Дело № 2 - 153/2018 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

09 октября 2018 года город Княгинино

Нижегородская область

Княгининский районный суд Нижегородской области в составе:

председательствующего судьи Ширяева Н.Н., 

при секретаре Шаминой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искуАкционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк», от его имени и в его интересах Нижегородский региональный филиал АО «Россельхозбанк» к ФИО1, ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество 

У С Т А Н О В И Л :

АО «Российский сельскохозяйственный банк», от его имени и в его интересах Нижегородский региональный филиал АО «Россельхозбанк» обратился в суд с иском к ФИО1, ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество, мотивируя свои требования следующим:

27 сентября 2011 года между ОАО «Россельхозбанк» и гражданами ФИО1, ФИО2 был заключен кредитный договор №.

В соответствии с кредитным договором размер кредита составил 1 800 000 рублей (п. 1.2 кредитного договора), процентная ставка установлена в размере 13,5 % годовых (п. 1.3 кредитного договора), срок возврата кредита определен в соответствии с графиком (приложение 1 к кредитному договору), окончательный срок возврата кредита 10 апреля 2033 года.

Цель кредита - приобретение жилого дома по адресу: 

<

адрес>. состоящего из 5 комнат, общей площадью221.7 кв.м., в том числе жилой площадью 74.7 кв.м., расположенного на земельном участке изсостава земель населенных пунктов общей площадью 2 000 кв.м, (п. 2.1 Кредитного договора).

Стороны пришли к соглашению о том, что в отношении жилого дома и земельного участка будет оформлено право собственности ФИО1, а так же ипотека в силу закона в соответствии со ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Способами обеспечения исполнения обязательств по возврату кредита согласно п. 5.2. кредитного договора являются ипотека в силу закона следующего недвижимого имущества:

жилой дом, состоящий из 5 комнат, общей площадью 221,7 кв.м., в том числе жилой площадью 74,7 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

адрес>

земельный участок, на котором расположен жилой дом, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 2 000 кв. м, кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В связи с неисполнением заемщиками обязанностей по возврату кредита и уплате процентов за пользование кредитом кредитор принял решение обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.

В ходе рассмотрения гражданского дела № 2-270/2016 по исковому заявлению АО «Россельхозбанк» о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество между истцом и ответчиками было достигнуто мировое соглашение.

23.11.2016 года Княгининским районным судом Нижегородской области по гражданскому делу № 2-270/2016 вынесено определение об утверждении мирового соглашения по погашению задолженности по кредитному договору, производство по гражданскому делу прекращено.

Определение суда вступило в законную силу 08.12.2016 года.

В настоящее время условия мирового соглашения утвержденного судом должниками не исполняются.

В соответствии со ст. 55.1. Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" заключение мирового соглашения в порядке, установленном процессуальным законодательством, по обязательству, обеспеченному ипотекой, не влечет прекращения ипотеки. С момента утверждения судом мирового соглашения ипотека обеспечивает обязательство должника, измененное утвержденным мировым соглашением.

Основанием возникновения права собственности и ипотеки в силу закона являются: договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 27.09.2011 г., свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилой дом от 05.10.2011 г. серия №, и свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок от 05.10.2011 г. серии №

Ипотека в силу закона недвижимого имущества зарегистрирована в ЕГРН 30.09.2011 года, что подтверждается:

выпиской из ЕГРН от 29.04.2018 г. в отношении жилого дома, запись об ипотеке №

выпиской из ЕГРН от 29.04.2018 г. в отношении земельного участка, запись об ипотеке №

Обстоятельства, исключающие обращение взыскания на заложенное имущество установленные п. 1 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» отсутствуют.

Неоднократное неисполнение ответчиками принятых на себя обязательств по кредитному договору и мировому соглашению свидетельствует об их недобросовестности.

Учитывая длительность неисполнения ответчиками обязательств по кредитному договору и мировому соглашению, истец полагает, что ответчики не имеют намерения и в дальнейшем исполнять обязанность по возврату денежных средств банку и просит суд обратить взыскание на недвижимое имущество, заложенное в силу закона, по Кредитному договору № от 27.09.2011 г. принадлежащее на праве собственности ФИО1, а именно:

жилой дом, количество этажей - 2, в том числе 1 подземный, общей площадью 221,7 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

адрес>

земельный участок, на котором расположен жилой дом, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 2 000 кв. м, кадастровый №, по адресу: 

<

адрес>

Начальную продажную цену имущества определить в размере его стоимости установленной в Договоре купли-продажи жилого дома и земельного участка от 27.09.2011 г. и Кредитном договоре, равной 2 120 000 (два миллиона сто двадцать тысяч) рублей, из которых стоимость жилого дома составляет 1 820 000 (один миллион восемьсот двадцать тысяч) рублей, стоимость земельного участка составляет 300 000 (триста тысяч) рублей.

В судебном заседании представитель истца ФИО3, действующий по доверенности, просит иск удовлетворить, обосновывая доводами, изложенными в заявлении, просит определитьначальную продажную цену имущества в размере 80% от установленной экспертизой рыночной стоимости. 

В судебном заседании ответчик ФИО1 с иском согласен, против установления начальной продажной цены имущества в соответствии с рыночной стоимостью, установленной экспертизой не возражает. 

В судебное заседание ответчик ФИО2 не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена должным образом, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляла,об уважительности причины не явки не сообщала

В соответствии с ч. 1, 3 ст. 167 ГПК РФ лица, участвующие в деле обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин. 

Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

В силу ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ФИО2

Суд, выслушав стороны, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, установив юридически значимые обстоятельства, пришел к следующему:

Как следует из материалов дела 27 сентября 2011 года между ОАО «Россельхозбанк» и гражданами ФИО1, ФИО2 был заключен кредитный договор №.

В соответствии с кредитным договором размер кредита составил 1 800 000 рублей (п. 1.2 кредитного договора), процентная ставка установлена в размере 13,5 % годовых (п. 1.3 кредитного договора), срок возврата кредита определен в соответствии с графиком (приложение 1 к кредитному договору), окончательный срок возврата кредита 10 апреля 2033 года.

Цель кредита - приобретение жилого дома по адресу: 

<

адрес> состоящего из 5 комнат, общей площадью221.7 кв.м., в том числе жилой площадью 74.7 кв.м., расположенного на земельном участке изсостава земель населенных пунктов общей площадью 2 000 кв.м, (п. 2.1 Кредитного договора).

Стороны пришли к соглашению о том, что в отношении жилого дома и земельного участка будет оформлено право собственности ФИО1, а так же ипотека в силу закона в соответствии со ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". 

Способами обеспечения исполнения обязательств по возврату кредита согласно п. 5.2. кредитного договора являются ипотека в силу закона следующего недвижимого имущества:

жилой дом, состоящий из 5 комнат, общей площадью 221,7 кв.м., в том числе жилой площадью 74,7 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

адрес>

земельный участок, на котором расположен жилой дом, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 2 000 кв. м, кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

23.11.2016 года Княгининским районным судом Нижегородской области по гражданскому делу № 2-270/2016 вынесено определение об утверждении мирового соглашения по погашению задолженности по кредитному договору.

Определение суда вступило в законную силу 08.12.2016 года.

В настоящее время условия мирового соглашения утвержденного судом должниками не исполняются.

В соответствии со ст. 55.1. Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" заключение мирового соглашения в порядке, установленном процессуальным законодательством, по обязательству, обеспеченному ипотекой, не влечет прекращения ипотеки. С момента утверждения судом мирового соглашения ипотека обеспечивает обязательство должника, измененное утвержденным мировым соглашением.

Основанием возникновения права собственности и ипотеки в силу закона являются: 

Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 27.09.2011 года. 

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилой дом от 05.10.2011 г. серия № №, и Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок от 05.10.2011 г. серии №.

Ипотека в силу закона недвижимого имущества зарегистрирована в ЕГРН 30.09.2011 года, что подтверждается:

выпиской из ЕГРН от 29.04.2018 г. в отношении жилого дома, запись об ипотеке №

выпиской из ЕГРН от 29.04.2018 г. в отношении земельного участка, запись об ипотеке №

В соответствии со статьей 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).В соответствии со статьей 337 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

В соответствии со статьей 348 Гражданского кодекса Российской Федерации: «Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.Из смысла данной нормы права следует, что отказ в обращении взыскания на заложенное имущество допускается только в случае, если должник нарушил основное обязательство крайне незначительно и при этом размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Как установлено судом в судебном заседании и следует из материалов дела, заемщики не исполняли обязательства перед Банком, нарушая установленные Кредитным договором сроки погашения основного долга и процентов по кредиту.

Таким образом, поскольку сумма неисполненного обязательства составляет более чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге, период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более чем три месяца, то на указанное заложенное имущество может быть обращено взыскание. Обстоятельства, исключающие обращение взыскания на заложенное имущество установленные п. 1 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» отсутствуют.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество ответчика, подлежат удовлетворению.В соответствии со статьей 1 ФЗ от 16.07.1998 года №102-ФЗ (ред. от 23.06.2016) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. 2. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. 3. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

В соответствии со статьей 3 ФЗ от 16.07.1998 года №102-ФЗ (ред. от 23.06.2016) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 1. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания назаложенное имущество;4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.2. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.3. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи или на статье 4 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 50 ФЗ от 16.07.1998 года №102-ФЗ (ред. от 23.06.2016) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 1. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.В силу статьи 51 ФЗ от 16.07.1998 года №102-ФЗ (ред. от 23.06.2016) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Статьей 54 пункт 2 ФЗ от 16.07.1998 года №102-ФЗ (ред. от 23.06.2016) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: … 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона. Согласно ст.50 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

Согласно пункту 1 статьи 56 ФЗ от 16.07.1998 года №102-ФЗ (ред. от 23.06.2016) «Об ипотеке (залогенедвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов.На основании изложенного при определении размера начальной продажной стоимости заложенного имущества суд полагает необходимым руководствоваться ФЗ от 16.07.1998 года №102-ФЗ (ред. от 23.06.2016) «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно результатам проведенной по делу судебной экспертизы в ООО «Центр независимой экспертизы «Эксперт», рыночная стоимость жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>

составляет 2 838 000 рублей 00 копеек.

Результаты данной экспертизы суд берет за основу, поскольку данное экспертное заключение выполнено на научной основе, о чем содержатся ссылки в самом заключении, по правилам, установленным ст.ст. 85, 86 ГПК РФ, а также в соответствии с ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Эксперт, проводивший экспертное исследование предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ. В соответствии со ст. 8 ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Данное заключение содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения; в нем указаны количественные и качественные характеристики объекта оценки, содержится информация об их физических свойствах, а также информация, необходимая для установления количественных и качественных характеристик объекта; при проведении оценки оценщик применял все три подхода к оценке имущества (затратный, сравнительный и доходный); для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществлял согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки; отчет содержит региональный социально-экономический анализ.Суд полагает, что представленное в материалах дела заключение ООО «Центр независимой экспертизы «Эксперт» в полной мере отвечает требованиям приведенных выше норм, является мотивированным, представляет собой полные и последовательные ответы на поставленные перед экспертами вопросы, неясностей и противоречий не содержит, сторонами не оспаривается, исполнено экспертом, имеющими соответствующие стаж работы и образование, необходимые для производства данного вида работ, предупрежденным об ответственности по ст. 307 УК РФ, вследствие чего оснований не доверять указанному заключению у суда не имеется. 

В связи с вышеизложенным, суд полагает возможным заявленные истцом требования об обращении взыскания на имущество удовлетворить и руководствуясь требованиями закона, суд полагает необходимым определить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта, что составляет 2 270 400 рублей 00 копеек (2 838 000 * 80%).В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные 

по делу судебные расходы.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования АО «Российский сельскохозяйственный банк» в лице Нижегородского регионального филиала АО «Российский Сельскохозяйственный банк» к ФИО1, ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Обратить взыскание на недвижимое имущество, заложенное в силу закона, по кредитному договору № от 27.09.2011 г. принадлежащее на праве собственности ФИО1, а именно:

жилой дом, количество этажей - 2, в том числе 1 подземный, общей площадью 221,7 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

адрес>

земельный участок, на котором расположен жилой дом, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 2 000 кв. м, кадастровый №, по адресу: 

<

адрес>

Установить их начальную продажную стоимость в размере 2 270 400 рублей 00 копеек, в т.ч.стоимость жилого дома в размере 2 147 200 рублей, стоимость земельного участка в размере 123 200 рублей.

Способом реализации заложенного имуществаизбрать публичные торги.

Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 судебные расходыпо оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд в месячный срок с подачей жалобы через Княгининский районный суд.

Судья Н.Н.Ширяев