Дело № 2-1005/2024

45RS0026-01-2023-014073-12

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

Курганский городской суд Курганской области в составе:

председательствующего судьи Белугиной М.С.,

при секретаре Андреевой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Кургане 5 июня 2024 года гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО5, ФИО7 о взыскании и компенсации за пользование долей жилого помещения,

при участии в судебном заседании представителя истца ФИО9, ответчика ФИО5, ответчика ФИО7,

установил:

ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО5, ФИО7 о взыскании компенсации за пользование долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение. В обоснование исковых требований указывает, что ей на праве собственности принадлежит 1/4 доля жилого помещения, общей площадью 58,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>. Сособственниками указанной квартиры являются ответчики, ФИО3 принадлежит 1/2 доля, ФИО2 – 1/4 доля. Решением Курганского городского суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ей было отказано в удовлетворении исковых требований к ФИО8 O.K., ФИО2 об определении порядка пользования спорной квартирой, возложении обязанности не чинить препятствий в пользовании жилым помещением. Указанным решением установлено, что технические характеристики жилого помещения не позволяют каждому из собственников предоставить изолированное жилое помещение, соответствующее размеру его доли, учитывая размер комнат, особенности их размещения, нуждаемость истца и ответчика и членов их семей в жилом помещении, отсутствие реальной возможности совместного пользования сторонами спорной квартирой. В связи с этим полагает, ответчики пользуются всей квартирой, в том числе принадлежащей ей долей. Ссылаясь на положения ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом измененных исковых требований просит суд взыскать с ФИО2, ФИО3 в свою пользу денежную компенсацию за пользование 1/4 долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 66283 руб. 41 коп. с каждого, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 15309 руб. 24 руб. с каждого, расходы по оплате государственной пошлины в размере 2231 руб. 85 коп. с каждого.

В судебном заседании представитель истца ФИО4 – ФИО9 измененные исковые требования поддержала, просила суд удовлетворить исковые требования согласно выводам судебной экспертизы индивидуального предпринимателя (далее – ИП) ФИО10

Ответчик ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признала ввиду необоснованности заявленных требований.

Ответчик ФИО7 в судебном заседании исковые требования не признал ввиду необоснованности заявленных требований.

Представитель третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны, в письменном отзыве оставил разрешение исковых требований на усмотрение суда.

Заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно положениям статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В силу ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2).

В силу положений ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Статьей 246 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п. 2).

В соответствии с п. 3 ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

По смыслу приведенных норм гражданского законодательства собственник в случае отсутствия соглашения между всеми участниками долевой собственности об использовании имущества и в условиях невозможности выделения ему его доли в натуре вправе требовать от других участников выплаты ему денежной компенсации.

По смыслу статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации само по себе отсутствие либо наличие между сособственниками соглашения о владении и пользовании общим имуществом (наличие или отсутствие соответствующего судебного решения) и фактическое использование части общего имущества одним из участников долевой собственности не образуют достаточную совокупность оснований для взыскания с фактического пользователя по иску другого сособственника денежных средств за использование части общего имущества.

Предусмотренная статьей 247 Гражданского кодекса Российской Федерации компенсация является, по своей сути, возмещением понесенных одним сособственником имущественных потерь, которые возникают при объективной невозможности осуществления им полномочий по владению и пользованию имуществом, приходящимся на его долю, вследствие действий другого сособственника, в том числе тогда, когда этот другой сособственник за счет потерпевшего использует больше, чем ему причитается.

Именно в этом случае ограниченный в осуществлении правомочий участник общей долевой собственности вправе ставить вопрос о выплате ему компенсации.

Таким образом, необходимо в таком случае установить, совершал ли ответчик действия, объективно препятствующие пользоваться спорным жилым помещением, разъяснить сторонам необходимость представления соответствующих доказательств.

Учитывая баланс интересов сторон в рамках спорных правоотношений, суд в первую очередь должен исходить из того, что основанием для взыскания компенсации является факт невозможности предоставления во владение собственнику части помещения, соответствующей его доле в праве.

Установлено, что по сведениям ЕГРН квартира с кадастровым номером №, расположенная по адресу: 

<

адрес>, площадью 58,1 кв.м. принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО1 – 1/4 доля, ФИО2 – 1/4 доля, ФИО3 – 1/2 доля.

По сведениям отдела адресно-справочной работы УВМ УМВД России по 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по адресу: 

<

адрес>, зарегистрированы ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения – с ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения - с ДД.ММ.ГГГГ, по адресу: 

<

адрес>, зарегистрирован ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения – с ДД.ММ.ГГГГ.

Из справки МКУ «Жилищная политика» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что по адресу: 

<

адрес> зарегистрированы ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р.

Не имея возможности пользоваться принадлежащей долей в спорном жилом помещении, истец обратилась в суд с требованиями к ответчикам о взыскании компенсации за пользование ее долей.

Из материалов дела также следует, что решением Курганского городского суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 об определении порядка пользования квартирой по адресу: 

<

адрес>, возложении обязанности не чинить препятствий в пользовании жилым помещением отказано.

Данным судебным актом установлено, что технические характеристики спорного жилого помещения не позволяют каждому из собственников предоставить изолированное жилое помещение, соответствующее размеру его доли, учитывая размеры комнат, особенности их размещения, нуждаемость ФИО1 и ФИО3 и членов их семей в жилом помещении, отсутствие реальной возможности совместного пользования сторонами спорной квартирой. 

Суд пришел к выводу о невозможности определения порядка пользования спорной квартирой на условиях, предложенных ФИО1

Встречных исковых требований об определении иного порядка пользования квартирой ответчиком не заявлялось.

Решением мирового судьи судебного участка № судебного района 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО1 удовлетворены, с ФИО3 и с ФИО2 взыскана компенсация за пользование 1/4 долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение – квартиру по адресу: 

<

адрес>.

Данное решение вступило в законную силу и не обжаловалось, что сторонами по делу не оспаривалось.

Таким образом, с учетом того, что спорная квартира находится в долевой собственности сторон, доли в праве на жилое помещение определены, согласия по поводу пользования спорной квартирой либо выдела долей из спорного жилого помещения с выплатой соответствующей компенсации сторонами не достигнуто, что подтверждено вступившим в законную силу ранее вынесенным судебным актом, истец лишена прав пользования своей долей, суд приходит к выводу, что на основании ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации она вправе требовать соответствующей компенсации с ответчиков за пользование ее долей в праве на спорный объект недвижимости.

Доказательств того, что в настоящее время выдел доли истца с выплатой ей соответствующей компенсации в виде стоимости данной доли возможен, ответчиками в материалы дела не представлено, как и доказательств того, что меры к заключению такого соглашения по поводу выкупа доли истца со стороны ответчиков предпринимались.

Ответчик ФИО3 ранее в судебном заседании также поясняла, что не намерена отчуждать и принадлежащую ей долю, так как спорное жилое помещение является для нее значимым. 

Ответчики не представили доказательств того, что у истца имеется возможность пользоваться своей долей в настоящее время, а также доказательств того, что они сами не используют все жилое помещение в своих интересах.

Фотографии жилой комнаты, имеющиеся в материалах дела в экспертном заключении (аналогичные фотографии предоставлялись ответчиками на обозрение суда), из которых следует, что данная комната не занята какими-либо вещами либо предметами мебели, не свидетельствуют о том, что у истца имеется реальная возможность владеть и пользоваться своей долей спорной квартире, учитывая, в том числе, характер сложившихся отношений между сторонами.

Из плана в техническом паспорте квартиры на ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что общая площадь спорной квартиры составляет 58,1 кв.м, из них жилая площадь 44,9 кв.м, квартира состоит из трех комнат площадью 13,9 кв.м, 10,7 кв.м, 20,3 кв.м, кухни площадью 5,8 кв.м, ванной комнаты 2,9 кв.м, коридора 2,9 кв.м, шкафа 1,6 кв.м. 

При определении компенсации за пользование долей в жилом помещении суду необходимо определить размер данной компенсации.

В силу положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Определением Курганского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу по ходатайству истца назначена судебная оценочная экспертиза, производство судебной оценочной экспертизы поручено ИП ФИО6

По результатам проведенной судебной экспертизы (заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ) рыночная стоимость права пользования и владения в месяц 1/4 долей 3-х комнатной квартиры, назначение: жилое, площадь: общая 58,1 кв. м., этаж: 03, кадастровый №, расположенная по адресу: Россия, 

<

адрес>, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составит 132566 руб. 82 коп. (расчет приведен в таблице 16 заключения).

В исследовательской части заключения эксперт указал, что, рассмотрев возможность применения методов доходного, сравнительного и затратного подходов для целей определения рыночной стоимости объекта экспертизы, он пришел к выводу о невозможности использования затратного и доходного подходов, при этом наиболее приемлемым методом расчета в рамках сравнительного подхода является метод сравнения арендных ставок.

Эксперт исходил из того, что объектом экспертизы является право пользования и владения в месяц 1/4 долей трехкомнатной квартиры, назначение: жилое, площадь: общая 58,1 кв. м., этаж: 03, кадастровый №, расположенная по адресу: Россия, 

<

адрес>, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Имущественные права на квартиру принадлежат гражданам Российской Федерации: 1/4 доли в праве ФИО1, 1/2 доли в праве ФИО3, 1/4 доли в праве ФИО2, на основании права общей долевой собственности. При этом эксперт указал, что доля - это, конечно же, часть квартиры, однако она может быть конкретно определена, например, изолированная комната с конкретной площадью, но может быть выражена в виде численного значения к общему количеству собственников, например, 1/3 или 1/2 - количество собственников 3 или 2 человека, в значимости от доли. Необходимо помнить, что квартира делится на жилую и нежилую площадь - кухня, ванная, туалет, коридоры, лоджии, балконы. 

<

адрес> также принадлежит собственникам в тех же долях что и жилая, однако право пользования нежилыми помещениями есть у всех проживающих.

При проведении исследования экспертом учтены: район расположения объекта, этажность дома, этаж расположения, отсутствие лифта, общая, жилая и вспомогательная площади, год постройки дома, парковка, состояние территории, строительные характеристики дома, инжирные системы, состояние отделки объекта на дату осмотра, указанные в таблице 5 заключения.

Экспертом сделан вывод о том, что сегмент рынка недвижимости, к которому принадлежит объект экспертизы, определен как рынок аренды недвижимого имущества жилого назначения, расположенного на территории 

<

адрес>. Выбор объектов-аналогов произведен из предложений по аренде комнат в многокомнатных квартирах, расположенных в различных районах 

<

адрес>. Расширение территории исследования, схожего по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта не требуется.

Экспертом в заключении подробно мотивирован выбор метода исследования.

В частности сделан вывод: Сметой затрат с учетом всех реальных дополнительных затрат на строительство аналогичного здания, оценщик не располагает. Расчет стоимости по сборникам, содержащим укрупненные показатели стоимости, может привести к искажению итогового результата, так как при использовании сборников базовая стоимость строительства индексируется на дату определения стоимости Объекта оценки. Индексы изменения стоимости строительства разрабатываются в проектных институтах индивидуально для каждого здания (по материалам конструктивных элементов и пр. параметрам), применение же усредненных индексов может привести к искажению результата оценки. Следует отметить, что при оценке затрат на строительство объектов определенную величину занимают затраты, связанные с долевым участием инвестора-застройщика в развитии городской инфраструктуры. Выдаваемые городскими эксплуатационными организациями технические условия на присоединение к инженерным коммуникациям, как правило, предусматривают затраты на строительство (реконструкцию) городских внеплощадочных объектов инженерии (водоснабжение, канализацию, теплоснабжение, электро- и газоснабжение). Расчет величины стоимости строительства без учета этой группы затрат приводит к необоснованному занижению израсходованных девелопером средств, а, следовательно, необоснованно завышает ожидаемую величину прибыли. Получить необходимую для расчетов информацию от девелопера на данном этапе возможным не предоставляется, из-за не публичности подобной информации, что не позволяет достоверно рассчитать стоимость строительства без учета дополнительных издержек. Таким образом, данная величина будет основана на необоснованных экспертных суждений оценщика. Таким образом, оценщик не применяет для расчета стоимости объекта оценки метод затрат воспроизводства или затрат замещения.

Метод суммирования стоимости компонентов в составе объекта оценки, по мнению эксперта, не соответствует целям и назначению данной оценки. Таким образом, оценщик не применяет для расчета стоимости объекта оценки метод суммирования стоимости компонентов в составе объекта оценки.

Кроме того, согласно п. 24в ФСО № затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют). В связи с тем, что были найдены данные, необходимые для применения сравнительного подхода, учитывая, что объект оценки не является недвижимостью специального назначения и использования, затратный подход не применялся. Таким образом, затратный подход не будет использован для оценки объекта в силу невыполнения условий применения данного подхода согласно ст. 24,25 ФСО V и ст. 24 ФСО-7.

Так как метод капитализации доходов целесообразно использовать в случае заключения договора с фиксированной арендной ставкой, оценщик принял решение не применять метод капитализации доходов для оценки объекта оценки.

Ни один из методов доходного подхода не использовался, так как были введены жесткие ограничительные меры в 

<

адрес> из-за пандемии коронавируса, это связано с не самым лучшим состоянием региональной медицины и с тем, что в регионе живет много инвалидов, пенсионеров. В целом ситуация напоминает кризис 2014 года. Введение «арендных каникул» и переход на оплату только эксплуатационных расходов, предоставление существенных скидок действующим арендатором и повышения уровня недозагрузки помещений, приведут к низким показателям текущего годового операционного дохода. Рыночная неопределенность не позволяет сделать надежный прогноз на будущие периоды. Также отмечает, что на период оценки происходит специальная военная операция России в Украине. Прогнозировать доход в условиях военной операции и введения множественных антироссийских санкций не представляется возможным.

Метод оценки на основе соотношения дохода и цены продажи не будет использован в данном расчете, поскольку, учитывая состояние регионального рынка объекта экспертизы: 1) при подборе сопоставимых (в том числе по степени риска и доходам) продаж в. ванном сегменте рынка недвижимости невозможно полное достижение сопоставимости оцениваемого объекта и аналогов; 2) отсутствует возможность получения достоверной экономической информации по объектам-аналогам - оценка рыночного валового (действительного) дохода, генерируемого объектом, весьма условна и может дать некорректные результаты.

Таким образом, для определения рыночной стоимости права пользования и владения объектами оценки в рамках сравнительного подхода использован метод сравнения арендных ставок согласно п. 5 ФСО V.

Эксперт проанализировал каждое объявление, произвел необходимые корректировки и вывел среднее значение по каждому месяцу. В тех периодах, в которых не было найдено предложений о сдаче, эксперт использовал данные с предыдущих периодов.

Опрошенный в судебном заседании эксперт ФИО6 подтвердил доводы экспертного заключения, а также указал, что стоимость аренды доли в спорном жилом помещении фактически бы не изменилась, если бы был поставлен вопрос определить стоимость аренды доли с учетом обременения жилого помещения правами проживающих в ней собственников за спорный период.

Доводы ответчиков о том, что экспертом не определена компенсация доли конкретного спорного жилого помещения применительно к заключению договора аренды доли этого помещения, суд находит несостоятельным, поскольку на момент рассмотрения дела данное обстоятельство определить достоверно невозможно, так как спорное жилое помещение фактически в аренду не сдается. Эксперт применил все необходимые меры к установлению наиболее точной стоимости аренды исходя из всех имеющихся исходных данных.

Разрешая спор, суд принимает экспертное заключение ИП ФИО6 № от ДД.ММ.ГГГГ в качестве доказательства по делу, придя к выводу, что оно является полным, содержит описание всех этапов исследования и подробный расчет стоимости, квалификация эксперта подтверждена приложенными к заключению документами.

Ответчики своих доказательств иного размера компенсации не представили, ходатайства о назначении дополнительной или повторной экспертизы не заявляли.

Определяя размер компенсации, суд считает необходимым взыскать с ответчиков в пользу истца компенсацию за пользование долей жилого помещения в размере 81 452 руб. 14 коп. с каждого ((4356,04х29/31)+3106,34+2993,17+2954,10+ 3040,12+3093,88+4031,95+2758,51х3+3612,69+4730,73+3484,61+4002,16+2444,64х2+4275,85+3311,63х4+2999,96х2х3696,30+4411,40х4+4855,67+4373,07х13)/2).

Расчет произведен исходя из показателей стоимости аренды доли жилого помещения, указанной в таблице 16 экспертного заключения, с учетом спорного периода времени.

За период с октября 2023 года по апрель 2024 года судом рассчитана компенсация исходя из стоимости аренды в размере 4 374 руб. 07 коп. в месяц, с учетом не изменяющегося показателя за предыдущее 6 месяцев.

Доказательств иной стоимости аренды доли в спорный период ответчики не представили.

В силу ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку исковые требования судом удовлетворены частично, с ответчиков пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 2 643 руб. 01 коп. с каждого (99,82 % от удовлетворенной части исковых требований с учетом размера уплаченной государственной пошлины).

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО3, ФИО2 о взыскании и компенсации за пользование долей жилого помещения удовлетворить.

Взыскать с ФИО3, ФИО2 в пользу ФИО1 компенсацию за пользование долей жилого помещения в размере 81380 руб. 91 коп. с каждого.

Взыскать с ФИО3, ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 2231 руб. 85 коп. с каждого.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курганский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Курганский городской суд 

<

адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.С. Белугина

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.