Дело № 2-454/2019

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Город Северодвинск 19 сентября 2019 года

Северодвинский городской суд Архангельской области в составе

председательствующего судьи Чистякова О.Н.

при секретаре Сидоренко И.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Администрации муниципального образования «Северодвинск» к ФИО1 ФИО10 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

установил:

Администрация муниципального образования «Северодвинск» (официальное сокращенное наименование – Администрация Северодвинска) обратилась в суд с иском к ФИО1, просила взыскать с ответчика задолженность по договору аренды земельного участка в размере 503815 руб. 07 коп., пени по договору аренды земельного участка в размере 91534 руб. 16 коп.

В обоснование указано, что 17.02.2016 между Администрацией муниципального образования «Северодвинск» (арендодателем) и ФИО1 (арендатором) заключен договор аренды земельного участка №12543001, на основании которого ответчику в пользование предоставлен земельный участок площадью 3366 кв.м с кадастровым номером ..... на срок с 30.01.2016 по 28.01.2019. Разрешенное использование земельного участка: строительство кафе. В соответствии с пунктом 5.4 договора аренды внесение арендной платы производится арендатором ежеквартально равными частями не позднее 15 числа месяца, следующего за кварталом, за IV квартал – не позднее 25 декабря текущего года. Арендаторы за период с 01.10.2016 по 2 квартал 2018 года не вносили арендную плату, в связи с чем образовалась задолженность в размере 1401124 руб. Ответчиком внесены арендные платежи в размере 8684 руб. 93 коп. (30.12.2016), 592416 руб. (19.12.2017), 296208 руб. 93 коп. (09.06.2018), учитывая которые сумма долга составила 503815 руб. 07 коп. В соответствии с пунктом 6.2 договора на сумму долга начислены пени за период с 16.11.2016 по 27.11.2018 в размере 91534 руб. 16 коп. В адрес ответчика направлена претензия от 13.09.2018. 

В ходе судебного разбирательства истец исковые требования увеличил, представил уточненные исковые заявления от 26.07.2019 (том 1, л.д. 238-239) и от 21.08.2019 (том 2, л.д. 33-37), окончательно просил взыскать с арендатора ФИО1 задолженность по арендной плате за период с 01.10.2016 по 07.10.2018 в размере 605269 руб. 39 коп., а также пени за период с 16.11.2016 по 18.07.2019 в размере 130479 руб. 23 коп.

В судебном заседании представитель Администрации Северодвинска К.И., являющаяся одновременно представителем третьего лица Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Северодвинска, поддержала уточненные исковые требования, просила суд взыскать задолженность по арендной плате в полном объеме за период с 01.10.2016 по 07.10.2019, исходя из стоимости земельного участка определенной в размере 7290000 рублей, на основании отчета об оценке рыночной стоимости, выполненного ИП ФИО14 по заказу КУМИЗО Администрации Северодвинска. Не оспаривала результаты проведенной по делу судебной экспертизы стоимости земельного участка, выполненной на основании определения суда ИП ФИО11 При этом, считала ошибочными доводы ответчика о том, что при расчете размера арендной платы необходимо руководствоваться заключением оценщика ООО «РАЭКС», изготовленным по заказу ответчика, поскольку договором не предусмотрено проведение оценки по заказу арендатора, а заключение ООО «РАЭКС» о стоимости земельного участка является необъективным, так как цена земельного участка предоставленного для строительства кафе определена путем сравнения с ценой участков для индивидуального жилищного строительства. По мнению представителя истца, доводы ответчика о периоде начисления арендной платы по 11.09.2018 также являются ошибочными, поскольку арендная плата по договору начисляется до окончания срока действия договора. Истцом в качестве такой даты определена дата постановки законченного строительством объекта на кадастровый учет. Размер арендной платы определен согласно постановлению Правительства Архангельской области №190-пп, при этом воспользовались экспертным заключением, проведенным по муниципальному контракту. Оснований принимать к расчету экспертные заключения от арендаторов не имеется. 

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, направила представителя ФИО2, который с иском не согласился. При этом указал, что ответчиком в полном объеме исполнены обязательства по внесению арендной платы с учетом стоимости земельного участка в размере 5385600 руб. по заключению независимого оценщика ООО «РАЭКС» от 09.12.2016. Размер арендной платы не был доведен истцом до арендатора, поэтому в декабре ответчиком плата была рассчитана и внесена, о чем арендодателю направлено уведомление от 25.12.2019. Истцом неправомерно заявлено о взыскании арендной платы за период после 11.09.2018, то есть после даты разрешения на ввод объект в эксплуатацию. Администрация подтвердила факт завершения строительства. Арендатор обращался в Администрацию за изменением договора аренды, но ей отказали. Подписала соглашение о расторжении с протоколом разногласий по дату ввода объекта в эксплуатацию 11.09.2019. ФИО1 не могла сама внести данные до момента постановки объекта на кадастровый учет. Администрация, как орган выдавший разрешение на строительство и подписавший разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, должна была в течение 5 дней направить в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете в отношении соответствующего объекта недвижимости, не сделала это позднее. По мнению представителя ответчика, стоимость арендованного ФИО1 земельного участка в отчете оценщика ФИО13 а также в заключении судебного эксперта ФИО12 определена неверно, поскольку в первом заключении оценщиком взяты объекты аналоги, расположенные в городе Архангельске, в заключении судебной экспертизы необоснованно применен к стоимости участков для ИЖС коэффициент 1,4. При этом судебным экспертом не учтено, что земельные участки для индивидуального жилищного строительства в городе Северодвинске более востребованы, чем для строительства кафе на окраине города. Просил назначить дополнительную судебную экспертизу, приобщить к материалам дела письменное ходатайство отзыв. 

В соответствии со статьей 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело при данной явке.

Выслушав объяснения представителей, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст.607 ГКРФ в аренду могут быть переданы земельные участки.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно ст.614 ГКРФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии с п.1 ст.65 ЗКРФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В судебном заседании установлено, что между Администрацией Северодвинска в лице председателя Комитета по управлению имуществом Администрации муниципального образования «Северодвинск» и ФИО1 17.12.2016 был заключен договор №12543001 аренды земельного участка площадью 3366 кв.м. с кадастровым номером ....., расположенного по адресу: установлено относительно ориентира – здания, расположенного за границами земельного участка по адресу: 

<

адрес> примерно в 60 м по направлению на юго-восток от ориентира, для строительства кафе. Договор аренды заключен на срок с 30.01.2016 по 28.01.2019 однократно для завершения строительства кафе (т. 1 л.д. 4-5, 30-33). 

Пунктами 5.1 и 5.2 договора аренды предусмотрено, что арендная плата начисляется с 30.01.2016; сумма арендной платы на 2016 год за пользование земельным участком, указанным в пункте 1.1 настоящего договора, исчисляется в соответствии с постановлением Правительства Архангельской области от 15.12.2009 № 190-пп.

Пунктом 5.4 договора аренды установлено, что внесение арендной платы производится арендатором ежеквартально равными частями не позднее 15 числа месяца, следующего за кварталом, а за IV квартал – не позднее 25 декабря текущего года на расчетный счет ....., получатель УФК по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (КУМИиЗО). 

Пунктом 6.2 указанного договора предусмотрено начисление пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент исполнения денежного обязательства от суммы задолженности за каждый день просрочки внесения арендной платы 

В связи с невнесением арендной платы Администрацией Северодвинска начислена задолженность по состоянию на 12.09.2018 в размере 503815 руб. 07 коп. (с 4квартала 2016 года по 2 квартал 2018 года), пени за просрочку платежа в размере 77801 руб. 21 коп., всего 581616 руб. 28 коп. 

13.09.2018 ответчику направлена претензия оплатить указанную задолженность в срок до 26.06.2018. Претензия получена ФИО1 21.09.2019, о чем свидетельствует уведомление (том 1, л.д.25, 26-27).

Задолженность ответчика перед истцом не погашена в добровольном порядке, в связи с чем 29.11.2018 истец обратился в суд, представил расчет задолженности с учетом произведенной арендатором оплаты платежными поручениями от 30.12.2016 в сумме 8684 руб. 93 коп. (остаток от оплаты за 1-3 кварталы 2016 года), от 19.12.2017 в сумме 592416 руб., от 09.06.2018 в сумме 296208 руб. (том 1, л.д.28-29).

В уточненном исковом заявлении от 21.08.2019 Администрация Северодвинска просит взыскать с арендатора ФИО1 задолженность по арендной плате за период с 01.10.2016 по 07.10.2018 в размере 605269 руб. 39 коп., а также пени за период с 16.11.2016 по 18.07.2019 в размере 126577 руб. 32 коп. (том2, л.д.33-37).

Обращаясь в суд с настоящим иском, Администрация муниципального образования «Северодвинск» просит взыскать с ФИО1 арендную плату по договору аренды земельного участка от 17.02.2016 №12543001 за период с 4квартала 2016 года по 07.10.2018.

Суд полагает обоснованными доводы стороны истца о периоде взыскания арендной платы с 01.10.2016 по 07.10.2018, поскольку срок действия договора аренды земельного участка определен сторонами в разделе 4 договора с 30.01.2016 по 28.01.2019. 

Порядок расторжения договора определен сторонами в разделе 7 договора, при этом в силу пункта 7.2 расторжение и изменение условий договора возможно по соглашению сторон путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом арендатор принял на себя обязательства своими силами и за свой счет произвести все необходимые действия по государственной регистрации прекращения аренды земельного участка в органе регистрации и известить об этом арендодателя в 10-дневный срок с момента такой регистрации (л.д. 4-5). 

Между тем вопрос о расторжении договора аренды сторонами 11.09.2019 не согласован, единый документ сторонами не подписан, государственная регистрация прекращения аренды не была произведена. 

Расчет задолженности ответчика по арендной плате исчислен арендодателем в соответствии с постановлением Правительства Архангельской области от 15.12.2009 № 190-пп с учетом рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ..... в размере 7290000 руб., определенной независимым оценщиком ФИО15 по состоянию на 31.05.2016 в отчете об оценке рыночной стоимости №КСЗ-05-16/5 (том 1, л.д. 73-127).

Из письменных отзывов на исковое заявление и объяснений представителя ответчика ФИО7 в судебном заседании следует, что ответчик не согласен с оценкой стоимости земельного участка ФИО6, считает правильным отчёт об оценке от 09.12.2016, подготовленный по заказу арендатора оценщиком ООО «РАЭКС». В соответствии с данным отчетом стоимость земельного участка на дату оценки составляла 5385600 (том 1, л.д. 130-132, 176-201).

По ходатайству ответчика определением суда назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости арендованного земельного участка.

Согласно заключению судебного эксперта ФИО8 от 06.06.2019 №06/06/19 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ..... по состоянию на 31.05.2016 составляет 7125149 рублей, стоимость 1кв.м составляет 2116 руб. 80 коп. (приложение №1 к настоящему делу).

Заключение эксперта соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», подготовлено квалифицированным экспертом, имеющим высшее образование, необходимые квалификацию и стаж экспертной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности по ст.307 УКРФ за дачу заведомо ложного заключения. 

Выводы судебного эксперта мотивированы, непротиворечивы, основаны на непосредственном исследовании объекта экспертизы.

Экспертом в заключении подробно мотивированы отказ от применения затратного и доходного подходов в пользу методологии сравнительного подхода, проанализированы сопоставимые характеристики оцениваемого объекта и используемых объектов-аналогов, расположенных на территории города Северодвинска, а также приведены заслуживающие внимания выводы о том, по какой причине при определении рыночной стоимости оцениваемого земельного участка (с разрешенным использованием для строительства кафе) с использованием сравнительного подхода к средней стоимости объектов-аналогов (земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства) необходимым является применением повышающего коэффициента 1,4. 

Суд не усматривает оснований не согласиться с выводами судебной экспертизы о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ..... по состоянию на 31.05.2016, поэтому именно заключение эксперта ФИО8 подлежит применению при определении размера арендной платы, подлежащей уплате ФИО1 по договору аренды.

При этом судом отклоняются доводы представителя Администрации Северодвинска о необходимости применения при расчете арендной платы заключения оценщика ФИО6, поскольку в указанном отчете использованы исключительно аналоги, расположенные в городе Архангельске, не отражающие с достаточной степенью объективности стоимость земельных участков на территории города Северодвинска.

Не может быть использована при расчете арендной платы и стоимость земельного участка, определенная оценщиком ООО «РАЭКС» в 5385600 руб., так как при определении размера рыночной стоимости оцениваемого земельного участка сравнительным методом оценщик необоснованно исходил из равноценности земельных участков, имеющих вид разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков коммерческого использования.

Таким образом, арендная плата за пользование арендованным ФИО1 земельным участком с кадастровым номером ..... с учетом рыночной стоимости данного земельного участка в размере 7125149 рублей за период с 01.10.2016 по 07.10.2018 составит 1582023 руб., в том числе за 4 квартал 2016 года – 197012 руб. (7125149 руб. *11%*92/366), за 2017 год – 783766 руб. (7125149*11*365/365), за 1 – 4 кварталы 2018 года (период с 01.10.2018 по 07.10.2018) – 601245руб. (7125149*11*280/365).

Ответчиком ФИО1 представлены доказательства внесения арендной платы за спорный период с 01.10.2019 по 07.10.2019 в размере 1013356 руб. 61 коп. (платежные поручения от 30.12.2016, 19.12.2017, 09.06.2018, 27.12.2018), поэтому с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате на дату рассмотрения дела в размере 568666 руб. 39 коп. (1582023 руб. - 1013356 руб. 61 коп.) 

Суд полагает заслуживающими внимания доводы представителя истца о том, что внесенные ответчиком по перечисленным выше платежным поручениям арендные платежи должны учитываться как оплата за наиболее ранние периоды, поскольку в платежных поручениях арендатора в графе назначение платежа не указаны конкретные периоды, за которые вносилась оплата.

Платеж по договору аренды в сумме 545475 руб. 93 коп. внесенный арендатором по платежному поручению от 30.12.2016 правомерно учтен арендодателем за прошлый период 1 – 3 кварталов 2016 года, при этом оставшаяся сумма в размере 8684 руб. 93 коп. обоснованно учтена в качестве оплаты за 4квартал 2016 года. 

За просрочку внесения арендной с ответчика подлежит взысканию неустойка (пени) в размере 1/300 учетной ставки Банка России (ставки рефинансирования) за каждый день просрочки.

С учетом периодов просрочки размер неустойки по состоянию 18.07.2019 составляет 120978 руб. 25 коп. Подробный расчет неустойки с учетом арендной платы, определенной по стоимости земельного участка в размере 7125149 руб. приведен в справочном расчете (том 2, л.д. 37). Данный расчет судом проверен и признан правильным.

С мнением ответчика о неправильном начислении истцом пеней суд не соглашается, поскольку оно основано на неправильном толковании норм материального права.

Принимая во внимание установленный договором аренды от 17.02.2016 размер пеней (1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации), а также продолжительность допущенной ответчиком просрочки внесения арендной платы оснований для уменьшения суммы пеней суд не находит.

Доказательств внесения указанной арендной платы в сроки установленные договором, а также в период рассмотрения дела судом ответчиком не представлено, поэтому данная сумма пеней подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Учитывая вышеизложенное суд принимает решение о частичном удовлетворении иска, взыскивает с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате за период с 01.10.2016 по 07.10.2018 в размере 568666 руб. 39 коп., а также пени за период с 16.11.2016 по 18.07.2019 в размере 120978 руб. 25 коп.

В соответствии с частью 1 статьи 103 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика в доход местного бюджета муниципального образования «Северодвинск» государственную пошлину в размере 10096 руб. 45 коп.

Руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд

решил:

иск Администрации муниципального образования «Северодвинск» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка удовлетворить частично. 

Взыскать с ФИО1 ФИО16 в пользу Администрации муниципального образования «Северодвинск» по договору аренды земельного участка №12543001 от 17 февраля 2016 года задолженность по арендной плате за период с 01 октября 2016 года по 07 октября 2018 года в размере 568666 рублей 39 копеек, пени за период с 16 ноября 2016 года по 18 июля 2019 года в размере 120978 рублей 25 копеек, всего взыскать 689644 (шестьсот восемьдесят девять тысяч шестьсот сорок четыре) рубля 64 копейки.

В удовлетворении требований Администрации муниципального образования «Северодвинск» к ФИО1 ФИО17 о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01 октября 2016 года по 07 октября 2018 года в размере 36603 рубля, пеней за период с 16 ноября 2016 года по 18 июля 2019 года в размере 5599 рублей 07 копеек отказать.

Взыскать с ФИО1 ФИО18 в доход местного бюджета муниципального образования «Северодвинск» государственную пошлину в размере 10096 (десять тысяч девяносто шесть рублей) рублей 45 копеек.

Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд через Северодвинский городской суд Архангельской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда принято 24 сентября 2019 года.

Председательствующий О. Н. Чистяков