Дело № 2-352/19

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 июня 2019 года судья Зеленоградского районного суда Калининградской области Реминец И. А., при секретаре Голишниковой М. А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к АО Специализированный застройщик «АКФЕН» о взыскании неустойки, излишне уплаченных денежных средств, компенсации морального вреда, взыскании штрафа за нарушение прав потребителя, 

установил:

Истец ФИО1 обратилась в Зеленоградский районный суд с иском ЗАО "Акфен", АО Специализированный застройщик "Акфен" о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, взыскании штрафа за нарушение прав потребителя.

В обоснование заявленных требований указала, что на основании договора участия в долевом строительстве № Ч43-55 от 16.02.2017 и договора уступки права требования от 27.08.2018, она является участником долевого строительства многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: 

<

адрес>. Поскольку по договору участия в долевом строительстве застройщиком значится ЗАО «Акфен», а по договору уступки права требования застройщиком значится АО Специализированный застройщик «Акфен» и в нём же указано: пункт 1.1 «Цедент» передаёт, а «Цессионарий» принимает на себя права и обязанности «Дольщика» по договору участия в долевом строительстве № от 16.02.2017 года, истица полагала, что оба ответчика должны отвечать солидарно. 

Также указывает, что по условиям договора, объект долевого строительства должен был быть передан ей не позднее апреля 2018 года. Между тем, ответчик взятые на себя обязательства не исполнил, до настоящего времени квартира ей не передана, тогда как она свои обязательства по оплате договора выполнила в полном объеме. Просрочка передачи ей квартиры составила 304 дня, т.е. с мая 2018 года по февраль 2019 года, в связи с чем ответчик должен выплатить ей неустойку в размере 412752 рубля 56 копеек. Кроме того, действиями ответчика ей причинен моральный вред, который она оценивает 100000 рублей.

При ссылке на Федеральный закон № 214-ФЗ, ФЗ «О защите прав потребителей», просила:

- взыскать с ответчиков солидарно неустойку за нарушение сроков по исполнению договора в суме 412 752 рубля 56 копеек;

- взыскать с ответчиков компенсацию за морально-нравственные страдания и переживания в размере 100 000 рублей;

- взыскать с ответчиков солидарно штраф в размере 50 % от суммы удовлетворённой судом.

В ходе судебного разбирательства истцом неоднократно были уточнены и дополнены исковые требования, в качестве ответчика указано Акционерное общество «Специализированный застройщик «Акфен», в связи с изменением организационно-правовой формы ЗАО «Акфен». 

Дополнительно указано на то, что истица в полном объеме выплатила всю сумму оплаты по договору, в том числе и 68975 рублей за дополнительную площадь, которая образовалась по завершению строительства жилого дома, а всего размере 2 776 800 рублей. Истица полагает, что в ответчик в нарушение требований ст. 5 п.1 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве …..» и приказа Минстроя и жилищно-коммунального хозяйства РФ № 854/пр от 25.11.2016г неверно рассчитал оплату части объекта в виде лоджии, в результате чего получил от истицы излишнюю сумму в размере 68 975 рублей. Указанный выше приказ Минстроя установил для расчёта площади лоджий понижающий коэффициент 0,5, тогда как ответчик применил коэффициент 1. По мнению истицы, площадь лоджии должна быть рассчитана следующим образом: 3,1 кв. м х 0,5 = 1,55 кв. м, и общая площадь квартиры с учётом лоджии должна составлять 59,3 + 1,55 = 60,85 кв. м. Следовательно, стоимость квартиры должна составлять 60,85 кв. м х 44 500 руб = 2 707 825 рублей, а не 2 776 800 рублей. 

При ссылке на ст. 8 п. 1 Федерального закона № 214-ФЗ, также указывает, что между истцом и ответчиком до сих пор не согласован Акт приёма-передачи объекта долевого строительства. Истица направила ответчику протокол разногласий от 23 мая 2019 года к Передаточному Акту от 23 мая 2019 года. Однако до настоящего времени письменный ответ от ответчика не получен, что не дает ей возможности зарегистрировать право собственности на квартиру. Указывает, что неоднократно обращалась письменно к ответчику с просьбами передать для подписания Передаточный акт к договору участия в долевом строительстве, и передать квартиру, а именно 29 декабря 2018 года, 05 февраля 2019 года ( досудебная претензия), 05 марта 2019 года, 15 апреля 2019 года, 19 апреля 2019 года, 13 мая 2019 года и протокол разногласий от 23 мая 2019 года, письменных ответов на все ее обращения ответчик не направил. Истица полагает, что ответчик пользуется своим доминирующим правом и не оформляет должным образом необходимые ей документы, для совершения регистрационных действий объекта недвижимости т.е. злоупотребляет правом.

В ходе предпринятых ею действий по приемке квартиры от застройщика, были выявлены дефекты и отклонения от строительных норм и правил, о чем составлен акт специализированной организацией. Ответчику об этом была направлена претензия, однако в оговоренные сроки нарушения устранены не были. Кроме того, по сведениям ресурсоснабжающих организаций холодное водоснабжение запущено в МЖД 01 марта 2019 года, первый пуск газа дан 28.03.2019 г.

Окончательно просила:

- взыскать с ответчика неустойку за нарушение сроков по исполнению договора в сумме 531450 рублей 26 копеек;

- взыскать с ответчика компенсацию за морально-нравственные страдания и переживания в размере 100 000 рублей;

- взыскать с ответчика штраф в размере 50% от суммы удовлетворенной судом;

- взыскать с ответчика излишне уплаченную сумму в размере 68975 рублей;

- обязать ответчика предоставить Передаточный акт к договору участия в долевом строительстве № Ч43-55 от 16 февраля 2017 года, оформленный надлежащим образом, а именно: обязать ответчика подписать протокол разногласий к Передаточному акту от 23 мая 2019 года.

Определением Зеленоградского районного суда от 04 июня 2019 года в принятии дополнений к иску в части возложения на ответчика обязанности предоставить Передаточный акт к договору участия в долевом строительстве № Ч43-55 от 16 февраля 2017 года, оформленный надлежащим образом путем подписания протокола разногласий к Передаточному акту от 23 мая 2019 года было отказано.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, со слов представителя просила дело рассматривать в ее отсутствие. Ранее в судебном заседании заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 - ФИО2, действующая на основании доверенности (л.д. 184 т. 1) заявленные требования с учетом их уточнения и дополнения поддержала, просила их удовлетворить в полном объеме по основаниям, изложенным в иске и дополнениях к нему.

В судебном заседании представители ответчика АО Специализированный застройщик «АКФЕН» ФИО3, ФИО4 (л.д. 40,41 т. 1), действующие на основании доверенностей, с исковыми требованиями согласились частично, по основаниям, изложенным в письменных отзывах на иск с приложенными документами (л.д. 46 – 176, 229- 248 т. 1, л.д. 1-8 т. 2). Полагают, что истица намеренно не принимает квартиру, тем самым искусственно увеличивая срок и размер неустойки. Также просили учесть, что уже при подписания договора цессии 27 августа 2018 года, ей заведомо было известно о том, что обязательства застройщиком вовремя не исполнены, а следовательно за период с 01 мая 2018 года по 06 сентября 2018 года (дата регистрации договора уступки права требования), ее права никоим образом не нарушены. Также просили применить ст. 333 ГК РФ, полагая размер заявленной неустойки и штрафа не соразмерными последствиям нарушенного обязательства. 

Заслушав участников процесса, исследовав все доказательства по делу в их совокупности и дав им оценку в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установление гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регламентированы Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (ч. 1 ст. 1).

В силу ч. 1 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору (часть 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве).

В силу статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (часть 1). Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).

Как указано в части 3 статьи 8 того же Закона, после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Таким образом, по смыслу статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве, именно получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию определяет начало течения срока передачи объекта участнику долевого строительства, нарушение которого влечет за собой ответственность, предусмотренную данным Законом.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об участии в долевом строительстве обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что 16 февраля 2017 года между ЗАО «Акфен» (Застройщиком) и ФИО7 (участником долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве № Ч43-55 (л.д. 6-17 т. 1), в соответствии с условиями которого, застройщик обязался построить в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и с привлечением других лиц многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

адрес> (ГП) на земельном участке с КН №, площадью 14 946 квадратных метров, находящимся по тому же адресу и ввести его в эксплуатацию в сентябре 2017 года (п. 7.2 Договора).

Пунктами 3.2, 5.1 Договора предусмотрена обязанность застройщика передать объект долевого строительства – 2-комнатную квартиру, условный №, проектной площадью 61,46 кв. м, расположенную на третьем этаже указанного дома, секция № – не позднее апреля 2018 года, а обязанность Участника долевого строительства – уплатить обусловленную договором цену на условиях данного договора и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома.

При этом п. 3 Договора предусмотрено, что проектная площадь Обхекта долевого строительства – это площадь, включающая в себя, в том числе площадь лоджий, балконов, террас, прилегающих к Объекту долевого строительства и определенная на основании проектной документации.. Понятие проектной площади вводится сторонами для расчета Цены Договора.

Согласно п. 4.1 настоящего Договора, его цена составляет 2743 970 рублей, стоимость 1 кв. м Объекта – 44500 рублей.

Согласно п. 4.2, 4.3. Договора – если фактическая площадь Квартиры больше проектной, то Участник долевого строительства доплачивает возникшую разницу при подписании передаточного акта; если фактическая площадь Квартиры меньше проектной, то Участнику долевого строительства возвращается разница на его расчетный счет или в наличной форме или любым другим, не запрещенным законом способом при подписании передаточного Акта.

Пунктом 9.6. Договора предусмотрено право Участника долевого строительства уступать свои права и обязанности по договору третьим лицам после оплаты цены договора, установленной разделом 4 при условии письменного согласования Застройщиком такой уступки.

27 августа 2018 года между ФИО7 (Цедентом) и ФИО1 (Цессионарием) был заключен Договор уступки права требования (Цессии) по договору участия в долевом строительстве № Ч43-55 от 16 февраля 2017 года, по которому наряду с уступкой прав «Цедент» передает, а Цессионарий принимает на себя все обязательства Цедента по Договору, в том числе обязанность осуществить доплату в случае увеличения фактической площади Квартиры в соответствии с обмером БТИ по сравнению с проектной площадью согласно п. 4.2 (п. 2.2. Договора от 27 августа 2018 года) (л.д. 17-21 т.1).

Вышеназванные Договоры были подписаны сторонами, зарегистрированы в установленном законом порядке, Договор цессии также согласован застройщиком АО Специализированный застройщик «АКФЕН». 

ФИО1 исполнила свои обязательства, оплатив в полном объеме объект долевого строительства в сумме 2734970 ФИО7, которым в свою очередь были исполнены обязательства перед застройщиком, что не оспаривали в судебном заседании представителя ответчика.

Также в соответствии с п. 4.2 Договора ею была произведена доплата по результатам обмеров фактической площади квартиры в сумме 41830 рублей (л.д. 191 т. 1).

Из материалов дела следует, что 26 декабря 2018 года АО СЗ «АКФЕН» Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию было выдано разрешение № 39-RU39301000-077-2015 на ввод в эксплуатацию Многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенной автостоянкой № 43 по ГП в микрорайоне № 2 Северного жилого района г. Калининграда, расположенного по адресу: 

<

адрес>, присвоенному распоряжением комитета архитектуры и строительства администрации ГО «Город Калининград» от 10.08.2018 № 50-2482-р (л.д. 54 т.1).

12 декабря 2018 года АО СЗ «АКФЕН» направило в адрес ФИО1 уведомление об организации предварительного осмотра объекта долевого участия, в котором известило, что жилой дом будет введен в эксплуатацию не позднее 31 декабря 2018 года (л.д. 158, 159 т.1).

В судебном заседании представитель истицы ФИО2 сначала утверждала, что ее доверитель не имела возможности попасть в квартиру для осмотра, поскольку ее туда не пускали. В дальнейшем, исходя из представленных ею же самой документов, согласилась, что 29 декабря 2018 года квартира истицей была осмотрена.

10 января 2019 года АО СЗ «АКФЕН» направило в адрес ФИО1 уведомление о готовности объекта долевого участия к передаче в связи с вводом объекта в эксплуатацию. Данное уведомление было получено ФИО1 18 февраля 2019 года (л.д. 160 – 162, т. 1).

Таким образом, в установленный договором срок до 01 мая 2018 года обязанность по передаче спорного объекта Участнику долевого строительства: первоначально ФИО7, а затем с 06 сентября 2018 года (дата регистрации договора цессии в Управлении Росреестра по Калининградской области п. 2 ст. 11 №214-ФЗ) ФИО1, ответчиком исполнена не была, что не оспаривалось в судебном заседании и представителями АО СЗ «АКФЕН». 

Суд не может согласиться с доводами стороны ответчика, что для ФИО1 нарушение ее прав началось с 06 сентября 2018 года по следующим основаниям.

В силу пункта 2 статьи 11 Закона N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как уже указано выше, объект долевого участия должен был передан не позднее апреля 2018 года.

Таким образом, право на взыскание с ответчика неустойки возникло у первоначального кредитора ФИО7 по Договору участия в долевом строительстве № Ч43-55 от 16 февраля 2017 года, начиная с 01 мая 2018 года, то есть со следующего дня, после истечения срока передачи квартиры. Соответственно, по договору уступки права требований новый кредитор, каковым является истица ФИО1, приобрела тот же объем прав, в том числе право требовать взыскание неустойки с ответчика с той же даты.

Ссылку стороны ответчика на то, что приобретая права по договору уступки, истица уже знала о том, что дом не сдан и обязательства застройщика просрочены, нельзя признать обоснованной, поскольку об этих же обстоятельствах было известно и застройщику.

Между тем, согласовывая договор уступки, последний не принял никаких мер (в том числе путем предложения заключить дополнительное соглашение) к изменению срока исполнения обязательств ответчика по договору долевого участия в строительстве; не ограничена ФИО1 в объеме перешедших к ней прав, в том числе и в части, касающейся неустойки.

Не содержат подобных ограничений и указанные выше положения пункта 2 статьи 11 Закона об участии в долевом строительстве.

Вместе с тем, суд не может согласиться с позицией стороны истца о том, что период просрочки исполнения ответчиком обязательств должен быть определен с 01 мая 2018 года по 23 мая 2019 года, когда ею был подписан Передаточный акт.

Частью 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

На основании частей 1, 5 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. К передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства прилагается инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является неотъемлемой частью передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве.

В соответствии с пунктом 4 статьи 12 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 "О защите прав потребителей" изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.

Согласно разъяснению, содержащемуся в абзаце первом пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1, пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, освобождение застройщика от ответственности за неисполнение обязательств перед участником долевого строительства по основаниям, предусмотренным законом, допускается судом только в том случае, если наличие таких оснований доказано застройщиком.

В силу части 6 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, когда составлен акт, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства).

Из содержания вышеуказанных норм права в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что застройщик не подлежит освобождению от ответственности за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, если это связано с устранением отраженных в акте несоответствий объекта долевого строительства установленным требованиям.

Как уже указано выше, жилой дом введен в эксплуатацию 26 декабря 2018 года, 28 декабря 2018 года истицей был получен Передаточный акт к ДДУ № Ч43-55 от 16.02.2017 (л.д. 243 т. 1).

29 декабря 2018 г. квартира истицей осмотрена, тогда же она вручила застройщику письмо, из которого следует, что она просит исключить из п. 5 следующие слова «стороны взаимных претензий друг к другу по исполнению Договора и передаваемой квартире не имеют», в связи с тем, что подъездные пути отсутствуют (нет дорожного покрытия на участке между 2 и 6 секциями), вода и газ не подключены, что делает невозможным начать отделочные работы, кроме того, сроки по договору нарушены. Т. о., читать п. 5 в редакции «Квартира участником долевого строительства осмотрена».

Пунктом 5.5. Договора долевого участия в строительстве № Ч43-55 от 16.02.2017г. предусмотрено, что в срок не позднее 10 дней с момента получения Участником долевого строительства уведомления о завершении строительства Объекта недвижимости, Участник обязан выполнить все свои обязательства установленные разделом 4 Договора и принять Объект долевого строительства, т.е. ФИО1 должна была произвести доплату в связи с увеличением фактической площади квартиры по результатам обмеров БТИ.

Указанные обязательства были исполнены ФИО1 11 января 2019 года, каких-либо претензий по качеству квартиры ею предъявлены не были, указано лишь на отсутствие подключения воды, газа, отсутствие дорожного покрытия и наличие просрочки, при этом Передаточный акт ею подписан не был. 

Доводы по выплате неустойки и передаче ей квартиры фактической площадью 62,4 кв. м, ФИО1 излагала в досудебных претензиях 05 февраля 2019 года и 05 марта 2019 года, в последней появилась претензия по поводу фактической площади квартиры.

Никаких претензий по качеству квартиры у истицы к ответчику не было вплоть до апреля 2019 года, когда в предварительном судебном заседании судом был поставлен вопрос о наличии каких-либо недостатках квартиры, из-за которых истица не принимает квартиру.

В дальнейшем, 20 апреля 2019 года истице вновь было предложено подписать Передаточный Акт, однако и данный Акт ею подписан не был.

Как поясняла суду сама ФИО1, отказываться от подписания Акта ей посоветовал ее представитель ФИО8, от услуг которого она впоследствии отказалась и только после этого, начиная с 19 апреля 2019 года, истица начала направлять в адрес застройщика претензии по качеству квартиры, а также обращаться в различные ведомства по вопросу ввода дома в эксплуатацию и подключения к сетям.

В частности в обоснование невозможности принятия квартиры, стороной истца в ходе судебного заседания, был представлен Акт осмотра квартиры составленный ООО «ТрансЗападСтрой» (л.д. 205-216 т.1), из которого следует, что имеется образование трещин в отделочном слое стен, требуется выполнить затирку в жилых комнатах; требуется выравнивание стены в санузле и кухне (отклонение стены от вертикали более 5мм на 1 м), а также лоджии (отклонение стены от вертикали более 4мм на 1 м); по лоджии также указано на то, что на ней отсутствуют приборы отопления, в связи с чем его площадь необходимо учитывать с коэффициентом 0,5; кроме того, выявлено отсутствие панели лифта.

Однако данный Акт осмотра не свидетельствует о том, что данные недостатки являются существенными, препятствуют эксплуатации квартиры и делают ее непригодной для использования.

Более того, как поясняла в судебном заседании представитель истицы, данные недостатки никаким образом не препятствовали истице принять квартиру, но при этом сослалась уже на то, что квартира не подключена к газоснабжению и воде.

Данную ссылку стороны истца на отсутствие воды, газа, благоустройства, суд также признает несостоятельной.

Из материалов дела и представленных стороной ответчика документов следует, что в соответствии с Актом № 1096 от 13.09.2018г. о присоединении к сетям инженерно-технического обеспечения МП КХ «Водоканал» - дом подключен к сетям водопровода и канализации в соответствии с техническими условиями; в соответствии с Актом № 13 выполнения технических условий от 02 июля 2018г. ООО «Энергосеть» - технические условия выполнены в соответствии с действующими правилами и нормами, электропринимающее устройство дома готово к присоединению к электрической сети Исполнителя.

Кроме того, 10.08.2018г. письмом исх.№12153 от 10.08.2018г. ОАО «Калининградгазификация» согласовало разделение объекта на две очереди строительства: 1 очередь - строительство объекта от места присоединения к газораспределительным сетям до газоиспользующего отопительного оборудования (с использованием газа на цели отопления и водоснабжения); 2 очередь - строительство участка газопровода до газовой плиты с подключением к системе газопотребления и первичным пуском газа на цели пищеприготовления.

Как пояснял в судебном заседании представитель ответчика и это следует из представленных документов, 1 очередь строительства объекта построен и принят ОАО «Калининградгазификация» по Акту приемки законченного строительством объекта газораспределительной системы от 21.12.2018 г. (ГСН), акт приемки законченного строительством объекта газораспределительной системы от 24.12.2018 г. (ГСВ). Первичный пуск газа на данном объекте предполагает использование природного газа только на цели отопления и горячего водоснабжения. Использование газа на цели пищеприготовления, предусмотренное техническими условиями и проектом (2 очередь) возможно только после приобретения собственниками помещений в доме газовых плит и установки их в порядке, установленном действующим законодательством, специалистами специализированной организации, допущенной к выполнению таких работ. 

Таким образом, для получения коммунальных услуг истице необходимо было принять квартиру у Застройщика по передаточному акту, зарегистрировать право собственности на нее в Росреестре и обратиться в управляющую компанию, обслуживающую 

<

адрес> в 

<

адрес>, а также непосредственно в ресурсоснабжающие организации.

Таких действий ФИО1 предпринято не было, что не оспаривалось в судебном заседании и ее представителем.

Доводы истицы о том, что к принятию квартиры ей препятствовало отсутствие благоустройство территории, суд полагает не состоятельными, поскольку они не основаны на законе.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что ФИО1 безосновательно уклоняется от приемки квартиры с 11 января 2019 года, что суд расценивает, как злоупотребление правами.

Следовательно, период просрочки исполнения своих обязательств ответчиком составляет с 01 мая 2018 года по 11 января 2019 года, т.е. 255 дней. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что заявленные ФИО1 требования о взыскании неустойки являются законными и обоснованными (ст.ст. 6, 10 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

19 декабря 2015 г. вступило в силу Постановление Правительства РФ от 08.12.2015 N 1340 "О применении с 1 января 2016 г. ключевой ставки Банка России", которым установлено, что к отношениям, регулируемым актами Правительства РФ, в которых используется ставка рефинансирования Банка России, с 1 января 2016 г. вместо указанной ставки применяется ключевая ставка Банка России, если иное не предусмотрено федеральным законом. Сделано это в целях обеспечения применения ключевой ставки Банка России как индикатора стоимости заемных средств.

Исходя из ключевых ставок ЦБ РФ, общий размер неустойки за период с 01 мая 2018 года по 11 января 2019 года составил 345 440 рублей 97 копейки, исходя из следующего расчета:

- с 01 мая 2018 года по 16 сентября 2018 года: 2734 970 рублей х 7,25% x 1/300 x 139 дней x 2 = 183744,40;

- с 17 сентября 2018 года по 16 декабря 2018 года: 2734 970 рублей х 7,5% x 1/300 x 91 день x 2 = 124956,81;

- с 17 декабря 2018 года по 11 января 2019 года: 2734 970 рублей х 7,75% x 1/300 x 26 дней x 2 = 36739,76.

Компенсация морального вреда, причиненного гражданам-участникам долевого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Законом «О защите прав потребителей» (ст. 15 указанного Закона), поскольку Федеральным законом № 214-ФЗ отношения по компенсации морального вреда не регулируются.

В соответствии со ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Исходя из изложенного суд полагает обоснованными требования истца о компенсации морального вреда и с учетом установленных по делу обстоятельств определяет сумму такой компенсации в 10000 рублей.

При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50 процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (пункт 6 статьи 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" от 7 февраля 1992 года N 2300-1).

Пунктом 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

Таким образом, размер штрафа подлежащего взысканию с ответчика в пользу истицы составляет 177 720 рублей 48 копеек (345440, 97 +10000): 2).

Вместе с тем, суд считает возможным принять во внимание заявление ответчика АО Специализированный застройщик «АКФЕН» о снижении неустойки и штрафа, применив положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизить размер неустойки до 140 000 рублей, а штраф до 50 000 рублей, исходя из следующего.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации). Как уже указано выше, такое заявление ответчиком было сделано.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Такое заявление с обоснованием снижения размера неустойки и штрафа, с приложением соответствующих доказательств, ответчиком суду представлено (л.д. 46-51).

С учетом позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Определении от 21 декабря 2000 года N 263-О, положения части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Исходя из анализа действующего законодательства, неустойка представляет собой меру ответственности за нарушение исполнения обязательств, носит воспитательный и карательный характер для одной стороны и одновременно, компенсационный для другой, то есть, является средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательств, для другой стороны, и не может являться способом обогащения одной из сторон.

Принимая решение о снижении размера неустойки и штрафа, суд учитывает все обстоятельства дела, а также принимает во внимание период просрочки, доводы ответчика в обоснование снижения размера неустойки и штрафа, а также то, что фактическое нарушение прав истца началось с 06 сентября 2018 года и полагает, что суммы неустойки и штрафа явно несоразмерны последствиям допущенных ответчиком нарушений.

Таким образом, с учетом конкретных обстоятельств настоящего дела, того, что истцом не представлено суду никаких доказательств и обоснований заявленного им размера неустойки и исходя из общих принципов разумности и справедливости, компенсационной природы неустойки и необходимости соблюдения баланса интересов сторон, суд приходит к выводу о наличии оснований для снижения подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца неустойки и штрафа.

При этом суд также учитывает, что исходя из ставки, указанной в пункте 1 ст. 395 ГК РФ, сумма неустойки за неправомерное пользование чужими денежными средствами за указанный выше период составит в общей сумме 141750 рублей 12 копеек, исходя из следующего расчета: 

- с 01 мая 2018 года по 16 сентября 2018 года: 2734 970 рублей х 7,25% : 365 x 139 дней = 75511,40;

- с 17 сентября 2018 года по 16 декабря 2018 года: 2734 970 рублей х 7,5% : 365 x 91 день = 41140,19;

- с 17 декабря 2018 года по 11 января 2019 года: 2734 970 рублей х 7,75% : 365 x 26 дней = 15098,53.

Требования истца о взыскании с ответчика излишне уплаченных денежных средств в сумме 68 975 рублей в связи с неприменением застройщиком к площади лоджии коэффициента 0,5, суд полагает не подлежащими удовлетворению с силу следующего.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

В силу ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

Как уже указано выше, положениями Договора (с учетом переуступки права) стороны согласовали порядок определения проектной и фактической объекта долевого строительства, включая площадь лоджий, балконов, террас, прилегающих к объекту долевого строительства, порядок расчета стоимости разницы между проектной и фактической площадью квартиры.

ФИО1 подписала договор и в дальнейшем его условия, а также условия первоначального договора в установленном законом порядке не оспаривала.

Из предоставленного суду плана 3 этажа секции 2 многоквартирного дома, являющегося частью проектной документации, усматривается, что площадь лоджии квартиры истцов была определена в размере 3,1 кв.м.

В соответствии с п. 2 передаточного акта квартиры от 28 декабря 2018 года, предложенного истице к подписанию, к передаче ей в собственность подлежит квартира общей площадью 59,3 кв.м, жилой площадью 32,4 кв.м, фактической площадью (с учетом лоджий, балконов и т.д.) 62,4 кв.м.

После обмеров фактическая площадь квартиры увеличилась по отношению к проектной на 0,94 кв.м, данная разница была оплачена истицей 11 января 2019 года.

Эти же технические характеристики отражены в экспликации и поэтажном плане дома (л.д. 240,241 т.1), подлинники обозревались в судебном заседании.

При этом, доводы истицы относительно указанной части требований, изложенные в дополнении к иску (л.д. 32 т.1) и ее ссылки на нормативные акты, суд полагает основанными на неправильном толковании закона.

Действительно Приказом Минстроя России от 25 ноября 2016 года N 854\пр установлены понижающие коэффициенты для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения. В силу данного Приказа при определении общей приведенной площади жилого помещения для лоджий применяется понижающий коэффициент - 0,5.

В соответствии с ч. 1 ст. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Между тем, согласно ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ цена договора может быть изменена после его заключения только по соглашению сторон, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия его изменения.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей проектной площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданной участнику долевого строительства объекта.

Условиями заключенного договора долевого участия, равно как и условиями впоследствии заключенного договора уступки права требования, не предусмотрено возможности изменения цены с учетом применения к площади лоджии понижающего коэффициента, а цена 1 кв. м проектной площади определялась сторонами без учета понижающих коэффициентов к лоджии, что требованиям законодательства на момент заключения договора не противоречило.

Таким образом, истица добровольно заключила с ответчиком договор участия в долевом строительстве на приведенных выше условиях, в том числе о стоимости квартиры, в связи с чем заявленные ею требования в указанной части являются не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Учитывая частичное удовлетворение требований ФИО1, в соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 6 954 рубля в доход местного бюджета, т.к. истец освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска.

При этом суд учитывает, что на основании ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Вместе с тем, уменьшение судом размера неустойки на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не свидетельствует о необоснованности исковых требований истца о взыскании неустойки в определенном истцом размере. Если размер заявленной неустойки снижен судом по правилам ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации на основании заявления ответчика, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения. Изложенное соответствует положениям закона и разъяснениям, данным в п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 1 от 21 января 2016 года "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", в соответствии с которыми положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с АО Специализированный застройщик «АКФЕН» в пользу ФИО1 неустойку за несвоевременную передачу квартиры в размере 140 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10000 рублей, штраф за нарушение прав потребителя в размере 50000 рублей, а всего 200 000 (двести тысяч) рублей.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с АО Специализированный застройщик «АКФЕН» государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 6 954 (шесть тысяч девятьсот пятьдесят четыре) рубля.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Зеленоградский районный суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 10 июня 2019 года.

Судья, подпись –

Копия верна, судья - И. А. Реминец