Дело № 2-1398/2019

66RS0001-01-2019-000520-85

Мотивированное 

решение

 изготовлено 28.05.2019 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23.05.2019

Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга в составе

председательствующего судьи Орловой М. Б.,

при секретаре 

<

ФИО>3,

с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) ООО «СМУ-3 Строй» - ФИО1, ответчика (истца по встречному иску) ФИО2, представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 – ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «СМУ-3 Строй» к ФИО2 о взыскании денежных средств, неустойки, расходов, по встречному иску ФИО2 к ООО «СМУ-3 Строй» о признании условий договора долевого участия в строительстве недействительными, 

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с вышеуказанным иском, указав, что 18.01.2017 между ООО «СМУ-3 Строй» и ФИО2 был заключен договор долевого участия в строительстве №, по которому застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоэтажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями общественного назначения и гостиничными номерами в стилобатной части, со встроенно-пристроенной подземной автостоянкой с эксплуатируемой кровлей (№ по ПЗУ), расположенный по строительному адресу: 

<

адрес>, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику объект недвижимости – 

<

адрес> на 14 этаже строящегося дома суммарной площадью 42,35 кв.м., а участник обязуется своевременно уплатить обусловленную договором цену и принять указанный объект недвижимости в соответствии с условиями данного договора. По условиям договора в случае превышения фактической суммарной площади объекта недвижимости, участник обязан произвести доплату за увеличение площади объекта недвижимости. Согласно выписке из технического паспорта на 

<

адрес> площадь переданной ответчику квартиры составила 43,2 кв.м. с учетом площади балкона (лоджии) с коэффициентом 0,7. Истец адресовал ответчику письмо о необходимости осуществления доплаты за увеличение фактической площади квартиры, однако до настоящего времени такая доплата ответчиком не произведена. 

Указав вышеизложенные обстоятельства в иске, истец просил взыскать с ответчика денежные средства в размере 90 138 руб., неустойку за период с 28.02.2018 по 22.01.2019 в размере 296 554 руб. 02 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 7 067 руб. 

В ходе рассмотрения настоящего дела истец неоднократно увеличивал размер пени, с учетом последних уточнений просил взыскать с ответчика пени за период с 28.02.2018 по 22.04.2019 в размере 377 678 руб. 22 коп. В остальной части требования оставлены без изменения. 

В ходе рассмотрения настоящего дела ответчиком были заявлены встречные исковые требования, в которых он указал, что 18.01.2017 между ООО «СМУ-3 Строй» и ФИО2 был заключен договор долевого участия в строительстве № №. По условиям договора предусмотрено применение коэффициента 0,7 к площади балкона (лоджии), что противоречит приказу Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр. Также условиями договора предусмотрено взыскание неустойки в случае несвоевременного внесения платежа в счет доплаты в связи с увеличением площади объекта недвижимости в размере 1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки, что не отвечает требованиям ч. 6 ст. 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 

Указав вышеизложенные обстоятельства во встречном иске, ФИО2 просил признать недействительными п. 1.1 в части применения к площади лоджии (балкона) понижающего коэффициента 0,7, п. 7.3 договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № 

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) ООО «СМУ-3 Строй» - ФИО1 поддержал уточненные исковые требования по предмету и основаниям, просил уточненный иск удовлетворить, не согласился со встречными исковыми требованиями, представил возражения на встречный иск, просил в удовлетворении встречного иска отказать в полном объеме. 

В судебном заседании ответчик (истец по встречному иску) ФИО2, представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 – ФИО3 с уточненным иском не согласились, представили отзыв на иск, просили в уточненном иске истцу отказать, а в случае, если суд придет к выводу о взыскании неустойки, снизить ее размер ввиду несоразмерности, поддержали встречные исковые требования по предмету и основаниям, просили встречный иск удовлетворить в полном объеме. 

Заслушав участников процесса, исследовав письменные доказательства по делу, суд пришел к следующему выводу.

Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований или возражений.

В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 3, 4, 5 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 6 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В судебном заседании установлено, что 18.01.2017 между ООО «СМУ-3 Строй» (застройщик) и ФИО2 (участник) был заключен договор долевого участия в строительстве №, по которому застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоэтажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями общественного назначения и гостиничными номерами в стилобатной части, со встроенно-пристроенной подземной автостоянкой с эксплуатируемой кровлей (№ по ПЗУ), расположенный по строительному адресу: 

<

адрес>, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику объект недвижимости – 

<

адрес> на 14 этаже строящегося дома суммарной площадью 42,35 кв.м., а участник обязуется своевременно уплатить обусловленную договором цену и принять указанный объект недвижимости в соответствии с условиями данного договора (л.д. 6-17).

Стоимость объекта недвижимости составила 4 500 000 руб. (п. 3.1 договора). 

Оплата по договору ФИО2 произведена в полном объеме. 

Согласно п. 5.2 договора срок окончания строительства определен не позднее 01.04.2017, передача объекта недвижимости участнику осуществляется в срок не позднее 01.12.2017. 

Передача жилого помещения ФИО2 состоялась односторонним актом от 17.03.2018. Иного судом не установлено. 

В силу п. 4.4.1 вышеуказанного договора в случае, когда фактическая суммарная площадь объекта недвижимости по результатам обмеров БТИ будет отличаться от проектной в большую сторону участнику долевого строительства заказчиком-застройщиком выплачиваются денежные средства за увеличение площади объекта недвижимости исходя из предусмотренной договором стоимости строительства 1 кв.м. площади на дату заключения договора. 

Как указывает истец в своем иске, согласно выписке из технического паспорта на 

<

адрес> площадь переданной ФИО2 квартиры составила 43,2 кв.м. с учетом приведенной площади балкона (лоджии) с учетом коэффициента 0,7, в результате чего общая стоимость объекта недвижимости увеличилась и составила 4 590 318 руб. По данным доводам иска суд отмечает нижеследующее. 

Как следует из материалов дела, а именно выписки из технического паспорта на 

<

адрес>, по данным технической инвентаризации на ДД.ММ.ГГГГ общая площадь жилого помещения составила 41,1 кв.м., площадь лоджии 3,0 кв.м. (л.д. 49-50). 

В силу абз. 2 п. 1.1 договора долевого участия в строительстве стороны пришли к соглашению, что суммарная площадь объекта недвижимости состоит из суммы площади всех частей квартиры, включая общую площадь, площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, а также площадь лоджий/балконов с учетом корректирующего (понижающего коэффициента) 0,7.

Во встречном иске ФИО2 просил признать недействительным абз. 2 п. 1.1 договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в части применения понижающего коэффициента 0,7. По данному требованию встречного иска суд отмечает нижеследующее. 

В силу ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти (далее - уполномоченный орган), а также другими федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции (ч. 1 ст. 23 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Приказом Минстроя России от 25.11.2016 № 854\пр (далее по тексту - Приказ) установлены понижающие коэффициенты для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения. В силу данного Приказа при определении общей приведенной площади жилого помещения для лоджий применяется понижающий коэффициент - 0,5.

Данный Приказ вступил в силу с 01.01.2017, и, следовательно, действовал на момент заключения с ответчиком договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. 

В силу п. 1 ст. 16 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Таким образом, принимая во внимание вышеприведенные правовые нормы, суд полагает, что условие договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, содержащееся в абз. 2 п. 1.1, в части применения понижающего коэффициента 0,7, учитывая, что на момент заключения с ФИО2 имелся вступивший в законную силу Приказ, является недействительным, нарушает права ФИО2 как потребителя, ставит его в заведомо экономически более невыгодное положение, возлагает на него дополнительную экономическую нагрузку, что, по мнению суда, является неправомерным. При этом в ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ указано именно на применение понижающего коэффициента, установленного именно федеральным органом исполнительной власти, а не сторонами договора и не застройщиком. 

В этой связи, суд полагает необходимым при осуществлении расчета площади квартиры истца применять к площади лоджии понижающий коэффициент 0,5, а не 0,7, как указано в договоре. 

При этом, суд отмечает, что в судебном заседании ФИО2 не оспаривал, что площадь его квартиры действительно увеличилась по сравнению с той площадью, что указана в договоре долевого участия в строительстве, но увеличение площади квартиры составило 0,26 кв.м. Иного судом не установлено, доказательств обратного суду не представлено, в том числе, стороной истца не представлено суду доказательств того, что увеличение площади квартиры ФИО2 произведено более чем на 0,26 кв.м. 

В таком случае доплата стоимости квартиры ответчика при увеличении ее площади составит: 

41, 36 кв.м. + (3 кв.м. х 0,5) = 42, 86 кв.м. 

4 500 000 руб. / 42,35 кв.м. х 42,86 кв.м. = 4 554 191 руб. 26 коп.

4 554 191 руб. 26 коп. - 4 500 000 руб. = 54 191 руб. 26 коп. 

Таким образом, принимая вышеустановленные по делу обстоятельства, а именно тот факт, что ФИО2 принял на себя в соответствии с условиями договора долевого участия в строительстве обязательства по доплате стоимости квартиры в случае увеличения фактической площади объекта недвижимости, учитывая фактическое увеличение площади квартиры ФИО2 по сравнению с проектной, а также принимая во внимание, что судом признано недействительным условие договора участия в долевом строительстве в части применения понижающего коэффициента 0,7 (судом применен понижающий коэффициент 0,5), суд взыскивает с ответчика в пользу истца доплату за увеличение площади квартиры в размере 54 191 руб. 26 коп.

Доводы отзыва на встречный иск в части признания недействительным применения понижающего коэффициента 0,7 судом признаются несостоятельными по вышеуказанным мотивам. 

Согласно п. 4.4.1 договора долевого участия в строительстве оплата денежных средств за увеличение площади объекта недвижимости производится в течение 10 рабочих дней с момента получения участником письменного уведомления от заказчика-застройщика об оплате денежных средств за увеличение площади объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, в заявлении от ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО2 ссылался на получение ДД.ММ.ГГГГ от ООО «СМУ-3 Строй» уведомления об оплате денежных средств за увеличение площади объекта недвижимости (л.д. 35). Следовательно, последним днем для доплаты за увеличение площади объекта недвижимости являлось ДД.ММ.ГГГГ (10 рабочих дней с ДД.ММ.ГГГГ).

Вместе с тем, как ранее судом было указано, доплата за увеличение площади квартиры ответчиком ФИО2 произведена не была, в том числе, такая доплата не произведена ФИО2 до настоящего времени. 

Согласно п. 7.3 договора долевого участия в строительстве в случае несвоевременного внесения платежей участником в счет доплаты в связи с увеличением площади объекта недвижимости, компенсации расходов заказчика-застройщика на содержание объекта недвижимости после дня, с которого эти расходы должен нести участник, участник выплачивает заказчику-застройщику штраф в размере 1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки. 

Поскольку ответчиком ФИО2 доплата в установленный договором срок произведена не была, истец предъявил ко взысканию с ответчика неустойку в соответствии с п. 7.3 договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, в своем встречном иске истец указывал на недействительность п. 7.3 указанного договора, ввиду его противоречия ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ. По данному доводу встречного иска суд отмечает нижеследующее. 

Согласно ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу п. 2 ст. 332 Гражданского кодекса Российской Федерации размер законной неустойки может быть увеличен соглашением сторон, если закон этого не запрещает.

Таким образом, подписывая договор долевого участия в строительстве, содержащий условие о размере неустойки, ответчик ФИО2 тем самым согласовал изменение размера неустойки, определенной ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в связи с чем, оснований для признания п. 7.3 договора долевого участия в строительстве суд не усматривает. 

В то же время в судебном заседании ответчик ФИО2, представитель ответчика ходатайствовали о снижении размера неустойки (в случае, если суд придет к выводу о взыскании неустойки) ввиду ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств по договору. По данному ходатайству суд отмечает нижеследующее. 

В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. 

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.2000 № 263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

При таких обстоятельствах задача суда состоит в устранении явной несоразмерности штрафных санкций, следовательно, суд может лишь уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 24.06.2009 № 11-П, в силу ст. 17 (часть 3) и ст. 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации исходящее из принципа справедливости конституционное требование соразмерности установления правовой ответственности предполагает в качестве общего правила ее дифференциацию в зависимости от тяжести содеянного, размера и характера причиненного ущерба, степени вины правонарушителя и иных существенных обстоятельств, обусловливающих индивидуализацию при применении взыскания.

Таким образом, учитывая фактические обстоятельства дела, длительность допущенного ответчиком нарушения сроков исполнения обязательств, принимая во внимание принцип разумности и справедливости, суд приходит к выводу об уменьшении размера неустойки до 3 000 руб. Оснований для взыскания размера неустойки в большем размере суд не усматривает. 

При этом период взыскания неустойки суд определяет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика ФИО2 в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4 248 руб. 68 коп. (иск удовлетворен на 60,12 %). 

В соответствии с положениями ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд взыскивает с ООО «СМУ-3 Строй» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 300 руб. 

Иных требований, равно как и требований по иным основаниям на рассмотрение суда сторонами не заявлено.

Руководствуясь ст. ст. 56, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «СМУ-3 Строй» к ФИО2 о взыскании денежных средств, неустойки, расходов, удовлетворить частично. 

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «СМУ-3 Строй» денежные средства в размере 54 191 руб. 26 коп., неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 248 руб. 68 коп

В остальной части иска отказать.

Встречные исковые требования ФИО2 к ООО «СМУ-3 Строй» о признании условий договора долевого участия в строительстве недействительными, удовлетворить частично. 

Признать недействительными п. 1.1 договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № № в части применения к площади лоджии (балкона) понижающего коэффициента 0,7.

В остальной части встречного иска отказать. 

Взыскать с ООО «СМУ-3 Строй» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 300 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья: