РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

город Ставрополь 24 октября 2017 г.

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Сицинской О.В.,

при секретаре судебного заседания Габриеляне М.Г., 

с участием административного истца ФИО1, представителей административных ответчиков ФИО2, ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-651/2017 по административному иску ООО «Фермерское хозяйство «Терра» к ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной,

установил:

В производстве Ставропольского краевого суда находится административное дело по административному иску ООО «Фермерское хозяйство «Терра» к ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельных участков:

- с кадастровым номером №, площадью 15 121 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, разрешенное использование: для размещения производственной базы, равной его рыночной стоимости в размере 2 284 300 рублей по состоянию на 01.01.2015 года;

- с кадастровым номером №, площадью 8 984 475 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка, ориентир 

<

адрес>, участок находится примерно в 500 м. от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства, равной его рыночной стоимости в размере 7 455 600 рублей по состоянию на 01.01.2015 года.

В основании иска ООО «Фермерское хозяйство «Терра» указал, что является собственником земельных участков: с кадастровым номером №, площадью 15 121 кв.м., кадастровая стоимость которого определена в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января 2015 года в размере 10817 865 рублей 82 копейки, с кадастровым номером №, площадью 8 984 475 кв.м., кадастровая стоимость которого определена в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января 2015 года в размере 81694 932 рубля 73 копейки. Полагает оспариваемую кадастровую стоимость объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, нарушающей права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение размера земельного налога, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости. Размер рыночной стоимости административным истцом установлен на основании отчетов об оценке объекта недвижимости № О/68/2016-01 от 09.12.2016 г., № О/68/2016-02 от 09.12.2016 г., выполненного Независимым оценщиком Индивидуальным предпринимателем ФИО4 Досудебный порядок административным истцом соблюден; его заявление о пересмотре кадастровой стоимости и установлении ее в размере равной рыночной стоимости было отклонено решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 13.01.2017 г. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, полномочия которой подтверждены предоставленными суду доказательствами, уточнила заявленные административные требования, просила вынести решение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, установленной в экспертном заключении. Несмотря на наличие замечаний к экспертному заключению, настаивала на рассмотрении дела по существу исключительно на основании отчета об оценке и проведенной судебной оценочной экспертизе. При вынесении судом вопроса о проведении по делу повторной судебной экспертизы, неоднократно отказывалась от ее проведения, полагала обязанность по доказыванию административных требований исполненной надлежаще. 

Представитель административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю ФИО3, полномочия которой судом проверены, настаивала, что ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю является ненадлежащим административным ответчиком. Отмечала, что недостатки в проведенной по делу судебной экспертизу могут иметь непосредственное значение для определения рыночной стоимости объектов. Просила вопрос о назначении повторной экспертизы, вынесении решения по делу разрешить по усмотрению суда.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО2, полномочия которой подтверждаются предоставленными суду доказательствами, просила вынести решение на усмотрение суда. Не отрицала наличие замечаний к проведенной по делу судебной экспертизе. Вопрос о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы оставляла на усмотрение суда.

Из пояснений, данных экспертом ФИО5 в судебном заседании следует, что на осмотр оцениваемых объектов она не выезжала, фотографии, находящиеся в заключении судебной экспертизы ей были переданы представителями административного истца. Полагает, что на приобщенных фотографиях изображены объекты оценки, т.к. нет смысла административному истцу ее обманывать. Пояснить ценообразующие факторы, имеющие значение при оценке земель сельскохозяйственного назначения, не смогла. Полагала возможным применять при сравнительном подходе оценки земель сельскохозяйственного назначения корректировку на местоположение, исчисленную из среднерыночной стоимости 1 квадратного метра жилья в различных районах Ставропольского края. 

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежаще. На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд, с учетом мнения административного истца, пришел к выводу о проведении судебного заседания в отсутствие неявившихся лиц.

Судом, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив предоставленные доказательства, установил следующее.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы является земельный налог (пункт 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами. 

В силу ч. 1 ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно ч. 1 ст. 389 НК РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог.

На основании ч. 1 ст. 390 НК РФ налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ).

Нормами данного Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ исходит из того, что кадастровая стоимость - это стоимость объекта недвижимости, определенная в установленном законом порядке в результате проведения государственной кадастровой оценки (статья 3). Аналогичным образом понятие кадастровой стоимости раскрывается в пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Более широкое определение кадастровой стоимости приводится в пункте 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В абзаце 2 статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ дано определение рыночной стоимости оцениваемого объекта - под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года № 15-П сформулировал ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость как таковая представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства

Исходя из этого Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; притом что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ, частью 1 статьи 245 КАС РФ предусмотрено право юридических и физических лиц на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Статья 3 Федерального закона № 135-ФЗ определяет, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Кроме того, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки. 

Соответственно, достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости предполагается в отношении результата ее определения, укладывающегося в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объекте недвижимости с учетом профессионального усмотрения.

Спорный характер правоотношений по определению кадастровой стоимости в размере рыночной предопределяет отступление от общего правила распределения бремени доказывания, которое корректируется обращенным к административному истцу требованием доказать основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, включая, соответственно, установление в отношении объекта недвижимости его рыночно стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Изложенное следует из взаимосвязанного толкования части 5 статьи 247, пункта 1 части 1 статьи 248 КАС РФ.

Согласно части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (ч. 4 ст. 84 КАС РФ).

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Следовательно, в условиях предположения о достоверности кадастровой стоимости, обязанность предоставить суду надлежащие доказательства очевидно, достоверно, достаточно опровергающие указанный результат и свидетельствующие о наличии иной рыночной стоимости возложена на административного истца.

В подтверждение прав собственника земельного участка с кадастровым номером №, категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения производственной базы, площадью 15121 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, административным истцом ООО «Фермерское хозяйство «Терра» предоставлено свидетельство о государственной регистрации права собственности от 08.06.2012 г. 26-АЗ 859777 (том 1 л.д. 31).

27.11.2015 г. сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 г. № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае». По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2015 г. кадастровая стоимость указанного земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 10817865 рублей 82 копейки (том 1 л.д. 25).

В подтверждение прав собственника земельного участка с кадастровым номером №, назначение объекта – земли сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, площадью 8984 475 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>. по направлению на северо-восток от ориентира ст-ца Старопавловская, расположенного за пределами участка, административным истцом ООО «Фермерское хозяйство «Терра» предоставлено свидетельство о государственной регистрации права собственности от 05.03.2007 г. 26 АБ №238158 (том 1 л.д. 32-33).

27.11.2015 г. сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 г. № 1381 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае». По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2015 г. кадастровая стоимость указанного земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 81694932 рубля 73 копейки (том 1 л.д. 26).

Следовательно, административный истец ООО «Фермерское хозяйство «Терра», являясь собственником земельных участков, обязанным уплачивать земельный налог, имеет материально-правовые основания для предъявления требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельных участков, ООО «Фермерское хозяйство «Терра» в подтверждение величины рыночной стоимости, представил отчеты об оценке № О/68/2016-01 от 09.12.2016 г., № О/68/2016-02 от 09.12.2016 г., выполненные Независимым оценщиком Индивидуальным предпринимателем ФИО4, согласно которым рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2015 года составляет земельного участка с кадастровым номером № - 2284300 рублей, земельного участка с кадастровым номером № - 7455600 рублей.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости № 1540 от 13.01.2017 г., отклонено рассмотрение заявления ООО «Фермерское хозяйство «Терра» об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, № со ссылкой на допущенные в отчетах об оценке № О/68/2016-01 от 09.12.2016 г., № О/68/2016-02 от 09.12.2016г. требований Федерального закона «Об оценочной деятельности» и требований Федеральных стандартов оценки.

Предоставленные отчеты об оценке суд оценивает как доказательство наличия права ООО «Фермерское хозяйство «Терра» на обращение в суд с настоящим административным иском, подтверждающими существование иной рыночной стоимости не соответствующей установленной кадастровой стоимостью (п. 3 ст. 246 КАС РФ).

В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснена обязанность суда исследовать отчет об оценке объекта недвижимости, проверять его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

От представителя административного истца ООО «Фермерское хозяйство «Терра» в судебном заседании 29 мая 2017 г. поступило ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 1 января 2015 года с возложением на него судебных расходов по ее проведению. 

Определением Ставропольского краевого суда от 29 мая 2017 г. ходатайство административного истца ООО «Фермерское хозяйство «Терра» удовлетворено, по административному делу назначено проведение судебной оценочной экспертизы, на разрешение эксперта поставлен вопрос о соответствии представленных отчетов об оценке № О/68/2016-01 от 09.12.2016 г., № О/68/2016-02 от 09.12.2016г. требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов, и о том, какова рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, №; производство судебной экспертизы поручено ООО «Арбитраж».

Производство судебной экспертизы регламентировано положениями статей 77 - 79, 82 КАС РФ, Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», который определяет правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве.

Согласно статье 41 указанного выше Закона судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой статьи 41 (негосударственных судебных экспертов) распространяется действие статей 2, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Из содержания статьи 25 Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ следует, что в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены: время и место производства судебной экспертизы; основания производства судебной экспертизы; сведения об органе или о лице, назначивших судебную экспертизу; сведения о государственном судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено производство судебной экспертизы; предупреждение эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом или комиссией экспертов; объекты исследований и материалы дела, представленные эксперту для производства судебной экспертизы; сведения об участниках процесса, присутствовавших при производстве судебной экспертизы; содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № ЭЗ 015/08/2017 от 25.09.2017 г., выполненного ООО «Арбитраж» (эксперт ФИО5) отчеты об оценке № О/68/2016-01 от 09.12.2016 г., № О/68/2016-02 от 09.12.2016г., не соответствуют требования федеральных стандартов оценки; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 4291 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № – составляет 22758000 рублей (том 2 л.д. 6-156).

Часть 8 статьи 82 КАС РФ разъясняет, что заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.

Оценивая экспертное заключение № ЭЗ 015/08/2017 от 25.09.2017 г. по правилам ст. 84 КАС РФ, суд отмечает наличие следующих недостатков.

Раздел V распоряжения Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» определяет особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. При этом рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определяется с учетом характеристик входящих в его состав земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенных для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутых водоемов, которые не могут быть использованы для предпринимательской деятельности.

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом сравнения продаж и методом капитализации земельной ренты в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного участка, а также влияние экологических факторов. 

К числу основных факторов, определяющих плодородие земельного участка, в частности, относятся: качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание питательных веществ, влагообеспеченность, аэрация, механический состав, структурный состав, кислотность и др.), рельеф, микроклимат.

Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры определяется плодородием земельного участка, измеряемым в баллах бонитета.

Данные о бонитировке почв в Ставропольском крае приведены в Постановлении Правительства Ставропольского края от 5 декабря 2001 года № 284-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в Ставропольском крае по состоянию на 1 января 2001 года».

Выбор основных и сопутствующих сельскохозяйственных культур, по которым производится расчет земельной ренты, осуществляется из набора культур типичных или традиционно возделываемых в месте расположения земельного участка. При этом критериями выбора культур и их чередования являются обеспечение наибольшего дохода и сохранение плодородия почв.

При расчете валового дохода с пашни может быть учтена возможность получения нескольких урожаев в течение одного сезона по овощной продукции и продукции лекарственных растений.

Залежь оценивается методом предполагаемого использования с учетом экономической целесообразности ее перевода в иной вид (виды) сельскохозяйственных угодий.

При расчете валового дохода сенокосов и пастбищ следует исходить из их нормативной урожайности. Нормативная урожайность сенокосов и пастбищ определяется ее пересчетом в центнеры кормовых единиц (1 центнер кормовых единиц равняется 1 центнеру овса). При этом величина валового дохода определяется на основе рыночной цены овса.

При расчете валового дохода многолетних насаждений рекомендуется исходить из периодичности их плодоношения и нормативной урожайности плодово-ягодной продукции. При этом учитывается:

возраст многолетних насаждений;

породно-сортовой состав многолетних насаждений;

особенности пространственного размещения многолетних насаждений в границах земельного участка;

возможность получения дохода от дополнительной продукции, получаемой с междурядий садов и виноградников.

Как было установлено материалами дела, одним из оцениваемых объектов недвижимости является земельный участок сельскохозяйственного назначения, предназначенный для ведения сельхозпроизводства с кадастровым номером №, площадью 8984475 кв.м.

Из заключения судебной оценочной экспертизы № ЭЗ 015/08/2017 от 25.09.2017г. следует, что расчет его рыночной стоимости экспертом проведен сравнительным и доходным подходами. 

В качестве аналогов для применения метода сравнения продаж экспертом были приняты: земельный участок сельхозназначения площадью 200 га, на котором расположены строения, баня, расположенный в Предгорном районе (аналог № 1), земельный участок сельскохозяйственного производства, площадью 1000 га, расположенный в Шпаковском районе (аналог № 2); земля сельхозназначения, площадью 6 га, расположенная в Кировском районе (аналог № 3); участок сельскохозяйственного назначения, площадью 35 га, в границах с. Подлужное Изобильненского района, пашня, обеспеченная газом, электричеством, водопроводом (аналог № 4).

Из обоснования и расчета корректировок следует, что экспертом применена корректировка на местоположение объектов-аналогов исходя из индекса стоимости жилья, являющейся неприменимым к оцениваемому объекту сельскохозяйственного назначения, в соответствии с разделом V распоряжения Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».

Анализ ценообразующих факторов, перечисленных законодателем в названном распоряжении Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 № 568-р, экспертом не приведен. Земельные участки по уровню плодородия почв, по экологическим характеристикам не оценивались.

Следовательно, экспертом не применен нормативный акт, подлежащий применению при оценке земель сельскохозяйственного назначения, а применен иной, не относящийся к объекту оценки.

Более того, при исчислении указанной корректировки на странице 78 заключения эксперта (том 2 л.д. 83) содержатся сведения не относимые к исследованному объекту: о расположении аналогов № 1, 3 в городе Минеральные Воды, аналога № 2 – в г. Георгиевске, аналога № 4 – в г. Пятигорске.

При оценки исследования в отношении земельного участка с кадастровым номером №, суд обращает внимание на следующее.

В качестве объектов-аналогов экспертом приняты 5 земельных участок, расположенных также в различных районах Ставропольского края.

Из текста заключения судебной экспертизы следует, что объект, принятый в качестве аналога № 3, расположенный в районе Рубероидного завода г. Минеральный Воды, площадью 1,15 га, назначение – промышленная база, был продан в том же 2014 г. за цену, указанную в объявлении – 7000000 рублей (том 2 л.д. 80). Вместе с тем, экспертом, применяется к нему понижающая корректировка на торг в размере -15%, что входит в противоречие в установленными данными об аналоге (том 2 л.д. 81).

В разделе 1 Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года № 568-р, указано, что наиболее важными факторами стоимости при использовании сравнительного метода (метод сравнения продаж) являются: местоположение и окружение целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

В пункте 10 раздела II ФСО № 1 указано, что объекты-аналоги – это объекты, сходные объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. 

Следовательно, объекты-аналоги должны быть сходны с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, а применение корректировок не должно ставить под сомнение их выбор.

Между тем из сравнительной таблицы следует, что размер понижающих корректировок применительно к объекту-аналогу № 1 составил -58%, к аналогу № 2 составил -56%, к аналогу № 3 равен -54%, к аналогу № 4 составил -63% (том 2 л.д. 81-82). Из изложенного следует вывод о том, что объекты-аналоги более, чем на половину не соответствовали по ценообразующим факторам объекту оценки. Следовательно, обоснованность выбора аналогов является сомнительной.

Полученный при таком методе оценки размер средней рыночной стоимости 1 кв.м. в размере 283,76 рублей приближен к минимальной границе диапазоне средних цен, определенном экспертом от 132 до 1266,67 рублей (том 2 л.д. 82).

Более того, суд в качестве фактора, имеющего важное значение при суждении о достоверности проведенной экспертизы, учитывает отсутствие осмотра объектов оценки, приобщение к заключению судебной экспертизы фотографий, отношение которых к оцениваемым объектам экспертам не проверено, что является существенным нарушением статьи 25 Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», пункта 10 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации, а также статьи 307 УК РФ.

Оценив заключение повторной судебной экспертизы № ЭЗ 015/08/2017 от 25.09.2017г. по правилам ст. 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о ее несоответствии требованиям закона и исключении из числа доказательств по вышеизложенным причинам.

От проведения повторной судебной экспертизы представитель административного истца ООО «Фермерское хозяйство «Терра» ФИО1 в судебном заседании отказалась неоднократно, настаивала на рассмотрении административного дела по имеющимся доказательствам – отчете об оценке № О/68/2016-02 от 09.12.2016г. и заключении судебной экспертизы № ЭЗ 015/08/2017 от 25.09.2017г.

Между тем, наличие замечаний к отчетам об оценке № О/68/2016-01 от 09.12.2016 г., № О/68/2016-02 от 09.12.2016г. подтверждено решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее – Комиссия) от 13.01.2017 г. № 1540 (том 1 л.д. 135-138).

Замечания, изложенные Комиссией, суд находит состоятельными, основанными на правильном понимании норм действующего законодательства об оценке.

При рассмотрении дела по существу установлено, что представленные административным истцом отчет об оценке, заключение судебной экспертизы имеют недостатки, не позволяющие признать их надлежащими, достоверными и достаточными доказательствами, и положить в основу решения суда.

Таким образом, надлежащих доказательств опровергающих достоверность установленной кадастровой стоимости, что входило в процессуальные обязанности административного истца, не предоставлено. Следовательно, у суда отсутствует возможность установления иной рыночной стоимости земельных участок с целью изменения существующей кадастровой стоимости, в связи с чем в удовлетворении административных исковых требований суд отказывает.

При этом суд разъясняет возможность обращения административного истца с иным административным иском о том же предмете, но по иным основаниям (основанным на ином отчете об оценке).

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, 

решил:

в удовлетворении административного иска Общества с ограниченной ответственностью «Фермерское хозяйство «Терра» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, №, в размере рыночной стоимости, – отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда в течение тридцати дней со дня его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий судья О.В.Сицинская

Копия верна: судья

секретарь