УИД: 91RS0022-01-2020-003495-11

Дело № 2-289/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

29 марта 2021 года Феодосийский городской суд Республики Крым в составе: председательствующего- судьи Микитюк О.А., при секретаре П.В.В. с участием представителя истца П.Д.А. и представителя ответчика П.С.В. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО28 к Н.И.Р., П.А.А., Н.Е.Н. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, отмене государственной регистрации права собственности, взыскании судебных расходов, третьи лица: администрация 

<

адрес>, Ш.П.В., Г.А.М. – 

установил:

Истец ФИО28 обратился в суд с иском, в котором просит признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 08.08.2019г. заключенный между Н.И.Р., представителем ФИО30 П.А.А. и Н.Е.Н.; отменить государственную регистрацию права за Н.И.Р. на объекты недвижимого имущества кадастровые номера: №; №; №; №; №; №; №; №; №; №; № на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 08.08.2019г. заключенного между Н.И.Р., представителем ФИО30» П.А.А. и Н.Е.Н., а также, взыскать с ответчиков судебные расходы и расходы на оплату услуг представителя.

Требования мотивированы тем, что ФИО28 и ФИО30 05.08.2016г. заключили Договор купли-продажи недвижимого имущества № 21, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Цена договора - 100 175 888 (Сто миллионов сто семьдесят пять тысяч восемьсот восемьдесят восемь рублей). Расчет был произведен полностью до подписания договора. Имущество передано от ФИО30 и принято ФИО28 05.08.2016г. на основании акта сдачи-приемки недвижимого имущества. С того времени ФИО28 вступило во владение, пользуется и распоряжается приобретенным недвижимым имуществом. 18.07.2016 г. документы на регистрацию перехода права собственности были поданы в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру регистрации, однако им было отказано.

До настоящего времени они открыто и беспрепятственно владели указанным имуществом, однако с иском обратился ответчик Н.И.Р.. Из существа заявленных требований им стало известно, что 23.08.2019г. Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым на основании Договора купли-продажи недвижимого имущества от 08.08.2019г. заключенного между ФИО30 П.А.А. и Н.Е.Н. одной стороны и Н.И.Р. с другой стороны было зарегистрировано право собственности на выше указанный комплекс.

Указанный договор является ничтожным, а регистрация права собственности подлежит отмене, поскольку договор купли-продажи недвижимого имущества от 08.08.2019г. подписан представителем на основании доверенности серия ННУ 404807, удостоверенной частным нотариусом Киевского городского нотариального округа, Ч.Н.В., зарегистрированной в реестре под №499, 500. Однако, согласно открытой формационной системы Единый реестр специальных бланков нотариальных документов отсутствует информация об использовании бланка серия ННУ №404807, в связи с чем у П.А.А. нет полномочий действовать от имени ФИО30 Н.Е.Н. договор не подписывал и основания его представительства от имени ФИО30» не указаны. 

Стоимость продажи спорного имущества по сравнению с кадастровой стоимостью объекта недвижимого имущества занижена более чем в 170 раз. Договор купли-продажи недвижимого имущества от 08.08.2019г. был заключен сторонами на крайне невыгодных условиях, что противоречит ст. 423 и ст. 575 ГК РФ. Отчуждением имущества по заниженной цене прикрывается договор дарения той части имущества, которая не покрывается платой за имущество. К такой сделке подлежат применению правила о договорах дарения (п.2 ст. 170 ГК РФ). Сделка об отчуждении имущества по заниженной цене нарушает установленный законом запрет, а поэтому является ничтожной в силу ст. 168 ГК РФ. Кроме того, истец ссылается на наличие признаков мнимой и притворной сделки у договора купли-продажи, заключенного с Н.И.Р.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, просил исковые требования удовлетворить, добавив, что заключенный договор купли-продажи с Н.И.Р. имеют признаки мнимой, притворной сделки и договора дарения, оплата спорного имущества не подтверждена. Договор аренды земельного участка, на котором расположен спорный комплекс строений, с Н.И.Р. не заключен. Право пользования истцом указанным имуществом подтверждается предоставленными документами, в том числе оплатой коммунальных платежей.

Представитель П.С.В. в судебном заседании исковые требования не признал и просил в удовлетворении иска отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях, добавив, что у истца не возникло право требования, т.к. он не является собственником данного имущества, договор купли-продажи с истцом заключен с нарушением действующего законодательства и не исполнен, а Н.И.Р. заключая договор, соблюдал все требования закона, произвел оплату имущества и зарегистрировал право собственности в ЕГРН.

Иные участники процесса в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены, причин отсутствия не сообщили, ходатайств об отложении слушания дела суду не представили.

Представитель Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру РК, а также администрации 

<

адрес> предоставили письменное ходатайство с просьбой рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, выслушав участника процесса, исследовав представленные суду доказательства, считает необходимым в удовлетворении иска отказать исходя из следующего.

Судом установлено, что 05 августа 2016 года между ФИО30 с одной стороны и ФИО28 с другой стороны в простой письменной форме заключен договор купли-продажи (далее Договор) комплекса недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

адрес> и состоящего из: 

- нежилое здание литер «А» пл. 9 779,2 кв.м., кадастровый №, кадастровая стоимость - 417 920,78 руб.; 

-нежилое здание литер «Б» пл. 2 326,4 кв.м., кадастровый номер: № - 13 511 423,54 руб.;

- нежилое здание литер «В» пл. 1 761,8 кв.м., кадастровый мер: № - 5 848 914,47 руб.;

-нежилое здание литер «Г» пл. 728,0 кв.м., кадастровый номер: № - 3 224 917,25 руб.; 

-нежилое здание литер «Д» пл. 147,5 кв.м., кадастровый номер: № - 980 809,3 руб.;

- нежилое здание литер «К» пл. 87.6 кв. м., кадастровый номер: № - 836 086,89 руб.; 

-нежилое здание литер «Л» пл. 28,1 кв.м., кадастровый номер: № - 191 308,08 руб.; 

-нежилое здание литер «М» 46,4 кв.м., кадастровый номер: № - 244 014,63 руб.;

- нежилое здание литер И пл. 86,6 кв.м., кадастровый номер: № - 485 516.91 руб.; 

-нежилое здание литер «П» пл. 372,8 кв.м., кадастровый номер: № - 3 174 920 руб.; 

-нежилое здание литер «Н» пл. 11,2 кв.м., кадастровый номер: № - 96 405,11 руб.

Цена договора 100 175 888 руб. Оплата по договору произведена полностью до момента подписания договора (п. 2.1. Договора).

Договор подписан от имени ФИО30 А.А.А., действующим на основании доверенности НАТ 995355 от 04.08.2016, удостоверенной нотариусом М.И.П. От имени ФИО28 договор подписан директором Ш.В.В. (л.д.11-14 т.1).

Из представленной суду информационной справки из Единого реестра специальных бланков нотариальных документов от 27.11.2020 года бланк серии НАТ 995355 выдан 15.02.2016 года Богородчанской государственной нотариальной конторе 

<

адрес> и использован 04.08.2016 года нотариусом В.И.И., который на указанном бланке выдал доверенность для оформления наследства и представления интересов (л.д.156-157 т.1). 

Согласно акта-приема передачи от 05.08.2016 выше указанный комплекс недвижимого имущества передан ФИО28 (т.1 л.д.15).

В соответствии с актом № 2 приема-передачи от 18.08.2016 года ФИО28 в счет оплаты комплекса недвижимого имущества передал ФИО30 простой коммерческий вексель на сумму 100 177 888 руб. (л.д.108 т.1). данный вексель к оплате не предъявлялся, что не оспорил в судебном заседании представитель истца.

Согласно представленной финансовой документации как ФИО28 так и Межрайонной инспекцией ФНС № по РК, вексель не отражен в бухгалтерском балансе ФИО28» и Отчете о финансовых результатах ООО за период с 2016 по 2019 год (т.1 л.д.115-116, 146-156, т.2 л.д.3-17).

Из материалов дела усматривается, что истец неоднократно обращался с заявлениями о регистрации права собственности на спорное имущество в Государственный комитет по государственной регистрации кадастру РК, однако, в регистрации права собственности истцу отказано. Согласно сообщения об отказе в регистрации права собственности от 10.03.2017 года указано, что истцом представлен пакет документов для регистрации права собственности на нежилые здания, однако, не представлено решение ФИО28 об ободрении крупной сделки, представленные документы ФИО30 не заверены надлежащим образом и не представлены документы, подтверждающие право Ш.В.В. действовать от имени ФИО28» без доверенности (л.д.19-32 т.1).

Кроме того, из материалов дела усматривается, что между ФИО30 и ФИО28 заключался договор купли-продажи выше указанного недвижимого имущества 18 июля 2016 года. А.А.А.. действовал на основании доверенности НАК 000415 от 15.10.2015 года, выданной нотариусом Г.К.В. (т.1 л.д.121-123). 

Согласно выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований ФИО30 признано банкротом и прекратило свою деятельность 27.12.2019 (л.д.95-101).

Производство по делу в отношении указано ФИО30 прекращено на основании определения суда от 01.12.2020 года (л.д.188,189 т.1).

На основании определения от 01.12.2020 года прекращено производство и в части исковых требований к Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру РК (л.д.190193 т.1).

Согласно постановления Хозяйственного суда 

<

адрес> от 24.06.2014 года ликвидатором ФИО30 назначен Г.А.М. (л.д.127-129 т.1), а согласно Определения от 19 июля 2018 года -Н.Е.Н. (т.1 л.д.130-132).

Согласно протокола о проведении аукциона от 21.11.2018 в 

<

адрес>, Н.И.Р. признан победителем аукциона и приобрел спорное недвижимое имущество за 270 529,49 грн.(стоимость имущества оплачена в полном объеме, что подтверждается данными квитанций 21.11.2018 года (т.1 л.д. 159-164, 170).

Право собственности передано Н.И.Р. 22.11.2018 года, что подтверждается данными акта (л.д.171,172,175 т.1)

20.06.2019 года между ФИО30 и Н.И.Р. в 

<

адрес> заключен нотариально удостоверенный договор купли-продажи выше указанного имущества. Цена договора 270 529,49 грн. (т.1 л.д.176-178). От имени ФИО30 договор подписан ликвидатором Н.Е.Н. 

08.08.2019 года между ФИО30 и Н.И.Р. в 

<

адрес> в простой письменной форме заключен договор купли-продажи выше указанного имущества. Цена договора 659 580 руб. 66 коп. (л.д.16-18). От имени ФИО30 договор подписан П.А.А., действующим на основании доверенности серии ННУ № 4040807 от 05.04.2019 года, удостоверенной частным нотариусом Киевского городского нотариального округа М.Н.В. согласно представленной копии доверенности последняя имеет серию ННЕ № 4040807 от 05.04.2019 (л.д.180,181 т.1).

Право собственности в ЕГРН на спорное имущество зарегистрировано за Н.И.Р., что подтверждается данными выписок из ЕГРН (т.1 л.д.68-89). 

23.08.2018 года в 

<

адрес> между ФИО28 и ФИО30 заключен договор аренды спорного имущества. Из договора усматривается, что договор заключен с целью повышения эффективности использования имущества и обеспечения его сохранности по Договору хранения № 115-В от 07.12.2016 года (л.д.114-118 т.2).

Судебной защите в силу статьи 11 ГК РФ и статьи 3 ГПК РФ подлежит только нарушенное право.

В соответствии со ст. 12,56,57 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. При этом доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

В соответствии со статьей 56 (часть 1) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом; каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами; право наследования гарантируется (статья 35, части 1, 2 и 4).

В соответствии со статьей 212 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Права всех собственников подлежат судебной защите равным образом.

Пунктом 1 ст. 209 ГК РФ установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно п. 2 этой же статьи собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ следует, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. 

Согласно статей 153, 154 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Статьей 218 ГК РФ установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В силу пункта 1 статьи 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 185.1 ГК РФ).

В соответствии со статьей 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункты 1, 2 статьи 223 ГК РФ). 

Как разъяснено в пп. 58 и 59 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Исследовав представленные суду доказательства в их совокупности и взаимосвязи суд приходит к выводу о том, что у истца не возникло право собственности на спорное имущество, поскольку, договор купли-продажи от 05.08.2016 года подписан А.А.А., действующим на основании доверенности НАТ 995355 от 04.08.2016,выданной нотариусом М.И.П. Тогда как указано выше, бланк серии НАТ 995355 выдан 15.02.2016 года Богородчанской государственной нотариальной конторе 

<

адрес> и использован 04.08.2016 года нотариусом Богородчанской государственной нотариальной конторы 

<

адрес> В.И.И., который на указанном бланке выдал доверенность для оформления наследства и представления интересов. Таким образом, договор купли-продажи между ФИО28 и ФИО30 подписан лицом, не имеющим на то полномочий, а следовательно, право собственности у истца не возникло, в связи с чем оно не подлежит защите. Также, отказывая в иске суд исходит из того, что сведений о владении истцом спорным имуществом материалы дела не содержат, передача векселя по договору сама по себе не свидетельствует о возникновении у истца права собственности на спорное имущество. Право собственности не зарегистрировано в установленном порядке, поскольку не представлено решение ФИО28 об ободрении крупной сделки, документы, подтверждающие право Ш.В.В. действовать от имени ФИО28 без доверенности также не представлены.

Более того, из материалов дела усматривается, что на момент рассмотрения спора комплекс находится во владении иного собственника.

На основании статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Согласно п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Пункт 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусматривает, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (п. 1 ст. 170 указанного кодекса).

Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ.

Таким образом, при рассмотрении вопроса о мнимости договора купли продажи, суд не должен ограничиваться проверкой того, соответствуют ли представленные документы формальным требованиям, которые установлены законом. При проверке действительности сделки суду необходимо установить наличие или отсутствие фактических отношений по сделке.

Суду не представлено бесспорных доказательств, подтверждающих мнимость и притворность оспариваемого договора купли-продажи, а также иных обоснований исковых требований.

Судебные расходы суд распределяет в соответствии со ст. 98 ГПК РПФ.

Полный текст решения изготовлен 07.04.2021 года.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ООО «Остров» отказать в полном объеме.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Крым через Феодосийский городской суд РК в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий О.А. Микитюк