Дело № 3а-69/2017

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 29 сентября 2017 г.

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ночевника С.Г.,

при секретаре Рожелюк А.Я.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания 2» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, 

установил:

ООО «ИСК 2» обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков расположенных по адресу: 

<

адрес> в размере равном рыночной стоимости на дату проведения оценки 25.02.2015, а именно: кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 

<

данные изъяты> руб., с кадастровым номером № в размере 

<

данные изъяты> руб., с кадастровым номером № в размере 

<

данные изъяты> руб., с кадастровым номером № в размере 

<

данные изъяты> руб., с кадастровым номером № в размере 

<

данные изъяты> руб., с кадастровым номером № в размере 

<

данные изъяты> руб., указав, что является собственником вышеуказанных земельных участков. Кадастровая стоимость земельных участков определена на ДД.ММ.ГГГГ и составляет: № – 

<

данные изъяты> руб., № – 

<

данные изъяты> руб., № – 

<

данные изъяты> руб., № – 

<

данные изъяты> руб., № – 

<

данные изъяты> руб., № – 

<

данные изъяты> руб. Размер рыночной стоимости земельных участков определен ООО «НЭКО». На отчеты ООО «НЭКО» получены положительные экспертные заключения. Поскольку на основании кадастровой стоимости земельного участка определяется размер земельного налога, то ООО «ИСК 2» вправе потребовать внесения в государственный кадастр недвижимости изменений в части указания кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с его рыночной стоимостью. 26.04.2017 ООО «ИСК 2» обратилось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, но в принятии заявления было отказано (т.1 л.д.13). 

С учетом заключения судебной экспертизы представитель административного истца ФИО1 уточнил предмет иска и просил установить кадастровую стоимость земельных участков в размере равном рыночной стоимости, определенной экспертом.

В письменном отзыве административного ответчика Правительства Ленинградской области указано, что кадастровая стоимость земельных участков административного истца определена по правилам ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, в связи с чем, Правительство Ленинградской области является ненадлежащим административным ответчиком по заявленным требованиям. Удовлетворение требований об установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости Правительство Ленинградской области оставляет на усмотрение суда. При этом, обращает внимание на то, что использованные оценщиком в рамках сравнительного подхода объекты-аналоги значительно отличаются по площади от объектов оценки. Дата предложений объектов-аналогов апрель 2012 года, а дата оценки – 25.02.2015. В анализе рынка земельных участков отсутствуют данные о рынке земельных участков, предназначенных для строительства жилых домов. Сведения об объектах-аналогах представлены в объеме, не позволяющем идентифицировать объекты-аналоги (т.3 л.д.188).

Из письменного отзыва административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области следует, что датой определения кадастровой стоимости земельных участков является 25.02.2015, за исключением земельного участка с кадастровым номером №, датой определения кадастровой стоимости которого является 26.02.2015. Для расчета кадастровой стоимости земельных участков, в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 № 222 применялось среднее значение УПКС для 1 группы видов разрешенного использования, утвержденное постановлением Правительства Ленинградской области № 356 от 29.12.2007. Управление не имеет самостоятельных возражений по существу предъявленных требований (т.4 л.д.159-165).

В письменном отзыве административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» приведены доводы, по существу аналогичные доводам, изложенным в письменном отзыве административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области (т.3 л.д.198).

В письменном отзыве заинтересованных лиц МО «Город Коммунар» Гатчинского района Ленинградской области и МО «Гатчинский район» Ленинградской области указано на наличие оснований для отказа в удовлетворении заявленных административным истцом требований. Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов утверждены постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 № 356, законность которого подтверждена решением Ленинградского областного суда и определением Верховного Суда РФ. Следовательно, кадастровая стоимость земельных участков ООО «ИСК 2» внесена законно и обоснованно. Нормами действующего законодательства не установлен запрет на превышение кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью. Со стороны административного истца имеет место злоупотребление правом в целях уклонения от налогообложения в установленных законом размерах. Кроме того, уменьшение земельного налога будет негативного сказываться на темпах освоения и использования по целевому назначению спорных земельных участков (т.3 л.д.192,206).

В судебное заседание представители административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области, заинтересованных лиц администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской и администрации г.Коммунар Гатчинского района Ленинградской области, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, в связи с чем, суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Присутствующий в судебном заседании представитель административного истца ФИО1 настаивал на удовлетворении заявленных требований с учетом выводов судебной экспертизы. 

Представитель административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» ФИО2 сообщил о том, что поддерживает доводы, изложенные в письменном отзыве на иск. Разрешение спора оставил на усмотрение суда.

Представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области ФИО3 в судебном заседании сообщила, что Правительство Ленинградской области является ненадлежащим ответчиком по заявленным требованиям. Разрешение требований административного истца оставила на усмотрение суда.

Выслушав объяснения представителей административного истца, административных ответчиков, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как указано в ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. 

Согласно ст.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В ст.24 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» указано, что государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности).

Согласно ст.24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Исходя из положений ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Постановлением Правительства Ленинградской области № 356 от 29.12.2007 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области по состоянию на 1 января 2007 года.

Согласно п.2.1.3 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222, в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке в границах существующего населенного пункта кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.

Как указано в ст.24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Судом установлено, что ООО «ИСК-2» на праве собственности принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №, расположенные по адресу: 

<

адрес>. Категории земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: размещение многоквартирных среднеэтажных жилых домов со встроенными и (или) встроенно-пристроенными помещения коммерческого и социального назначения на первом этаже (т.1 л.д.58,147, т.2 л.д.1,90, т.3 л.д.1,90).

Согласно кадастровым справкам о кадастровой стоимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 

<

данные изъяты> руб., с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> руб., с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> руб., с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> руб., с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> руб., с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> руб. Дата определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, № - 25.02.2015, с кадастровым номером № – 26.02.2015 (т.1 л.д.59,148, т.2 л.д.2,91, т.3 л.д.2,91).

По ходатайству административного истца судом была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение которой было поручено АО «2К».

Согласно заключению судебной экспертизы рыночная стоимость, на дату определения кадастровой стоимости, земельного участка с кадастровым номером № составляет 

<

данные изъяты> руб., с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> руб., с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> руб., с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> руб., с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> руб., с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> руб. (т.4 л.д.135).

Экспертиза выполнена Ж.Е.Е. членом НПО СРОО «СПО» (т.4 л.д.107).

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (т.4 л.д.110).

В соответствие со ст.59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст.84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности и соответствует законодательству об оценочной деятельности, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Как следует из заключения судебной экспертизы, расчет рыночной стоимости земельного участка проведен в рамках сравнительного подхода с применением метода сравнения продаж путем построения квалиметрической модели. 

Экспертом было подобрано семь объектов-аналогов, расположенных как на территории Ленинградской области, так и на территории Санкт-Петербурга, сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.

Изложенная в заключении судебной экспертизы информация об объектах-аналогах является достоверной, поскольку подтверждена сведениями об источнике размещения, который указан в заключении и в приложении.

При этом экспертом произведены корректировки на тип сделки, дату сделки, площадь земельного участка, местоположение, наличие в пешей доступности крупного водоема, вид разрешенного использования.

Таким образом, представленное экспертом заключение содержит подробное описание проведенных исследований. В заключении указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки, иные необходимые сведения, которые могут быть признаны достаточными, выводы оценщика мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования. Объекты оценки в полной мере идентифицированы. Использованные аналоги объекта соответствуют объекту оценки по основным экономическим, материальным и техническим характеристикам. Заключение содержит обоснование выбора объектов, используемых для сравнения. Имеются основания полагать, что при выборе объектов - аналогов, экспертом учтены все ценообразующие факторы, оказывающие влияние на выводы о рыночной стоимости объекта оценки. Примененные экспертом корректировки обоснованы и содержат объяснения, заключение содержит сведения об источниках полученной информации об аналогах объекта оценки. 

Поскольку документальных данных, опровергающих изложенные выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, № административными ответчиками не представлено, ходатайство о проведении повторной или дополнительной судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости земельного участка ими не заявлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков в размере равном рыночной стоимости определенной судебной экспертизой. 

При определении даты подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости суд исходит из разъяснений, содержащихся в п.25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», где указано, что Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Заявления ООО «ИСК-2» о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков поступили в комиссию при Управлении Росреестра по Ленинградской области 26.04.2017. 

Руководствуясь ст.ст. 175-177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания 2» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 28740 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 25 февраля 2015 года, на период с 1 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 23301 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 25 февраля 2015 года, на период с 1 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 29403 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 25 февраля 2015 года, на период с 1 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 26566 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 25 февраля 2015 года, на период с 1 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 29976 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 25 февраля 2015 года, на период с 1 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 29865 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 26 февраля 2015 года, на период с 1 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания 2» о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, № считать 26 апреля 2017 года. 

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную инстанцию Ленинградского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья С.Г. Ночевник

Решение в окончательной форме изготовлено 04 октября 2017 г.