УИД 03RS0013-01-2025-000121-86

Дело № 2-626/2025

Судья Нефтекамского городского суда

Республики Башкортостан ФИО1

Категория 2.192

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

 

дело № 33-10040/2025

город Уфа

2 декабря 2025 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

Председательствующего судьи Лазарева Р.Н.

Судей Загртдиновой Г.М., Булгаковой З.И.

секретаря судебного заседания Абдульмановой А.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2 на решение Нефтекамского городского суда Республики Башкортостан от дата по гражданскому делу по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи нежилых помещений и земельного участка недействительным или прекращенным.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Лазарева Р.Н.

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратился с иском к ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи нежилых помещений и земельного участка недействительным или прекращенным. В обосновании иска указано, что дата истец приобрел в собственность нежилое двухэтажное здание деревообратывающего цеха, площадью 1316,7 кв.м., кадастровый №..., земельный участок площадью 10 685 кв.м. с кадастровым номером №... по адресу: адрес А. В июне 2019 года к истцу обратился ответчик по вопросу аренды вышеуказанных объектов недвижимости для размещения и хранения спецтехники. Была достигнута договоренность о стоимости аренды 60 000 рублей. С дата ответчик стал пользоваться нежилым зданием цеха и земельным участком. Помимо хранения и ремонта транспортных средств он складировал сыпучие материалы, произвел раскопку грунта для хранения отходов на территории земельного участка. От оформления арендных отношений ответчик отказывался. дата между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи нежилых помещений в срок. Но в предварительном договоре не нашли отражение необходимые для индивидуализации данные о недвижимом имуществе и земельном участке, не прописаны конкретные данные, технические характеристики, позволяющие индивидуализировать земельный участок и определить его координаты на местности. Отсутствуют приложения №... и 2, подписанные сторонами и являющиеся неотъемлемыми частями предварительного договора. То есть предварительный договор считается незаключенным, недействительным. Ответчик, указанный задаток в размере 3 000 000 рублей не передавал, а дата оплатил лишь аренду цеха и земельного участка за период с дата. Истец отмечает незаинтересованность сторон в исполнении условий предварительного договора и заключении основного договора в срок до дата. Истец просит признать предварительный договор от дата недействительным или прекращенным, указывает, что данные требования альтернативны и просит удовлетворить только одно из них.

Решением Нефтекамского городского суда Республики Башкортостан от дата в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 о признании недействительным или прекращенным предварительного договора купли-продажи нежилых помещений и земельного участка – отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, в апелляционной жалобе ФИО2 просил решение суда отменить, приняв по делу новое решение об удовлетворении заявленных исковых требований. В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на то, что суд первой инстанции не обосновано применил ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении данного дела. В рамках данного дела истец не оспаривает факт признания спорного предварительного договора купли-продажи основным, то есть не оспаривает установленные ранее принятыми судебными актами правоотношения. Полагал, что спорный договор не содержит условий, позволяющих установить предметы купли-продажи. При отсутствии в предварительном договоре идентификационных данных недвижимого имущества, подлежащего передаче, предварительный договор не согласован сторонами, а значит, является незаключенным.

Информация о времени и месте судебного разбирательства размещена в открытом доступе на официальном сайте Верховного суда Республики Башкортостан в информационно – телекоммуникационной сети «Интернет» (http://vs.bkr.sudrf.ru/). По смыслу статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по собственному усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому неявка лиц, извещенных в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является их волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве.

Лица, участвующие по делу в качестве сторон, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, что подтверждается списком почтовых отправлений, отчетом об отслеживании отправления с почтовыми идентификаторами, отчетами об СМС-оповещении.

Судебная коллегия, принимая во внимание отсутствие возражений, руководствуясь Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата N 23 "О судебном решении", Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата №... "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", статьями 1, 8, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), статьями 3, 12, 56, 57, 60, 67, 68, 167, 196, 327-329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ), рассмотрела дело без участия неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав явившихся в судебное заседание лиц, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4).

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В силу п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи ГК РФ). Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора

В силу пункту 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Согласно пункту 1 статьи 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 2 абз. 2 статьи 328 ГК РФ если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению

Согласно статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу статьи 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно статьи 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пунктов 1, 2 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев прямо указанных в данной норме.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", следует, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В абзаце 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора" разъяснено, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

В соответствии с пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от дата "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

В силу пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от дата "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Пунктом 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от дата "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Постановления N 10/22 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" сделки, имеющие характер, указанный выше, должны признаваться ничтожными независимо от их совершения с согласия собственника.

При рассмотрении иска о государственной регистрации перехода права собственности при уклонении продавца по договору от подачи соответствующего заявления и документов в регистрирующий орган, в предмет доказывания по спору входит проверка судом действительности сделки, являющейся основанием для возникновения права, что вытекает из пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата №... «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств».

В силу положений статьи 58 Федерального закона от дата № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо право которого подтверждено решением суда. При этом не требуется заявление лица, чье право прекращается или признано отсутствующим по этому решению суда, в случае, если такое лицо являлось ответчиком по соответствующему делу, в результате рассмотрения которого признано аналогичное право на данное имущество за другим лицом.

На основании пункта 3 Постановления от дата №... Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и пункта 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата №... "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", суд обязан самостоятельно определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела с тем, чтобы обеспечить восстановление нарушенного права, за защитой которого обратился истец.

Согласно статье 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя). Залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования также за счет: страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение произошли не по причинам, за которые залогодержатель отвечает; причитающегося залогодателю возмещения, предоставляемого взамен заложенного имущества, в частности если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации, а также в иных случаях, предусмотренных законом; причитающихся залогодателю или залогодержателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами; имущества, причитающегося залогодателю при исполнении третьим лицом обязательства, право требовать исполнения которого является предметом залога. В случаях, указанных в абзацах втором - пятом настоящего пункта, залогодержатель вправе требовать причитающиеся ему денежную сумму или иное имущество непосредственно от обязанного лица, если иное не предусмотрено законом или договором. Если иное не предусмотрено законом или договором, при недостаточности суммы, вырученной в результате обращения взыскания на заложенное имущество, для погашения требования залогодержатель вправе удовлетворить свое требование в непогашенной части за счет иного имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге. Если сумма, вырученная в результате обращения взыскания на заложенное имущество, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю. Соглашение об отказе залогодателя от права на получение указанной разницы ничтожно. К отдельным видам залога (статьи 357 - 358.17) применяются общие положения о залоге, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах залога. К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге. Если иное не вытекает из существа отношений залога, кредитор или иное управомоченное лицо, в чьих интересах был наложен запрет на распоряжение имуществом (статья 174.1), обладает правами и обязанностями залогодержателя в отношении этого имущества с момента вступления в силу решения суда, которым требования таких кредитора или иного управомоченного лица были удовлетворены. Очередность удовлетворения указанных требований определяется в соответствии с положениями статьи 342.1 настоящего Кодекса по дате, на которую соответствующий запрет считается возникшим.

В силу статьи 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона). Правила настоящего Кодекса о залоге на основании договора соответственно применяются к залогу, возникшему на основании закона, если законом не установлено иное. В случае возникновения залога на основании закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения. К такому соглашению применяются правила настоящего Кодекса о форме договора залога.

Согласно пункту 1 статьи 1 Федерального закона от дата № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от дата № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: 1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона; 2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; 3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; 4) садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; 5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания; 6) машино-места. Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков в соответствии со статьей 62.1 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона от дата № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности, а в случаях и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами, - на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Согласно статьи 64 Федерального закона от дата № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 37 Федерального закона от дата № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

В силу статьи 43 Федерального закона от дата № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). Очередность залогодержателей устанавливается на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации ипотеки. Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий. Последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору. Если последующая ипотека не запрещена, но последующий договор заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором, требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке. Правила пунктов 2 и 3 настоящей статьи не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица. Заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной, не допускается.

В силу пункта 1 статьи 25 Федерального закона от дата № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если выдана закладная; совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Решением Нефтекамского городского суда адрес от дата, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от дата и определением судебной коллегии по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от дата, по гражданскому делу №... постановлено: «Исковые требования ФИО3 ИНН №... к ФИО2 СНИЛС ... о признании предварительного договора купли-продажи основным, признании права собственности, погашении записи об ипотеке, удовлетворить частично. Признать предварительный договор купли-продажи нежилых помещений и земельного участка, заключенный между ФИО3 к ФИО2 дата, основным договором купли-продажи помещений и земельного участка по адресу: адрес А. Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 денежные средства в размере 700 000 рублей. Признать право собственности ФИО3 на помещение по адресу: адрес А, кадастровый №..., площадью 626,4 кв.м, с обременением ипотекой в силу закона в пользу ФИО2. Признать право собственности ФИО3 на земельный участок по адресу: адрес А, кадастровый №... площадью 2012 кв.м, с обременением ипотекой в силу закона в пользу ФИО2. Признать право долевой собственности ФИО3 на 1/14 долю земельного участка кадастровый №... площадью 8672 кв.м. с обременением ипотекой в силу закона в пользу ФИО2. В удовлетворении остальных исковых требований ФИО3 к ФИО2, к ПАО "БАНК УРАЛСИБ" ИНН 

<

***> отказать. Решение суда является основанием для прекращения прав собственности ФИО2 на указанные помещения и земельные участки, и для регистрации прав, признанных данным решением суда. Отменить после вступления решения суда в законную силу обеспечение иска в виде запрета ФИО2, Управлению Росреестра по адрес на совершение сделок, регистрацию прав, перехода права, обременений на земельный участок площадью 2012 кв.м., кадастровый №..., наложенное определением Нефтекамского городского суда РБ от дата, на помещение площадью 626,4 кв.м., кадастровый №..., на земельный участок с кадастровым номером №... площадью 8672 кв.м, наложенное определением Нефтекамского городского суда РБ от дата. Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей. Взыскать с ФИО2 в бюджет городского округа адрес РБ государственную пошлину в размере 31 400 рублей….».

Из вышеуказанных судебных актов следует и установлено судом первой инстанции, ФИО2 на основании договора купли-продажи от дата (том 1 л.д. 60-61) принадлежали, в том числе, нежилое здание деревообрабатывающего цеха, общей площадью 1316,7 кв.м, трёхэтажный (подземный этаж 1) кадастровый №..., земельный участок с кадастровым номером №..., общей площадью 10 684 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственной базы по адресу: адрес А.

дата ФИО2 составил расписку (том 1 л.д. 8), из содержания которой следует, что он получил от ФИО3 денежные средства в сумме 3 000 000 рублей за часть производственной базы и помещения, расположенные по адресу: адрес А, принадлежащие ФИО2 на праве собственности. Также в расписке указано, что ФИО2 обязуется оформить на ФИО3 всю правоустанавливающую документацию на продаваемую базу до дата.

Из материалов дела следует, что от ФИО3 перечислены ФИО2 по платежному поручению №... от дата денежные средства в размере 1 000 000 рублей (в назначении платежа указана предоплата по предварительному договору купли-продажи от дата), что также согласуется со стоимостью земельного участка в размере 1 000 000 рублей.

ФИО3 и ФИО2 заключили дата предварительный договор купли-продажи нежилых помещений и земельного участка (том 1 л.д. 7), из п. 1 которого следует, что стороны договорились о заключении в будущем основного договора купли-продажи недвижимого имущества нежилых помещений общей площадью 622,4 кв.м., этаж 1, №..., этаж 2 помещения №... согласно приложения №..., являющегося неотъемлемой частью настоящего договора, находящихся в здании деревообрабатывающего цеха, общей площадью 1316,7 кв.м., трёхэтажный (подземный этаж 1) кадастровый №..., и земельного участка ориентировочной общей площадью 3000 кв.м., в границах, указанных в приложении №..., являющегося неотъемлемой частью настоящего договора и который является частью земельного участка с кадастровым номером №..., общей площадью 10 684 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственной базы по адресу: адрес А, по которому сторона 1 (ФИО2) будет выступать продавцом, а сторона 2 (ФИО3) покупателем указанного недвижимого имущества.

В п. 4 предварительного договора от дата купли-продажи нежилых помещений и земельного участка (далее по тексту - предварительного договора) стороны установили, что стоимость объектов недвижимости составляет 4 700 000 рублей, из которых стоимость нежилых помещений составляет 3 700 000 рублей, стоимость земельного участка составляет 1 000 000 рублей. Стоимость является фиксированной и изменению не подлежит.

В п. 5 предварительного договора стороны определили, что в целях исполнения обязательства продавец (ФИО2) принимает на себя обязательство в срок до дата осуществить преобразование здания деревообрабатывающего цеха путем его разделения на помещения, а также осуществить межевание земельного участка с выделением земельного участка площадью 3 000 кв.м. и зарегистрировать указанные изменения в органах государственной регистрации прав и сделок.

В п. 6 предварительного договора установлено, что продавец и покупатель принимают на себя обязательство заключить основной договор купли-продажи нежилых помещений и земельного участка в срок до дата. На момент заключения предварительного договора внесена оплата 3 000 000 рублей. Окончательный расчет в сумме 1 700 000 рублей должен быть произведен при заключении основного договора купли-продажи.

дата ФИО3 составил проект договора купли-продажи (том 1 л.д. 16), сведения о подписании данного договора ФИО2 в материалах дела не имеется. Также в материалах дела не имеется письменных доказательств представления данного проекта для подписания ФИО2

дата между ФИО2 (заемщиком) и ПАО «Банк Уралсиб» (залогодержателем) заключен договор о предоставлении возобновляемой кредитной линии №... от дата (том 1 л.д. 51-54) по условиям которого ФИО2 предоставлена кредитная линия с лимитом задолженности в размере 4 000 000 рублей сроком до дата В обеспечение исполнения обязанности заемщика по кредитному договору между ФИО2 и ПАО «Банк Уралсиб» заключен договор об ипотеке №... от дата (том 1 л.д. 55-58), по которому в залог переданы объекты по адресу: адрес А:

- здание деревообрабатывающего цеха, общей площадью 1316,7 кв.м, трёхэтажный (подземный этаж 1) кадастровый №...,

- земельный участок с кадастровым номером №..., общей площадью 10 684 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственной базы.

Также имеется дополнительное соглашение от дата (том 1 л.д. 142-145) к договору ипотеки №... от дата, договор №... от дата, которым предусмотрено обеспечение обязательств залогом до даты окончания кредитной линии дата (том 1 л.д.139).

Заемщиком обязательства исполнены в полном объеме. Из отзыва от дата ПАО «Банк Уралсиб» (том 1 л.д. 47) следует, что ФИО2 по настоящее время не обращался в Банк с заявлением о совершении действий по погашению регистрационной записи об ипотеке и совершение в ЕГРН отметки о погашении ипотеки. Также ПАО «Банк Уралсиб» сообщило, что в период действия договора ипотеки ФИО2 обращался в банк с заявлением о разделении объекта с кадастровым номером 02:66:010202:228 и межевании земельного участка с кадастровым номером №... Банком было дано дата согласие на разделение нежилого помещения и межевание земельного участка (том 1 л.д. 114-116).

Также из материалов дела следует, что препятствием для государственной регистрации прав на помещения по адресу: адрес А, являлось наличие запрета на совершение действий по регистрации от дата №... по №..., выдавший орган Нефтекамский межрайонный отдел судебных приставов (том 1 л.д. 123).

Здание деревообрабатывающего цеха, общей площадью 1316,7 кв.м., кадастровый №... по адресу: адрес А, строение 49, разделено на два объекта недвижимости, дата присвоения новых кадастровых номеров дата (том 1 л.д. 33-35):

- нежилые помещения кадастровый №... площадью 682,3 кв.м, по адресу: адрес А, строение 49, номер на этаже 1, этаж 1 и подвал (том 1 л.д. 27-28, л.д. 117-119);

- нежилые помещения кадастровый №... площадью 626,4 кв.м., по адресу: адрес А, строение 49, номер на этаже 2, этаж 1 и 2 (том 1 л.д. 29-30, л.д. 120-122).

Указанный в предварительном договоре купли-продажи земельный участок с кадастровым номером №... общей площадью 10 684 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственной базы по адресу: адрес А, снят с учета дата, в связи с разделением на два земельных участка (том 1 л.д. 97):

- земельный участок с кадастровым номером №... площадью 8672 + 33 кв.м. (на котором расположен объект с кадастровым номером №...

- земельный участок с кадастровым номером №... площадью 2012 + 16 кв.м. для производственной деятельности (без объектов недвижимости).

В срок до дата стороны не заключили основной договор купли-продажи объектов недвижимости.

Судебными актами установлено, что причиной неисполнения условий договора купли-продажи как предварительного договора в срок до дата, явилось то, что ответчик ФИО2 не исполнил пункт 5 условий договора от дата: в срок до дата осуществить преобразование здания деревообрабатывающего цеха путем его разделения на помещения, а также осуществить межевание земельного участка с выделением земельного участка площадью 3 000 кв.м. и зарегистрировать указанные изменения в органах государственной регистрации прав и сделок.

Из материалов дела следует, что об неисполнении условий договора от дата со стороны ФИО2 свидетельствует дата внесения сведений в ЕГРН о преобразовании объектов (дата), наличие ипотечного обязательства на предмет договора от дата сроком до дата, а также до дата отсутствие действий со стороны ФИО2 для погашения в ЕГРН записи об исполненном ипотечном обязательстве, наличие запрета на совершение действий по регистрации от дата №... по №... выданного Нефтекамским отделением ССП по обязательствам ФИО2

Из постановления об отказе в возбуждении дела от дата по материалу проверки, зарегистрированному в КУСП за №... от дата, старшего УУП ОУУП и ПДН ОМВД России по адрес Республики Башкортостан ФИО4 следует, что дата в дежурную часть ОМВД России по адрес Республики Башкортостан поступило заявление ФИО2 с просьбой провести проверку в отношении ФИО3, по факту неоплаты арендных платежей за пользование недвижимым имуществом – базой и земельным участком, расположенным по адресу: адрес «А». В ходе опроса ФИО2 пояснил о том, что ему на праве собственности принадлежит имущество в виде земельного участка и нежилых помещений по адресу: адрес «А». В июне 2019 г. к нему обратился ФИО3 по поводу аренды вышеуказанного имущества для размещения и хранения спецтехники. Была достигнута договоренность о том, что стоимость аренды в месяц будет составлять 60 000 рублей и договор аренды будет заключен позже, в связи с чем ФИО3 с дата стал пользоваться базой и земельным участком. До настоящего времени транспортные средства ФИО3 занимают принадлежащие ему объекты, однако, от оформления правоотношений отказывается, арендную плату не оплачивает, при этом территорию базы не освобождает. В результате незаконных действий ему причинены убытки в размере 3 300 000 рублей, из расчета периода пользования 55 месяцев, стоимость аренды составляет 55 месяцев, стоимость аренды в месяц 60 000 рублей, а так же нарушается его право собственника полноправного владения. Опрошенный ФИО3 пояснил о том, что по факту указанном в заявлении ФИО2, в настоящее время идет судебное разбирательство в частном порядке в городском суде. Таким образом, вышеуказанным постановлением об отказе в возбуждении дела от дата по материалу проверки, зарегистрированному в КУСП за №... от дата, старшего УУП ОУУП и ПДН ОМВД России по адрес Республики Башкортостан ФИО4 в возбуждении уголовного дела по заявлению ФИО2 отказано за отсутствием события преступления, на основании п. 1 ч. 1 ст. 24 УПК РФ.

Судебными актами установлено, что обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором, в силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ прекратились. Наличие в договоре условия о предварительной оплате в счет исполнения обязательства по основному договору, подлежащему заключению сторонами в будущем, не изменяет существа заключенной сторонами сделки как предварительного договора, так как норм, ограничивающих возможность включения данного условия в предварительный договор, гражданское законодательство не содержит. Доводы представителя ответчика об отсутствии приложений №... и приложения №... к предварительному договору не могут являться основанием для признания предмета договора несогласованным, поскольку номера помещений, подлежащих передаче ФИО3 по условиям договора от дата, соответствуют описаниям помещений, указанным в техническом паспорте на нежилое здание, составленном Нефтекамским филиалом ГУП БТИ Республики Башкортостан по состоянию на дата и представленным ФИО2 в материалы регистрационного дела (том 1 л.д. 99-113). При этом имеются планы 1 и 2 этажа здания (том 1 л.д. 105,106), экспликация к поэтажному плану здания (том 1 л.д. 107-108), план размещения зданий на земельном участке (том 1 л.д. 102). При сопоставлении условий договора от дата с техническим документами (том 1 л.д. 99-113) и сведениями ЕГРН (том 1 л.д. 119), судами установлено, что здание с кадастровым номером №..., было разделено на помещения с кадастровым номером №... площадью 682,3 кв.м., и помещение с кадастровым номером №..., площадью 626,4 кв.м. Суды пришли к выводу, что план помещений с кадастровым номером №... площадью 626,4 кв.м., указание о том, что данные помещения находятся на 1 и 2 этажах по адресу: адрес А, соответствуют описанию помещений в договоре от дата, плану и экспликации помещений в техническом паспорте на нежилое здание, составленном Нефтекамским филиалом ГУП БТИ РБ по состоянию на дата, а также сведениям, внесенным ЕГРН по помещению с кадастровым номером №.... ФИО2 обязательство по передаче объекта недвижимости в виде нежилого помещения и земельного участка по адресу: адрес А, исполнено, что подтверждается материалом КУСП об отказе в возбуждении уголовного дела по заявлению ФИО2, фотоматериалами, предоставленными истцом, поэтому ФИО2 не может отказаться от исполнения обязательства в части. Ссылка ФИО2 о том, что объекты переданы в аренду, а спорные денежные средства переводились в рамках договора аренды и иных правоотношений сторон являются несостоятельными, так как отсутствуют доказательства наличия иных правоотношений сторон, на которые ссылалась сторона ответчика. Доводы представителя ответчика о разных датах заключения основного договора (по предварительному договору от дата до дата, а по расписке от дата до дата), не свидетельствуют о противоречиях в условиях договора, поскольку на основании расписки от дата был заключен договор от дата, который подтвердил получение ФИО2 денежных средств от ФИО3 в размере 3 000 000 рублей, соответственно, суды пришли к выводу, что дата при подписании предварительного договора стороны согласовали дату заключения основного договора и исполнения обязательств ФИО2 Доводы ФИО2 о пропуске истцом шестимесячного срока, предусмотренного положениями пункта 5 статьи 429 ГК РФ, не состоятельны, так как по своей правовой природе между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате, и положения пункта 5 статьи 429 ГК РФ не применимы к правоотношениям сторон. Суды пришли к выводу, что обязательства по оплате недвижимости ФИО3 исполнены в размере 4 000 000 рублей из 4 700 000 рублей, предусмотренных договором, соответственно, стоимость недвижимости не оплачена в размере 700 000 рублей (незначительная часть). Суды не усмотрели существенных нарушений условий договора купли-продажи со стороны истца и указал, что ФИО2 вправе требовать с ФИО3 в счет оплаты полной стоимости недвижимости денежные средства в размере 700 000 рублей. С учетом содержания предварительного договора от дата, технических документов, описывающих планы и характеристики недвижимости до заключения договора от дата, результаты разделения помещений совершенные ответчиком дата, а также действия ответчика как собственника недвижимости по размежеванию земельных участков, суды пришли к выводу, что предметом договора купли-продажи от дата объектов по адресу: адрес А, заключенного между ФИО2 и ФИО3 являлись: помещение по адресу: адрес А, кадастровый №..., площадью 626,4 кв.м., земельный участок по адресу: адрес А, кадастровый №... площадью 2012 кв.м. (на котором отсутствуют объекты недвижимости), доля в праве на земельный участок кадастровый №... площадью 8672 кв.м. (для обслуживания нежилого помещения). При оценке условий договора, ФИО3 должен был перейти земельный участок площадью 3 000 кв.м., а ответчиком выделен только земельный участок площадью 2012 кв.м. без объектов недвижимости. При этом, помещение по адресу: адрес А, кадастровый №..., площадью 626,4 кв.м., расположено в границах земельного участка с кадастровым номером №... площадью 8672 + 33 кв.м. Суды пришли к выводу, что на данном земельном участке расположены помещение кадастровый №..., площадью 626,4 кв.м, и помещение с кадастровым номером №... площадью 682,4 кв.м. (образованы из здания с кадастровым номером №...). адрес объектов недвижимости составит 1308 кв.м., соответственно, пропорционально площади недвижимости в размере 626,4 кв.м. (48% от 1308,8 кв.м.), площадь земельного участка должна составлять 4150 кв.м. (48% от площади всего участка 8672 кв.м.). адрес будет противоречить условиям договора от дата, так как превысит 3 000 кв.м. Исходя из расчета истца, представленного в судебном заседании в суды пришли к выводу, что 1/14 доля от 8 672 кв.м. составит примерно 619 кв.м., а из расчета 2012 + 619 = 2631 кв.м., указанная истцом доля не превысит 3 000 кв.м., установленные договором. Таким образом, суды пришли к выводу о том, что фактически распорядившись нежилым помещением, расположенным по адресу: адрес А, кадастровый №..., площадью 626,4 кв.м., ФИО2 также совершил тем самым действия по распоряжению земельным участком, расположенным под данным помещением. Исходя из имеющихся в материалах доказательств приведенных выше усматривается воля ФИО2 на отчуждение земельного участка площадью 2012 кв.м., а также 1/14 долей от земельного участка площадью 8672 кв.м., использование истцом которых с момента заключения договора от дата также нашло подтверждение в ходе разбирательства дела. Суды пришли к выводу, о частичном удовлетворении вышеуказанных исковых требований, поскольку из текста самой расписки, договора от дата, наличия обременений на объекты в виде запретов и ипотеки, действий ответчика по размежеванию объектов, оплаты истцом недвижимости по условиям договора от дата, фактическое пользование истцом указанной в договоре от дата недвижимостью, и последующего поведения сторон с очевидностью следует намерение продавца продать имущество за цену, установленную договором от дата, а покупателя - приобрести указанное имущество. Расписка в получении продавцом денежных средств в размере 3 000 000 рублей, содержание договора от дата, платежное поручение с указанием о перечислении 1 000 000 рублей за определенное имущество, при отсутствии доказательств недобросовестности ФИО3, является надлежащим подтверждением исполнения покупателем своих обязательств по фактически сложившимся договорным отношениям между сторонами. Таким образом, юридически значимое событие в виде возникновения обязательства продавца (ФИО2) передать недвижимость покупателю (ФИО3) фактически имело место, указанное обязательство было исполнено после вручения имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (расписки о получении денежных средств за продаваемое имущество). Все юридически значимые действия, свойственные отношениям по договору купли-продажи имущества, были совершены сторонами: в письменной форме заключен фактический договор купли-продажи недвижимого имущества, содержащий все существенные условия (индивидуализированный предмет, позволяющий определить расположение недвижимости), определена цена договора, денежные средства в оплату стоимости недвижимости переданы покупателем продавцу. Довод ФИО2 о пропуске истцом срока исковой давности отклонен, поскольку обращение истца в суд с исковым заявлением имеет целью восстановление нарушенного права, не связанного с лишением владения. В данном случае к исковым требованиям, направленным на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не подлежит применению, в связи с тем, что за ответчиком остается зарегистрированным право собственности на объект недвижимости по настоящее время. Кроме того, суды определили от цены иска в размере 4 700 000 рублей сумму государственной пошлины в размере 31 700 рублей и взыскал с ФИО2 в пользу ФИО3 государственную пошлину в размере 300 рублей, а также взыскал с ФИО2 в бюджет городского округа адрес Республики Башкортостан государственную пошлину в размере 31 400 рублей. Доводы о том, что в материалах дела отсутствуют приложение №... и приложение №... к предварительному договору, не являлись обоснованными, поскольку доводы ФИО3 об обоснованности его уточненных исковых требований, нашли свое подтверждение в ходе рассмотрения данного гражданского дела, исходя из анализа всей совокупности представленных сторонами и исследованных судом вышеуказанных доказательств. Фактически материалами дела подтверждено, а ФИО2 не оспаривал и также подтвердил в ходе судебных заседаний получение от ФИО3 4 000 000 рублей, а также то, что ФИО3 пользуется с 2019 г. по настоящее время нежилым помещением по адресу: адрес А, кадастровый №..., площадью 626,4 кв.м. и земельным участком по адресу: адрес А, кадастровый №..., площадью 2012 кв.м. 1/14 доля в праве долевой собственности ФИО3 в земельном участке с кадастровым номером №..., общей площадью 8672 кв.м. обоснованно рассчитана. Кроме того, общая площадь нежилого помещения и земельного участка, признанных судами на праве собственности, не превышает 3 000 кв.м. на земельном участке, установленные договором купли-продажи от дата По вышеуказанному договору купли-продажи от дата нежилое помещение по адресу: адрес А, кадастровый №..., площадью 626,4 кв.м. и земельный участок по адресу: адрес А, кадастровый №..., площадью 2012 кв.м. ФИО2 преобразованы из здания деревообрабатывающего цеха с кадастровым номером №... путем его разделения на помещения и в результате размежевания земельного участка с кадастровым номером №..., общей площадью 10 684 кв.м., с целью исполнения вышеуказанного договора. Наличие обременений в виде ипотеки и запрета на регистрационные действия на момент заключения предварительного договора не являются основаниями для отказа в исковых требованиях. Поскольку ФИО3 по вышеуказанному договору купли-продажи произведена оплата ФИО2 в размере 4 000 000 рублей, то есть около 85 % от стоимости объектов недвижимости, то суды обоснованно приняли решение о признании суммы в размере 700 000 рублей – незначительной. Кроме того, указанная сумма в размере 700 000 рублей была взыскана судами с ФИО3 в пользу ФИО2 Также необходимо отметить, что ФИО2 вышеуказанная сумма в размере 4 000 000 рублей не была возвращена ФИО3 и именно он (ответчик) не исполнил условия указанного договора об исполнении обязательства в срок до дата об осуществлении преобразования здания деревообрабатывающего цеха путем его разделения на помещения, а также осуществлении межевания земельного участка с выделением земельного участка площадью 3000 кв.м. и регистрации изменений в органах государственной регистрации прав и сделок и фактически суды удовлетворили требования иска, заявленные к ФИО2, в связи с чем, с ФИО2 обоснованно взыскана государственная пошлина в размере 31400 рублей в бюджет городского округа адрес Республики Башкортостан, в том числе, учитывая статью 333.19 НК РФ, статью 103 ГПК РФ и Постановление Пленума Верховного Суда РФ от дата №... «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что решение суда по гражданскому делу №... имеет при рассмотрении данного спора преюдициальное значение. Из материалов данного гражданского дела следует, что ФИО3 исполнил решение суда от дата, что подтверждается платежным поручением от дата о переводе ФИО2 денежных средств в размере 700 000 рублей. Выписками из ЕГРН по состоянию на дата подтверждено, что на нежилые помещения по адресу: адрес А, кадастровый №..., площадью 626,4 кв.м, на земельный участок по адресу: адрес А, кадастровый №... площадью 2012 кв.м, зарегистрировано дата право собственности ФИО3 с обременением ипотекой в силу закона в пользу ФИО2 На объект земельный участок кадастровый №... площадью 8672 кв.м зарегистрировано право собственности ФИО2 с обременением ипотекой в силу закона в пользу ПАО "БАНК УРАЛСИБ" (записи дата. Право долевой собственности ФИО3 на 1/14 долю не зарегистрировано. Суд первой инстанции пришел к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку, как установлено ранее состоявшимся судебным актом, юридически значимое событие в виде возникновения обязательства продавца (ФИО2) передать недвижимость покупателю (ФИО3) фактически имело место, указанное обязательство было исполнено после вручения имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (расписки о получении денежных средств за продаваемое имущество). Все юридически значимые действия, свойственные отношениям по договору купли-продажи имущества, были совершены сторонами: сторонами в письменной форме заключен фактический договор купли-продажи недвижимого имущества, содержащий, вопреки доводам истца, все существенные условия (индивидуализированный предмет, позволяющий определить расположение недвижимости), определена цена договора, денежные средства в оплату стоимости недвижимости переданы покупателем продавцу. Смысл вышеназванных правовых норм заключается в пресечении недобросовестного поведения стороны, уклоняющейся от обязательной регистрации сделки при соблюдении и исполнении всех условий договора обеими сторонами. На основании пункта 3 постановления Пленума N 10/22 и пункте 9 постановления Пленума N 25, суд при рассмотрении гражданского дела №... самостоятельно определил, из какого правоотношения возник спор, и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела с тем, чтобы обеспечить восстановление нарушенного права, за защитой которого обратился ФИО3 Довод ФИО2 о том, что ФИО3 не оплатил арендную плату за пользование помещениями с 2019 года, не является основанием для переоценки состоявшегося судебного решения по делу №..., и не препятствует защите права ФИО2 иными способами, в случае наличия факта нарушения права.

Фактически доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию с выводами, к которым пришел суд первой инстанции, к переоценке представленных доказательств, не опровергают выводов суда первой инстанции, не содержат обстоятельств, которые нуждались бы в дополнительной проверке, направлены на иную оценку исследованных судом первой инстанции доказательств, не содержат каких-либо новых фактических данных, не учтенных судом при рассмотрении дела, не содержат данных, свидетельствующих о незаконности и необоснованности решения, а поэтому не могут быть приняты судебной коллегией в качестве оснований к отмене обжалуемого решения.

Иные доводы в пределах заявленной апелляционной жалобы ранее исследовались в суде первой инстанции, являются голословными, опровергаются вышеустановленными фактами и не являются обоснованными.

Суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую правовую оценку представленным доказательствам. Выводы суда соответствуют требованиям закона и сделаны на основании имеющихся в деле доказательств, обязанность представления которых возложена согласно ст. 56 ГПК РФ на стороны.

Судебная коллегия находит, что решение суда первой инстанции является правильным, так как основано на установленных по делу обстоятельствах и принято с правильным применением норм материального права и с соблюдением норм процессуального права, а значит, основания для его отмены отсутствуют.

Руководствуясь статьями 328 – 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Нефтекамского городского суда Республики Башкортостан от 17 марта 2025 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трех месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 16 декабря 2025 г.