивает эксплуатационную надежность строительных конструкций здания. В помещениях предусмотрены инженерные системы отопления, электроснабжения, канализации и водоснабжения.

Эксплуатационные характеристики здания и инженерные системы соответствуют нормативным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Жилой дом не нарушает права и законные интересы третьих лиц, в частности права смежных землепользователей.

Дополнительных доказательств в опровержении выводов, указанных в техническом заключении №7098/Э-24 и дополнении к техническому заключению, выполненному Проектным бюро «ПРОФИ», предоставленному истцом в материалы дела, не имеется, ответчиком не предоставлено.

Согласно заключению кадастрового инженера ФИО5 по расположению земельного участка с кадастровым номером 52:17:0070304:2634 относительно границ санитарно-защитной зоны (далее по тексту СЗЗ) от земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> «временный карьер Энергогидромеханизации в 0,5 кв ЮВ пос. Ляхово Балахнинского района», реестровый номер СЗЗ 52:17-6.146 ООО "Энергогидромеханизация" расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, принадлежащего ФИО1 на праве собственности, что подтверждается выпиской ЕГРН на земельный участок 

<

данные изъяты> и до действующей (установленной) границы лицензии 6 м. Относительно земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> и действующей (установленной) лицензии расстояние до нового контура лицензии будет составлять 38 метров.

На основании изложенного судом установлено, что построенный жилой дом соответствует градостроительным, строительным нормам и правилам, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Указанный выше земельный участок находится в зоне Р-3А- зона природных ландшафтов -лугопарки проектные. СХ-пашни, луг прочие территории.

В соответствии с приказом департамента градостроительного развития территории Нижегородской области от 29.12.2016 №07-09/179 «Об утверждении изменений правил землепользования и застройки МО «рабочий поселок Большое Козино» Балахнинского района Нижегородской области, утвержденные решением поселкового совета муниципального образования «рабочий поселок Большое Козино» Балахнинского района Нижегородской области от 18 июня 2009 гола №42», для данной территориальной зоны предусмотренный вид использования "для индивидуального жилищного строительства" (код 2.1) не является не только разрешенным, но и условно разрешенным.

Согласно имеющимся в материалах дела данным, с 2011 года вид разрешённого использования как первоначального земельного участка, так и образованного из него земельного участка истца значиться как «под жилищное строительство».

Недобросовестности в действиях истца, которым был приобретен земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилищное строительство, где впоследствии был выстроен индивидуальный жилой дом, судом не усматривается.

Вместе с тем, такой квалификации вида разрешенного использования земельного участка как «под жилищное строительство» не содержится как в Приказе Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешённого использования земельных участков», так и в Приказе Минэкономразвития России от 01.09.2014 №540 «Об утверждении классификатора видов разрешённого использования земельных участков»

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что расположение жилого дома на земельном участке с видом разрешённого использования «под жилищное строительство», не противоречит требованиям действующего законодательства.

Также, как следует из представленного в материалы дела ответа прежнему собственнику земельного участка от 02.09.2020 года, по вопросу несоответствия виду разрешённого использования земельного участка генеральному плану администрации Балахнинского муниципального округа, администрацией Балахнинского муниципального округа был дан ответ о внесении корректировки в генеральный план МО «рабочий поселок Большое Козино» в части разрешенного вида использования этого участка, в соответствии с указанным в кадастре. Утверждение изменений в генеральный план должно было быть произведено после проведения публичных слушаний, которые администрацией Балахнинского муниципального округа, проведены не были. 

Согласно ответу от 31.01.2024 года данному администрацией Балахнинского муниципального округа прежнему собственнику земельного участка, администрация Балахнинского муниципального округа Нижегородской области не возражает против внесения изменений в генеральный план и правила землепользования и застройки в части изменения территориальной зоны с «СХ-пашни, луг» на Ж3-застройка малоэтажная индивидуальная с приусадебными участками. 

Исходя из положений части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, части 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснений, изложенных в пункте 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешённого использования земельного участка, утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14 ноября 2018 года, следует, что земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни и здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

Кроме того, как указано в Определении Конституционного суда Российской Федерации от 26 марта 2020 года №631-О, применительно к положениям части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации принятия органом местного самоуправления решений об изменении градостроительного зонирования территорий и градостроительных регламентов должна быть уравновешена необходимыми гарантиями для лиц, которые на законных основаниях приобрели права на земельные участки до принятия и вступления в силу указанных изменений и вправе были рассчитывать, что их правовой статус, неразрывно связанный с правовым режимом земельных участков, будет уважаться государством, а также органами местного самоуправления как неотъемлемой частью единого механизма управления делами государства. 

Формальный подход к разрешению спора приведет к нарушению прав истца на использование приобретённого им земельного участка в соответствии с указанным в нем назначением. 

Таким образом с учетом установленных по делу обстоятельств и представленных доказательств,, принимая во внимание что спорный жилой дом возведен истцом на земельном участке, допускающем строительство жилого дома, построенный жилой дом соответствует градостроительным, строительным нормам и правилам, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отказа в удовлетворении исковых требований. 

Руководствуясь ст.ст.194- 199 ГПК РФ, 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Мамисбедашвили ФИО11 удовлетворить. 

Признать за Мамисбедашвили ФИО12 право собственности на жилой дом, назначение: жилое, общей площадью 111,0 кв.м, количество этажей 2 (два), в том числе подземных 0, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Балахнинский городской суд.

Решение в окончательной форме принято 25 сентября 2025 года. 

Судья подпись Н.Н. Минина

Подлинник решения находится в материалах гражданского дела № 2-522/2025 в Балахнинском городском суде Нижегородской области.

Копия верна.

Судья Н.Н. Минина

Секретарь И.И. Мошенчич