Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

04 марта 2019 года г. Самара

Самарский районный суд г. Самары в составе председательствующего судьи Черняков Н.Н.,

при секретаре Бочкове Б.Л.,

с участием представителя административных истцов ФИО1, ФИО2 по доверенности ФИО3,

представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Самарского области по доверенности ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 2а-312/2019 по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО2 об оспаривании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Самарского области о приостановке государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, 

У С Т А Н О В И Л:

В обоснование иска истцы указали, что 11.05.2018г. ФИО1 и ФИО2 заключили с ООО «Новое Время» (Застройщик) Договор № 1-2.1/133м, а также Договор № 1-3.1/267м участия в долевом строительстве. В соответствии с п. 1.3. вышеуказанных договоров: «Характеристика объект долевого строительства: «Машино-место»: Уникальный номер - «133», «267»; Назначение - «Нежилое помещение»; Этаж расположения - «-3 этаж»; Номер секции (подъезд) - «1»; Общая площадь, кв.м. - «13,25».

Застройщик - ООО «Новое Время» строительство осуществляет на основании Разрешения на строительство № 63-301000-290-2017 от 27.12.2017г.

После подписания сторонами вышеуказанных Договоров сторонам необходимо было в 5-ти дневный срок подать настоящий договор в Управление федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области для его государственной регистрации.

Однако, Договора участия в долевом строительстве от 11.05.2018г. в Управлении федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области Застройщик в одностороннем порядке отказался регистрировать, ссылаясь на необходимость увеличения цены. 

Для разрешения вышеуказанного спора административные истцы обращались с исками в Ленинский районный суд и 29 ноября 2018г. по гражданскому делу №2-4117/18 Ленинским районным судом г.Самара вынесено решение: «Осуществить государственную регистрацию Договора № 1-3.1/267м участия в долевом строительстве от 11.05.2018г. Решение суда является основанием для государственной регистрации». 

05 декабря 2018 года по гражданскому делу №2-3909/2018 Ленинским районным судом г.Самара принято решение: «Признать сделку по договору участия в долевом строительстве от 11.05.2018 года №1-2.1/133м, состоявшейся. Обязать ООО «Новое Время» осуществить государственную регистрацию договора. Настоящее решение является основанием для государственной регистрации».

17.01.2019г. Договора участия в долевом строительстве от 11.05.2018г. сданы в Управление федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области на государственную регистрацию.

21.01.2019г. Управление направило уведомление о приостановлении государственной регистрации (№, №).

С учетом изложенного и сделанных уточнений, административные истцы просили суд признать незаконным действия по приостановлению государственной регистрации, обязать осуществить государственную регистрацию. 

Возражая против иска, представитель административного ответчика указал, что планируемый к застройке земельный участок в настоящее время не освобожден от иных объектов недвижимости, в связи с чем, заключение договоров долевого участия является незаконным, а сами договора не могут быть зарегистрированы. 

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд полагает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст.1, 3 КАС РФ, ч. 12 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 28.02.2018) "О государственной регистрации недвижимости" (далее -Закон) отказ в государственной регистрации прав может быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Основанием для принятия решения суда о признании незаконным отказа в регистрации являются одновременно, как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина.

В соответствии с частью 3 статьи 4 Закона «Об участии в долевом строительстве» договор участим в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ст. 48 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). Для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимы: разрешение на строительство; план создаваемого многоквартирного дома; проектная декларация; заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214; заключенный Договор; списки граждан, имеющих право на приобретение стандартного жилья.

В соответствии со ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ ("О государственной регистрации недвижимости" одним из оснований для приостановления осуществления государственной регистрации является - не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Из представленных доказательств следует, что 11.05.2018г. административные истцы, ФИО1 и ФИО2 заключили с ООО «Новое Время» (Застройщик) Договор № 1-2.1/133м, а также Договор № 1-3.1/267м участия в долевом строительстве.

В соответствии с п. 1.1. вышеуказанных договоров: «Застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок построить на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 26 325,30 кв.м., многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

адрес>, в границах улиц 

<

адрес>. Второй пусковой комплекс - жилой 

<

адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства, а Участник обязуется уплатить цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома по передаточному акту»

Характеристики объектов долевого строительства: «Машино-место»: Уникальный номер - «133», «267»; Назначение - «Нежилое помещение»; Этаж расположения - «-3 этаж»; Номер секции (подъезд) - «1»; Общая площадь, кв.м. - «13,25».

В соответствии с п. 1.6. вышеуказанных договоров: «Застройщик обязуется обеспечить окончание строительства и ввода Многоквартирного дома в эксплуатацию в 4 квартале 2021 года. 

Строительство осуществляется на земельном участке, принадлежащем Застройщику на праве аренды. Государственная регистрации договора аренды подтверждается ответчиком. Застройщик - ООО «Новое Время» строительство осуществляет на основании Разрешения на строительство № от 27.12.2017г.

Проектирование и строительство указанных многоквартирных жилых домов осуществляется в соответствии с постановлением Главы города Самары от 12.07.2001 № 1033 «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Стройград» в аренду земельного участка, разрешении проектирования реконструкции застройки квартала в границах улиц 

<

адрес> 

<

адрес> и строительства первой очереди - трех жилых домов "со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и трансформаторной подстанции» (в редакции постановления Главы города Самары от 30.12.2004 № 4862). Согласно постановлению, земельный участок для строительства предоставлялся застройщику с условием сноса строений, расположенных на земельных участках и отселения жителей домов, подлежащих сносу. 

Договора участия в долевом строительстве от 11.05.2018г. в Управлении федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области Застройщиком не были зарегистрированы. 

Для разрешения вышеуказанного спора административные истцы обратились в суд.

29 ноября 2018г. по гражданскому делу №2-4117/18 Ленинским районным судом г.Самара вынесено решение: «Осуществить государственную регистрацию Договора № 1-3.1/267м участия в долевом строительстве от 11.05.2018г. Решение суда является основанием для государственной регистрации». 

05 декабря 2018 года по гражданскому делу №2-3909/2018 Ленинским районным судом г.Самара принято решение: «Признать сделку по договору участия в долевом строительстве от 11.05.2018 года №1-2.1/133м, состоявшейся. Обязать ООО «Новое Время» осуществить государственную регистрацию договора. Настоящее решение является основанием для государственной регистрации».

17.01.2019г. Договора участия в долевом строительстве от 11.05.2018г. сданы вместе с иными необходимыми документами в Управление федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области на государственную регистрацию.

21.01.2019г. Управление направило уведомление о приостановлении государственной регистрации (№, №).

Приостанавливая 29.01.2019 года осуществление государственной регистрации, административный ответчик сослался на пункт 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», то есть в связи с непредставлением документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав.

В ходе проведения правовой экспертизы документов государственный регистратор пришел к выводу, что на планируемом к застройке многоквартирным домом земельном участке, расположены ряд жилых домов, в отношении которых по сведениям ЕГРН имеются сведениям о праве собственности иных лиц, в связи с чем, необходимо приостановление осуществлении заявленного регистрационного действия.

В судебном заседании представитель административного ответчика указал, что нахождение жилых домов, принадлежащих третьим лицам, на планируемом к застройке земельном участке, свидетельствует об отсутствии у застройщика необходимых для привлечения денежных средств дольщиков правомочий в отношении подлежащей застройке территории.

В обоснование ответчик ссылается на статью 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которой застройщик на момент заключения договора участия в долевом строительстве должен обладать правомочиями владения и пользования в отношении застраиваемой территории. 

На этом основании, ответчик делает вывод, что договор участия в долевом строительстве, который мог бы являться основанием для осуществления государственной регистрации, в Управление Росреестра по Самарской области представлен не был.

Суд отмечает, что по существу административный ответчик указывает на незаконность заключения договоров долевого участия до прекращения права собственности (иных прав) в отношении жилых домов, принадлежащих третьим лицам, расположенных на планируемом к застройке земельном участке. Иных оснований, в том числе невозможность осуществления государственной регистрации по техническим причинам, ответчик не указывает. 

Вместе с тем, решениями суда от 29.11.2018 года, 05.12.2018 года, по которым административный ответчик привлечен в качестве третьего лица, установлена законность заключения договоров долевого участия между административными истцами и ООО «Новое Время». 

Как сторона по вышеуказанным делам, административный ответчик не вправе оспаривать обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решениями суда. Правом на обжалование решений суда Управление не воспользовалось.

Фактически административный ответчик утверждает, что выводы Ленинского районного суда г.Самары о заключенности и законности договоров долевого участия являются неправильными, как и решение об осуществлении государственной регистрации.

В соответствии со ст. 13 ГПК РФ, вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Статья8 ГК РФ устанавливает, что гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Согласно ст.8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Являясь регистрирующим органом, административный ответчик не вправе создавать препятствия к исполнению решения суда. 

Правоотношения между ответчиком и истцом по своему характеру относятся к публичным, к которым по общему правилу применяется разрешительный тип правового регулирования, что предполагает возможность совершения субъектом, наделенным властными полномочиями, в отношении субъекта, не наделенного такими полномочиями, только те действия, которые прямо разрешены. 

В силу существа возникших правоотношений, ответчик не вправе требовать от истцов документы, предоставление которых не возложено законом на истцов. 

В нарушение ст.18, 48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ административный ответчик требует у заявителей дополнительные документы, когда представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона.

Законом, а также подзаконными актами не запрещена государственная регистрация представленного договора долевого участия в строительстве. Более того, такая регистрация является обязательной.

Кроме судебного акта, истцы направляли ответчику все документы, предоставление которых обязательно для истцов, в связи с чем, в данном случае не применимы разъяснения, изложенные в абзаце 5 пункта 53 постановления Пленума Верховного суда РФ №10, в котором указано, что решение суда не освобождает лицо от необходимости предоставления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения записи в ЕГРН. 

Результаты правовой экспертизы документов государственным регистратором не могут иметь большую юридическую силу, чем вступившее в законную силу решение суда.

Фактически административный ответчик, игнорируя общеобязательность исполнения решения суда, в отсутствие препятствий технического характера, делая правовые выводы, противоречащие обстоятельствам, установленным судом, толкуя ст.3 Федерального закона N 214-ФЗ по своем усмотрению, приостановил государственную регистрацию. 

Административной ответчик проигнорировал не только судебные решения, но и заключение специально уполномоченного органа власти субъекта Российской Федерации – Министерство строительства Самарской области, которым 13.12.2018 года выдано Заключение №0092/2018, согласно которому ООО «Новое время» соответствует требованиям установленным ч.2 ст.3, ст.20, 21 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". При этом, указанное заключение выдано специально на объект недвижимости, в отношении которого заключены оспариваемые административным ответчиком Договора о долевом участии в строительства. 

Административный ответчик, как и любые другие органы, не может уклоняться от исполнения решения суда. 

Иное толкование означало бы игнорирование предписаний части 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации об обязательности вступивших в законную силу судебных постановлений, поскольку исполнение решения суда ставилось бы в зависимость от действий (решений) лиц, что не допускает названная норма Кодекса.

Ни одна норма, в том числе положения Конституции Российской Федерации, не предполагают возможность неисполнения решения суда органами власти до отмены вступившего в законную силу решения суда, либо предоставление судом отсрочки (рассрочки) его исполнения.

В соответствии со ст.46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. 

Положения ст.46 Конституции РФ предполагают необходимость обеспечение государством возможности исполнения судебных решений. 

При этом, каждый вправе в соответствии с международными договорами Российской Федерации обращаться в межгосударственные органы по защите прав и свобод человека, если исчерпаны все имеющиеся внутригосударственные средства правовой защиты (ст.46 Конституции Российской Федерации).

Отказ в удовлетворении иска по настоящему делу будет означать подтверждение судом законности действий (бездействий) государственных органов по отказу в исполнении решений суда.

В соответствии с п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2013 N 21 "О применении судами общей юрисдикции Конвенции о защите прав человека и основных свобод от 4 ноября 1950 года и протоколов к ней" правовые позиции Европейского Суда учитываются при применении законодательства Российской Федерации. 

Невозможность исполнения решений национальных судов неоднократно квалифицировано Европейским судом по правам человека в качестве нарушения статей 6, 13 Конвенции о защите прав человека и основных свобод. 

Органы власти обязаны искать пути исполнения вступившего в законную силу решения суда, а не способствовать нарушению прав граждан, влекущих обращения за защитой в Европейский суд по правам человека.

В случае невозможности исполнения решения суда, ст.203 ГПК РФ предусматривает возможность его отсрочки, а ст.204 ГПК РФ – определение порядка его исполнения. 

Правами, предусмотренными ст.203, 204 ГПК РФ, административный ответчик также не воспользовался. 

Несмотря на то, что указанные обстоятельства являются безусловными для вывода о незаконности решений (действий) ответчика, так как при рассмотрении настоящего дела суд не должен подтверждать правильность выводов решений Ленинского суда, суд полагает возможным констатировать следующее. 

Статья 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", вопреки позиции административного ответчика, предусматривает необходимость наличия у застройщика на момент заключения договора участия в долевом строительстве правомочиями владения и пользования в отношении застраиваемой территории.

Застройщик по данному делу обладает правом аренды земельного участка, что полностью соответствует вышеуказанной норме закона. 

Вопреки позиции ответчика, законодатель сам предусмотрел случаи отказа в осуществлении государственной регистрации, указав в ч.7 ст.48 указанного Закона (от 30.12.2004 N 214-ФЗ), что в случае, если в орган регистрации прав поступило уведомление контролирующего органа об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан, в осуществлении государственной регистрации отказывается. 

В данном случае, право Застройщика подтверждено заключением Министерства Строительства Самарской области, а ответчик не наделен полномочиями определять соответствие Застройщика требованиям, предъявляемым к организациям, имеющим право на привлечение средств в порядке, установленном Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ. 

Обстоятельства, препятствующие возникновению у Застройщика права на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве указаны в ст.3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, которая не содержит ограничений, указываемых ответчиком.

Нет никаких законных оснований для расширительного толкования статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ, путем установления дополнительной обязанности для Застройщика до начала заключения договоров участия в долевом строительстве обеспечить прекращение всех иных прав на земельный участок, в том числе прав собственников жилых домов. 

Само по себе долевое строительство предполагает возможность заключения договоров долевого участия в строительстве до начала первого этапа строительства. Более того, расселение и предоставление компенсаций жильцам домов, расположенных на застраиваемом земельном участке, может осуществляться за счет привлеченных средств «Дольщиков».

Своими действиями административный ответчик необоснованно ограничивает свободу предпринимательской деятельности, устанавливая возможность заключения договоров долевого участия и получения денежных средств дольщиков только после освобождения земельного участка от прав третьих лиц (расселение жильцов, предоставление компенсаций и т.д.)

Отказ в удовлетворении данного иска повлечет невозможность исполнения решений Ленинского районного суда г.Самары от 29.11.2018, от 05.12.2018 года, а фактически законность указанных решений будет поставлена под сомнение во внесудебном порядке. 

Суд приходит к выводу, что по настоящему делу установлено нарушение административным ответчиком ст.46 Конституции РФ, ст. 8, 8.1, 13 ГПК РФ, ст.21, 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, ст. 3, 48 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в связи с чем, иск подлежит удовлетворению.

При этом, суд не может согласиться с требованием истца об обязаннии ответчика осуществить государственную регистрацию. Ответчик приостановил государственную регистрации, что предполагает возможность продолжения регистрационных действий. Судебное решение не подменяет собой административные процедуры. Ввиду того, что ответчиком не принималось решение об отказе в государственной регистрации, суд не может возложить на него такую обязанность.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 290 КАС РФ, суд 

Р Е Ш И Л :

Удовлетворить частично административное исковое заявление ФИО1, ФИО2 об оспаривании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Самарского области о приостановке государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. 

Признать незаконным приостановление государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве от 11.05.2018 года №1-3.1/267м, 1-2.1/133м (уведомления от 21.01.2019 года №, №) по заявлениям ФИО1, ФИО2, обязав Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Самарского области продолжить рассмотрение заявлений.

В остальной части в административном иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Самарский районный суд г. Самары в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде. 

Судья: Н.Н. Черняков

Мотивированное решение изготовлено 11.03.2019 г.