2-75/2020

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 мая 2020 года

Заднепровский районный суд города Смоленска

в лице судьи Качкан Г.М.

при секретаре Рябовой Я.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО3 к Администрации города Смоленска о признании права собственности на жилое помещение,

у с т а н о в и л:

ФИО3 обратился в суд с иском к Администрации города Смоленска о признании за ним права собственности на квартиру № общей площадью 36,6 кв.м. в доме № 

<

адрес>. В обоснование иска указал, что данная квартира на основании договора на безвозмездную передачу жилого помещения в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ принадлежала ФИО4 и ФИО5 в равных долях (по 1\2 доле каждому). ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 умерла. ДД.ММ.ГГГГ между ним, истцом, и ФИО5 заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, согласно условиям которого они договорились о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества, именуемого в дальнейшем «основной договор купли-продажи». В соответствии с п. 1.1. предварительного договора продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять в собственность и оплатить указанную квартиру. Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что квартира продается за 800 000 руб. Согласно п. 10 договора продавец получил от покупателя 800 000 руб. в полном объеме. Как следует из п. 2.1 договора, продавец до заключения основного договора купли-продажи обязался оформить право на наследство в виде 1/2 доли в праве, принадлежащей ФИО4, получить свидетельство о праве на наследство и зарегистрировать в ЕГРН переход права собственности на данную долю в срок до ДД.ММ.ГГГГ; в полном объеме погасить задолженность по уплате взносов за капитальный ремонт и оплате жилищно-коммунальных услуг; обеспечить снятие с регистрационного учета всех зарегистрированных в жилом помещении третьих лиц (при их наличии) и предоставить покупателю соответствующие документы. ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 умер. До своей смерти ФИО5 не выполнил взятые на себя обязательства, изложенные в предварительном договоре купли-продажи объекта от ДД.ММ.ГГГГ Вместе с тем им, ФИО3, все условия предварительного договора выполнены, денежные средства за приобретаемую квартиру уплачены продавцу ФИО5 в полном объеме, что является основанием для признания за ним, истцом, права собственности на указанную квартиру. (л.д. 2-5).

В судебные заседания истец, извещенный в установленном законом порядке о времени и месте рассмотрения дела, не явился.

Предъявленный иск в судебных заседаниях поддержал представитель истца ФИО6, действующий на основании доверенности с полномочиями, предусмотренными ст. 54 ГПК РФ, который сослался на изложенные обстоятельства, а также указал, что в соответствии с разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. №54, если сторонами заключен предварительный договор, согласно которому стороны обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. ФИО3 произведена оплата приобретаемой спорной квартиры. Указал также, что деньги на приобретения спорной квартиры в сумме 500-600 руб. истцу дал в долг его знакомый.

Представитель Администрации города Смоленска ФИО7 иск не признала, указав, что покупатель недвижимого имущества при исполнении всех условий договора вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам продавца в случае его смерти. Такой иск может быть удовлетворен, если нет иных препятствующих оснований, кроме смерти продавца. Администрация города Смоленска полагает, что условия указанного истцом предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости не были исполнены, покупателем не была произведена оплата приобретаемой квартиры, ее передача не состоялась, не было оформлено наследство и переход прав на долю, принадлежавшую ФИО4 В удовлетворении иска ФИО3 просила отказать. 

Заслушав представителя истца, представителя ответчика, свидетеля, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статьей 429 ГК РФ предусмотрена возможность заключения предварительного договора.

Исходя из п.1, п.2, п.3 ст.429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п.2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п.3).

Как следует из разъяснений, содержащихся в п.23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Истцом представлен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, который указывает, что стороны договора ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (продавец), и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (покупатель), договорились о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества именуемого в дальнейшем «основной договор», «основной договор купли-продажи». При этом продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями договора квартиру с кадастровым номером №, назначение: жилое, площадью 36,6 кв.м., этаж: 1, по адресу: 

<

адрес> ( п.1 п.п.1.1). 

Из подпункта 1.2 данного предварительного договора следует, что объект недвижимости принадлежит на праве общей долевой собственности на основании договора на безвозмездную передачу жилого помещения в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ продавцу - ФИО5 - 1\2 доля в праве и ФИО4 - 1\2 доля в праве. 

Согласно подпункту 1.3 того же предварительного договора объект недвижимости продается за 800 000 (Восемьсот тысяч) рублей 00 копеек. Соглашение о Цене договора является существенным условием договора. Цена договора является окончательной и пересмотру не подлежит. Цена договора оплачивается покупателям продавцу на момент подписания настоящего Предварительного договора. 

В пункте 10 предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ указано, что денежные средства в сумме 800 000 (Восемьсот тысяч) рублей 00 копеек от покупателя ФИО3 продавец ФИО5 за жилое помещение получил (л.д. 6). 

Подпунктом 2.1 договора предусмотрена обязанность продавца до момента заключения основного договора купли-продажи: оформить право на наследство виде 1/2 доли в праве собственности, принадлежащей ФИО4, получить свидетельство о праве на наследство, зарегистрировать переход права собственности на долю в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре недвижимости и предоставить правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы покупателю (выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на жилое помещение); в полном объеме погасить задолженность по уплате взносов за капитальный ремонт и оплате жилищно-коммунальных услуг, о чем предоставить покупателю подтверждающие документы, выданные уполномоченными лицами; обеспечить снятие с регистрационного учета всех зарегистрированных в жилом помещении третьих лиц (при их наличии), о чем предоставить покупателю выданные управомоченным лицом документы (л.д. 6). 

В силу пункта 4 предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ продавец и покупатель обязуются заключить основной договор и предоставить его и иные необходимые документы в орган, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав, не позднее «16» января 2020 года (л.д. 6). 

Из копии записи акта о смерти следует, что ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умер ДД.ММ.ГГГГ, причина смерти - долевая пневмония неуточненная, последнее место жительства умершего: 

<

адрес>, заявление о его смерти сделала ФИО1 (л.д.34). 

Согласно сообщениям ОГБУЗ «Поликлиника №» ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ г.р., умерший ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный по адресу: 

<

адрес>, как по месту регистрации, так и по адресу возможного проживания: 

<

адрес>, за медицинской помощью в ОГБУЗ «Поликлиника №» не обращался, медицинская карта амбулаторного больного ФИО5 в поликлинике отсутствует (л.д. 93, 94, 106). 

Копия актовой записи акта о смерти отражает, что ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умерла ДД.ММ.ГГГГ, последнее место жительства умершей: 

<

адрес>, заявитель, сделавший заявление о смерти - ФИО5 (л.д.35). 

Из свидетельств о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ и выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, копии договора на безвозмездную передачу жилого помещения в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ следует, что собственниками квартиры № общей площадью 36.6 кв.м. в доме № 

<

адрес> являются ФИО4 и ФИО5 (по 1/2 доле каждый в праве общей долевой собственности на основании договора на безвозмездную передачу жилого помещения в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.7,8,9,10). 

Выписка по лицевому счету № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ отражает, что квартира № в доме № 

<

адрес> имеет общую площадь 36.6 кв.м., жилую - 25.7 кв.м., в квартире зарегистрирован ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения - с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время; ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, была зарегистрирована с ДД.ММ.ГГГГ, дата выбытия - ДД.ММ.ГГГГ По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. задолженность по квартире составляет 23 100,25 руб. (л.д. 152). 

Согласно информационно-справочным учетам УВМ УМВД России по Смоленской области по адресу: 

<

адрес> значится зарегистрированным с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по указанному адресу была зарегистрирована ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Снята с регистрационного учета в связи со смертью (л.д. 156). 

В ордере № от ДД.ММ.ГГГГ на жилое помещение - квартиру № в доме № 

<

адрес> указан состав семьи: ФИО4 и ее сын ФИО5 и отец ФИО4 -ФИО8 (л.д. 147).

Из представленных копий актовых записей о заключении брака, о расторжении брака и о рождении следует ФИО5 с ДД.ММ.ГГГГ состоял в браке с ФИО9, брак расторгнут ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ у ФИО5 и ФИО9 родился сын ФИО10 (л.д.71,72,73) 

Копия актовой записи о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ отражает, что ФИО10, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умер ДД.ММ.ГГГГ (л.д.142).

Смоленская областная нотариальная палата и нотариус ФИО2 сообщили об отсутствии сведений о заведении наследственных дел после смерти: ДД.ММ.ГГГГ ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 и ДД.ММ.ГГГГ ФИО10 (л.д. 22, 45, 154, 164, 166). 

По сведениям ОАСР УВМ УМВД России по Смоленской области от ДД.ММ.ГГГГ и ФИО10, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, зарегистрированными по Смоленской области не значатся (л.д. 107, 141). 

Справки СМУП «ВЦ ЖКХ» от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, поквартирная карточка указывают, что в квартире № в доме № 

<

адрес> зарегистрирован ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения - с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время; ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, была зарегистрирована с ДД.ММ.ГГГГ, снята с регистрационного учета ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 80, 138,139).

Свидетель ФИО1 показала, что знала ФИО5 с ДД.ММ.ГГГГ года, с ДД.ММ.ГГГГ года в течение ряда лет вместе жили, после прекращения совместного проживания они сохранили хорошие отношения, она регулярно бывала у ФИО11, помогала ему в решении бытовых вопросов, помогала оплачивать коммунальные услуги, предоставляемые в его квартиру, ходила с ним в необходимые инстанции для решения других социальных вопросов, так как самостоятельно он этим заниматься не мог из-за проблем со своей социальной адаптацией. В свое время по просьбе матери ФИО5 она занималась, с его участием, приватизацией квартиры Л-ных. О своем намерении продавать квартиру ФИО5 ей не говорил, ФИО3 она не знает, о нем ФИО5 ей также не говорил, не говорил он и о том, что ему надо заниматься сбором или оформлением каких-либо документов на квартиру. Дня за четыре да смерти ФИО5 она видела его, ДД.ММ.ГГГГ он ей позвонил и попросил прийти к нему, когда она пришла к ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ, то обнаружила его мертвым. Никаких документов в квартире ФИО5 на квартиру после его смерти обнаружено не было, денежные средства были обнаружены только в сумме десять тысяч рублей. Примерно за два месяца до смерти ФИО5 стал употреблять спиртные напитки больше чем обычно, купил телевизор, музыкальный центр с колонками, часы.

Проанализировав доводы сторон и представленные доказательства, суд приходит к выводу, что истец, заявляя требование о признании права собственности на принадлежащую ФИО5 квартиру № в доме № 

<

адрес> и, обосновывая это требование тем, что им полностью уплачена оговоренная с продавцом и отраженная в предварительном договоре стоимость квартиры в сумме 800 000 руб., после чего продавец умер, не успев исполнить взятых на себя обязательств по оформлению перехода прав на квартиру и ее передаче, фактически просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру.

Так согласно п.1 и п.3 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1). В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п.3).

В соответствии с п.2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п.62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

А разъяснения, содержащиеся в п.61 того же Постановления указывают, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

С учетом приведенных норм закона и разъяснений суд не находит оснований для удовлетворения иска ФИО3, приходя к выводу, что доводы истца об исполнении им предварительного договора купли-продажи квартиры в виде оплаты ее стоимости в полном объеме в сумме 800 000 руб. не нашли своего подтверждения. Договор от ДД.ММ.ГГГГ содержит п. 10, который гласит: «Денежные средства в сумме 800 000 (Восемьсот тысяч) рублей 00 копеек РФ от покупателя за жилое помещение продавец получил». Под данным пунктом расположены строчка с подписью лица, указанного ФИО5, и две строчки с подписями сторон.

В силу п.1 п.2 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

Расписка ФИО5 в получении им денежных средств за квартиру истцом не представлена. Документы, отражающие поступление ФИО5 денежных средств в сумме 800 000 руб., не представлены. Денежные средства после смерти ФИО5 не обнаружены, обнаружена лишь сумма 10 000 руб., тогда как со дня составления предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ (предполагаемой даты получения денежных средств) до дня смерти ФИО5, наступившей ДД.ММ.ГГГГ, прошло 15 дней. Истцом также не представлены доказательства, указывающие на его платежеспособность для приобретения жилого помещения стоимостью 800 000 руб.

Из показаний свидетеля ФИО1, оказывавшей регулярно помощь ФИО5 в вопросах быта, оплаты жилищно-коммунальных услуг и других социальных вопросах, следует, что ФИО5 не говорил ей о своем намерении продавать квартиру, не просил оказать ему помощь в оформлении требуемых для продажи квартиры документов, ФИО3 она не знает. Приобретение в течение двух последних месяцев жизни ФИО5 телевизора, музыкального центра, часов, как и покупка продуктов со спиртными напитками не может свидетельствовать о получении им от ФИО3 указанной суммы 800 000 руб., тем более, что все это ФИО5 приобрел до заключения указанного истцом предварительного договора купли-продажи недвижимости. 

Кроме того, права на спорную квартиру на день заключения предварительного договора в установленном законом порядке не были оформлены, ФИО5 не было получено свидетельство о праве на наследство после смерти матери, к нотариусу ФИО5 не обращался. Выполнение всех этих действий требовало длительного времени и определенных усилий, что также позволяет усомниться в уплате покупателем полной стоимости квартиры при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры. ФИО5 после заключения предварительного договора купли-продажи квартиры не предпринял никаких действий для исполнения им своих обязательств по предварительному договору купли-продажи квартиры. 

Сами по себе подписи ФИО5 в договоре, содержащем десять пунктов печатного текста о предмете договора и его условиях, не являются достаточным доказательством получения им денежных средств в сумме 800 000 руб. 

При установленных обстоятельствах суд отказывает ФИО3 в иске о признании права собственности на спорную квартиру за необоснованностью. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194 - 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Отказать ФИО3 в удовлетворении иска к Администрации города Смоленска о признании права собственности на квартиру № в доме № 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Заднепровский районный суд в течение месяца.

Судья Г.М. Качкан