Дело № 3а-33/2021

Мотивированное 

решение

 изготовлено 17 сентября 2021 года.

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 сентября 2021 года город Мурманск

Мурманский областной суд в составе:

председательствующего судьи Мильшина С.А.

при секретаре Лащенко И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия о признании незаконным и отмене решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 17 февраля 2021 года № 29,

У С Т А Н О В И Л:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия обратилось в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным и отмене решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 17 февраля 2021 года № 29.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером *:126, площадью * кв.м, расположенного по адресу: ..., категория земель - *. На основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 13 сентября 2019 года указанный земельный участок передан в аренду К Н.В.

В границах земельного участка расположен объект недвижимости - административное здание с кадастровым номером 51:20:0000000:231, площадью 462 кв.м., расположенное по адресу: Мурманская область, МО 

<

...>, находящееся в собственности К Н.В.

В отношении земельного участка с кадастровым номером *:126 Постановлением Правительства Мурманской области от 25 ноября 2016 года № 585-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Мурманской области» по состоянию на 01 января 2016 года была утверждена кадастровая стоимость в размере 7 558 408 рублей 62 копейки.

Основанием для обращения с указанным исковым заявлением послужило решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 17 февраля 2021 года №29, в результате которого кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в размере его рыночной стоимости - 2 381 000 рублей, установленной в отчете об оценке № 120121-2-ЗУИ от 12 января 2021 года, поскольку результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства затрагивают права и обязанности административного истца как собственника земельного участка, в виду обращения заинтересованного лица с заявлением о выкупе земельного участка. Уменьшение размера кадастровой стоимости приведет к существенному снижению (более чем на 50%) дохода полученного федеральным бюджетом от продажи федерального имущества.

Административный истец считает, что Отчет №120121-2-ЗУИ от 12 января 2021 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером *:126, площадью * кв.м, расположенного по адресу: ..., выполненный ИП Т Э.А., является недопустимым и недостоверным доказательством установления рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года в размере 2 381 000 рублей.

При выборе объектов аналогов оценщик, проанализировав местоположение на картах города и в ходе личного осмотра, установил, что типичное окружение и застройка представляет собой офисно-торговые объекты и, в соответствии, с решением № 41-547 от 01 января 2011 года «Об утверждении правил землепользования и застройки муниципального образования город Мурманск» определил нахождение объекта аналога в зоне «Ц-1 «Зона делового, общественного и коммерческого назначения».

Однако спорный земельный участок относится к категории земель: *: земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта (за исключением земельных участков под автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса, гаражей и автостоянок), под объектами связи. Территориально земельный участок располагается в непосредственной близости от АО «Мурманская ТЭЦ», в окружении ГСК «Автогородок №308».

Ошибочное определение зоны нахождения объекта оценки привело к неправильному определению нахождения объектов-аналогов в зоне офисно-торговой застройки.

Также отчет нарушает принципы обоснованности и проверяемости, установленные пунктом 22 ФСО № 7, а также принципы, установленные пунктом 8 ФСО № 3, согласно которому информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена, содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение, а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Административный истец просит суд признать недействительным Решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 17 февраля 2021 года №29 и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *:126, площадью * кв.м, расположенного по адресу: ..., категория земель - *, в соответствии с Постановлением Правительства Мурманской области от 25 ноября 2016 года № 585-ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Мурманской области» в размере 7 558 408 рублей 62 копейки.

Представитель административного истца Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия по доверенности ФИО1 в судебном заседании настаивала на удовлетворении заявленных требований. 

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее – Управление Росреестра по Мурманской области) по доверенности ФИО2 возражала против удовлетворения иска.

Представитель административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежаще, о причинах неявки в суд не сообщил.

Заинтересованные лица К Н.В., ИП Т Э.А. в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных исковых требований.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следющему.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами публичной власти федеральной территории, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Материалами дела установлено, что на основании Соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 13 сентября 2019 года, заключенного между С С.П., Ч А.С. с одной стороны и К Н.В. с другой стороны, последняя приняла на себя все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № * от 11 июня 2019 года с 09 сентября 2019 года. Земельный участок находится в федеральной собственности, категория земель – * с кадастровым номером *126. Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: * 

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *:126 по состоянию на 01 января 2016 года составляла 7 558 408 рублей 62 копейки.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный реестр недвижимости на основании постановления Правительства Мурманской области № 585-ПП от 25 ноября 2016 года. Дата определения кадастровой стоимости 01 января 2016 года. 

19 января 2021 года К Н.В. обратилась в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра в Мурманской области от 20 августа 2012 года № П/373 при Управлении Росреестра по Мурманской области, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного выше земельного участка.

Извещение о проведении заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельных участков были направлено в адрес МТУ Росимущества в Мурманской области и Республике Карелия 25 января 2021 года.

В письменном сообщении от 08 февраля 2021 года № 51-ДЕ-05/1172 МТУ Росимущества в Мурманской области и Республике Карелия просило отказать в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на том основании, что установление кадастровой стоимости земельного участка в размере 2 119 000 рублей приведет к нарушению имущественных прав Российской Федерации в части занижения доходов от продажи федерального имущества.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 17 февраля 2021 года № 29 определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *:126 в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года в сумме 2 381 000 рублей. 

На основании данного решения комиссии в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости указанного выше земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года.

Копия решения комиссии от 17 февраля 2021 № 29 поступили в адрес МТУ Росимущества в Мурманской области и Республике Карелия 12 марта 2021 года.

Оценивая законность оспариваемого решения, суд приходит к выводу, что у комиссии отсутствовали достаточные правовые основания для удовлетворения заявления К Н.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Согласно материалам дел о кадастровом споре, к поступившему в комиссию заявлению К Н.В. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка представлен выполненный ИП Т Э.А. отчет от 12 января 2021 года № 120121-2-ЗУИ об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером *:126, согласно которому по состоянию на 01 января 2016 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *:126 составляет 2 381 000 рублей.

Как следует из положений статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

По делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений (пункт 19 названного Постановления). 

В целях проверки выводов указанного выше отчета, судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Респект».

Согласно заключению эксперта ООО «Респект» С Н.В. № 128/21-СД от 06 августа 2021 года отчет Индивидуального предпринимателя Т.Э.А. № 120121-2-ЗУИ от 12 января 2021 года не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки. 

При этом экспертом выявлены нарушения требований Федеральных стандартов оценки, Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допущенные оценщиком в выполненных расчетах, которые повлекли установление неверной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером *:126, а именно:

- нарушение пункта 5 ФСО №3, пункта 22 ФСО № 7, выразившиеся в том, что оценщиком в рамках анализа рынка приведены 8 (восемь) предложений по продаже земельных участков, удовлетворяющим оговоренным условия: земельный участок должен располагаться в населенных пунктах Мурманской области, вид использования участка – земельные участки под офисно-торговую застройку, участки должны обладать схожими количественными и качественными характеристиками. Вместе с тем, использование оценщиком трех аналогов из восьми не обосновано. 

Кроме того, оценщиком в отчете указано различное предназначение объекта оценки (страница 12 Отчета – фактическое использование – административное; страница 14 Отчета – земельный участок складского назначения). Также эксперт указывает на необоснованное применение коэффициентов и корректировок, что является нарушением пункта 5 ФСО № 3.

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности и заключение эксперта в соответствии с правилами статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает, что результаты проведенной по делу судебной экспертизы подлежат принятию.

Заключение эксперта соответствуют требованиям допустимости, относимости и достаточности. Оснований подвергать их сомнению, равно как и для назначения дополнительной или повторной экспертизы, у суда не имеется.

Содержание экспертизы свидетельствует о том, что эксперт проанализировал все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, проверил обоснованность выводов оценщика о величине рыночной стоимости земельного участка. 

Выводы эксперта мотивированы, соответствуют нормам Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также федеральным стандартам оценки.

Полномочия эксперта подтверждены, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В силу положений Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263, комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, в частности, соответствия отчета об определении рыночной стоимости статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Таким образом, положения Порядка Комиссией при принятии оспариваемого решения соблюдены не в полной мере, следовательно, у Комиссии отсутствовали достаточные правовые основания для установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *:126 в размере, определенном в отчете индивидуального предпринимателя Т Э.А.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения Комиссии о пересмотре кадастровой стоимости либо об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости (статья 258 ГПК РФ, пункт 1 части 3 статьи 227 КАС РФ, абзац тридцать девятый статьи 24.18, абзацы первый и второй статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

В силу вышеизложенного, суд считает необходимым заявленное требование удовлетворить и признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 17 февраля 2021 года № 29.

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка снижена на 31% (кадастровый номер *:126) на основании установления рыночной стоимости земельного участка, что является существенным, административный истец в силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» вправе оспорить указанное решение Комиссии.

В целях устранения допущенных нарушений из Единого государственного реестра недвижимости подлежит исключению сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *:126, определенной на основании решений Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 17 февраля 2021 года № 29.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия о признании незаконным и отмене решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области удовлетворить.

Признать решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 17 февраля 2021 года № 29 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *:126 в размере 2 381 000 рублей несоответствующим законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, нарушающим права и законные интересы Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия и отменить.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *:126 в размере 2 381 000 рублей, определенной на основании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 17 февраля 2021 года № 29.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Мурманский областной в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.А. Мильшин