Дело № 3а-83/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

4 марта 2019 года г.Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.

при секретаре Гальковой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску АО «ДОНТРАНСГИДРОМЕХАНИЗАЦИЯ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, 

у с т а н о в и л :

административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является арендатором трех земельных участков из категории земель населенных пунктов, находящихся в г.Ростове-на-Дону. Определение размера арендной платы осуществляется исходя из кадастровой стоимости каждого земельного участка, которая значительно выше рыночной стоимости, определенной в отчетах оценщика. В связи с несоответствием оспариваемой кадастровой и рыночной стоимостей арендуемых земельных участков административный истец просит суд установить кадастровую стоимость объектов недвижимости по состоянию на дату её определения в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.

В судебном заседании представитель административного истца - ФИО1, действующая по доверенности, административный иск уточнила с учетом заключения эксперта в рамках проведенной оценочной экспертизы по вопросу об определении рыночной стоимости.

Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, в письменном заявлении не возражал против установления кадастровой стоимости в размере рыночной согласно заключению судебной экспертизы, дело рассмотрено в отсутствие представителя административного ответчика согласно статье 150 КАС РФ. 

Представитель Администрации г.Ростова-на-Дону – ФИО2, действующий по доверенности, в судебном заседании возражал против административного иска, основанного на отчете, а также против выводов заключения судебной экспертизы.

Представитель ДИЗО г.Ростова-на-Дону – ФИО3, действующая по доверенности, в судебном заседании возражала против административного иска, основанного на отчете, а также против выводов заключения судебной экспертизы.

Представители Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителей административного истца, заинтересованных лиц, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административный истец является арендатором следующих земельных участков из категории земель населенных пунктов:

1) площадью 163812 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – карьеры по добыче песка и грунта для инженерной подготовки территории, кадастровая стоимость участка по состоянию на 20 марта 2017 года – 303 075 133,68 рублей;

2) площадью 203243 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – карьеры по добыче песка и грунта для инженерной подготовки территории, кадастровая стоимость участка по состоянию на 11 апреля 2017 года - 376 028 004,02 рублей.

3) площадью 182015 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – карьеры по добыче песка и грунта для инженерной подготовки территории, кадастровая стоимость по состоянию на 11 апреля 2017 года – 336 753 232,10 рублей.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации». 

Рассматриваемые земельные участки в их настоящих характеристиках не были включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года. Кадастровая стоимость определена с использованием среднего удельного показателя кадастровой стоимости по состоянию на дату её определения в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №778 и статьёй 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. 

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков определяет размер арендной платы, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В обоснование своих требований административный истец представил отчеты оценщика, согласно которым при применении сравнительного подхода рыночная стоимость земельных участков составляет соответственно 85 996 914, 107 109 061, 95 921 905 рублей. 

Заявления правообладателя участков о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, основанные на отчетах оценщика, были отклонены решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 11 декабря 2018 года, дата обращения в комиссию – 30 ноября 2018 года, в отчетах отмечено наличие нарушений ФСО 3,7. 

Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден. 

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р, которым утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. 

Суд, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области, Администрации и ДИЗО г.Ростова-на-Дону относительно недостоверности отчетов назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельных участков. 

Экспертиза проведена экспертом ООО «Оценочно-экспертный Центр» (заключение от 12 февраля 2019 года №858). 

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельных участков составляет:

1) площадью 163812 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) по состоянию на 20 марта 2017 года 147 751 871,52 рублей;

2) площадью 203243 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) по состоянию на 11 апреля 2017 года 183 317 056,28 рублей;

3) площадью 182015 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) по состоянию на 11 апреля 2017 года 164 170 249,40 рублей.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.

В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемой зоне и сегменте рынка (участки под индустриальную застройку). 

В качестве объектов-аналогов использовано 4 земельных участка, расположенных в г.Ростове-на-Дону и области, по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по основным ценообразующим факторам, перечень которых отражен. Все аналоги выбраны по дате предложения до даты, на которую определена кадастровая стоимость. Объявления проверяемы, их содержание соответствует исследуемому сегменту рынка и характеристикам рассматриваемого участка, при анализе выбранных аналогов использован математический показатель коэффициента вариации для выборки объявлений (таблица 9).

Расчет рыночной стоимости объекта приведен в таблицах №№10-12. Применение конкретных корректировок (в зависимости от различий аналогов и рассматриваемых земельных участков) экспертом подробно и достаточно объяснено со ссылкой на источники использованной информации. 

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки.

Доводы возражений представителей органа местного самоуправления о занижении кадастровой стоимости, не могут повлиять на оценку обоснованности заключения, которое является ясным, содержит выводы по всем необходимым вопросам, предусмотренным федеральными стандартами оценки. Суждения о необоснованности корректировок в рамках различия между аналогами и исследуемыми участками опровергаются содержанием заключения, имеющего конкретное обоснование примененных цифровых значений (л.д.58-63 том 2). 

В данном случае кадастровая стоимость объектов оценки была определена с использованием среднего УПКС (разработанного по состоянию рынка на 1 января 2014 года), а рыночная стоимость определяется методически иным образом – на основе анализа уникальных индивидуальных параметров объекта на другую дату. Разница между двумя видами стоимости не является определяющим фактором анализа доказательств о рыночной стоимости, практика оценочной деятельности предполагает выявление таких различий. 

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. 

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, с которым согласны административный истец и ответчик. 

Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельных участков, указанный в отчетах оценщика, рыночная стоимость определена экспертом. Разница между итоговой рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью укладывается в принятый в оценочной деятельности допустимый интервал различий. Данных о существенном нарушении методики определения кадастровой стоимости не установлено, поэтому судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца в силу статей 109-111 КАС РФ. 

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 163812 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – карьеры по добыче песка и грунта для инженерной подготовки территории в размере его рыночной стоимости по состоянию на 20 марта 2017 года в сумме 147 751 871,52 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 203243 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – карьеры по добыче песка и грунта для инженерной подготовки территории по состоянию на 11 апреля 2017 года в сумме 183 317 056,28 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 182015 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – карьеры по добыче песка и грунта для инженерной подготовки территории по состоянию на 11 апреля 2017 года в сумме 164 170 249,40 рублей.

Считать датой подачи заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков - 30 ноября 2018 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с АО «ДОНТРАНСГИДРОМЕХАНИЗАЦИЯ» 57 000 рублей в пользу ООО «Оценочно-экспертный Центр» за проведенную судебную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов