2-961/2025

26RS0003-01-2025-000549-18

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 июня 2025 года город Ставрополь

Октябрьский районный суд города Ставрополя Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Дубровской М.Г.,

при секретаре судебного заседания Назаренко В.А.,

с участием истца ФИО1, ответчика ФИО3, ответчика ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3, ФИО4 (третьи лица: Управление Росреестра по Ставропольскому краю, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, нотариус ФИО5) о признании отсутствующим ограничения (обременения) в виде ипотеки в силу закона,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заялвением к ФИО3, ФИО4, в котором просил признать отсутствующим ограничение (обременение) в виде ипотеки в силу закона в отношении недвижимости - нежилое здание (Склад), общей площадью 1645,4 кв.м, инвентарный №, Литер А, этажность: 1, кадастровый (условный номер) №/А, назначение нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>; указать, что данное решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении ограничения (обременения) права собственности на недвижимость - нежилое здание (Склад), общей площадью 1645,4 кв.м, инвентарный №, Литер А, этажность: 1, кадастровый (условный номер) №/А, назначение нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, в виде ипотеки, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ (номер государственной регистрации: №) в пользу ФИО2.

В обоснование заявленных требований истцом указано на то, что между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ, произведена регистрация перехода права собственности на следующую недвижимость - нежилое здание (Склад), общей площадью 1645,4 кв.м, инвентарный №, Литер А, этажность: 1, кадастровый (условный номер) №/А, назначение нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

адрес> (далее - Недвижимость).

Расчет за недвижимость по условиям Договора производился в течение 50 месяцев равными платежами в размере 100 000 рублей, ежемесячно.

Истцом в настоящее время обязательства по договору купли-продажи выполнены в полном объеме, что подтверждается приходными кассовыми ордерами ПАО «Сбербанк» о переводе денежных средств Покупателю, однако, в связи со смертью ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, отсутствует возможность обратиться в регистрационную службу с совместным заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке, как того требует действующее законодательство, что послужило причиной обращения в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 4.8 Договора стороны признали недвижимость находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате Недвижимости. В связи с этим право собственности истца на указанную Недвижимость установлено с ограничением в виде ипотеки в силу закона (залога), о чём в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись о регистрации ипотеки.

Согласно приходных кассовых ордеров ПАО «Сбербанк» следует, что в феврале 2024 года истцом выплачены денежные средства за недвижимость в размере 5 000 000 рублей, свои обязательства по оплате стоимости Недвижимости по Договору, он выполнил в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 умерла. Наследство после ее смерти принято ее дочерью - ФИО3 и сыном - ФИО4.

Поскольку надлежащее исполнение по договору покупателем (истцом) прекратило обязательства перед продавцом (часть 1 статьи 408 ГК РФ), оснований для сохранения обременения (ипотеки в силу закона) на недвижимость не имеется.

Учитывая, что в связи со смертью продавца снятие ипотеки путем подачи совместного заявления покупателем и продавцом не представляется возможным, истцом подан настоящий иск.

Определением, вынесенным без удаления суда в совещательную комнату, 27.03.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя.

Определением, вынесенным без удаления суда в совещательную комнату, 28.04.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена нотариус ФИО5.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме, по доводам, изложенным в исковом заявлении. 

Ответчики ФИО3 и ФИО4 в судебном заседании исковые требования признали, подтвердив доводы истца, пояснили, что действительно истец полностью расплатился за приобретенную по договору купли-продажи недвижимость.

Третьи лица: представитель Управления Росреестра по Ставропольскому краю, представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, нотариус ФИО5, будучи извещенными судом надлежащим образом о судебном разбирательстве, не явились по неизвестным суду причинам.

Принимая во внимание, что судом предприняты все меры для реализации сторонами своих прав, учитывая, что стороны извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, информация о времени и месте судебного заседания по каждому гражданскому делу, назначенному для рассмотрения в суде, размещена на официальном сайте суда и участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лиц, участвующих в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, суд полагает возможным рассмотреть дело в соответствии со статьей 167 ГПК РФ в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав стороны, изучив материалы данного гражданского дела, суд приходит к следующему. 

Согласно статье 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд обосновывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В соответствие со статьей 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. 

Согласно статье 11 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" государственная регистрация договора возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

В силу статьи 77 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Судом установлено, что между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ, была произведена регистрация перехода права собственности на следующую недвижимость - нежилое здание (Склад), общей площадью 1645,4 кв.м, инвентарный №, Литер А, этажность: 1, кадастровый (условный номер) №/А, назначение нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Расчет по условиям Договора производился в течение 50 месяцев равными платежами в размере 100 000 рублей, ежемесячно.

ФИО1 в настоящее время обязательства по Договору купли-продажи выполнены в полном объеме, что подтверждается приходными кассовыми ордерами ПАО «Сбербанк России» о переводе денежных средств Покупателю, однако, в связи со смертью ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, истец лишен возможности обратиться в регистрационную службу с совместным заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке.

Таким образом, в настоящее время истец лишен возможности снять ограничение (обременение) в виде ипотеки в силу закона в отношении недвижимости - нежилое здание (Склад), общей площадью 1645,4 кв.м, инвентарный №, Литер А, этажность: 1, кадастровый (условный номер) №/А, назначение нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, поскольку ФИО2 умерла ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о смерти серии III-ДН №, выданным Специализированным отделом государственной регистрации смерти Управления ЗАГС 

<

адрес> по городу Ставрополю ДД.ММ.ГГГГ.

Наследниками ФИО2 являются ФИО3 и ФИО4 - ответчики по настоящему делу, которые приняли наследство после смерти ФИО2, что подтверждается копией наследственного дела, представленной в материалы дела по запросу суда, свидетельствами о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ и соглашениями о разделе наследственного имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (часть 2 статьи 352 ГК РФ).

Однако, в соответствии со статьей 21 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" прекращение государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки не допускается.

Согласно статье 25 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

В соответствии с пунктом 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда.

Таким образом, с учетом анализа указанных норм закона, для погашения регистрационной записи об ипотеке на нежилое здание (склад), являющегося предметом договора купли-продажи между истцом и ФИО2, необходимо совместное заявление залогодателя и залогодержателя-продавца по договору, представление которого невозможно в силу вышеназванных причин.

Как указывалось выше, договор купли-продажи от 03.07.2020 полностью исполнен, деньги за проданный объект недвижимости переданы продавцу, тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения данной ипотеки.

Однако, несмотря на фактическое прекращение залога, в Едином государственном реестре прав зарегистрировано обременение (ипотека) недвижимого имущества.

До настоящего времени истец не имеет возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания (склада), что послужило основанием для обращения с исковым заявлением в суд.

Согласно пункту 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 №122-03 "Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты. 

В силу статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении имеющихся доказательств в их совокупности.

Статьей 56 ГПК РФ определено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

Ответчики в судебном заседании исковые требования полностью признали, возражения относительно заявленных требований не поступили.

Учитывая обстоятельства по делу, суд считает, что заявленные истцом требования являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт гражданина РФ: серия 

<

данные изъяты>) к ФИО3 (паспорт гражданина РФ: серия 

<

данные изъяты>), ФИО4 (паспорт гражданина РФ: 

<

данные изъяты>), третьи лица: Управление Росреестра по 

<

адрес>, Комитет по управлению муниципальным имуществом 

<

адрес>, нотариус ФИО5 о признании отсутствующим ограничения (обременения) в виде ипотеки в силу закона, - удовлетворить.

Признать отсутствующим ограничение (обременение) в виде ипотеки в силу закона в отношении недвижимости - нежилое здание (Склад), общей площадью 1645,4 кв.м, инвентарный №, Литер А, этажность: 1, кадастровый (условный номер) №/А, назначение нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Решение суда считать основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении ограничения (обременения) права собственности на недвижимость - нежилое здание (Склад), общей площадью 1645,4 кв.м, инвентарный №, Литер А, этажность: 1, кадастровый (условный номер) №/А, назначение нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, в виде ипотеки, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю ДД.ММ.ГГГГ (номер государственной регистрации: №) в пользу ФИО2.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Октябрьский районный суд города Ставрополя Ставропольского края в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья М.Г. Дубровская

Мотивированное решение составлено 23 июня 2025 года. 

Судья М.Г. Дубровская