Дело № 2-29/19

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

16 января 2019 года город Ульяновск

Заволжский районный суд города Ульяновска в составе:

председательствующего судьи Киреевой Е.В.,

при секретаре Шарафутдиновой О.К., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «ПРОЕКТ ИНЖИНИРИНГ ДЕВЕЛОПМЕНТ», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области о признании незаконным расторжение договоров долевого участия в односторонне порядке, о проведении государственной регистрации дополнительных соглашений,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратился в суд с иском (с учетом уточнения исковых требований) к ООО «ПРОЕКТ ИНЖИНИРИНГ ДЕВЕЛОПМЕНТ» (далее по тексту – ООО «ПИ-ДВЛ»), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области о признании незаконным расторжение договоров долевого участия в одностороннем порядке, о проведении государственной регистрации дополнительных соглашений. 

Свои требования обосновал тем, что 09 ноября 2016 года между ООО «ПРОЕКТ ИНЖИНИРИНГ ДЕВЕЛОПМЕНТ» и ФИО2 был заключен договор о долевом участии в строительстве №К005-3/Л-067, в соответствии с которым ответчик обязался в предусмотренный договором срок построить (создать) объект недвижимого имущества, а именно многоквартирный жилой дом, расположенный по строительному адресу город Ульяновск, микрорайон II УЗТС севернее жилого 

<

адрес>, и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, объектом долевого строительства является жилое помещение, а именно: двухкомнатная квартира общей проектной площадью 52,74 квадратных метров, проектный номер 67, расположенная на 8 этаже 2 подъезда левой секции Дома; кроме того, 09 ноября 2016 года между сторонами был заключен договор о долевом участии в строительстве №, согласно которому ответчик обязался в предусмотренный договором срок построить (создать) объект недвижимого имущества, объектом долевого строительства является жилое помещение, а именно: двухкомнатная квартира общей проектной площадью 52,74 квадратных метров, проектный номер 71, расположенная на 9 этаже 2 подъезда левой секции Дома; суммы по договорам истцом были уплачены в полном объеме, однако в установленные сроки объекты строительства (

<

адрес> №) переданы истцу не были.

28 октября 2018 года в его адрес поступило Уведомление ООО «ПРОЕКТ ИНЖИНИРИНГ ДЕВЕЛОПМЕНТ» исх. №203 от 23.10.2018 года об одностороннем расторжении договора о долевом участии №.

28 октября 2018 года в его адрес поступило Уведомление ООО «ПРОЕКТ ИНЖИНИРИНГ ДЕВЕЛОПМЕНТ» исх. №204 от 23.10.2018 года 

Об одностороннем расторжении договора о долевом участии №К006-4/Л-071.

15 ноября 2018 года в его адрес поступило уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области о погашении записи о регистрации договора №

Предупреждение о необходимости погашения участником строительства задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении или вручено участнику долевого строительства лично. Считает, что действия ответчика, связанные с односторонним расторжением договоров № незаконными в связи со следующим. У ответчика не было оснований для одностороннего расторжения договоров №. Участником долевого строительства ФИО2 при заключении договоров участия в долевом строительстве №К005-3/Л-067, №К006-4/Л-071 были в полном объеме уплачены денежные средства по указанным договорам, чему подтверждением являются справки выданные ООО «ПРОЕКТ ИНЖИНИРИНГ ДЕВЕЛОПМЕНТ». Ответчик в нарушение Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ не направлял истцу предупреждение о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. Таким образом, процедура расторжения договоров о долевом участии в строительстве ответчиком не соблюдена и не имеет под собой законных оснований, что не может свидетельствовать о законности расторжения договоров № № в одностороннем порядке. Он направил в адрес ответчика соответствующую претензию. Ответчик на претензию не ответил.

25 ноября 2016 года между ФИО2 и ООО «ПРОЕКТ ИНЖИНИРИНГ ДЕВЕЛОПМЕНТ» были заключены дополнительные соглашения к указанным договорам. Указанными соглашениями цена договором была снижена до 1 199 993 рублей 22 копейки. Ответчик уклоняется от заключения указанных дополнительных соглашений.

Просит признать незаконным расторжение ответчиком в одностороннем порядке договоров долевого участия № от 09.11.2016 года, № от 09.11.2016 года, заключенных между ООО «ПРОЕКТ ИНЖИНИРИНГ ДЕВЕЛОПМЕНТ» и ФИО2, восстановить запись в реестре о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома; вынести решение о государственной регистрации дополнительного соглашения №1д к договору №, дополнительного оглашения №1д к договору №№ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области в отсутствии ООО «ПРОЕКТ ИНЖИНИРИНЕ ДЕВЕЛОПМЕНТ».

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. 

Представитель истца ФИО3 (доверенность № от 26.09.2017) в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснил, что ФИО2 готов был бы выплатить задолженность по договорам долевого участия 067 и 071, если таковая имеется. Наличие у него денежных средств подтверждается выпиской по лицевому счету. Не выплачивает задолженность на настоящий момент только по той причине, что идет судебное разбирательство. И потом, в случае отрицательного для него решения суда, учитывая значительное количество долгов ООО «ПИ-ДВЛ», денежные средства ему не выплатят. Ответчик считает договоры долевого участия расторгнутыми, однако деньги, уплаченные ФИО2 до настоящего времени ему не возвращены. С иском о взыскании неустойки с ООО «ПИ-ДВЛ» от имени ФИО2 обращался он. Для подготовки иска он попросил ФИО2 привезти мне следующие документы: договоры о долевом участии, документы об оплате, которые ФИО2 ему и предоставил. На основании документов было составлено исковое заявление о взыскании неустойки, исходя из стоимости квартир 1899061 рубль 92 копейки. О том, что есть какие-либо дополнительные соглашения он не знал. О наличии дополнительных соглашений он узнал только при рассмотрении дела в 2018 году. Исполнительный лист по решению суда от 2017 года о взыскании неустойки и решение суда ФИО2 не получал, соответственно до судебного разбирательства 2018 года не знал, что иски о взыскании неустойки по договорам долевого участия рассчитаны но цене 1899061 рубль 92 копейки за квартиру. ФИО1 заключил договора долевого участия по квартирам №, № 09 ноября 2016 года. На момент заключения договоров ФИО2 был уверен в надежности застройщика, поэтому договоры и заключил, причем застройщик обещал передать квартиры уже в апреле - мае 2017 года. После передачи денежных средств ФИО2 узнал информацию, о том, что ООО «ПИ-ДВЛ» испытывает сложности с денежными средствами и имеет долги. Он приехал уточнять информацию в ООО «ПИ-ДВЛ» к ФИО4, при этом, изначально ФИО2 привез с собой заявление о расторжении договоров долевого участия, заявление было без указания даты. В ходе беседы ФИО4 предложил заключить ФИО2 дополнительное соглашение о снижении цен на квартиры, что и было сделано. В соответствии с дополнительным соглашением ФИО2 получил частичный возврат денежных средств от ООО «ПИ-ДВЛ». В каких расходно-кассовых ордерах ему было предложено расписаться, ФИО2 не помнит, поскольку их не читал, в связи с тем, что деньги на руки он получил. ФИО2 хотел порвать заявление, о расторжении договоров долевого участия без указания даты его составления, однако ФИО4 сказал, что его уже уничтожил, поскольку ФИО2 подписано дополнительное соглашение. В результате подписанного дополнительного соглашения цена каждого договора по квартирам № была снижена с 1 899 061 рубль 92 копейки на 699 068 рублей 70 копеек, до 1 199 993 рубля 22 копейки. У ФИО2 имеется трое несовершеннолетних детей. Вложение денежных средств в квартиры предполагало обеспечение детей жильём в будущем. В ходе всего судебного разбирательства ответчик так и не озвучил какую же сумму задолженности на момент до расторжения договоров долевого участия имел ФИО2 перед ООО «ПИ-ДВЛ». Вместе с тем, указанная задолженность, если она имеется, должна была быть указана оответчиком в предупреждении о необходимости погашении задолженности и последствиях, якобы направленном в адрес ФИО2 25 мая 2017 года. Имеются противоречия в показаниях ответчика, в которых он говорит, что в одном конверте 25 мая 2017 года были направлены 2 письма: письмо о расторжении договоров долевого участия и письмо о необходимости погасить задолженность по договорам долевого участия. По своей смысловой сути это два письма, в одном из которых говорится, что договор расторгнут, а в другом - внесите деньги по тому же договору. Имеющаяся кредиторская задолженность ООО «ПИ-ДВЛ» как на конец 2016 года, в течение 2017 и 2018 годов говорит о том, что ООО «ПИ-ДВЛ» не было способно выполнить появляющиеся обязательства по возврату денежных средств участнику строительства, в случае расторжения договоров долевого участия. ООО «ПИ-ДВЛ» не были выполнены требования Закона о долевом участии в строительстве о действиях, которые должны предшествовать одностороннему отказу застройщика от исполнения договора о долевом участии в строительстве. Сведений о получении участником строительства ФИО2 предупреждения о необходимости погашения им задолженности застройщик не получил и получить не мог в связи с неполучением письма ФИО2 по причине нахождения в командировке. Нарочно указанное письмо - предупреждение ФИО2 не вручалось. Указанный факт подтверждается материалами дела. Кроме того, ФИО2 полагал, что дополнительные соглашения зарегистрированы ответчиком в УФРС. Считает, что датой заключения дополнительных соглашений следует считать 25.11.2016, дата возврата денежных средств по дополнительному соглашению. То, что у ООО «ПИ-ДВЛ» и ООО «Строймакс» были какие-то договорные отношения, то к ФИО2, это отношения не имеет, он заключил договоры долевого участия как физическое лицо. 

Представители ответчика ООО «ПИ-ДВЛ» ФИО5 (доверенность от 15.02.2017, от 15.08.2018, выданной сроком на 2 года), ФИО4 (доверенность от 15.08.2018 сроком на 2 года) в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. В предыдущем судебном заседании с исковыми требованиями не согласились, пояснив следующее, что 09.11.2016 между ФИО2 и ООО «ПИ-ДВЛ» действительно были заключены договоры долевого участия № от 09.11.2016 года, № от 09.11.2016 года. 01 мая 2017 года ФИО2 было подано заявление о расторжении договоров № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 09.11.2016 и № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 09.11.2016. Заказное письмо № с адресом:432072, 

<

адрес>, на имя ФИО1 поступило ДД.ММ.ГГГГ в отделение почтовой связи 432072, 

<

адрес>, возвращено 27.06.2017г. со справкой «истек срок хранения». 25 мая 2017 года истцу письмом было сообщено о необходимости оплаты задолженности по указанным договорам. 23 октября 2018 года письмами исх№203,204 в адрес ответчика было направлены уведомления об одностороннем расторжении договоров №К006-4/Л-071, №К005-3/Л-067. 11 ноября 2018 года сделки по одностороннему расторжению договоров были зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области. Истец обратился в суд с требованием признать регистрацию одностороннего расторжения договоров ДДУ недействительной. В обоснование своего иска истец пояснил, что предупреждения о наличии задолженности от 23 мая 2017 года ФИО2, не получал, следовательно, порядок одностороннего расторжения договоров нарушен и регистрация сделки по расторжению произошла с нарушением закона. Указанный довод истца не подтверждается материалами дела. Из представленных в материалы дела от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области копий регистрационных дел присутствуют документы: - кассовый чек Почты России, серийный № от 25.05.2017, письмо ФГУП «Почта России» от 08.11.2018 №7.7.17.11.2.3 - 13/4232, письмо ООО «ПИ-ДВЛ» к ФИО2 исх.№7 от 23.05.2017. Указанные документы подтверждают направление ФИО2 предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и опровергают доводы истца. Допрошенная в судебном заседании бухгалтер Дейман пояснила, что 25 ноября 2016 года в результате заключения договоров долевого участия в строительстве с ФИО2 в кассу предприятия от ФИО2 поступило 1200000 рублей. В мае 2017 в адрес ответчика от ФИО2 поступило заявление о расторжении договоров ДДУ, и далее в адрес ФИО2 она отправляла корреспонденцию с вложением двух писем - одно письмо о согласии со стороны ООО «ПИ-ДВЛ» на расторжение договоров, второе письмо - уведомление ФИО2 о наличии его задолженности перед ООО «ПИ-ДВЛ». Показания свидетеля не противоречат материалам дела. Сделка одностороннего расторжения договоров произошла в соответствии с законом. Истец обратился в суд с требованием зарегистрировать дополнительные соглашения №1д к договору № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 09 ноября 2016 года, дополнительного соглашения №1д к договору № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 09 ноября 2016 года. Указанное требование не подлежит удовлетворению, так как договоры ДДУ расторгнуты в одностороннем порядке. Указанные соглашения не содержат дату подписания. ФИО3 сообщил, что датой подписания является дата составления расходных кассовых ордеров - 25 ноября 2016 года. 27 сентября 2017 года было рассмотрено дело № 2-3113/17 по иску ФИО2 к ООО «ПИ-ДВЛ» о взыскании неустойки. Решением суда исковые требования были удовлетворены. Судом было установлено, что на момент принятия решения (27 сентября 2017 года) дополнительные соглашения отсутствовали, то есть представлены не были. В соответствий со ст.61 ГПК РФ - обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. В силу положений статей 17, 18, 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", решая вопрос о государственной регистрации сделки вместо регистрирующего органа по правилам статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд обязан убедиться в законности сделки, в ее заключенности, в том, что она отвечает интересам обеих сторон и не нарушает права и интересы иных лиц и что не имеется оснований к отказу в регистрации прав. Сделка по уменьшению цены купли-продажи не совершалась, дополнительные соглашения не заключались. Кроме того, согласно статьям 165 и 551 Гражданского кодекса РФ суд вправе вынести решение о государственной регистрации сделки только в том случае, если вторая сторона сделки безосновательно уклоняется от такой регистрации. Вместе с тем, истец не обращался с требованием к ответчику о регистрации сделки. Просят в иске отказать в полном объеме. 

Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просят рассмотреть дело в его отсутствие. Согласно представленного отзыва, с исковыми требованиями не согласны, так как считают, что погашение записи о государственной регистрации договоров долевого участия № от 09.11.2016 года, № от 09.11.2016 года была произведена на основании представленных документов ООО «ПИ-ДВЛ». Все документы, представленные на регистрацию соответствовали требованиям действующего законодательства, оснований для приостановления или отказа не имелось. Какие-либо дополнительные соглашения к договорам долевого участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в Управление не представлялись. В удовлетворении исковых требований к Управлению просят отказать, в остальной части решение оставляют на усмотрение суда. 

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Статьей 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрены способы защиты гражданских прав, однако данный перечень не является исчерпывающим.

Возможность судебной защиты гражданских прав служит одной из гарантией их осуществления. Право на судебную защиту является правом, гарантированным ст. 46 Конституции Российской Федерации. 

Таким образом, каждая из сторон представляет суду доказательства обоснованности либо необоснованности требований и возражений. Ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации прямо указывает на то, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на обоснование своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Судом были определены юридически значимые обстоятельства, подлежащие доказыванию сторонами.

В соответствии с п.3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

В соответствии со ст.309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (ч.1 ст.6).

В судебном заседании установлено, что 09.11.2016 года между ООО «ПРОЕКТ ИНЖИНИРИНГ ДЕВЕЛОПМЕНТ» (Застройщик) и ФИО2 (Участник) был заключен договор о долевом участии в строительстве №К005-3/Л-067, в соответствии с которым Застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить (создать) объект недвижимого имущества, а именно многоквартирный жилой дом, расположенный по строительному адресу 

<

адрес>, и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства.

Согласно п.2.2. договора объектом долевого строительства является жилое помещение, а именно: двухкомнатная квартира общей проектной площадью 52,74 квадратных метров, проектный №, расположенная на 8 этаже 2 подъезда левой секции Дома. Цена договора составляет 1 899 061,92 руб. (п. 5.1. договора).

Кроме того, 09.11.2016 года между ООО «ПРОЕКТ ИНЖИНИРИНГ ДЕВЕЛОПМЕНТ» (Застройщик) и ФИО2 (Участник) был заключен договор о долевом участии в строительстве № в соответствии с которым Застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить (создать) объект недвижимого имущества, а именно многоквартирный жилой дом, расположенный по строительному адресу 

<

адрес>, и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства.

Согласно п.2.2. договора объектом долевого строительства является жилое помещение, а именно: двухкомнатная квартира общей проектной площадью 52,74 квадратных метров, проектный №, расположенная на 9 этаже 2 подъезда левой секции Дома. Цена договора составляет 1 899 061,92 руб. (п. 5.1. договора).

Как следует из справок ООО «ПРОЕКТ ИНЖИНИРИНГ ДЕВЕЛОПМЕНТ», квитанций к приходному кассовому ордеру № и № от 25.11.2016 года оплата по договорам № была произведена ФИО2 в полном объеме. Подлинники данных документов обозревались в судебном заседании. Составление и подписание данных документов ООО «ПИ-ДВЛ» не оспаривалось. 

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч.2 ст.12 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Как следует из материалов дела, ООО «ПИ-ДВЛ» представлено письмо № 5 от 23.05.2017, которым уведомило ФИО2 о том, что с его стороны не исполнены условия договоров долевого участия в строительстве от 09.11.2016 в части их оплаты, и просят произвести оплату до 01.06.2017, в противном случае застройщик расторгнет договоры долевого участия в одностороннем порядке. Из пояснений ответчика следует, что данное заказное письмо направлялось ФИО2 по адресу 

<

адрес> с уведомлением о вручении по указанному в договорах долевого участия адресу. Заказное письмо было возвращено отправителю в связи с истечением срока хранения.

ООО «ПИ-ДВЛ» также представлено письмо от 23.05.2017, которым уведомило ФИО2 о том, что с его стороны не исполнены условия договоров долевого участия в строительстве от 09.11.2016 в части их оплаты, в связи с чем они в одностороннем порядке расторгли с ним договора долевого участия.

12 ноября 2018 Управление Росреестра по Ульяновской области уведомило ФИО2 о расторжении договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 09.11.2016 №, заключенных между ФИО2 и ООО «ПИ-ДВЛ», и погашении регистрационной записи в реестре о государственной регистрации договоров.

Односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве допускается только с учетом положений пункта 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации о добросовестности и разумности.

В соответствии с ч. 4 и 5 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федерального закона N 214-ФЗ) в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона; в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Согласно ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Из содержания ч. 4 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ следует, что предупреждение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.

Из изложенных норм права следует, что застройщик обязан первично предупредить о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. И лишь в случае неисполнения данного требования застройщик вправе расторгнуть договор, причем только путем направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

Между тем, из текста письма от 23.05.2017 не следует, какую именно сумму задолженности имеет ФИО2 перед ООО «ПИ-ДВЛ». Кроме того, суд считает, что надлежащих доказательств направления данного требования о погашении имеющейся задолженности по договорам долевого участия, стороной ответчика не представлено, так как приложенная квитанция от 25.05.2017 представлена без описи вложения и свидетельствует лишь о том, что в адрес ФИО2 было направлено заказное письмо, что именно содержало данное письмо, суду не представлено. Вместе с тем, при рассмотрении гражданского дела по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «ПРОЕКТ ИНЖИНИРИНГ ДЕВЕЛОПМЕНТ» о взыскании неустойки, штрафа, по иску общества с ограниченной ответственностью «ПРОЕКТ ИНЖИНИРИНГ ДЕВЕЛОПМЕНТ» к ФИО2 о расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома (определение об оставлении заявления без рассмотрения от 09.11.2018), представитель ответчика ООО «ПИ-ДВЛ» ФИО4 пояснял, что 25.05.2017 в адрес ФИО2 было направлено письмо о согласии на расторжение с ним договоров долевого участия, представлен подлинник квитанции о направлении данного письма №. О направлении еще одного письма в этом же конверте с требованием оплатить задолженность по договорам долевого участия, суду не сообщил. 

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО6 суду пояснила, что она по поручению ФИО4 направляла письма ФИО2, в конверт от 25.05.2017 вложила два письма, одно о расторжении договоров, другое с требованием об уплате задолженности. 

Вместе с тем, суд не может принять показания данного свидетеля в качестве доказательств отправки письма с требованием об оплате задолженности по договорам долевого участия в адрес ФИО2 25.05.2017, так как в указанный период времени ФИО6 в ООО «ПИ-ДВЛ» не работала, доказательств обратного суду не представлено. Кроме того, в своих показаниях она путалась, не могла точно пояснить содержание указанных писем, хотя поясняла, что письма составляла сама по поручению ФИО4

В настоящем судебном заседании представители ответчика ООО «ПИ-ДВЛ» также не пояснили суду, какая же сумма задолженности имеется у ФИО2 перед ними. Сами же договора долевого участия от 09.11.2016 № не содержат условия об отсрочки или рассрочки уплаты цены договора, государственная регистрация указанных договор проведена 21.11.2016 после произведенной в полном объеме ФИО2 оплаты по договорам, о чем ему была выдана справка, квитанции к приходно-кассовым ордерам. 

Также необходимо отметить то обстоятельство, что уведомление о расторжении договоров в связи с их неоплатой было направлено ФИО2 только спустя более полутора лет, после выставления требования об оплате образовавшейся задолженности и только после подачи ФИО2 искового заявления в суд (10.09.2018). 

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно статье 10 этого же кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных приведенным выше пунктом, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

Требование добросовестности и разумности участников гражданского оборота является общим принципом гражданского права, применимым и к положениям о расторжении договора, что подтверждается пунктом 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим, что сторона, которой данным кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Из приведенных обстоятельств суд приходит к выводу о том, что со стороны ООО «ПИ-ДВЛ» не была соблюдена установленная законом процедура расторжения договоров долевого участия в одностороннем порядке и суд не может признать его действия добросовестными при отсутствии надлежащих доказательств получения ФИО2 необходимой информации. При таких обстоятельствах исковые требования в части признания незаконным расторжение ответчиком ООО «ПИ-ДВЛ» в одностороннем порядке договоров долевого участия № от 09.11.2016 года, № от 09.11.2016 года, заключенных между ООО «ПРОЕКТ ИНЖИНИРИНГ ДЕВЕЛОПМЕНТ» и ФИО2, восстановить запись в реестре о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Разрешая требования истца о проведении государственной регистрации дополнительного соглашения №1д к договору № от 09.11.2016 года, дополнительного соглашения №1д к договору № от 09.11.2016 года, суд исходит из следующего. 

Согласно части 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, то согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ по требованию другой стороны суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Положениями пункта 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" установлено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений) соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

По смыслу названных норм материального права, помимо установления обстоятельства уклонения ответчика от государственной регистрации сделки юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение вопросов о соблюдении сторонами надлежащей формы сделки, а также об отсутствии препятствий для ее государственной регистрации.

Истец в обоснование заявленных требований ссылается на то, что между ООО «ПИ-ДВЛ» и ФИО2 были заключены дополнительные соглашения №1д к договору № от 09.11.2016 года и №1д к договору № от 09.11.2016 года, в соответствии с которыми стороны пришли к соглашению внести изменения в п.2.2 и п. 5.2 Договора долевого участия о стоимости, которая с учетом дополнительно соглашения составила 1 199 993, 22 руб. Вместе с тем, данные дополнительные соглашения не были поданы ответчиком на государственную регистрацию. В подтверждение заявленных требований истцом представлены подлинники дополнительных соглашений к договорам долевого участия, заключенные между ним и застройщиком и подписанные сторонами.

Внесение изменений в договор участия в долевом строительстве в части изменения цены договора потребует государственной регистрации соответствующего дополнительного соглашения.

Пунктом 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Как следует из представленных в материалы дела дополнительных соглашений №1д к договору № от 09.11.2016 года и №1д к договору № от 09.11.2016 года, они подписаны сторонами – представителем застройщика ООО «ПИ-ДВЛ» ФИО4 и ФИО2, имеется печать организации. 25.11.2016 ФИО2 произведен возврат денежных средств по договору № от 09.11.2016 года на основании дополнительного соглашения № 1д в сумме 699068,70 руб.. а также по договору № от 09.11.2016 года на основании дополнительного соглашения № 1д в сумме 699068,70 руб. Копии расходных кассовых ордеров представлены в материалы дела, расходный кассовый ордер подписан сторонами соглашения. 

Если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 ГК РФ).

Несоблюдение требований к форме договора при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям (пункт 1 статьи 432 ГК РФ) не свидетельствует о том, что договор не был заключен.

Представители ООО «ПИ-ДВЛ» ссылаясь на отсутствие в дополнительных соглашениях даты его заключения, считают данные дополнительные соглашения незаключенными. При этом, каких-либо доказательств в опровержение подписания данных дополнительных соглашение представителем ООО «ПИ-ДВЛ» ФИО4, суду не представили. 

С учетом вышеизложенного, суд полагает, существенные условия дополнительных соглашений сторонами соблюдены, а датой заключения дополнительных соглашений №1д к договору № от 09.11.2016 года и №1д к договору № от 09.11.2016 года следует считать 25.11.2016, дату возврата денежных средств ФИО2 по условиям дополнительного соглашения. 

Кроме того, в судебном заседании установлено, что представителем ФИО2 в настоящем судебном заседании неоднократно предлагалось представителям ООО «ПИ-ДВЛ» урегулировать вопрос мирным путем, пойти на регистрации в УФРС по Ульяновской области, однако сторона ответчика уклонялась от их регистрации. Кроме того, ФИО2 в адрес застройщика направлялось письмо с аналогичным требованием, которое осталось без ответа. До настоящего времени дополнительные соглашения не зарегистрирован в установленном законом порядке.

Таким образом, как следует из содержания дополнительных соглашений, стороны выразили согласие на установление правоотношений, вытекающих из договора о долевом участии в строительстве, приняли на себя взаимные права и обязанности по нему, кроме того, исполнили условия дополнительного соглашения. 

Разрешая заявленные требования о регистрации дополнительного соглашения к договорам долевого участия, суд исходит из того, что договора участия в долевом строительстве от 09.11.2016 между сторонами прошли государственную регистрацию, дополнительное соглашение к указанным договорам содержит все существенные условия, определенные ч. 4 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", составлено в надлежащей форме, недействительным судом не признано, доказательств, свидетельствующих о невозможности регистрации дополнительного соглашения ответчиком в силу ст. 56 ГПК РФ не представлено.

На основании изложенного, суд считает исковые требования ФИО2 к ООО «Пи-ДВЛ» о проведении государственной регистрации дополнительных соглашений подлежащими удовлетворению. Вместе с тем, в удовлетворении исковых требований о проведении государственной регистрации дополнительных соглашений к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области следует отказать, как заявленные к ненадлежащему ответчику. 

Доводы представителя ответчика ООО «ПИ-ДВЛ» о том, что решение суда по гражданскому делу по иску ФИО2 к ООО «ПИ-ДВЛ» о взыскании неустойки от 27.09.2017 имеет для суда преюдициальное значение, суд находит несостоятельными, так как при рассмотрении гражданского дела иску ФИО2 к ООО «ПИ-ДВЛ» о взыскании неустойки юридически значимыми обстоятельствами являлся вопрос о нарушении сроков сдачи объекта долевого строительства, а не иные обстоятельства, которые были предметом рассмотрения данного спора. Кроме того, решение суда от 27.09.2017 вступило в законную силу 03.11.2017 и ООО «ПИ-ДВЛ» не обжаловано, хотя о состоявшемся решении им достоверно было известно в октябре 2018 года. 

Доводы представителя ответчика ООО «ПИ-ДВЛ» о том, что договоры долевого участия являются фактически мнимыми сделками для прикрытия иной сделки между ООО «ПИ-ДВЛ» и ООО «Строймакс», суд также находит необоснованными, так как доказательств тому в судебное заседание стороной ответчика не представлено. Кроме того, в самих договорах долевого участия от 09.11.2016 отсутствует какое-либо упоминание об ООО «Строймакс». То, что ФИО2 является учредителем ООО «Строймакс», также не свидетельствует о мнимости данной сделки, так как договора долевого участия заключены с ФИО2 как с физическим лицом. 

Доводы представителя ответчика ООО «ПИ-ДВЛ» о том, что денежные средства по договорам долевого участия фактически были внесены в кассу ООО «ПИ-ДВЛ» только в сумме 1200000 руб. по двум договорам, опровергаются представленными в материалы дела документами, а именно, справкой об оплате договоров долевого участия, приходно-кассовыми ордерами. 

В силу ст.103 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации госпошлина, от уплаты которой истец в силу Закона «О защите прав потребителей» освобожден, подлежит взысканию с ответчика пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований в размере 300 руб. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.12,56,194-199 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «ПРОЕКТ ИНЖИНИРИНГ ДЕВЕЛОПМЕНТ», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области о признании незаконным расторжение договоров долевого участия в односторонне порядке, о проведении государственной регистрации дополнительных соглашений удовлетворить частично.

Признать незаконным расторжение обществом с ограниченной ответственностью «ПРОЕКТ ИНЖИНИРИНГ ДЕВЕЛОПМЕНТ» в одностороннем порядке договоров долевого участия № от 09.11.2016 года, №№ от 09.11.2016 года, заключенных между обществом с ограниченной ответственностью «ПРОЕКТ ИНЖИНИРИНГ ДЕВЕЛОПМЕНТ» и ФИО2.

Настоящее решение является основанием для внесения записи в реестр о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № от 09.11.2016 года, № от 09.11.2016 года, заключенных между обществом с ограниченной ответственностью «ПРОЕКТ ИНЖИНИРИНГ ДЕВЕЛОПМЕНТ» и ФИО2.

Произвести государственную регистрацию дополнительных соглашений №1д к договору № от 09.11.2016 года и №1д к договору № от 09.11.2016, заключенных между обществом с ограниченной ответственностью «ПРОЕКТ ИНЖИНИРИНГ ДЕВЕЛОПМЕНТ» и ФИО2.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ПРОЕКТ ИНЖИНИРИНГ ДЕВЕЛОПМЕНТ» в доход бюджета муниципального образования «город Ульяновск» государственную пошлину в размере 300 руб. 

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Заволжский районный суд города Ульяновска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.В. Киреева