Мотивированное 

решение

 суда составлено 27.01.2025. 

Дело № 2-488/2025

25RS0010-01-2024-006759-38

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Находка Приморского края 14 января 2025 года

Находкинский городской суд Приморского края в составе председательствующего судьи Майоровой Е.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Румянцевой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ФИО2, ФИО6 ФИО3 к ФИО4, ФИО5 о прекращении ипотеки (обременения), 

с участием:

стороны не явились,

УСТАНОВИЛ:

ФИО7, ФИО12 обратились в суд с иском к ФИО5, ФИО4, в котором просят прекратить обременение в виде ипотеки в отношении 1 комнаты в жилом доме, общей площадью 11,7 кв.м., кадастровой №, расположенной по адресу: 

<

.........>, комната 9, обязать орган регистрации прав погасить регистрационную запись об ипотеке квартиры в пользу продавцов. 

В обоснование иска ФИО7, ФИО12 указали, что ДД.ММ.ГГ. между ФИО11, ФИО4, ФИО8, ФИО9 действующей как законный представитель в интересах своего несовершеннолетнего сына ФИО5 (продавцы) и ФИО7, ФИО10 (покупатели) заключен договор купли-продажи комнаты в жилом доме, общей площадью 11,7 кв.м., расположенной по адресу: 

<

.........>, комната 9. Согласно п. 2 договора купли-продажи стоимость квартиры составляет 454 000 рублей и оплата производится частями: 30 000 рублей до подписания договора, оставшаяся сумма в размере 424 000 рублей выплачивается за счет кредитных средств, предоставленных КПК «Вариант» ФИО7 в соответствии с договором займа от ДД.ММ.ГГ. № и будут переданы продавцам в течении 1 дня после государственной регистрации перехода права. С момента государственной регистрации перехода права к покупателям и до момента полного выполнения обязательств по возврату денежных средств, указанный объект недвижимости находится в залоге и КПК «Вариант». После полного выполнения покупателями обязательств по возврату предоставленных кооперативом денежных средств, кооператив совместно с покупателями обращается в органы по государственной регистрации с заявлением о прекращении залога и снятии обременения. Кредитные обязательства перед КПК «Вариант» были погашены в полном объеме. ДД.ММ.ГГ. была произведена государственная регистрация договора об ипотеке. Решением Находкинского городского суда от ДД.ММ.ГГ. прекращено обременение в виде залога в силу закона (ипотеки) в отношении данной комнаты, прекращена запись об обременении в ЕГРПН. Однако распорядиться своей квартирой до настоящего времени не представляется возможным ввиду того, что в договоре купли-продажи не было прописано условие, что комната находится в залоге у продавцов. В связи с тем, что двое из продавцов ФИО11 и ФИО8 умерли, обратиться с заявлением о снятии обременения всеми продавцами не представляется возможным. Поскольку договор купли-продажи комнаты исполнен, деньги за объект недвижимости продавцам переданы, что подтверждается расписками, тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения ипотеки.

В ходе рассмотрения дела в порядке ст. 43 ГПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

.........>.

В судебное заседание истцы ФИО7, ФИО12 не явились, о месте и времени рассмотрения гражданского дела уведомлены в установленном законом порядке, ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие. 

Ответчики ФИО5, ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались в установленном законом порядке, ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие, направили заявление, согласно которому не возражают против удовлетворения исковых требований, денежные средства были ими получены в полном объеме, претензии к покупателю отсутствуют.

В судебное заседание представитель третьего лица Управления Росреестра по ПК не явился, о времени и месте рассмотрения гражданского дела уведомлен в установленном законном порядке, об уважительности причин неявки суду не сообщил, в связи с чем, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ гражданское дело рассмотрено в отсутствие неявившегося представителя третьего лица. 

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 488 ГК РФ, в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 настоящего Кодекса.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (п. 5 ст. 488 ГК РФ).

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Как предусмотрено ч. 1 ст. 407 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу ч. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно ст. 2 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч. 1 ст. 3 названного Закона ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Согласно ч. 1 ст. 25 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГ. между ФИО11, ФИО4, ФИО8, ФИО9 действующей как законный представитель в интересах своего несовершеннолетнего сына ФИО5 (продавцы) и ФИО7, ФИО10 (покупатели) заключен договор купли-продажи комнаты в жилом доме, общей площадью 11,7 кв.м., расположенной по адресу: 

<

.........>, комната 9.

Стороны договора согласовали стоимость указанной комнаты в сумме 454 000 рублей. 

Согласно условиям договора от ДД.ММ.ГГ., продавцы получили от покупателей до подписания договора часть указанной суммы в размере 30 000 рублей. Остальная сумма в размере 424 000 рублей выплачивается покупателями за счет кредитных средств, предоставляемых ФИО7 КПК «Вариант», в соответствии с договором займа от ДД.ММ.ГГ. №, заключенным на срок 75 дней со дня предоставления займа, с уплатой 7% от суммы займа, и будут переданы продавцам в течение 1 дня после государственной регистрации перехода права на имя покупателей, в том числе 103 500 рублей будут зачислены на счет №.810.0.5000.0454690, открытый в подразделении № ПАО «Сбербанк России» на имя ФИО5, в течение 1 дня после государственной регистрации перехода права. Указанная цена является окончательной и изменению не подлежит.

С момента государственной регистрации перехода права к покупателям и до момента полного выполнения обязательств по возврату денежных средств, предоставляемых кооперативом покупателям для приобретения 1 комнаты в жилом доме по договору займа от ДД.ММ.ГГ. №, указанные объект недвижимости находится в залоге КПК «Вариант». После полного выполнения покупателями обязательств по возврату предоставленных кооперативом денежных средств, кооператив совместно с покупателями обращается в органы по государственной регистрации с заявлением о прекращении залога и снятии обременения (п. 3 договора).

Право собственности на указанное жилое помещение по ? доле в праве за каждым было зарегистрировано за ФИО7, ФИО10 в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГ., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

Согласно предоставленным истцами в материалы дела распискам от ДД.ММ.ГГ., ДД.ММ.ГГ. ФИО9, ФИО4, ФИО8, ФИО11 получили от ФИО7 по 90 000 рублей каждая в качестве оплаты за объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

.........>, комната 9 в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГ.. 

Также согласно соглашению от ДД.ММ.ГГ., заключенному между ФИО11, ФИО4, ФИО8, ФИО9 и ФИО7, ФИО7 передала ФИО11, ФИО4, ФИО8, ФИО9 обеспечительный платеж в размере 40 000 рублей, то есть по 10 000 рублей каждому, в счет причитающегося с нее за покупаемую комнату по адресу: 

<

.........>, комната 9. Сумма обеспечительного платежа входит в общую стоимость отчуждаемого объекта недвижимости. 

Решением Находкинского городского суда от ДД.ММ.ГГ. исковые требования ФИО7, ФИО10 к КПК «ВАРИАНТ» о прекращении залога и погашении регистрационной записи об ипотеки квартиры удовлетворены. Обременение в виде залога в силу закона (ипотеки) в отношении 1 комнаты в жилом доме, общей площадью 11,7 кв.м., кадастровой №, расположенную по адресу: 

<

.........>, комната 9, прекращено. Прекращена запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество об обременении прав в отношении жилого помещения - 1 комнаты в жилом доме, общей площадью 11,7 кв.м., кадастровой №, расположенной по адресу: 

<

.........>, комната 9 зарегистрированной за ФИО7

Из ответа Управления Росреестра по ПК на обращение ФИО7 следует, что ДД.ММ.ГГ. в ЕГРН внесены записи о регистрации прав собственности (по ? доле вправе) и записи о регистрации ипотеки в силу закона в пользу КПК «Вариант» в пользу продавцов на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ.. 

Регистрационная запись об ипотеке в пользу КПК «Вариант» погашена в ЕГРН ДД.ММ.ГГ. на основании совместного заявления залогодателя (покупатели) и залогодержателя (КПК Вариант», что следует из сообщения Управления Росреестра по 

<

.........>, направленному в адрес ФИО7

Ипотека в пользу продавцов зарегистрирована в ЕГРН на основании ч. 5 ст. 488 ГК РФ, поскольку в договоре купли-продажи отсутствовало условие о том, что квартира не будет находиться в залоге у продавцов. 

Из сообщения УЗАГС администрации НГО от ДД.ММ.ГГ. ФИО8 умерла ДД.ММ.ГГ., ФИО11 умерла ДД.ММ.ГГ..

Как следует из искового заявления, обратиться с совместным заявлением залогодателя и залогодержателя в орган регистрации права для снятия обременения, зарегистрированного в пользу продавцов жилого помещения, не представляется возможным в виду смерти продавцов ФИО8 и ФИО11 

В соответствии с разъяснениями, приведенными в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим. 

Из вышеуказанного следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрационный орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

В отсутствие одной стороны по договору купли-продажи снятие обременения не представляется возможным в силу требований действующего законодательства.

При таких обстоятельствах, учитывая, что сохранение записи о наличии на квартире обременения препятствует истцам в реализации их прав, как собственников на распоряжение комнатой по своему усмотрению, принимая во внимание исполнение обязательств по договору купли-продажи в полном объеме в отсутствие каких-либо претензий со стороны продавцов, суд приходит к выводу о необходимости погашения записи об ипотеке на основании решения суда.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 ФИО2, ФИО6 ФИО3 удовлетворить.

Прекратить (погасить) ограничение (обременение) права: ипотеку в силу закона в пользу продавцов на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ. на 

<

.........>м., кадастровой №, расположенную по адресу: 

<

.........>, 

<

.........> принадлежащей на праве общей долевой собственности ФИО1 ФИО2, ФИО12 ФИО3 по ? доле в праве каждому.

Решение может быть обжаловано в 

<

.........>вой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Находкинский городской суд 

<

.........>.

Судья Майорова Е.С.