Дело №2-1832/2017

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации 

19 октября 2017 года г. Ростов-на-Дону

Первомайский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи НИКОНОРОВОЙ Е.В. 

с участием адвоката в порядке ст.50 ГПК Российской Федерации ФИО3,

при секретаре Ткачевой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ПАО КБ «Восточный» к ФИО5, ФИО6, Управлению Росреестра по РО, третьи лица: ФИО7 о признании договоров купли-продажи недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения, по встречному иску ФИО6 к ПАО КБ «Восточный», ФИО5, Управлению Росреестра по РО о признании добросовестным приобретателем,

УСТАНОВИЛ:

ПАО КБ «Восточный» обратилось в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что является собственником квартиры по адресу: 

<

адрес> на основании акта передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга от 24.08.2012 года и постановления судебного пристава-исполнителя Первомайского районного отдела судебных приставов г.Ростова-на-Дону УФССП России по РО о передаче нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга от 29.06.2012 года. Указанная квартира банком не отчуждалась, однако 21.02.2017 года в отделение ПАО КБ «Восточный» обратилась представитель ответчика ФИО6 по доверенности с запросом о подтверждении реализации от имени банка жилого помещения по адресу: 

<

адрес>, представив выписку из ЕГРП, договоры купли-продажи от 22.09.2016 года и 15.11.2016 года и пояснив, что ФИО6 с 21.11.2016 года является собственником соответствующей квартиры. Истец указывает, что из представленных ему документов следует, что банк являлся собственником спорного имущества до 06.10.2016 года, квартира выбыла из владения банка по договору купли-продажи от 22.09.2016 года в собственность ФИО5. Согласно договору, от имени продавца ПАО КБ «Восточный» действовал временно исполняющий обязанности председателя правления, заместитель председателя правления ФИО7, осуществляющий действия в интересах банка на основании Устава ПАО КБ «Восточный» и приказа № от 27.07.2016 года. В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что банк не наделял ФИО7 полномочиями на продажу спорной квартиры, кроме того, временно исполняющим он был назначен на период с 15.08.2016 года по 31.08.2016 года, тогда как сделка состоялась 22.09.2016 года, в день подписания договора ФИО7 в г.Ростов-на-Дону не выезжал. Также представитель ПАО КБ «Восточный» указывает, что банк не подтверждает подпись ФИО7 в договоре купли-продажи от 22.09.2016 года. Кроме того, в обоснование иска указано, что ПАО КБ «Восточный» не совершало действий по регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество, надлежащим образом не наделяло третье лицо полномочиями на осуществление действий по государственной регистрации в интересах банка. С учетом изложенного, по мнению истца, соответствующий договор купли-продажи от 22.09.2016 года является недействительной сделкой в силу ничтожности. При этом, ничтожность данной сделки, как полагает ПАО КБ «Восточный» влечет ничтожность последующей сделки между ФИО5 и ФИО6 на основании договора купли-продажи от 15.11.2016 года. Также представитель истца обращает внимание на то, что спорное недвижимое имущество приобретено ФИО5 по цене в несколько раз ниже его рыночной стоимости, что также имело место и в рамках договора от 15.11.2016 года. По мнению истца, ответчик ФИО6, проявляя обычную степень осмотрительности, должна была предпринять дополнительные меры, направленные на проверку юридической природы приобретаемой вещи, учитывая, что продавец владел данной квартирой менее трех месяцев. При таких обстоятельствах, как полагает ПАО КБ «Восточный», ответчик ФИО6 не может быть признана добросовестным приобретателем спорного имущества. На основании изложенного истец ПАО КБ «Восточный» просит суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 22.09.2016 года, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №; признать недействительной государственную регистрацию права собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, на имя ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения; аннулировать запись о регистрации права собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, на имя ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 15.11.2016 года, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №; признать недействительной государственную регистрацию права собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> кадастровый номер №, на имя ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения; аннулировать запись о регистрации права собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, на имя ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; признать за ПАО КБ «Восточный» право собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес> и прекратить право собственности ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на указанное недвижимое имущество; истребовать из чужого незаконного владения ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в пользу ПАО КБ «Восточный» квартиру, общей площадью 50,7 кв.м., кадастровый номер №, расположенную по адресу: 

<

адрес>; взыскать с ответчика ФИО5 государственную пошлину в размере 6000 рублей, оплаченную за рассмотрение искового заявления в части признания недействительным договора купли-продажи от 22.09.2016 года; взыскать с ответчика ФИО6 государственную пошлину в размере 26350 рублей за рассмотрение искового заявления в части признания недействительным договора купли-продажи от 15.11.2016 года и истребовании имущества из чужого незаконного владения; взыскать с Управления Росреестра по РО государственную пошлину в размере 6000 рублей за рассмотрение искового заявления в части аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о государственной регистрации спорной квартиры.

Протокольным определением суда от 22.05.2017 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО7.

Протокольным определением от 19.10.2017 года Управление Росреестра по РО исключено из числа ответчиком и привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований.

Не согласившись с предъявленными ПАО КБ «Восточный» требованиями, ФИО6 предъявила встречное исковое заявление к ПАО КБ «Восточный», ФИО5, Управлению Росреестра по РО о признании добросовестным приобретателем, ссылаясь на то, что спорная квартира предлагалась к продаже агентством недвижимости «24», в котором находились ключи от данной квартиры. Также информация о продаже жилого помещения была размещена на «Авито». Перед заключением договора купли-продажи сын ФИО6 осматривал квартиру в присутствии двух агентов. Квартира находилась в состоянии, требующем капитального ремонта. 12.11.2016 года между ФИО6 и ФИО1 заключен договор на оказание информационно-консультационных услуг, в соответствии с которым подготовкой документов для заключения договора купли-продажи занималось агентство недвижимости. 16.11.2016 года заключен договор купли-продажи квартиры. При совершении сделки присутствовал сам ФИО5, который пояснил, что приобретал квартиру с целью ее ремонта, однако по семейным обстоятельствам вынужден продать ее. ФИО6 указывает, что при заключении договора ей была представлена выписка из ЕГРП от 06.10.2016 года, согласно которой ФИО5 является правообладателем соответствующей квартиры. Таким образом, на момент совершения сделки истец не знала и не должна была знать, что продавец ФИО5 неправомочен на отчуждение квартиры. По мнению истца, цена квартиры по договору соответствовала ее рыночной стоимости с учетом состояния жилого помещения. Денежные средства получены продавцом в полном объеме. Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по РО, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке. В обоснование заявленных требований ФИО6 ссылается на то, что проявила разумную степень осмотрительности и заботливости, которая требовалась от нее при совершении подобного рода сделок, в связи с чем она является добросовестным приобретателем. С момента регистрации права собственности квартира поступила в полное исключительное владение и распоряжение ФИО6, она до настоящего времени продолжает пользоваться ею, сделала в помещении ремонт, оплачивает все коммунальные услуги. Истец обращает внимание, что банк, напротив, не проявлял обязанности по защите своих прав на недвижимое имущество, не проявлял достаточной заботы о сохранности своего имущества, коммунальные расходы в спорный период не оплачивал, судьбой квартиры не интересовался. На основании изложенного истец ФИО6 просит суд признать ее добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. 

Представитель истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску ПАО КБ «Восточный» - ФИО8, действующая на основании доверенности, в судебном заседании первоначальные исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить. Дала пояснения, аналогичные изложенным в исковом заявлении. Встречные исковые требования ФИО6 не признала, просила отказать в их удовлетворении.

Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску ФИО6 и представитель ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску ФИО6 – ФИО9, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования ПАО КБ «Восточный» не признали, просили отказать в их удовлетворении в полном объеме. Встречные исковые требования поддержали, просили удовлетворить. Дали пояснения, аналогичные изложенным во встречном исковом заявлении.

Ответчик по первоначальному и встречному искам ФИО5 в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного заседания по последнему известному месту жительства, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие по правилам ст.119 ГПК Российской Федерации.

Представитель ответчика по первоначальному и встречному искам ФИО5 – адвокат дежурной консультации, назначенный судом в порядке ст.50 ГПК Российской Федерации, – ФИО3, действующая на основании ордера, в судебном заседании возражала против удовлетворения первоначальных исковых требований, встречные исковые требования оставила на усмотрение суда. 

Представитель третьего лица Управления Росреестра по РО – ФИО10, действующая на основании доверенности, в судебном заседании в удовлетворении иска в части признания недействительными и аннулировании записей о регистрации права собственности возражала, удовлетворение остальной части первоначального иска, а также встречные исковые требования оставила на усмотрение суда.

Третье лицо по первоначальному иску ФИО7 в судебное заседание не явился, извещен о дне, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом. В своем письменном заявлении просил о рассмотрении дела в его отсутствие (т. 2 л.д. 8).

В отношении не явившегося в судебное заседание третьего лица ФИО7 дело рассмотрено судом в порядке ст.167 ГПК Российской Федерации.

Суд, выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам. 

В силу п.1 ст.8 ГК Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу с п.2 ст.218 ГК Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Судом с достаточностью и достоверностью установлено, что на исполнении в Первомайском районном отделе судебных приставов г.Ростова-на-Дону УФССП России по РО находилось исполнительное производство №, возбужденное в отношении должника ФИО2 в пользу взыскателя ОАО КБ «Восточный» (в настоящее время – ПАО КБ «Восточныый»), предмет исполнения: кредитные платежи в размере 1439736 рублей 63 копеек.

В рамках указанного исполнительного производства 29.06.2012 года судебным приставом-исполнителем Первомайского районного отдела судебных приставов г.Ростова-на-Дону УФССП России по РО вынесено постановление о передаче нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга, в соответствии с которым взыскателю в счет погашения долга по цене на 25% ниже стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества должника, передано нереализованное имущество должника, а именно, 

<

адрес>, общей площадью 50,7 кв.м. (т. 1 л.д. 37-38).

Факт передачи указанного имущества взыскателю по исполнительному производству подтверждается актом передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга от 24.08.2016 года (т. 1 л.д. 36).

Право собственности ОАО КБ «Восточный» на квартиру по адресу: 

<

адрес> зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.09.2012 года сделана запись регистрации №, а истцу – выдано свидетельство о государственной регистрации права (т. 1 л.д. 35).

В обоснование заявленных требований представитель ПАО КБ «Восточный» указывает, что 21.02.2017 года банку стало известно о том, что право собственности на принадлежащее ему недвижимое имущество, находящееся по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи от 22.09.2016 года перешло к ФИО5, а на основании договора купли-продажи от 15.11.2016 года – к ФИО6.

Согласно имеющимся в материалах дела выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.10.2016 года и от 21.11.2016 года, право собственности на указанное выше недвижимое имущество на основании договора купли-продажи перешло к ФИО5, о чем в ЕГРП 05.10.2016 года внесена запись о регистрации № (т. 1 л.д. 25), от него – на основании договора купли-продажи от 15.11.2016 года – к ФИО6, о чем в ЕГРП 21.11.2016 года внесена запись о регистрации № (т. 1 л.д. 26).

В силу п.1 ст.454 ГК Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п.1 ст.549 ГК Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Абзацем 1 статьи 550 ГК Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). 

Согласно п.1 ст.551 ГК Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из материалов дела следует, что 22.09.2016 года между ПАО «Восточный экспресс банк» в лице временно исполняющего обязанности председателя правления, заместителя председателя правления ФИО7, действующего на основании Устава, утвержденного внеочередным общим собранием акционеров, протоколом № от 29.08.2014 года, и приказа № от 27.07.2016 года – продавец – и ФИО5 – покупатель – заключен договор купли-продажи, согласно п.1 которого продавец продал, а покупатель купил в собственность квартиру, назначение: жилое, площадь: общая 50,7 кв.м., инвентарный номер №, №, кадастровый номер №, находящуюся по адресу: 

<

адрес> (т. 1 л.д. 19-20).

Согласно п.2 названного договора купли-продажи от 22.09.2016 года, указанная недвижимость принадлежит продавцу по праву собственности на основании постановления судебного пристава-исполнителя Первомайского районного отдела судебных приставов г.Ростова-на-Дону УФССП России по РО о передаче нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга от 29.06.2012 года и акта передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга от 24.08.2012 года. Право собственности зарегистрировано в Управлении Росреестра по РО, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.09.2012 года сделана запись регистрации № и 17.09.2012 года выдано свидетельство о государственной регистрации права.

Договор купли-продажи от 22.09.2016 года зарегистрирован Управлением Росреестра по РО 05.10.2016 года (номера регистрации №), о чем свидетельствует соответствующая отметка на бланке договора (т. 1 л.д. 20).

На основании заявлений ФИО5 от 29.09.2016 года (т. 1 л.д. 287-288, 289-290), действующего от своего имени и от имени ПАО КБ «Восточный» на основании нотариально удостоверенной доверенности (т. 1 л.д. 293-294) Управлением Росреестра по РО зарегистрирован переход права собственности и право собственности ФИО5 на спорное недвижимое имущество – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

15.11.2016 года между ФИО5 – продавец – и ФИО6 – покупатель – заключен договор купли-продажи квартиры, согласно п.1 которого, продавец продал, а покупатель купил в собственность целую квартиру, общей площадью 50,7 кв.м., этаж 4, находящуюся по адресу: 

<

адрес> (т. 1 л.д. 21-22).

Согласно п.2 договора купли-продажи квартиры от 15.11.2016 года, указанное имущество принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 22.09.2016 года. Право собственности продавца зарегистрировано в Управлении Росреестра по РО, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.10.2016 года сделана запись регистрации №.

Указанный договор от 15.11.2016 года 21.11.2016 года зарегистрирован Управлением Росреестра по РО (номера регистрации: №), о чем свидетельствует соответствующая отметка регистрирующего органа на бланке договора (т. 1 л.д. 22).

На основании заявлений представителя ФИО5 и ФИО6 – ФИО 3, действующей на основании доверенностей (т. 1 л.д. 299-300, 301-302), от 16.11.2016 года, 17.11.2016 года (т. 1 л.д. 295-296, 297-298, 305-306, 307-308, 309-310) и названного договора купли-продажи от 15.11.2016 года Управлением Росреестра по РО зарегистрирован переход права собственности и право собственности ФИО6 на спорное недвижимое имущество – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Вместе с тем, ПАО КБ «Восточный» полагает, что перечисленные выше сделки купли-продажи являются недействительными, поскольку договор купли-продажи от 22.09.2016 года банк не заключал (временно исполняющего обязанности председателя правления, заместителя председателя правления ФИО7 на подписание данного договора не уполномочивал; временно исполняющий обязанности председателя правления, заместитель председателя правления ФИО7 указанный договор не подписывал), на регистрацию такого договора и перехода права собственности доверенности никому не выдавал, воли на отчуждение принадлежащего ему имущества не выражал. 

Согласно ст.55 ГПК Российской Федерации, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

При этом, в силу положений ст.56 ГПК Российской Федерации бремя предоставления суду доказательств в подтверждение, как доводов обоснования, так и доводов опровержения исковых требований возложена на стороны. Иными словами, обязанность доказывания обстоятельств, подтверждающих заявленные истцом требования и возражения против них ответчика, лежит, соответственно, на каждой из сторон. 

Как указано ранее, согласно тексту договора купли-продажи от 22.09.2016 года, от имени продавца ПАО «Восточный экспресс банк» действовал временно исполняющий обязанности председателя правления, заместитель председателя правления ФИО7, действующий на основании Устава, утвержденного внеочередным общим собранием акционеров, протоколом № от 29.08.2014 года, и приказа № от 27.07.2016 года.

Из содержания п.17.6 Устава ПАО КБ «Восточный», утвержденного внеочередным Общим собранием акционеров (Протокол № от 29.08.2014 года) с внесенными в него изменениями, следует, в том числе, что Председатель Правления Банка действует без доверенности от имени Банка и представляет его интересы в отношениях с органами государственной власти и местного самоуправления, судебными и правоохранительными органами, другими банками, предприятиями, организациями, учреждениями и гражданами на всей территории Российской Федерации и за ее пределами; распоряжается имуществом Банка в соответствии с действующим законодательством и настоящим Уставом (т. 1 л.д. 39-64).

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении ПАО КБ «Восточный», лицом, имеющим право без доверенности действовать от имени юридического лица, является председатель правления ФИО4 (т. 1 л.д. 65-99). 

На основании п.17.12 Устава ПАО КБ «Восточный» в случае отсутствия Председателя Правления Банка, его функции осуществляет один из заместителей Председателя Правления Банка, который действует на основании Устава. Решение о назначении лица, замещающего отсутствующего Председателя Правления Банка, принимается Председателем Правления Банка. 

Согласно п.2 приказа ПАО «Восточный экспресс банк» от 27.07.2016 года № «О возложении обязанностей», в связи с отпуском Председателя Правления ФИО4, с 15.08.2016 года по 31.08.2016 года временно исполняющим обязанности Председателя Правления назначен заместитель Председателя Правления ФИО7 (т. 1 л.д. 34).

Указанное свидетельствует о том, что на момент подписания договора купли-продажи от 22.09.2016 года ФИО7 уже не являлся временно исполняющим обязанности председателя правления банка на основании приказа № от 27.07.2016 года.

Кроме того, определением суда от 08.06.2017 года по ходатайству истцовой стороны по первоначальному иску с целью установления подлинности подписи ФИО7 и подлинности оттиска печати на спорном договоре от 22.09.2016 года, назначена судебная почерковедческая и техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ГУ Южного регионального центра судебных экспертиз Минюста Российской Федерации.

Согласно заключению эксперта № от 27.07.2017 года, составленному экспертами ГУ Южного регионального центра судебных экспертиз Минюста Российской Федерации, рукописная запись фамилии, имени, отчества: «ФИО7», расположенная в графе «Продавец» в договоре купли-продажи от 22.09.2016 года, выполнена не самим ФИО7, а другим лицом. Подпись от имени ФИО7, расположенная в графе «Продавец» в договоре купли-продажи от 22.09.2016 года, выполнена не самим ФИО7, а другим лицом с подражанием какой-то его подлинной подписи. Оттиск печати «ПАО КБ «Восточный экспресс», расположенный на оборотной стороне договора купли-продажи от 22.09.2016 года, нанесен не печатью «ПАО КБ «Восточный экспресс», образцы оттисков которой представлены для сравнения (т. 2 л.д. 65-74).

Анализируя заключение эксперта № от 27.07.2017 года, составленное экспертами ГУ Южного регионального центра судебных экспертиз Минюста Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что данное заключение может быть положено в основу решения, поскольку выполнено экспертами на основании всех имеющихся в материалах гражданского дела документов, а также на основании оригинала договора купли-продажи от 22.09.2016 года. Заключение эксперта № от 27.07.2017 года, составленное экспертами ГУ Южного регионального центра судебных экспертиз Минюста Российской Федерации, содержит подробное описание проведенного исследования, выводы, к которым по его итогам пришли эксперты. Неясности или неполноты заключения эксперта, являющихся основаниями назначения дополнительной или повторной экспертизы, судом не установлено. Заключение эксперта по поставленным судом вопросам мотивировано, изложено в понятных формулировках и в полном соответствии с требованиями закона. Компетентность, беспристрастность и выводы экспертов сомнений не вызывают. Также суд учитывает, что эксперты предупреждались об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, о чем свидетельствует соответствующая подписка (т. 2 л.д. 65). 

Ответчиками по первоначальному иску не представлено никаких доказательств, свидетельствующих о незаконности либо необоснованности выводов судебных экспертов.

Также в ходе судебного разбирательства установлено и ответной стороной по первоначальному иску не опровергнуто, что, по данным бухгалтерского учета ПАО КБ «Восточный», реализация объекта недвижимости – квартиры по адресу: 

<

адрес> не проводилась. 1550000 рублей по приходному кассовому ордеру № от 22.09.2016 года от ФИО5 на основании договора купли-продажи квартиры от 22.09.2016 года в ПАО КБ «Восточный» не поступали. В иной форме расчета денежные средства в сумме 1550000 рублей от ФИО5 в ПАО КБ «Восточный» не поступали, банком не получены. 

В соответствии со ст.166 ГК Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оценив представленные доказательства в их совокупности и каждое в отдельности по правилам ст.67 ГПК Российской Федерации, суд приходит к однозначному выводу о наличии достаточных оснований для признания договора купли-продажи от 22.09.2016 года, заключенного между ПАО КБ «Восточный» и ФИО5, недействительным, поскольку переход права собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, в рамках данного договора имел место в отсутствие воли собственника недвижимого имущества на отчуждение такового, а сам договор от имени продавца, являющегося юридическим лицом, подписан иным, но не уполномоченным на этом лицом.

Согласно ст.167 ГК Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с п.1 ст.209 ГК Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Отсутствие у ФИО5 права собственности на недвижимое имущество, в свою очередь, свидетельствует об отсутствии у него правомочия на распоряжение соответствующим имуществом. 

При таких обстоятельствах, учитывая, что у покупателя ФИО5 по недействительной сделке, совершенной 22.09.2016 года, не могло возникнуть право собственности на спорное недвижимое имущество, у него отсутствовало право на отчуждение соответствующего имущества, в связи с чем имеются основания для признания недействительной последующей сделки в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, а именно: договора купли-продажи от 15.11.2016 года, заключенного между ФИО5 и ФИО6.

В силу п.2 ст.167 ГК Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст.301 ГК Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. 

Из содержания данной нормы права следует, что субъектом права на виндикацию является собственник (или иной титульный владелец), который должен доказать свое право на истребуемое имущество. Объектом виндикации является индивидуально-определенная вещь, сохранившаяся в натуре. Субъектом обязанности является незаконный владелец, фактически обладающий вещью на момент предъявления требования. Совокупность указанных признаков определяет виндикационный характер требования и входит в предмет доказывания по данной категории споров.

Таким образом, лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать, в том числе, свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

В силу п.1 ст.302 ГК Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Из приведенных правовых норм и акта их толкования следует, что при рассмотрении иска собственника об истребовании принадлежащего ему имущества из незаконного владения лица, к которому это имущество перешло на основании возмездной сделки, юридически значимыми и подлежащими судебной оценке обстоятельствами являются наличие либо отсутствие воли собственника на выбытие имущества из его владения, а также соответствие либо несоответствие поведения приобретателя имущества требованиям добросовестности.

При этом как отсутствие воли собственника на передачу имущества во владение иному лицу, так и недобросовестность поведения приобретателя являются достаточными основаниями для удовлетворения виндикационного иска.

Как указано ранее, анализ представленных сторонами доказательств и установленных судом фактических обстоятельств дела позволяет сделать вывод об отсутствии воли ПАО КБ «Восточный» на отчуждение принадлежащего ему недвижимого имущества на основании договора купли-продажи от 22.09.2016 года.

Кроме того, судом установлено, что представитель по доверенности ПАО КБ «Восточный» обращался в ОП №4 Управления МВД России по г.Ростову-на-Дону с заявлением по факту возможно неправомерных действий со стороны ФИО5. Данное заявление зарегистрировано в книге учета сообщений о происшествиях под № от ДД.ММ.ГГГГ, по существу заявления проведена проверка.

Постановлением старшего следователя ОРП на ТО ОП №4 СУ УМВД России по г.Ростову-на-Дону от 01.07.2017 года отказано в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО5, по основаниям, предусмотренным п.2 ч.1 ст.24 УПК Российской Федерации, за отсутствием в его действиях признаков состава преступления, предусмотренного ст.159 УК Российской Федерации (т. 2 л.д. 153-154).

Не согласившись с указанным постановлением от 01.07.2017 года, представитель ПАО КБ «Восточный» подал жалобу начальнику ГУ МВД России по РО с просьбой отменить постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 01.07.2017 года, возбудить уголовное дело по факту незаконного приобретения ФИО5 права на имущество ПАО КБ «Восточный экспресс банк» стоимостью не менее 1650000 рублей (т. 2 л.д. 155-157).

В обоснование своих возражений относительно предъявленных истцом по первоначальному иску требований и, соответственно, в обоснование встречных исковых требований ФИО6 указывает, что она является добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества, поскольку договор купли-продажи исполнен ею в полном объеме, а на момент заключения договора у нее отсутствовали основания сомневаться в правомочности продавца.

Как разъяснено в п.37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со статьей 302 ГК Российской Федерации ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

При этом, из содержания п.п.37, 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 года следует, что возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя; запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Разрешая требование ФИО6 о признании ее добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества, суд исходит из того, квалификация действий истца по встречному иску как добросовестных или недобросовестных осуществляется исходя из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, реализующего исключительно законные интересы.

При этом суд оценивает все фактические обстоятельства, которые могут свидетельствовать об осведомленности приобретателя имущества о незаконности выбытия этого имущества из владения собственника, а также о том, что при надлежащей степени заботливости и осмотрительности лицо, заявляющее в настоящее время требование о признании его добросовестным приобретателем, должно было воздержаться от приобретения имущества.

Как следует из материалов дела, все сделки по отчуждению спорного имущества были совершены за очень короткий промежуток времени, а именно, менее чем за два месяца – с 22.09.2016 года по 15.11.2016 года. 

ФИО6 во встречном исковом заявлении указала, что до заключения договора купли-продажи ей была предоставлена выписка из ЕГРП по состоянию на 06.10.2016 года. Таким образом, покупателю имущества было известно, что продавец является собственником отчуждаемого имущества непродолжительное время.

Также суд находит заслуживающими внимание доводы представителя ПАО КБ «Восточный» о том, что квартира приобретена ФИО6 по цене, явно не соответствующей рыночной стоимости аналогичного имущества на момент совершения сделки.

Однако, несмотря на перечисленные выше обстоятельства, которые должны были породить у истца по встречному иску сомнения в законности приобретения ею спорного имущества у ФИО5, необходимых и достаточных разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества, ФИО6 не предпринято. Доказательств, позволяющих прийти к иному выводу, суду не представлено.

Напротив, как указано представителем ПАО КБ «Восточный» и не оспаривалось истцовой стороной по встречному иску, с запросом о подтверждении реализации от имени банка жилого помещения по адресу: 

<

адрес>, представитель ФИО6 обратилась в ПАО КБ «Восточный» лишь 21.02.2017 года, то есть спустя более чем три месяца после заключения договора купли-продажи. Данные, позволяющие прийти к выводу о наличии обстоятельств, объективно препятствующих обращению с подобным запросом до совершения сделки, отсутствуют.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания ФИО6 добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества, а также к выводу об обоснованности требования ПАО КБ «Восточный» об истребовании соответствующего имущества из чужого незаконного владения ФИО6. 

Одним из способов защиты гражданских прав ст.12 ГК Российской Федерации называет признание права. 

Придя к выводу о недействительности сделок, в результате которых право собственности перешло от ПАО КБ «Восточный» к ФИО5, а в дальнейшем – к ФИО6, суд полагает подлежащим удовлетворению также требование истца о признании за ним права собственности на спорное недвижимое имущество и исключении из числа собственников ответчика ФИО6.

Разрешая требования ПАО КБ «Восточный» о признании недействительной государственной регистрации права собственности на основании договоров купли-продажи от 22.09.2016 года и от 15.11.2016 года, а также об аннулировании записей о регистрации права собственности на спорную квартиру ФИО5 и ФИО6, суд исходит из следующего.

В соответствии с ч.3 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Частью 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Положения аналогичного содержания были закреплены в редакции Федерального закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», на момент государственной регистрации спорных договоров купли-продажи и перехода на их основании права собственности.

Как разъяснено в п.52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума ВАС Российской Федерации №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Таким образом, учитывая, что запись о регистрации права является актом подтверждения наличия существующего права, такая запись о государственной регистрации действует, пока действительно право, которое она подтверждает.

Поскольку в рамках настоящего гражданского дела разрешен вопрос о признании недействительными сделок, которые являлись основанием для внесения в ЕГРП записей о государственной регистрации права, а также вопрос о признании за ПАО КБ «Восточный» права собственности на спорное недвижимое имущество и прекращении права собственности ФИО6 на данное имущество, основания для самостоятельного разрешения требований о признании недействительной государственной регистрации прав ФИО5 и ФИО6, равно как и об аннулировании соответствующих записей о государственной регистрации права, не имеется.

С учетом изложенного выше, в удовлетворении требований ПАО КБ «Восточный» в данной части должно быть отказано. 

Кроме того, суд также учитывает, что Управление Росреестра по РО, как орган уполномоченный на осуществление регистрационных действий в отношении недвижимого имущества, не является надлежащим ответчиком по настоящему делу, поскольку не является субъектом материальных правоотношений, связанных с правами на спорное недвижимое имущество и оспариваемыми сделками с данным имуществом. Управление Росреестра по РО не владеет, не пользуется, не распоряжается спорным имуществом, материально-правовой спор между ним и истцами по первоначальному и встречному искам отсутствует.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Как следует из ч.1 ст.88 ГПК Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Из материалов дела следует, что истцом ПАО КБ «Восточный» при подаче искового заявления оплачена государственная пошлина в размере 6000 рублей, что подтверждается платежным поручением № от 28.03.2017 года (т. 1 л.д. 18). 

Согласно правовым разъяснениям, изложенным в п.5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 года №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», при предъявлении иска совместно несколькими истцами или к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие) распределение судебных издержек производится с учетом особенностей материального правоотношения, из которого возник спор, и фактического процессуального поведения каждого из них. Если лица, не в пользу которых принят судебный акт, являются солидарными должниками или кредиторами, судебные издержки возмещаются указанными лицами в солидарном порядке.

Таким образом, с учетом фактических обстоятельств дела понесенные истцом по первоначальному иску судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 рублей подлежат взысканию с ответчиков ФИО5 и ФИО6 в солидарном порядке.

На основании изложенного, и, руководствуясь ст.ст.12, 194-198 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ПАО КБ «Восточный» к ФИО5, ФИО6, Управлению Росреестра по РО, третьи лица: ФИО7 о признании договоров купли-продажи недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, заключенный 22.09.2016 года между ПАО КБ «Восточный» и ФИО5.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, заключенный 15.11.2016 года между ФИО5 и ФИО6.

Признать за ПАО КБ «Восточный» право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, прекратив право собственности ФИО6 на данное имущество.

Истребовать из чужого незаконного владения ФИО6 квартиру, общей площадью 50,7 кв.м., кадастровый номер №, расположенную по адресу: 

<

адрес>

В остальной части исковых требований ПАО КБ «Восточный» – отказать.

Взыскать солидарно с ФИО5, ФИО6 в пользу ПАО КБ «Восточный» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО6 к ПАО КБ «Восточный», ФИО5, Управлению Росреестра по РО о признании добросовестным приобретателем – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Первомайский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 24 октября 2017 года.

Судья Е.В. Никонорова