Дело №2-1321/2024 (2-9741/2023)

УИД 52RS0001-02-2023-008785-98 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

22 февраля 2024 года город Нижний Новгород

Автозаводский районный суд города Нижний Новгород в составе председательствующего судьи Павловой М.Р., 

при секретаре судебного заседания Родиной Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело 

по иску ФИО1 к ФИО2 о понуждении заключить основной договор купли-продажи,

с участием истца ФИО1 и её представителя ФИО3 (доверенность от 15.02.2024), ответчика ФИО2 и его представителя ФИО4 (доверенность от 09.01.2024 [ ... ]),

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, просит:

- обязать ФИО2 заключить с ней – ФИО1 основной договор купли-продажи 3/4 долей в праве на квартиру по адресу: [Адрес], принадлежащей ему на праве общей долевой собственности, в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи в течение 30 дней с даты вступления в законную силу решения суда,

- взыскать с ФИО2 государственную пошлину в размере 15176 руб.

В обоснование иска указано, что с 05.07.2007 и по настоящее время истец является собственником 1/8 доли в праве на квартиру по адресу: [Адрес]. ФИО2 принадлежит 3/4 доли на вышеуказанную квартиру и ФИО5 – 1/8 доля в праве общей долевой собственности. 

В мае 2023 года истец получила от ответчика заявление о преимущественной покупке долей в указанной квартире. После согласования с ФИО5 истцом было дано согласие на приобретение принадлежащих ответчику 3/4 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, о чем ответчик был уведомлен телеграммой. Кроме того, ФИО2 также телеграммами был уведомлен о принятии необходимых мер по оформлению истцом кредита в банке и о времени заключения сделки по купле-продаже указанной доли в квартире в офисе нотариуса, расположенного по адресу: [Адрес]. В указанное время в помещение офиса нотариуса в присутствии помощника нотариуса [ФИО 1]состоялось предварительное согласование по заключению сделки и времени окончательного составления соответствующего договора по указанной сделке. Однако к настоящему времени основной договор купли-продажи 3/4 долей в вышеуказанной квартире не заключен, ответчик уклоняется от совершения сделки по продаже доли в указанной квартире. При этом ФИО2 не проживает в данной квартире, препятствует другим собственникам в пользовании ими помещениями в данной квартире, в том числе и инвалиду второй группы без согласования с другими собственниками заключил договор аренды квартиры с посторонними гражданами. 

По мнению истца, вышеуказанные действия ответчика подтверждают, что ФИО2 уклоняется от заключения основного договора купли-продажи 3/4 долей в праве на квартиру. 

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора, а не обязательство по передаче имущества, в связи чем, истец полагает, что имеет право требовать от ответчика исполнения его обязанности заключения основного договора купли-продажи 3/4 долей в праве на квартиру по адресу: [Адрес]. 

Истец, представитель истца требования, изложенные в иске, поддержали и просили удовлетворить. Истец суду пояснила, что после поступления от имени ответчика телеграммы в его адрес был направлен ответ о согласии на выкуп 3/4 долей в праве собственности на квартиру, однако, на заключение договора ответчик не явился. Кроме того, ответчик препятствует в пользовании квартирой, без согласования с иными сособственниками сдал квартиру в найм третьим лицам за плату. Также указал, что ФИО5, являющейся собственником 1/8 доли, иное жилье, пригодное для проживания отсутствует. 

Ответчик, представитель ответчика с иском не согласились, указав на отсутствие оснований для удовлетворения иска по доводам, которые изложены в письменных возражениях. Также ответчик суду пояснил, что в настоящее время не намерен отчуждать принадлежащие ему 3/4 доли в праве собственности на квартиру, в связи с чем, просит принять к производству суда встречное исковое заявление о признании долей ответчика и третьего лица малозначительными. 

Протокольным определением суда от 22.02.2024 в принятии встречного иска отказано, ответчику разъяснено право на самостоятельное обращение в суд с иском. 

Представитель ответчика суду пояснил, что истцом не представлены доказательства платежеспособности, кроме того, обращает внимание на то, что в иске истцом указана стоимость 3/4 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, исходя из кадастровой стоимости, а не рыночной стоимости. 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - ФИО5 надлежащим образом извещённая о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, явку представителя не обеспечила. 

Суд, заслушав объяснения истца и ответчика, их представителей, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности в соответствии с положениями статей 67, 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, установив юридически значимые обстоятельства, приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, предметом спора является квартира площадью 42,8 кв.м. по адресу: [Адрес], кадастровый [Номер].

Указанная квартира принадлежит на праве общей долевой собственности истцу ФИО1 (1/8 доля), ответчику ФИО2 (3/4 долей), третьему лицу ФИО5 (1/8 доля) [ ... ]

18.05.2023 [ФИО 2] направил в адрес ФИО1 телеграмму, в которой содержалось намерение о продаже принадлежащих ему 3/4 долей в праве общей долевой собственности на квартиру за 2000000 рублей ([ ... ]

[ДД.ММ.ГГГГ] ФИО1 направила в адрес [ФИО 2] телеграмму, в которой указала о своем согласии приобрести 3/4 доли в квартире по адресу: [Адрес], с дальнейшим обсуждением с представителем ([ ... ]). 

14.07.2023 ФИО1 направила в адрес [ФИО 2] телеграмму повторно указав о своем согласии приобрести 3/4 долей в праве собственности на квартиру, указав, что ей предприняты меры в получении кредита в банке, а также сообщив, что сделка у нотариуса назначена на 15.07.2023 [ ... ]

Аналогичные сообщения направлены ФИО1 в адрес [ФИО 2] посредством мессенджера [ ... ] 17.06.2023, 14.07.2023 и 01.08.2023 ([ ... ]

Истец, обращаясь в суд с иском, указала, что действия ответчика [ФИО 2] по направлению в её адрес телеграммы, содержащей предложение о продаже 3/4 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, являются предварительным договором купли-продажи. Поскольку основной договор купли-продажи не заключен, истец полагает, что у ответчика возникла обязанность по совершению действий, направленных на заключение договора купли-продажи 3/4 долей в праве общей долевой собственности на квартиру. 

Пунктом 1 статьи 209 ГК РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса (п.2 ст.246 ГК РФ).

Абзацем 1 пункта 1 статьи 250 ГК РФ предусмотрено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

Согласно п.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как указывалось, по мнению истца, телеграмма, адресованная ответчиком, является предварительным договором купли-продажи 3/4 долей в праве общей долевой собственности на спорную квартиру. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Пунктом 2 статьи 429 ГК РФ предусмотрено, что предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Согласно пункту 3 статьи 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Согласно пункту 5 статьи 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.6 ст.429 ГК РФ).

Оценивая телеграмму ответчика, суд приходит к выводу, что данная телеграмма является лишь уведомлением о делании ответчика продать принадлежащие ему 3/4 доли в квартире, однако, не является предварительным договором купли-продажи, поскольку не содержит всех существенных условий договора купли-продажи недвижимости, в том числе и подписей сторон. Правовое значение такого извещения определено пунктом 2 статьи 250 ГК РФ и заключается лишь в уведомлении собственника о намерении подать свою долю постороннему лицу. При этом согласие собственника, получившего извещение, не является акцептом, а означает в силу закона исключительно его первоочередное право приобретения в установленный срок продаваемой доли путем заключения соответствующего договора. 

Действующим законодательством не предусмотрена обязанность продавца доли в праве общей долевой собственности после направления сообщения о намерении продать принадлежащую ему долю в недвижимом имуществе заключить соответствующий договор купли-продажи на предложенных условиях. Обратное свидетельствовало бы о понуждении одного из участников долевой собственности к отчуждению принадлежащего ему имущества и лишению его собственности, что в силу действующего законодательства недопустимо. 

Таким образом, принимая во внимание отсутствие между участниками долевой собственности на квартиру подписанного предварительного договора, учитывая объяснения ответчика, указавшего об отсутствии намерения произвести отчуждение принадлежащих ему 3/4 долей в праве общей долевой собственности на спорную квартиру, суд приходит к выводу, что права истца как участника долевой собственности на квартиру, имеющего преимущественное право покупки доли квартиры, не нарушены, в связи с чем, отсутствуют основания для удовлетворения иска. 

В связи с отказом в иске, основания для распределения судебных расходов в соответствии со ст.98 ГПК РФ отсутствуют. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении иска ФИО1 ([ДД.ММ.ГГГГ] года рождения, паспорт [Номер] выдан [Адрес] [ДД.ММ.ГГГГ]) к ФИО2 ([ДД.ММ.ГГГГ] года рождения, паспорт [Номер] выдан [Адрес] [ДД.ММ.ГГГГ]) о понуждении заключить основной договор купли-продажи отказать в полном объёме. 

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через Автозаводский районный суд г.Нижний Новгород в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья М.Р. Павлова

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 1 марта 2024 года