Дело №2–6622/2017 

Решение

Именем Российской Федерации

06 октября 2017 года г.Стерлитамак РБ 

Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан в составе

судьи Залман А.В.,

при секретаре Терехиной М.В., 

с участием истца ФИО1., представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующая на оснвоании доверенннсоти 

<

адрес>7 от ДД.ММ.ГГГГ., представителя ответчика ООО «ЕТЗК» – ФИО3, действующей по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Единая торгово-закупочная компания», Обществу с ограниченной ответственностью «Горжилстрой», Акционерному обществу «Российский Сельскохозяйственный банк» о признании права собственности, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ответчикам ООО «ЕТЗК», ООО «Горжилстрой», АО «Россельхозбанк», в котором просит признать ее добросовестным участником долевого строительства многоквартирного дома по адресу: РБ 

<

адрес>, признать сделку об участии в долевом строительстве многоквартирного дома по квартире расположенной по адресу: РБ 

<

адрес> состоявшейся, аннулировать запись в ЕГРП о регистрации права собственности №-№ от ДД.ММ.ГГГГ. на 

<

адрес> за ООО «ЕТЗК», признать договор ипотеки №.7 от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между АО «Российский Сельскохозяйственный банк» и ООО «ЕТЗК» в отношении 

<

адрес>, расположенной по 

<

адрес> недействительным и применить последствия недействительности сделки, аннулировать запись в ЕГРП о договоре ипотеки между ООО «ЕТЗК» и АО «Российский Сельскохозяйственный банк» №, признать за ФИО1 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: РБ, 

<

адрес>, внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: РБ 

<

адрес> на имя ФИО1.

Свои исковые требования ФИО1 мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ., между ней и ООО «Горжилстрой» был заключен предварительный договор купли-продажи, предметом которого является заключение в будущем договора купли-продажи квартиры (основной договор), в строящемся многоэтажном жилом доме расположенном на земельном участке по 

<

адрес>А, 

<

адрес>, в 

<

адрес>. При заключении договора директор ООО «Горжилстрой» пояснил, что действует на основании гарантийного письма от ООО «ЕТЗК», в соответствии с которым ООО «ЕТЗК» в счет выполненных работ предоставило эксклюзивное право ООО «Горжилстрой» продать 

<

адрес> строящемся многоэтажном жилом доме, расположенном на земельном участке по 

<

адрес>А, 

<

адрес>, в 

<

адрес>. Стоимость квартиры на момент подписания основного договора будет составлять 2 260 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ. истцом в кассу ООО «Горжилстрой» внесена сумма в размере 2 260 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ. был подписан акт взаимозачета, по условиям которого ООО «Горжилстрой» погашает перед истцом задолженность в размере 2 260 000 рублей, а истец погашает свою задолженность перед ООО «ЕТЗК» за 

<

адрес> строящемся многоэтажном жилом доме расположенном на земельном участке по 

<

адрес>А, 

<

адрес>, в 

<

адрес>. В марте 2015 года ФИО1 обратилась в ООО «Горжилстрой» с просьбой заключить основной договор купли-продажи, на что был получен ответ, что основной договор купли-продажи квартиры, будет заключаться уже с ООО «ЕТЗК». В марте 2015 года истец обратилась в ООО «ЕТЗК» с просьбой заключить основной договор купли продажиДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ., между ФИО1 и ООО «ЕТЗК» был заключен договор купли-продажи квартиры и подписан акт приема передачи квартиры. Из выписки из ЕГРП в сентябре 2016 года истец узнала, что спорная квартира зарегистрирована на праве собственности за ООО «ЕТЗК», которое в свою очередь заложило квартиру в ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк». Договор об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ. заключенный между ООО «ЕТЗК» и ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» также является недействительной сделкой, так как ООО «ЕТЗК» является лицом, не имевшим законных оснований для передачи спорной квартиры в залог.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Представитель истца ФИО1 – ФИО2 в судебном заседании исковые требования, изложенные в исковом заявлении поддержала и просила удовлетворить по указанным в иске основаниям. 

Представитель ответчика ООО «Горжилстрой» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещены.

Представитель конкурсного управляющего ООО « ЕТЗК» ФИО4, действующая по доверенности ФИО3 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований ФИО1 не возражала. 

Представитель ответчика ОАО «Россельхозбанк», в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении. Сведений о наличии уважительных причин неявки суду не сообщили, об отложении судебного заседания не просили.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по РБ, УФССП по РБ в г.Стерлитамак в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены, сведений о наличии уважительных причин неявки суду не сообщили. 

Принимая во внимание то, что они извещались о времени судебного заседания по рассмотрению дела по существу своевременно установленными ст.113 ГПК РФ способами, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие лиц, участвующих в деле, поскольку по смыслу ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года, относящихся к общепризнанным принципам и нормам международного права и согласно ч.4 ст.15 Конституции Российской Федерации являющихся составной частью правовой системы Российской Федерации, лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе, и, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов судопроизводства.

Суд, выслушав объяснения истца, представителя истца, представителя ответчика, изучив и оценив материалы гражданского дела, пришел к выводу, что исковые требования ФИО1 являются обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

В силу положений ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует усматривать в контексте с п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу положений ч.2 ст.1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п.2 ст.8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу п.1 ст.9 данного Кодекса граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно п.п. 1, 2, 4 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

В соответствии с п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно разъяснений п.59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст.12 ГК РФ).

Общее понятие «договора» определено в ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей

При этом, понятие договора тождественно данному в ст.153 ГК РФ понятию сделки, поскольку сделки могут быть односторонними либо двух- и многосторонними, то есть договорами. Следовательно, понятие сделки более широкое. Однако трактовка договора как согласованного волеизъявления и вида сделки означает, что все нормы о сделках, их форме, о недействительности сделок, за исключением ст.ст. 155 и 156 ГК РФ, регулирующих отношения из односторонних сделок, применимы к договору, что специально оговорено в п.2 ст.420 ГК РФ.

В соответствии с п.п. 2, 4 ст.421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. 

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422 ГК РФ).

При этом согласно положению п.1 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Анализ указанной правовой нормы позволяет сделать вывод о том, что при отступлении договаривающихся сторон от императивных норм заключенный ими договор должен быть признан недействительным согласно положениям ст.168 ГК РФ и последующих статей Гражданского кодекса РФ, содержащих соответствующие основания недействительности сделки.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Горжилстрой» и ФИО1 был заключен предварительный договор №/Г, предметом которого является заключение в будущем договора купли-продажи квартиры, в строящемся многоэтажном жилом доме, расположенном на земельном участке по 

<

адрес> адрес), со следующими характеристиками: номер 

<

адрес>, количество комнат 2, этаж 7, проектная площадь 56,50 кв.м. (п.1.1 данного договора).

Согласно п.2.1. данного договора стоимость квартиры на момент подписания основного договора будет составлять 2 260 000 руб. 

В соответствии со ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

На основании ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Из представленной суду квитанций к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ. следует, что истцом ФИО1 была внесена в кассу ООО «Горжилстрой» денежная сумма в размере 2 260 000 руб., основание: взнос за 

<

адрес> ж/

<

адрес> на з/у ФИО5 112А.

Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1 ст.429 ГК РФ).

В соответствии со ст.429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Определяя обоснованность исковых требований, суд учитывает следующее.

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Применяя требования ст.431 ГК РФ при толковании спорного договора можно сделать однозначный вывод, что целью договора, заключенного между истцом и ответчиком ООО «Горжилстрой» от 21.12.2014г. для истца было получение квартиры в многоквартирном доме и на эту цель она вносила деньги, а целью ответчика было привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома. По результатам реализации данного договора истец имел право на получение в собственность объекта инвестирования – жилого помещения.

Условия спорных отношений между сторонами предварительного договора свидетельствуют о том, что ответчиком осуществлялось привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома.

Между тем, договор об участии в долевом строительстве сторонами не заключался, а действия ответчика по строительству дома и привлечению денежных средств противоречат требованиям Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулирует Федеральный Закон №214-ФЗ от 30.12.2004г. «О участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 

Согласно ч.2 ст.1 вышеназванного Федерального Закона, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов. В соответствии со ст.3 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2014г. «Об участии и в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» либо пп.15 п.2 ст.39.10 ЗК РФ, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Таким образом, заключенный между истцом и ООО «Горжилстрой» предварительный договор купли-продажи обладает признаками договора участия в долевом строительстве, обязательные условия которого регламентированы ч.ч. 3 и 4 ст.4 Закона №214-ФЗ: договор заключен в письменной форме; в нем содержится определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, срок заключения основного договора купли-продажи: не позднее 90 дней с момента регистрации права собственности Стороны 1, установлены цена договора, сроки и порядок ее уплаты, при этом истцом оплата произведена в день заключения предварительного договора купли-продажи. 

При заключении договора директор ООО «Горжилстрой» действовал на основании гарантийного письма ООО «ЕТЗК» от 09.01.2014г., согласно которого ООО «ЕТЗК» в счет выполненных работ предоставило эксклюзивное право ООО «Горжилстрой» продать 

<

адрес> строящемся многоэтажном жилом доме, расположенном на земельном участке по 

<

адрес>.

Перечень и стоимость проделанных ООО «Горжилстрой» работ по договору подряда № от 30.08.2012г., заключенному с ООО «ЕТЗК», содержится в трех справках выполненных работ и затрат № за отчетный период 01.05.2014г.-31.05.2014г., двух актах о приемке выполненных работ за май 2014 года; двух справках выполненных работ и затрат № за отчетный период 01.04.2014г.-30.04.2014г., двух актах о приемке выполненных работ за апрель 2014 года; двух справках выполненных работ и затрат № за отчетный период 01.02.2014г.-28.02.2014г., акте о приемке выполненных работ за февраль 2014 года; справке выполненных работ и затрат № за отчетный период 01.01.2014г.-31.0.2014г., двух актах о приемке выполненных работ за январь 2014 года; двух справках выполненных работ и затрат № за отчетный период 01.12.2013г.-31.12.2013г., восьми актах о приемке выполненных работ за декабрь 2013 года; справке выполненных работ и затрат № за отчетный период 01.12.2013г.-31.12.2013г., трех актах о приемке выполненных работ за декабрь 2013 года; двух справках выполненных работ и затрат № за отчетный период 01.11.2013г.-30.11.2013г., семи актах о приемке выполненных работ за ноябрь 2013 года; двух справках выполненных работ и затрат № за отчетный период 01.10.2013г.-31.10.2013г., шести актах о приемке выполненных работ за октябрь 2013 года; справке выполненных работ и затрат № за отчетный период 01.09.2013г.-30.09.2013г., акте о приемке выполненных работ за август 2013 года; двух справках выполненных работ и затрат № за отчетный период 01.08.2013г.-31.08.2013г., трех актах о приемке выполненных работ за август 2013 года; справке выполненных работ и затрат № за отчетный период 01.07.2013г.-31.07.2013г., акте о приемке выполненных работ за июль 2013 года; двух справках выполненных работ и затрат № за отчетный период 01.06.2013г.-30.06.2013г., двух актах о приемке выполненных работ за июнь 2013 года; двух справках выполненных работ и затрат № за отчетный период 01.05.2013г.-31.05.2013г., двух актах о приемке выполненных работ за май 2013 года; двух справках выполненных работ и затрат № за отчетный период 01.04.2013г.-30.04.2013г., двух актах о приемке выполненных работ за апрель 2013 года; двух справках выполненных работ и затрат № за отчетный период 01.03.2013г.-31.03.2013г., двух актах о приемке выполненных работ за март 2013 года; двух справках выполненных работ и затрат № за отчетный период 01.02.2013г.-28.02.2013г., двух актах о приемке выполненных работ за февраль 2013 года; двух справках выполненных работ и затрат № за отчетный период 01.01.2013г.-31.01.2013г., четырех актах о приемке выполненных работ за январь 2013 года; двух справках выполненных работ и затрат № за отчетный период 01.12.2012г.-31.12.2012г., двух актах о приемке выполненных работ за декабрь 2012 года; двух справках выполненных работ и затрат № за отчетный период 01.11.2012г.-30.11.2012г., акте о приемке выполненных работ за ноябрь 2012 года; двух справках выполненных работ и затрат № за отчетный период 01.10.2012г.-30.10.2012г., акте о приемке выполненных работ за октябрь 2012 года; трех справках выполненных работ и затрат № за отчетный период 01.09.2012г.-30.09.2012г., двух актах о приемке выполненных работ за сентябрь 2012 года

Согласно акту взаимозачета № от ДД.ММ.ГГГГ. ООО «ЕТЗК» погашает свою задолженность перед ООО «Горжилстрой» по договору подряда № от ДД.ММ.ГГГГ. за выполненные СМР на сумму 2 260 000 руб., ООО «Горжилстрой» погашает свою задолженность перед ФИО1 в сумме 2 260 000 руб., ФИО1 погашает свою задолженность перед ООО «ЕТЗК» за 

<

адрес> строящемся многоэтажном жилом доме, расположенном на земельном участке по 

<

адрес>, общей площадью 56,50 кв.м. на сумму 2 260 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЕТЗК» и ФИО1 был заключен предварительный договор №, предметом которого является заключение в будущем договора купли-продажи квартиры, в 

<

адрес> со следующими характеристиками: номер 

<

адрес>, количество комнат 2, этаж 7, проектная площадь 56,50 кв.м. (п.1.1 данного договора).

Согласно п.2.1. данного договора стоимость квартиры на момент подписания основного договора будет составлять 2 260 000 руб. 

Судом установлено, что во исполнение своих обязательств ООО «ЕТЗК» передал 10.04.2015г. по акту приема-передачи вышеуказанную 

<

адрес>, расположенную по адресу: 

<

адрес> истцу ФИО1

С момента передачи квартиры истец проживает в спорной квартире и полностью несет расходы по ее содержанию и обслуживанию, что подтверждено квитанциями об оплате в ООО «УК ЕТЗК» коммунальных услуг, актом о проживании и не оспаривается сторонами.

Из материалов дела следует, что впоследствии застройщик ООО «ЕТЗК» от регистрации возникших правоотношений в долевом участии истца в строительстве многоквартирного дома и регистрации права собственности на квартиру за истцом – уклонился.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что фактически ФИО1 стала участником долевого строительства многоквартирного дома, проинвестировала строительство вышеуказанной 

<

адрес> до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома (строительный адрес) № А по 

<

адрес> РБ, что подтверждает возникновение правоотношений между ООО «Горжилстрой» и ООО «УК ЕТЗК» с истцом по участию в долевом строительстве дома между застройщиком и истцом, возникшие между ними правоотношения подпадают под действия ст.4 ФЗ № от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», что соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 04.12.2013г. в редакции от 04.03.2015г.

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома между истцом и застройщиком ООО «ЕТЗК» составлен и зарегистрирован в установленном законом порядке не был, однако это в соответствии с пунктом 13 вышеназванного Обзора Верховного Суда Российской Федерации не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом). Согласно письма ВС РФ от 30.01.2013г. №7-ВС-368/13 действие ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Вместе с тем, Федеральный Закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязывает застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений и данная норма закона направлена на защиту более слабой стороны отношений в строительстве – заказчика, то есть истца ФИО1

Из представленных суду документов (писем, актов, квитанции и т.д.) подтверждающих факт совершения сделки, следует о волеизъявлении сторон ее совершения, предмете сделки, ее участниках, порядке расчетов, порядке передачи и получения истцом предмета сделки – квартиры, то есть в них содержатся и оговорены все существенные условия совершения сделки.

Сделка об участии ФИО1 в долевом строительстве многоквартирного дома по квартире, расположенной по адресу: РБ, 

<

адрес> состоялась, фактически совершена и исполнена.

Считать вышеуказанную сделку совершенной с нарушением п.1 ст.161 ГК РФ и ст.550 ГК РФ (простой письменной формы) оснований не имеется.

Иного способа, как признание за истцом в судебном порядке права собственности на квартиру для дальнейшей законной регистрации возникших правоотношений между истцом и ООО «ЕТЗК» не имеется.

По смыслу ч.2 ст.68 ГПК РФ передача спорной квартиры истцу ФИО1, то есть признание ООО «ЕТЗК» возникших между ними правоотношений по участию в строительстве многоквартирного дома освобождает истца от необходимости дальнейшего доказывания вышеуказанных обстоятельств.

Доводы представителя истца не опровергнуты, нашли подтверждение в судебном заседании. Истец, являясь ответственным лицом, оплачивает коммунальные платежи в спорном жилом помещении, данные обстоятельства также не опровергнуты, таким образом сделка между сторонами фактически совершена, исполнена.

Удовлетворяя исковые требования ФИО1, суд исходит из того, что истец обязательства по участию в долевом строительстве многоквартирного дома исполнила, жилое помещение является объектом завершенного строительства, передано истцу в пользование, однако договор долевого участия не заключен в виду уклонения другой стороны.

Согласно выписке из ЕГРП № от 11.05.2017г. правообладателем спорной квартиры является юридическое лицо ООО «ЕТЗК», о чем произведена государственная регистрация права собственности 09.04.2015г.

Фактически квартира передана в распоряжение ФИО1 по акту приема-передачи, куда она вселилась и проживает по настоящее время, оплачивая коммунальные услуги.

09.04.2015г. в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ по 

<

адрес> с заявлением о регистрации прав ограничения на квартиру – договора ипотеки обратились ООО « ЕТЗК» и ОАО «Россельхозбанк».

Договор об ипотеке также является недействительным, поскольку заключен ООО «ЕТЗК» – лицом, не имевшим законных оснований на распоряжение спорным имуществом в виде квартиры по адресу: 

<

адрес>, в том числе с учетом положений ст.ст. 558, 348 ГК РФ, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно ст.166 ГК РФ недействительная сделка, совершенная по основаниям, установленным настоящим кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

При этом, в силу п.5 ст.352 ГК РФ в случае признания договора залога недействительным залог прекращается.

Пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст.5 указанного закона по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.

Согласно п.1 ст.6 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена на указанное в ст.5 Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Как следует из разъяснений Банка России, изложенным в Методических рекомендациях от 05.10.1998г. №273-Т к Положению Банка России «О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)» от 31.08.1998г. №54-П, кредитным учреждениям при выдаче кредитов следует проверять качество предлагаемого заемщиком обеспечения и исключать риски, связанные с кредитованием и обеспечением исполнения обязательств по возврату кредита.

Таким образом, при совершении любой сделки по выдаче кредита, а также сделок, обеспечивающих возврат денежных средств, банк – кредитор должен проверять платежеспособность и надежность не только основных заемщиков, но и поручителей и залогодателей, с которыми совершаются данные сделки. 

В соответствии с ч.1 ст.218, ст.219 ГК РФ суд считает необходимым признать право собственности на объект строительства в виде спорного жилого помещения – 

<

адрес> Республики Башкортостан за ФИО1

В связи с изложенным, подлежат внесению указанные сведения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на спорную квартиру в соответствии со ст.20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с ч.1 ст.103 ГПК РФ с ответчиков ООО «Горжилстрой», ООО «ЕТЗК», АО «Российский сельскохозяйственный банк» подлежит взысканию государственная пошлина в доход государства пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований в размере 9 500 руб., по 3 167 руб. с каждого.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 12, 131, 218, 307, 309 - 310, 421, 422, 432 ГК РФ, ст.ст. 56, 98, 103, 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

исковое заявление ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Единая торгово-закупочная компания», Обществу с ограниченной ответственностью «Горжилстрой», Акционерному обществу «Российский Сельскохозяйственный банк» о признании права собственности – удовлетворить. 

Признать ФИО1 добросовестным участником (стороной по сделке) долевого строительства многоквартирного дома, расположенного по адресу: РБ, 

<

адрес>. 

Исключить в Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ на квартиру, расположенную по адресу: РБ, 

<

адрес> за правообладателем Обществом с ограниченной ответственностью «Единая торгово-закупочная компания».

Признать договор ипотеки №.7 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Акционерном обществом «Российский Сельскохозяйственный банк» и Обществом с ограниченной ответственностью «Единая торгово-закупочная компания» в отношении 

<

адрес>, расположенной по адресу: РБ, 

<

адрес> недействительным и применить последствия недействительности сделки. 

Признать за ФИО1 право собственности на 

<

адрес> Республики Башкортостан. 

Внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись о регистрации права собственности на 

<

адрес> Республики Башкортостан на имя ФИО1.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Единая торгово-закупочная компания», Общества с ограниченной ответственностью «Горжилстрой», Акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» государственную пошлину в бюджет муниципального образования городского округа г.Стерлитамака в размере 9 500 руб., с каждого 3 167 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья Залман А.В.

.