Дело № 3а-984/2021

РЕШЕНИЕ

именем РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 августа 2021 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Шулико О.Г.,

при секретаре Каминской К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью 

<

ФИО>10 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной,

установил:

представитель административного истца общества с ограниченной ответственностью 

<

ФИО>11 (далее по тексту 

<

ФИО>12) по доверенности 

<

ФИО>3 обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> площадью 191 931+/-153 кв.м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, 

<

Адрес...>, ориентир 

<

Адрес...>, равной рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости - 01 января 2020 года в размере 68 903 000 рублей, определенной на основании отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости от 28 января 2021 года № 008/1/21, выполненного ООО «Экспертная компания «ФИНЭКА».

Представитель административного истца мотивирует свои требования тем, что ООО «Армавирский мясоконсервный комбинат» является арендатором указанного земельного участка и уплачивает арендные платежи, рассчитываемые из кадастровой стоимости земельного участка. Значительное превышение оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью приводит к необоснованному увеличению арендных платежей.

В заявлении об уточнении исковых требований представитель административного истца ООО 

<

ФИО>13 по доверенности ФИО1 просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> в размере его рыночной стоимости равной 82 146 000 рублей, в соответствии с выводами заключения эксперта ООО «ЮгПроЭксперт» № СЭ-984/2021 от 11 июня 2021 года.

В отзыве на административное исковое заявление представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 просит вынести законное и обоснованное решение, считает, что нарушений действующего законодательства, регулирующего основания и порядок проведения государственной кадастровой оценки земель при проведении государственной кадастровой оценки спорного земельного участка допущено не было. Полагает недоказанным нарушение прав административного истца установлением и размером кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 в своем возражении на административное исковое заявление полагала, что заключение судебной экспертизы, проведенной по делу, не может быть принято судом в качестве допустимого доказательства.

В своем отзыве представитель административного ответчика – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО4 указала, что управление не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства. 

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 просил удовлетворить уточненные административные исковые требования, установить кадастровую стоимость земельного участка в соответствии с выводами судебной оценочной экспертизы.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО5 просила рассмотреть требования административного истца в соответствии с законом и вынести законное и обоснованное решение по делу.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились.

В отзыве на административное исковое заявление представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО4 просила рассмотреть дело в отсутствие представителя управления.

Остальные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили. 

Неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной. 

При таких обстоятельствах, учитывая, что судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, изучив доводы административного иска, исследовав доказательства и материалы дела, суд считает административный иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

С учетом положений, закрепленных в частях 1, 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту - Закон № 237-ФЗ), Постановлении главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также принимая во внимания, дату определения кадастровой стоимости земельного участка (1 января 2020 года) правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости таких объектов, подлежат регулированию в соответствии с нормами Закона № 237-ФЗ.

Так, из содержания положений статьи 3 указанного Закона следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

В силу статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду. 

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Из материалов дела следует, что административный истец ООО 

<

ФИО>14 является арендатором земельного участка земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 191 931+/-153 кв.м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, 

<

Адрес...>, ориентир 

<

Адрес...>, с видом разрешенного использования «для эксплуатации мясоперерабатывающего завода, для размещения иных объектов промышленности», что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Как следует из договора аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 20 марта 2017 года, размер арендных платежей за пользование ООО 

<

ФИО>15 земельным участком рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости. Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного земельного участка. 

Согласно данным филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...> определена в размере 117 285 195,48 рублей.

В соответствии с отчетом об оценке земельного участка № 008/1/21 от 28 января 2021 года, представленного административным истцом и подготовленного ООО «Экспертная компания «ФИНЭКА», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> составляет 68 903 000 рублей.

Отчет об оценке подготовлен по заказу представителя истца на платной основе; перед составлением отчета лицо, составившее его, не предупреждалось об уголовной ответственности за заведомо неправдивое заключение, ответственности за выводы в отчете об оценке не несет ответственности, кроме как в рамках договора, заключенного с заказчиком. Таким образом, названные обстоятельства вызывают сомнения в достоверности отчета о рыночной стоимости здания, как доказательства.

Учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, что также вызывает сомнения в достоверности отчета о рыночной стоимости спорного объекта, суд пришел к выводу, что административным истцом не предоставлено допустимых и достаточных доказательств размера рыночной стоимости объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости, в связи с чем определением суда от 14 апреля 2021 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № СЭ-984/2021 от 11 июня 2021 года судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО «ЮгПроЭксперт» ФИО6, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...> на дату определения его кадастровой стоимости составляет 82 146 000 рублей.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. В ходе судебного разбирательства представителями органов государственной власти и местного самоуправления выводы эксперта не опровергнуты. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлено, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, также не оспаривается.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьёй 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит соответствующую расписку эксперта. 

Эксперт ФИО6 имеет высшее образование, диплом о профессиональной переподготовке, стаж работы в оценочной деятельности – 4 года, действующий квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, документы, свидетельствующие о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, а также об обязательном страховании гражданской ответственности.

Заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, на основании этого исследования даны ответы на поставленные перед экспертом вопросы. Выводы эксперта полностью согласуются с его исследовательской частью. Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. 

Экспертом при оценке объекта недвижимости был применен сравнительный подход к оценке рыночной стоимости, так как он наиболее полно и точно отражает действительную рыночную стоимость объекта экспертизы, информация об аналогичных объектах получена из достоверных источников. Обоснование отказа от применения затратного и доходного подхода экспертом приведено.

Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость

В рамках сравнительного подхода эксперт использовал метод сравнения продаж, для чего экспертом проанализированы объявления о продаже и покупке аналогичных объектов. 

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость объекта недвижимости.

Содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Данные сведения подтверждены и проверяемы, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных в сети Интернет объявлений в виде распечаток страниц соответствующих сайтов, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Экспертом подобраны объекты-аналоги, сопоставимые по площади и другим ценообразующим факторам с объектом экспертизы, подробно описан процесс оценки объекта недвижимости, в отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним. 

Применение сравнительного подхода подразумевает сравнение объекта оценки и аналогов по основным ценообразующим факторам, для выявления различий. Различия корректируются путем введения соответствующих поправок. Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости каждого объекта от ряда актуальных факторов. В заключении эксперта приняты: скидка на торг, корректировка на площадь земельного участка. Экспертом принято решение не корректировать объекты-аналоги на местоположение, так как объект экспертизы и объекты-аналоги сопоставимы по данному параметру и имеют примерно одинаковую инвестиционную привлекательность. Корректировки на остальные параметры сравнения объекта экспертизы и объектов-аналогов не вводились, так как значения параметров сравнения объектов-аналогов и объекта экспертизы совпадают.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 в своем возражении на административное исковое заявление полагала, что заключение судебной экспертизы, проведенной по делу, не может быть принято судом в качестве допустимого доказательства, приводя ряд замечаний на экспертизу.

В своих письменных пояснениях эксперт ФИО6 подтвердил выводы своего экспертного заключения, указав, что им определено целевое использование всех объектов как индустриальное. Так, в объявлении о продаже объекта-аналога №1 указано, что у земельного участка имеется ИСОГД для придорожного сервиса (для установки заправок, гостиниц, шиномонтажа, СТО и другой деятельности), в объявлении о продаже объекта-аналога №2 указано, что земельный участок является перспективным местом для строительства складов или автобазы, в объявлении о продаже объекта-аналога №3 информации о виде разрешенного использования земельного участка не содержится. Эксперт пояснил, что использование указанных объектов-аналогов № 1 и № 3 с иными видами разрешенного использования произведено им без корректировки, поскольку процедура изменения вида разрешенного использования земельного участка является малозатратной и доступной. Соответственно, необходимости вносить корректировку не имелось.

Эксперт указал, что для приведения несопоставимых по площади аналогов им была применена корректировка на основе «Справочника оценщика недвижимости - 2018, ч. 2, Земельные участки» Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, под редакцией ФИО7, 

<

...> г. Указанный источник признан в оценочной среде, оснований ему не доверять не имеется.

Эксперт также указал, что им не применен корректирующий коэффициент на инженерные коммуникации для объектов-аналогов № 1 и №3, поскольку в описании объекта-аналога №1 указано, что инженерные коммуникации расположены рядом, в описании объекта-аналога №3 содержится адрес земельного участка - улица Ефремова, являющейся центральной улицей города, участок на ней ранее использовался и не может не обладать инженерными коммуникациями. Эксперт указал, что наличие инженерных коммуникаций является техническим вопросом, а не стоимостным.

Вопреки доводам представителя административного ответчика, стоимость инженерных коммуникаций, проходящих по территории участка, при определении рыночной стоимости земельного участка не учитывается, так как данные расходы относятся к расходам на строительство зданий и сооружений (Журнал «Учет в строительстве» №2, 2006, с. 101, письмо Минфина России от 25 января 2006 г. № 03-03-04/1/57). Налог на имущество физических и юридических лиц (здания, сооружения и др.) уплачивается налогоплательщиками отдельно от земельного налога. Таким образом, в соответствии с целями оценки, земельный участок оценивается как условно свободный от таких улучшений как здания, сооружения и инженерные коммуникации. Соответственно, корректировка на наличие инженерных коммуникаций у объектов-аналогов (земельных участков) не применяется.

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, приходит к выводу, что оснований сомневаться в объективности вывода эксперта не имеется, заключение является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки. Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, на основании этого исследования даны ответы на поставленные перед экспертом вопросы. 

Суд считает заключение судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным.

В ходе судебного разбирательства ни административными ответчиками, ни заинтересованными лицами по административному делу выводы выше названного экспертного заключения не опровергнуты, доказательств его порочности не представлено. 

Суд исходит из того, что определение о возобновлении производства по делу, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта, получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле. При должной степени заботливости и осмотрительности их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с судебной экспертизой.

Доказательств того, что его рыночная стоимость является иной, чем отражено в заключении судебной экспертизы, суду не представлено, участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной либо дополнительной судебной оценочной экспертизы не просили. 

Таким образом, суд считает, что ООО 

<

ФИО>16 исполнена возложенная на него обязанность, предусмотренная частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, доказан факт несоответствия кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как арендатора земельного участка. 

При таких обстоятельствах, учитывая объем заявленных требований и установленные факты, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению в части установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В силу части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» досудебный порядок не является обязательным, и для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, физические и юридические лица вправе обратиться в суд.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 12 марта 2021 года, сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 12 марта 2021 года. 

При таких обстоятельствах, учитывая объем административных исковых требований и установленные факты, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление административного истца ООО 

<

ФИО>17 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, 

<

Адрес...>, ориентир 

<

Адрес...>, в размере его рыночной стоимости 82 146 000 (восемьдесят два миллиона сто сорок шесть тысяч) рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2020 года 

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> считать 12 марта 2021 года.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

В окончательной форме изготовлено 26 августа 2021 года. 

Судья: