48RS0001-01-2020-003649-88 производство № 2- 3065/2020 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

9 октября 2020 года г. Липецк

Советский районный суд г. Липецка в составе: 

председательствующего Леоновой Е.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ореховой Е.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ПАО «ОРЕЛСТРОЙ», ООО «ЛИСК» о признании права собственности на квартиры, возложении обязанности передать квартиры по актам приема-передачи, встречному исковому заявлению ПАО «ОРЕЛСТРОЙ» к ФИО2 о расторжении договоров об участии в долевом строительстве,

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к ПАО «Орелстрой». ООО «ЛИСК» о признании права собственности на квартиры, в доме 

<

адрес>, сославшись на то, что ПАО «Орелстрой», являясь застройщиком многоквартирного дома, уклоняется от передачи истцу квартир, которые он приобрел на основании договоров об участии в долевом строительстве, в связи с чем истец просил признать за ним право собственности на однокомнатную квартиру № №, общей проектной площадью 39, 31 кв.м, двухкомнатную квартиру №№, общей проектной площадью 66, 41 кв.м, расположенные на 6-ом этаже (2 секция) и двухкомнатную квартиру № №, общей проектной площадью 76, 09 кв.м, расположенную на 10 этаже дома 

<

адрес> (1 секция) и возложить на ПАО «Орелстрой» обязанность передать по акту приема-передачи указанные квартиры в течение 10 дней с даты вступления решения в законную силу.

ПАО «Орелстрой» обратилось со встречным исковым заявлением о расторжении договоров об участии в долевом строительстве №№ и №№ в связи с тем, что ФИО2 не произвел оплату по указанным договорам в полном объеме, просрочка по оплате цены договоров составила более 2-х месяцев. 

В судебном заседании истец заявленные требования поддержал, встречный иск не признал, объяснив, что оплату по договорам участия в долевом строительстве он внес в кассу первоначального застройщика ООО «ЛИСК» в период с 2012 по 2016г.г., что свидетельствует об исполнении им обязательств перед застройщиком по оплате приобретаемых объектов: квартиры № №, общей проектной площадью 39, 31 кв.м, двухкомнатной квартиры №№, общей проектной площадью 66, 41 кв.м, расположенных на 6-ом этаже (2 секция), кроме этого, вступившим в законную силу решением установлен факт оплаты истом стоимости квартиры двухкомнатной квартиры № №, общей проектной площадью 76, 09 кв.м, расположенной на 10 этаже дома 

<

адрес>, следовательно, уклонение ответчика от передачи квартир является незаконным. Истец просил применить последствия пропуска срока исковой давности к встречным исковым требованиям.

Представитель ПАО «Орелстрой» по доверенности ФИО3 первоначальный иск не признал, встречные требования просил удовлетворить, факт внесения ФИО2 денежных средств в кассу ООО «ЛИСК в июле 2012года, в 2016 году не оспаривал, однако, просил учесть, из представленных платежных документов не следует, что спорные суммы внесены по договорам долевого участия от 2014 года, в то время как в силу действующего законодательства участник долевого строительства- инвестирует строительство и приобретает право требования того объекта, строительство которого он профинансировал. Поскольку истец профинансировал строительство иных объектов либо вступил в иные правоотношения с ООО «ЛИСК», он не вправе требовать передачи спорных квартир и не лишен возможности защитить свои права путем предъявления соответствующих требований к ООО «ЛИСК». Поскольку ПАО «Орелстрой» является добросовестным приобретателем квартиры №№, которая на момент передачи прав и обязанностей застройщика была свободна от правопритязаний третьих лиц, наличие вступившего в законную силу судебного решения о государственной регистрации договора участия в долевом строительства №№ не может служить достаточным основанием для передачи квартиры истцу в собственность. Возражал против заявления истца о пропуске срока исковой давности по требованиям о расторжении договоров об участии в долевом строительстве.

Представитель ООО «ЛИСК» ФИО4 первоначальный иск признал, в удовлетворении встречных требований просил отказать, объяснив, что денежные средства, полученные ОООО «ЛИСК» от истца были израсходованы на строительство дома в № в 

<

адрес>, в настоящее время –

<

адрес>, указанная сумма была учтена при определении общей стоимости объекта незавершенного строительства по состоянию на дату заключения соглашения о передаче прав и обязанностей застройщика.

Выслушав истца, представителей ответчиков, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, апри отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными требованиями. 

Пунктом 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением другихлиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 4 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве) в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

Пунктами 3-5 статьи 9 данного Закона установлен порядок одностороннего расторжения договора застройщиком в этом случае.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно статье 10 этого же кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных приведённым выше пунктом, суд, арбитражный суд или третейский суд с учётом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

Требования о добросовестности и разумности участников гражданского оборота является общим принципом гражданского права, применимым и к положениям о расторжении договора, что подтверждается пунктом 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим, что сторона, которой данным кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Согласно части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. (часть 1, 3, 4 ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Установлено, что 13 ноября 2014 года ФИО2 и ООО «ЛИСК заключили договор №39 об участии в долевом строительстве, по условиям которого застройщик принял обязательство своими силами и(или) с привлечением других строительных организаций построить жилое здание 

<

адрес> и передать в собственность ФИО2 однокомнатную квартиру №№, общей площадью 39, 31 кв.м, расположенную на 6-ом этаже.

ФИО2 в соответствии с п.3.3. договора обязан оплатить сумму долевого участия в размере 1 130 420 руб. путем внесения денежных средств в кассу застройщика, либо путем перечисления денежных средств на расчетный счет в течение 3-х дней с даты государственной регистрации договора.

Указанный договор прошел государственную регистрацию 21 апреля 2015 года (Т.1, л.д.131-135).

В качестве оплаты по договору застройщиком от ФИО2 приняты денежные средства в сумме 1 300 000 руб., внесенные участником долевого строительства 26 июля 2012 года, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру и на основании заявления ФИО2 перечисленные в счет оплаты по договору (Т.1, л.д. 141-142).

Из материалов дела следует, что 13 ноября 2014 года истец и ООО «ЛИСК» заключили договор №42 об участии в долевом строительстве по условиям которого застройщик принял обязательство своими силами и(или) с привлечением других строительных организаций построить жилое здание 

<

адрес> и передать в собственность ФИО2 двухкомнатную квартиру №№, общей площадью 64, 61 кв.м, расположенную на 6-ом этаже (2-я секция).

Общая сумма по договору составляет 2 087 410 руб., оплата участником производится путем внесения денежных средств в кассу застройщика, либо путем перечисления денежных средств на расчетный счет в течение трех рабочих дней с даты государственной регистрации договора (пункты 3.2, 3.3. договора).

Договор прошел государственную регистрацию 27 апреля 2015 года (Т.1, л.д.147-151).

Из материалов дела следует, что оплата по указанному договору произведена путем внесения в кассу общества денежных средств в сумме 999 040 руб. 28 января 2015 года, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №№ от 28 января 2015 года (л.д.189).и денежных средств в сумме 1 000 000 руб., внесенных 20 февраля 2016 года, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №№ (Т1, л.д.188).

Возражая против исковых требований ФИО2 и в обоснование встречного иска о расторжении договоров №№ и №№ об участии в долевом строительстве от 13 ноября 2014 года, ПАО «Орелстрой» ссылается на неисполнение ФИО2 обязательств по оплате договоров в полном объеме: согласно представленным платежным документам и указанных в них реквизитах застройщиком принимается только квитанция к приходному кассовому ордеру №№ от 28 января 2015 года на сумму 999 040 руб., квитанции к приходным кассовым ордерам от 27 июля 2012 года и 20 февраля 2016 года не свидетельствуют об оплате истцом сумм по договору, поскольку в первой квитанции не указано основание внесения платы, а во второй указан номер и дата договора, который фактически был заключен с иным лицом (ФИО1).

Однако суд не может согласиться с правовой позицией ПАО «Орелстрой».

Установлено, что 25 апреля 2019 года ООО «ЛИСК передало ПАО «Орелстрой» все права и обязанности застройщика, возникшие у ООО «ЛИСК» в связи с осуществлением строительства жилого здания 

<

адрес>.

В соответствии с пунктом 1.3 соглашения ПАО «Орелстрой» приняло на себя в порядке перевода долга обязательства по передаче жилых и нежилых помещений перед участниками долевого строительства, заключившими договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома и давшими согласие на передачу прав и обязанностей застройщика новому застройщику. 

В списке участников долевого строительства указан и ФИО2, которому застройщик обязан передать квартиры №№ и по договору №№ от 13 ноября 204 года и квартиру №№ по договору №42 от 13 ноября 2014 года.

Приложением №3 к соглашению является реестр требований о передаче жилых и нежилых помещений.

В указанном реестре отражено, что ФИО2 принадлежит право требования квартиры №№, площадью 39, 31 кв.м, стоимостью 1 130 420 руб. и квартиры №№ площадью 64, 61 кв.м. стоимостью 2087 410 руб. (пункты 86, 87) (Т.1, л.д.121-128).

При определении стоимости передаваемых требований денежные средства в сумме 3 217 830 руб., оплаченные истцом по договорам №39 и 42 от 13 ноября 2020 года, были включены в общий размер денежных требований участников долевого строительства для целей определения цены договора о передаче прав и обязанностей.

Из имеющихся в материалах дела квитанций к приходным кассовым ордерам следует, что всего истцом внесено в кассу первоначального застройщика 3 299 040 руб. (1 300 000 руб. квитанция от 27.07.2012 года+999 040 руб. квитанция от 28.01.2015+1 000 000 руб. квитанция от 20.02.2016г.).

Факт внесения ФИО2 денежных средств в указанном размере в кассу ООО «ЛИСК» представителем ПАО « Орелстрой» не оспаривался.

Изложенное свидетельствует об отсутствии у первоначального застройщика права требования задолженности по договорам №39 и №42 в связи с полным исполнением участником долевого строительства обязательств по оплате договоров, следовательно, отсутствует данное право и нового застройщика-ПАО «Орелстрой».

В соответствии с ч.2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Вступившим в законную силу решением Советского районного суда города Липецка от 18 сентября 2019 года произведена государственная регистрация договора об участии в долевом строительстве №108 от28 марта 2018 года заключенным ООО «ЛИСК» и ФИО2 (Т.1, л.д.22-24).

По условиям указанного договора застройщик обязан передать ФИО2 квартиру №№ на 10 этаже жилого дома 

<

адрес>.

Оплата по договору в сумме 2 500 000 руб. произведена ФИО2 в полном объеме.

Указанные обстоятельства обязательны для суда, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении спора о признании права собственности на квартиру.

Как следует из материалов дела, на основании разрешения департамента градостроительства и архитектуры администрации города Липецка от 27 декабря 2019 года жилое здание 

<

адрес>, которому присвоен адрес: 

<

адрес> введено в эксплуатацию (Т.1, л.д.248).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО2 подлежат удовлетворению.

Удовлетворение первоначального иска полностью исключает удовлетворение встречного иска о расторжении договоров участия в долевом строительстве.

В соответствии с пунктом 4 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве) в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

Пунктами 3-5 статьи 9 данного Закона установлен порядок одностороннего расторжения договора застройщиком в этом случае.

Согласно пункту 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Из указанных положений закона в их взаимосвязи следует, что односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) является последствием нарушения участником долевого строительства обязательств по внесению оплаты строительства.

Расторжение договора в судебном порядке возможно только в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

В ходе рассмотрения настоящего спора установлено, что с момента уплаты истцом денежных средств (в период с 2012 по 2016.) и до окончания строительства (в 2019г.) застройщик использовал денежные средства истца, каких-либо претензий по поводу просрочки платежа и внесения дополнительных сумм со стороны застройщика к участнику долевого строительства в указанный период не возникало, ни ООО «ЛИСК», ни ПАО «Орелстрой» не уведомляли истца о каких-либо претензиях по поводу просрочки платежа и внесения дополнительных сумм до завершения строительства многоквартирного дома.

При заключении соглашения о передаче прав и обязанностей застройщика ПАО «Орелстрой» приняло обязательства по удовлетворению требований ФИО2 о передаче двух квартир, признав факт полной оплаты участником долевого строительства стоимости приобретаемых объектов.

Спор между застройщиком и ФИО2 возник по истечении 3-х лет с момента внесения последней суммы платежа после завершения строительства жилого дома.

Доводы ПАО «Орелстрой» о неполном исполнении истцом обязательств по оплате объектов долевого строительства опровергаются материалами дела.

Утверждение ответчика о наличии между истцом и ООО «ЛИСК» правоотношений, вытекающих из иных договоров, объективно ничем не подтверждено.

Доказательств недобросовестности первоначального застройщика, выразившегося в нецелевом расходовании денежных средств, полученных от участника долевого строительства, не представлено.

Изложенное свидетельствует об отсутствии законных оснований для расторжения договоров участия в долевом строительстве.

Поскольку права и обязанности застройщика переданы ООО «ЛИСК» ПАО «Орелстрой» основания для возложения обязанности по передаче квартир на ООО «ЛИСК отсутствуют, в связи с чем суд полагает необходимым в удовлетворении требований ФИО2 к данному ответчику отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Признать за ФИО2 право собственности на однокомнатную квартиру № №, общей проектной площадью 39, 31 кв.м, двухкомнатную квартиру №№, общей проектной площадью 66, 41 кв.м, расположенные на 6-ом этаже (2 секция) и двухкомнатную квартиру № №, общей проектной площадью 76, 09 кв.м, расположенную на 10 этаже 

<

адрес> (1 секция).

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Возложить на ПАО «ОРЕЛСТРОЙ» обязанность передать ФИО2 по актам приема-передачи однокомнатную квартиру № № общей проектной площадью 39, 31 кв.м, двухкомнатную квартиру №№, общей проектной площадью 66, 41 кв.м, расположенные на 6-ом этаже (2 секция) и двухкомнатную квартиру № №, общей проектной площадью 76, 09 кв.м, расположенную на 10 этаже дома 

<

адрес> (1 секция) в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу.

В удовлетворении исковых требованийФИО2 к ООО «ЛИСК» о признании права собственности на квартиры, возложении обязанности передать квартиры по актам приема-передачи отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления ПАО «ОРЕЛСТРОЙ» к ФИО2 о расторжении договоров об участии в долевом строительстве №39 от 13 ноября 2014 года, договора №42 об участии в долевом строительстве от 13 ноября 2014 года отказать.

Решение может быть обжаловано в Липецкий областной суд через Советский районный суд г.Липецка в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий 

Е.А.Леонова

Мотивированное решение составлено 16 октября 2020 года.