К делу 2-31/2020 (2-1893/2019)

УИД23RS0011-01-2019-002983-31 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13.01.2020 г. г. Геленджик

Геленджикский городской суд Краснодарского края 

в составе: 

председательствующего Садова Б.Н., 

при секретаре Крит Г.С., 

с участием представителей:

истца (ответчика по встречному иску) ИП ФИО1 по доверенности ФИО2,

ответчика (истца по встречному иску) ФИО3 по доверенности ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ИП ФИО1 к ФИО3, ФИО5, ФИО6 о расторжении предварительного договора купли-продажи, встречному иску ФИО3 к ИП ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры основным договором купли-продажи и признании права собственности, 

установил:

ИП ФИО1 обратился к ФИО3 с иском о расторжении предварительного договора купли-продажи квартир от ДД.ММ.ГГГГ, расположенных по адресу: 

<

адрес>, общей проектной площадью 59,19 кв.м. и №, проектной площадью 43,9 кв.м.; о принятии для передачи ФИО3 уплаченных по договору купли-продажи квартир от ДД.ММ.ГГГГ денежных средств в сумму 5 155 000 рублей в депозит суда. 

В обоснование исковых требований ИП ФИО1 указал, что между ним и М. был подписан предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ о намерении заключить в будущем договор купли-продажи следующих объектов недвижимости: двухкомнатной квартиры в строящемся Жилом Комплексе «Алые Паруса», расположенном по адресу: 

<

адрес>, на 6 этаже, общей площадью 59,19 кв.м., однокомнатной квартиры в строящемся Жилом Комплексе «Алые Паруса», расположенном по адресу: 

<

адрес>, на 6 этаже, общей проектной площадью 43,9 кв.м. 

В соответствии с пунктом 3.2. Договора Стороны обязуются заключить основной договор не позднее ДД.ММ.ГГГГ. До указанной даты Продавец обязуется не совершать с другими партнерами сделок в отношении указанных объектов. На сегодняшний день Истец не имеет возможности оформить основной договор купли-продажи и передать указанные квартиры по причине смерти Покупателя, в связи с чем Продавец несет убытки по содержанию данного имущества. 

Нотариусом нотариального округа города Мурманска Мурманской области, С., открыто наследственное дело № в отношении М., ДД.ММ.ГГГГ г.р., умершего ДД.ММ.ГГГГ и являющегося наследодателем по отношению к Ответчику – ФИО3 (дочери) ДД.ММ.ГГГГ г.р. Ответчик является наследницей на основании правоустанавливающих документов. 

В пункте 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока в который стороны должны были заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить такой договора.

Учитывая тот факт, что согласно пункту 1.1. Договора Ответчик передал Истцу денежные средства в размере 5 155 000 рублей, при расторжении договора Истец имеет намерение вернуть деньги в полном размере. 

В соответствии со ст. 327 Гражданского кодекса Российской Федерации Должник вправе внести причитающиеся с него деньги в депозит суда.

Определением суда к участию в деле в качестве ответчиков привлечены ФИО5 и ФИО6 

ФИО3 обратилась к ИП ФИО1 со встречным иском о признании предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ИП ФИО1 и М. основным договором купли-продажи.

В ходе рассмотрения дела ФИО3 уточнила исковые требования и просила признать предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ИП ФИО1 и М., основным договором купли-продажи, с условием о предварительной оплате; признать за ФИО3, право собственности на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, с кадастровым №, общей площадью 56 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>; признать за ФИО3, право собственности на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, с кадастровым №, общей площадью 40.7 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>; исключить из единого государственного реестра недвижимости сведения о государственной регистрации права собственности ФИО1 на квартиру, с кадастровым №, общей площадью 56 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>; исключить из единого государственного реестра недвижимости сведения о государственной регистрации права собственности ФИО1 на квартиру, с кадастровым №, общей площадью 40.7 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>.

В обоснование встречных исковых требований ФИО3 указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО1 и ее отцом М. был заключен предварительный договор купли-продажи двух квартир №, в строящемся Жилом Комплексе «Алые Паруса», расположенном по адресу: 

<

адрес>. 

В соответствии с п. 1.1. Договора, М. внес денежные средства в размере 5 155 000 рублей в доказательство заключения договора купли-продажи между «Продавцом» и «Покупателем» и в обеспечение его исполнения. Подписанием настоящего договора «Покупателем» и «Продавцом» подтверждается факт получения «Продавцом» указанной суммы денежных средств полностью. 

ДД.ММ.ГГГГ М. умер, в связи с чем, нотариусом нотариального округа 

<

адрес>, С., заведено наследственное дело №. 

Справкой нотариуса нотариального округа 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что дочь М. – ФИО3 является наследницей на все имущество умершего М. 

Имеющимися в материалах дела выписками из ЕГРН подтверждается, что спорные квартиры № и № завершены строительством, им присвоены кадастровые номера и ФИО1 зарегистрировал за собой право собственности на данные объекты.

Поскольку предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ИПХалатовымЛ.М. и М., является основным договором купли-продажи, ФИО3 должна принадлежать 1/6 доля в праве общей долевой собственности на вышеуказанные квартиры.

В связи с регистрацией ИП ФИО1 права собственности в отношении указанных квартир, защита прав А.Д.ЮБ. невозможна без исключения из ЕГРН сведений о государственной регистрации права собственности на данные объекты за ИП ФИО1 

В судебное заседание истец по первоначальному иску и ответчик по встречному иску ИП ФИО1 не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, обратился с ходатайством о привлечении соответчиков и возражение против принятия встречного иска.

В судебном заседании представитель ИП ФИО1 по доверенности ФИО2, просила первоначальные исковые требования удовлетворить, а в удовлетворении встречных исковых требований отказать. 

Ответчица по первоначальному иску и истец по встречному иску ФИО3 в судебное заседание не явилась, уведомлена надлежащим образом, предоставила возражение на исковое заявление, в котором просила отказать ИП ФИО1 в удовлетворении исковых требований в полном объеме. 

В судебном заседании представитель ФИО3 по доверенности З. против удовлетворения исковых требований ИП ФИО1 возражал, настаивал на удовлетворении уточненных исковых требований ФИО3 в полном объеме, просил взыскать судебные расходы.

Ответчики по первоначальному иску ФИО5, ФИО6, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, на основании положений ст. 167 ГПК РФ, суд находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы и возражения участников судебного разбирательства, суд считает необходимым в удовлетворении требований ИП ФИО1 отказать, встречное исковое заявление А.Д.ЮБ. удовлетворить по следующим основаниям. 

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО1 и М. был подписан предварительный договор купли-продажи квартиры. 

Пунктом 1.1. договора предусмотрено, в доказательство заключения договора купли-продажи между «Продавцом» и «Покупателем» на двухкомнатную квартиру в строящемся Жилом Комплексе «Алые Паруса», расположенном по адресу: 

<

адрес>, на 6 этаже, общей площадью 59,19 кв. и однокомнатную квартиру в строящемся Жилом Комплексе «Алые Паруса», расположенном по адресу: 

<

адрес>, на 6 этаже, общей проектной площадью 43,9 кв.м. и в обеспечение исполнения договора купли-продажи, М. передал, а ИП ФИО1 принял в счет причитающегося по договору платежа 5155000 (пять миллионов сто пятьдесят пять тысяч) рублей. 

Полная стоимость вышеуказанных объектов согласно п. 1.2. Договора, составляет 5155000 (пять миллионов сто пятьдесят пять тысяч) рублей, из которых: 

- 2960000 рублей (два миллиона девятьсот шестьдесят тысяч) рублей - стоимость двухкомнатной квартиры, в Жилом Комплексе «Алые Парус», расположенном по адресу: 

<

адрес>); 

- 2195000 (два миллиона сто девяносто пять тысяч) рублей квартиры - стоимость однокомнатной квартиры, в Жилом Комплексе «Алые Парус», расположенном по адресу: 

<

адрес>. 

Распиской в получении денежных средств, являющейся частью предварительного договора, подтверждается, что денежную сумму в размере 5155000 (пяти миллионов ста пятидесяти пяти тысяч) рублей М. внес в день подписания договора – ДД.ММ.ГГГГ 

Истец, ИП ФИО1, не оспаривал, что М. в полном объеме оплатил стоимость двух квартир по договору, в размере 5 155 000. 

ДД.ММ.ГГГГ М. умер, по факту чего отделом ЗАГС города-курорта Геленджика управления ЗАГС Краснодарского края выдано свидетельства о смерти серии V-АГ № от ДД.ММ.ГГГГ 

После смерти М. нотариусом нотариального округа 

<

адрес>, С., заведено наследственное дело №. 

Справкой от ДД.ММ.ГГГГ выданной нотариусом С. подтверждается, что дочь наследодателя ФИО3 является наследницей на все имущество умершего ДД.ММ.ГГГГ М.

На запрос суда нотариус нотариального округа города Мурманска Мурманской области Ш. предоставила суду наследственное дело №, согласно которому, наследниками М., кроме ФИО3 также являются его жена ФИО5 и сын ФИО7

В составе наследственного дела имеются выданные нотариусом ФИО5 и ФИО6 свидетельства о праве на наследство по закону являющегося предметом спора по настоящему договору. 

Согласно свидетельству от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного за реестровым номером 51/39-н/51-2019-3-64, ФИО5 и ФИО7 являются наследниками ? доли в правах и обязанностях по предварительному договору купли-продажи от 23.05.2017г. недостроенной квартиры, находящейся по строительному адресу: 

<

адрес>, состоящей из двух комнат общей площадью 59,19 кв.м., расположенной на 6 этаже. 

Согласно свидетельству от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного за реестровым номером 51/39-н/51-2019-3-66, ФИО5 и ФИО7 являются наследниками ? доли недостроенной квартиры, находящейся по строительному адресу: 

<

адрес>, улица ЗАО АФ «Дивноморская» Блок Секция 7 

<

адрес>, состоящей из одной комнаты общей площадью 43,9 кв.м., расположенной на 6 этаже. 

По ходатайству истца ИП ФИО1, указанные лица привлечены судом в качестве соответчиков по настоящему делу. 

В качестве обоснования расторжения предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО1 сослался на то, что согласно п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной. 

При вынесении решения суд учитывает положения ст. 56 ГПК РФ о том, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражение, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

ИП ФИО1 не доказал, что М. и его наследниками были допущено какое-либо нарушения условий предварительного договора от 23.05.2017г., оплата по договору была внесена в полном объеме. 

Пункт 3.1. предварительного договора предусматривающий, что стороны обязуются заключить основной договор не позднее 25.12.2018 г, не является основанием, для расторжения предварительного договора, так как не предусматривает в качестве последствия его нарушения расторжение договора. 

Согласно п. 3.3. договора, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, вторая Сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. 

В материалах дела отсутствуют предложения ИП ФИО1 к каждому из наследников заключить основной договор. 

ИП ФИО1 обратился в суд к наследникам М. не с требованием о понуждении заключить основной договор. В настоящем деле им заявлено требование о расторжении предварительного договора. 

Не является основанием для расторжения договора ссылка истца на требования п. 6 ст. 429 ГК РФ, о том, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока в который стороны должны были заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направить другой стороне предложение заключить такой договоров. 

В соответствии с п. 23 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора",если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Статьей 431 ГК РФ, предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из буквального значения п. 1.1. предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ оплата по договору происходила в доказательство заключения договора купли-продажи и в обеспечение его исполнения. М., оплатил полную стоимость проданного имущества.

Исходя из того, предварительный договор устанавливал обязанность М. уплатить полную цену имущества до заключения основного договора, суд приходит к выводу, что договор от ДД.ММ.ГГГГ поименованный как предварительный, в действительности является основным договором купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к нему не применяются. 

На этом основании, суд считает исковые требования о расторжении предварительного договора купли-продажи квартир от ДД.ММ.ГГГГ, а также принятия для передачи уплаченных по договору купли-продажи квартир денежных средств, в депозит суда, не подлежащими удовлетворению. 

Суд не может считать обоснованным доводы представителя ИП ФИО1 по доверенности в связи с отсутствием на момент заключения предварительного договора предмета сделки, данный договор не может быть основным. 

Статьей 432 ГК РФ предусмотрено, что существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данною вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть, как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В соответствии с п. 2 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

В договоре от ДД.ММ.ГГГГ указанно местоположение возводимой недвижимости, а именно, что они расположены в строящемся Жилом Комплексе «Алые Паруса», расположенном по адресу: 

<

адрес>. Жилой комплекс располагается на земельном участке с кадастровым №. 

В договоре указана ориентировочная площадь объектов недвижимости: площадь квартиры № составляет 59,19 кв.м. и площадь квартиры № составляет 43,9 кв.м. 

Дополнительно технические характеристики квартир отражены в схеме расположения квартир проектный №, 32, являющейся приложение № договора. 

Суд приходит к выводу, что предмет договора купли-продажи был согласован в заключенном между ИП ФИО1 и М. договоре от ДД.ММ.ГГГГ 

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другие недвижимое имущество (статья 130).

И силу ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права. Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Свидетельством о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ выданного нотариусом нотариального округа города Мурманска Мурманской области, ФИО8, реестровым №, подтверждается, что ФИО3 является наследницей 1/3 доли на наследство, которое состоит из ? доли в правах и обязанностях по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недостроенной квартиры, находящейся по строительному адресу: 

<

адрес>, состоящей из одной комнаты общей площадью 43,9 кв.м., расположенной на 6 этаже. 

Свидетельством о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, выданногонотариусом нотариального округа города Мурманска Мурманской области, С. номером подтверждается, что ФИО3 является наследницей 1/3 доли на наследство, которое состоит из ? доли в правах и обязанностях по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недостроенной квартиры, находящейся по строительному адресу: 

<

адрес>, состоящей из двух комнат общей площадью 59,19 кв.м., расположенной на 6 этаже. 

Таким образом, предметом наследования ФИО3 на указанные квартиры №, №, является 1/6 доли. При этом суд отмечает, что как следует из выписок ЕГРН вышеуказанных квартир, данные объекты завершены строительством и поставлены на кадастровый учет. 

Квартире №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, присвоен кадастровый №, квартире №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, присвоен кадастровый №.

Учитывая, что предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ИП ХалатовымЛ.М.и М., следует квалифицировать как основной договор купли-продажи указанных квартир №, №, за ФИО3, в порядке наследования, надлежит признать права собственности на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на данные квартиры, а право собственности ФИО1 на указанные объекты подлежит исключению из ЕГРН. 

В силу ч. 1 ст. 1110 ГК РФ, при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.

Согласно ст. 1152 ГК РФ, принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось.

Признание права собственности на 1/6 доли в праве общей долевой собственности на кварты №, № в ЗАО АФ «Дивноморская» за ФИО3, права иных наследников не нарушает, так как они в полном объеме приняли наследство и не лишены своих наследственных долей. 

Удовлетворяя исковые требования, в соответствии со статьями 98, 100 ГПК РФ суд считает также подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика судебных расходов: по оплате государственной пошлины в размере11 746 рублей, отправке телеграмм в размере 1 381 рублей, почтовых расходов, в размере 396 рублей, документально подтвержденных расходов по оплате услуг представителя, которые суд считает необходимым уменьшить до разумных пределов -30 000 рублей. 

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО3, ФИО9, ФИО6, о расторжении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, принятии для передачи ФИО3 уплаченных по договору купли-продажи квартир от ДД.ММ.ГГГГ денежных средств в сумму 5 155 000 рублей (пяти миллионов ста пятидесяти пяти тысяч) рублей в депозит суда – отказать в полном объеме. 

Встречные исковые требования ФИО3 к индивидуальному предпринимателю ФИО1 – удовлетворить в полном объеме. 

Признать предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и М., основным договором купли-продажи, с условием о предварительной оплате.

Признать за ФИО3, право собственности на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, с кадастровым №, общей площадью 56 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>. 

Признать за ФИО3, право собственности на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, с кадастровым №, общей площадью 40.7 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>. 

Исключить из единого государственного реестра недвижимости сведения о государственной регистрации права собственности ФИО1 на квартиру, с кадастровым №, общей площадью 56 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>. 

Исключить из единого государственного реестра недвижимости сведения о государственной регистрации права собственности ФИО1 на квартиру, с кадастровым №, общей площадью 40.7 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1, в пользу ФИО3, судебные расходы: по оплате государственной пошлины в размере 11 746 рублей, по отправке телеграмм в размере 1 381 рублей, почтовые расходы в размере 396 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 30 000 рублей. 

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Геленджикский городской суд, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы. 

Мотивированное решение изготовлено 17 января 2020 года.

Судья Садов Б.Н.