Дело №2-384/2017 

РЕШЕНИЕ

 Именем Российской Федерации 

город Онега 16 ноября 2017 года

Мотивированное решение изготовлено 17 ноября 2017 года

Онежский городской суд Архангельской области в составе 

председательствующего судьи Жиркова В.Н.,

при секретаре Саутиевой А.И., 

представителя истца Барабаш Д.В., действующего на основании доверенности, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Веснина а.в. к Администрации МО «Онежский муниципальный район», МКУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и земельным отношениям», о взыскании денежной компенсации за изымаемое жилое помещение, прекращении права собственности, 

УСТАНОВИЛ:

Веснин А.В. обратился в суд с иском о взыскании денежной компенсации взамен изымаемой 

<

Адрес>, кадастровый ..., общей площадью 

<

Адрес> кв.м. в 

<

Адрес> в 

<

Адрес>, включая долю в праве на общее имущество собственников помещений в доме (земельного участка с кадастровым номером 

<

Адрес> компенсацию за не проведённый капитальный ремонт дома в размере 

<

Адрес> руб.; прекращении права собственности истца на указанное жилое помещение после выплаты ответчиком денежной компенсации. В обоснование заявленных требований указано, что ФИО1 является собственником квартиры по адресу: 

<

Адрес>, площадью 

<

Адрес> кв.м. на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию серии 

<

Адрес> от 

<

Дата> Решением Онежского городского суда от 

<

Дата> администрация МО «Онежский муниципальный район» обязана в течение 4 месяцев с момента вступления решения суда в законную силу принять решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен жилой 

<

Адрес> в 

<

Адрес> и изъять принадлежащее Веснину А.В. жилое помещение – 

<

Адрес> путём выкупа, определив размер подлежащего выплате возмещения за жилые помещения, сроки и другие условия их изъятия. Постановлением от 

<

Дата> ... «Об изъятии путём выкупа земельного участка и жилых помещений для муниципальных нужд» администрация МО «Онежский муниципальный район» приняла решение изъять путём выкупа для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером 

<

Адрес>, общей площадью 

<

Адрес> кв.м., расположенный по адресу: 

<

Адрес>, а также 

<

Адрес>, принадлежащую Веснину А.В. Комитету по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и земельным отношениям администрации МО «Онежский муниципальный район» поручено организовать в установленном порядке проведение мероприятий по оценке стоимости объектов недвижимости в указанном доме. Поскольку выкупная цена ответчиком не установлена, истец полагает возможным установить выкупную цену изымаемого имущества исходя из стоимости квадратного метра на вторичном рынке в городе Онега. 

В ходе рассмотрения дела истцом увеличены исковые требования, окончательно истец просил взыскать с ответчика администрации МО «Онежский муниципальный район» в пользу Веснина А.В. денежную компенсацию в размере 

<

Адрес> рубля, в том числе за изымаемое жилое помещение – 

<

Адрес>, кадастровый ..., общей площадью 

<

Адрес> кв.м. в 

<

Адрес> в 

<

Адрес> 

<

Адрес> руб., за долю в праве общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом с кадастровым номером 

<

Адрес> в размере 

<

Адрес>., за не проведённый капитальный ремонт дома в размере 

<

Адрес> руб.; прекращении права собственности истца на указанное жилое помещение после выплаты ответчиком денежной компенсации.

Определением суда от 

<

Дата> прекращено производство по делу в части исковых требований к ответчику МКУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и земельным отношениям» администрации МО «Онежский муниципальный район», в связи отказом истца от иска в указанной части.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 настаивал на иске с учетом увеличения исковых требований, в полном объёме.

Истец ФИО2 в судебном заседании не участвовал, о месте и времени рассмотрения дела извещен судом надлежащим образом.

Представитель ответчика администрации МО «Онежский муниципальный район» в судебном заседании не участвовал, о месте и времени рассмотрения дела ответчик извещен судом надлежащим образом.

По определению суда дело рассмотрено при данной явке.

Заслушав представителя истца, исследовав и оценив представленные доказательства, приходит к следующему.

Согласно ст. 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. 

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (п. 1). 

Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 3). 

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. 

Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение (п. 6). 

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (п. 7). 

Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения (п. 9). 

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. 

В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи (п. 10).

Как следует из материалов дела, ФИО2 является собственником жилого помещения – 

<

Адрес> в 

<

Адрес>, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от 

<

Дата>, выпиской из ЕГРН от 

<

Дата>, представленной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

Адрес> и НАО.

Постановлением Главы муниципального образования «Онежское» от 

<

Дата> ... «Об утверждении заключения о признании жилого помещения непригодным для постоянного проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу», утверждено заключение комиссии ... от 

<

Дата> «О признании жилого помещения пригодным (непригодным) для постоянного проживания». Настоящее Постановление никем не обжаловано, является действующим.

Вышеуказанным заключением жилой 32-х квартирный дом, находящийся по адресу: 

<

Адрес> — признан непригодным для постоянного проживания, аварийным и подлежащим сносу. 

Решением Онежского городского суда 

<

Адрес> от 

<

Дата> по гражданскому делу ... удовлетворены исковые требования исковое заявление ФИО3, ФИО4, ФИО2, ФИО5, ФИО6, ФИО7 к администрации МО «Онежский муниципальный район» о возложении обязанности принять решение об изъятии земельного участка для муниципальных нужд и об изъятии жилого помещения, определив возмещение за жилое помещение, взыскании судебной неустойки. 

Указанным решением на администрацию МО «Онежский муниципальный район» возложена обязанность в течении 4 месяцев с момента вступления решения суда в законную силу принять решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен жилой ... по 

<

Адрес> в 

<

Адрес> и изъять принадлежащие: ФИО3 1/2 доли в праве общей долевой собственности жилого помещения - 

<

Адрес> в 

<

Адрес>; ФИО4 1/2 доли в праве общей долевой собственности жилого помещения - 

<

Адрес> в 

<

Адрес>; ФИО2 жилое помещение - 

<

Адрес> в 

<

Адрес>; ФИО5 жилое помещение - 

<

Адрес> в 

<

Адрес>; ФИО6 жилое помещение - 

<

Адрес> в 

<

Адрес>; ФИО7 жилое помещение - 

<

Адрес> в 

<

Адрес>, путем выкупа, определив размер подлежащего выплате возмещения за жилые помещения, сроки и другие условия их изъятия.

В случае невыполнения решения суда в установленный срок, взыскать с администрации муниципального образования «Онежский муниципальный район» неустойку за неисполнение судебного решения о возложении обязанности принять решение об изъятии земельного участка для муниципальных нужд и об изъятии жилого помещения, определив возмещение за жилое помещение в пользу ФИО3 в размере ... коп., ФИО4 в размере 

<

Адрес> коп., ФИО2 в размере 

<

Адрес> коп., ФИО5 в размере ... руб., ФИО6 в размере 

<

Адрес> коп., ФИО7 в размере 

<

Адрес> коп. за каждый месяц и до фактического исполнения решения суда.

Постановлением главы администрации МО «Онежский муниципальный район» от 

<

Дата> ... «Об изъятии путём выкупа земельного участка и жилых помещений для муниципальных нужд» принято решение изъять путём выкупа для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером ..., общей площадью 

<

Адрес> кв.м., расположенного по адресу: 

<

Адрес>, также указанным постановлением принято решение изъять путём выкупа для муниципальных нужд жилые помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

Адрес>, в том числе: 

<

Адрес> (кадастровый ...) общей площадью ... кв.м., принадлежащую ФИО2

В связи с тем, что до настоящего времени выкупная цена жилого помещения не определена и собственнику не выплачена, какого-либо соглашения по данному вопросу между сторонами не заключалось, суд приходит к выводу о том, что исковые требования о взыскании с ответчика выкупной стоимости изымаемого жилого помещения основаны на законе и подлежат удовлетворению.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч.7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причинённые собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведённый капитальный ремонт.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

Как следует из абзаца 3 п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 

<

Дата> ... «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведён государственный кадастровый учёт, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (

<

Дата>).

Материалами дела установлено, что под домом по адресу: 

<

Адрес> имеется земельный участок, разрешённое использование – для эксплуатации многоквартирного жилого дома.

Поскольку положениями статей 36-38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья («Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 

<

Дата>).

Право собственности на долю в праве собственности на земельный участок как общее имущество, является производным от прав на жилое помещение. Рыночная стоимость жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, формируется с учётом местоположения земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и данное обстоятельство является одним из факторов формирования рыночной стоимости жилого помещения в многоквартирном доме

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 

<

Дата> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 

<

Дата> N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В связи с возникшим спором о рыночной стоимости спорной квартиры, определением Онежского городского суда от 

<

Дата>, по ходатайству истца и его представителя, по делу была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено ООО «ПРОФ-ЭКСПЕРТ».

Как следует из экспертного заключения ... от 

<

Дата> эксперта ООО «ПРОФ-ЭКСПЕРТ», рыночная стоимость 

<

Адрес>, расположенной по адресу: 

<

Адрес>, принадлежащая истцу на праве собственности, составляет ... руб. Рыночная стоимость квартиры включает стоимость доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома. Отдельно рыночная стоимость доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома не рассчитывается. Размер приходящейся на истца компенсации за не проведённый капитальный ремонт жилого 

<

Адрес>, расположенного по адресу: 

<

Адрес>, составляет округлённо ... руб.

Согласно исследованного в судебном заседании экспертного заключения ... эксперта ООО «ПРОФ-ЭКСПЕРТ», рыночная стоимость указанной квартиры, произведена с учетом рыночной стоимости соответствующего земельного участка.

Статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускаются использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке (пункт 1).

Таким образом, по мнению суда, взыскание денежной компенсации за земельный участок под указанным многоквартирным домом, в виде отдельного требования, не будет соответствовать правовой природе компенсации за изымаемое жилое помещение, приведет к нарушению баланса интересов сторон и неосновательному обогащению истца.

У суда не имеется оснований сомневаться в обоснованности выводов судебного эксперта, поскольку доказательств, опровергающих их либо ставящих их под сомнение, суду не представлено, стороны заключение судебного эксперта какими-либо доказательствами не опровергли. Экспертиза проведена экспертом, имеющим необходимое образование, квалификацию и стаж работы по специальности. Перед проведением экспертизы эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Нарушений судебным экспертом обязанностей, предусмотренных ст. 85 ГПК РФ, по делу не установлено. 

Заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым ст. 86 ГПК РФ, а также ст. 8 Федерального закона от 

<

Дата> N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", согласно которой эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме; заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При определении стоимости объекта оценки, эксперт учитывал расположение дома, инфраструктуру, транспортную доступность, отделку квартиры, этажность, иные особенности жилого дома и квартиры истца.

Статьёй 11 Закона «Об оценочной деятельности « определены общие требования к содержанию отчёта об оценке. Отчёт об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или водить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, отражённых в отчёте.

Федеральным стандартом оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО ...)» установлено, что в отчёте об оценке должны содержаться результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке, описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке, в том числе описание применения подходов к оценке с приведением расчётов или обоснование отказа от применения подходов, описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющие пользователю отчёта об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки, обоснование выбора применённых оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.

Использованные в заключении эксперта объекты- аналоги – жилые помещения сопоставимы по назначению, площади, типу постройки, дате выставления на продажу, в силу чего соответствуют требованиям п. 14 ФСО ....

При определении рыночной стоимости эксперт применил и обосновал корректировку рыночной стоимости эксперт применил и обосновал корректировку рыночной стоимости объектов – аналогов, в том числе относительно несоответствия цены предложения и цены сделки, местоположения. 

При таких обстоятельствах, с учетом положения ст.67 ГПК РФ, при вынесении решения суд берет за основу заключение эксперта ООО «ПРОФ-ЭКСПЕРТ», оснований не принимать заключение эксперта с дополнительными пояснениями в качестве допустимого и надлежащего доказательства не имеется.

Согласно ст. 16 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с указанным Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда. 

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу (утвержден Президиумом Верховного суда РФ от 

<

Дата>), выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт.

Таким образом, исходя из системного толкования норм материального права, обстоятельствами, имеющими правовое значение для возложения на орган местного самоуправления (наймодателя) обязанности произвести собственникам жилых помещений в доме, признанном непригодным для проживания и подлежащим сносу, выплату компенсации за не произведенный капитальный ремонт, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, являются установление основания возникновения права собственности у граждан в отношении изымаемого объекта недвижимости, а также наличие обязанности наймодателя по проведению капитального ремонта дома как на дату приватизации жилого помещения в многоквартирном доме, так и на дату его изъятия. 

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ответчик не представил суду доказательств выполнения работ по капитальному ремонту жилого многоквартирного 

<

Адрес>, расположенного по 

<

Адрес> в 

<

Адрес>.

С учетом установленных обстоятельств по делу, доводы представителя ответчика администрации МО «Онежский муниципальный районный район», о неправильности выводов эксперта, в части касающийся определения размера компенсации за непроведённый капитальный ремонт, по мотиву применения экспертом недопустимых аналогов объекта оценки, а также о том, что спорный жилой дом до 2002 года на балансе Администрации не находился, суд признает несостоятельными.

На основании вышеизложенного, оценив в соответствии со ст. 67 ГПК РФ собранные по делу доказательства, исследовав представленные сторонами в материалы дела, допросив эксперта ООО «ПРОФ-ЭКСПЕРТ», суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований частично, с Администрации МО «Онежский муниципальный район» в пользу ФИО2 подлежит взысканию денежная компенсация за изымаемое жилое помещение в размере 1628000 рублей, включая выкупную цену квартиры - 

<

Адрес> руб. и компенсацию за непроведённый капитальный ремонт жилого дома - ... руб.

С учетом разъяснений, содержащихся в п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 

<

Дата> N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", суд в целях соблюдения баланса прав сторон, полагает необходимым указать в резолютивной части решения о том, что право истца на спорное жилое помещение прекращается после выплаты ответчиком в его пользу присужденной компенсации.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ уплаченная при подаче иска государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в размере 

<

Адрес> руб.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО2 к Администрации МО «Онежский муниципальный район», о взыскании денежной компенсации за изымаемое жилое помещение, прекращении права собственности - удовлетворить частично.

Взыскать с Администрации муниципального образования «Онежский муниципальный район» в пользу ФИО2 денежную компенсацию в размере ... рублей за изымаемое жилое помещение – 

<

Адрес>, кадастровый ..., общей площадью 

<

Адрес> кв.м., расположенное в 

<

Адрес> в 

<

Адрес>.

Прекратить право собственности ФИО2 на жилое помещение – 

<

Адрес>, кадастровый ..., общей площадью 

<

Адрес> кв.м., расположенное в 

<

Адрес> в 

<

Адрес>, с момента выплаты ФИО2 денежной компенсации за изымаемое жилое помещение. 

Взыскать с Администрации муниципального образования «Онежский муниципальный район» в пользу ФИО2 ... расходы по уплате государственной пошлины в размере 

<

Адрес>) рубля. 

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО2 к Администрации муниципального образования «Онежский муниципальный район» - отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в суд апелляционной инстанции Архангельского областного суда через Онежский городской суд Архангельской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий судья В.Н. Жирков 

<

Адрес> 

<

Адрес>