К делу № 2-40/2025

23RS0027-01-2024-000561-30

РЕШЕНИЕ

 

именем Российской Федерации

г. Лабинск «22» января 2025г. 

Лабинский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Подсытник О.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Загребаловой А.С.,

с участием: 

представителя истца ФИО1- ФИО2, действующего на основании доверенности ### от 3.10.2023 года, 

ответчика ФИО3,

представителя ответчика ФИО3-Мудрой Ю.В., действующей на основании доверенности ### от 29.03.2024 года, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи доли земельного участка с долей жилого дома, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи доли земельного участка с долей жилого дома. 

В обоснование требований истец указывает, что 

<

...> между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи доли земельного участка с долей жилого дома, расположенных по адресу: 

<

...>.

Стоимость объекта недвижимого имущества определена сторонами в размере: доля земельного участка в сумме - 350 000 (триста пятьдесят тысяч) рублей, доля жилого дома в сумме – 1 000 000 один миллион) рублей, общая сумма составляет – 1 350 000 (один миллион триста пятьдесят тысяч) рублей. Расчет по договору купли-продажи произведен полностью. Право собственности на указанное имущество зарегистрировано истцом в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 

<

...>. Однако, в ходе эксплуатации приобретенного объекта недвижимости выявлены существенные недостатки, которые имеют скрытый характер. 

В результате начатого ремонта был снят верхний слой цоколя (гипсовая плитка), после чего обнаружены сквозные дыры, проходящие под домом сквозь фундамент, вследствие чего фундамент не обеспечивает несущие функции стен здания, в процессе эксплуатации здания в ванной комнате осыпалась штукатурка, после чего обнаружилось, что кирпичная кладка стены дома отсутствует, имеющиеся повреждения не обеспечивают несущую функцию жилого дома, поскольку также выявились сквозные дыры в деревянной стене. В связи с выявленным скрытыми недостатками жилого дома проведено техническое обследование приобретенной доли жилого дома и 

<

...> подготовлено техническое заключение ППК «Роскадастр» Лабинского отделения, в соответствии с которым были выявлены существенные недостатки дома и установлено, что строительные конструкции 1/3 доли жилого дома КН ### (Лит А, Лит А1, Лит а1, Лит а3, площадью 37,5 кв.м.), расположенного по адресу: 

<

...>, имеют значительные повреждения и деформации основных конструктивных элементов здания. Текущие параметры превышают предельно допустимые нормы для признания его пригодным к дальнейшей эксплуатации. Техническое состояние 1/3 доли жилого дома, принадлежащей ФИО1, свидетельствует об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, не соответствующим требованиям ст.7 № 384-ФЗ Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Согласно п. 5.1.5 ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», а также с учетом рекомендаций Приложений Д, Е, техническое состояние строительных конструкций жилого дома оценивается как «предаварийное» для Лит А, Лит А1, Лит а1 и Лит а3. Кроме этого, при обследовании выявлено, что 1/3 доли жилого дома, принадлежащего ФИО1, расположенного по адресу: 

<

...>, а именно помещения Лит А, Лит А1, Лит а1, Лит а3, находятся в непригодном для проживания состоянии. Кровля здания шиферная, перекрытие здания – деревянное, стропильная система деревянная. Фундамент – бутобетонный, осадка отдельных участков здания, поражение гнилью, жучком, частичные разрушения затирки и столбов, крупные отверстия, дыры и просадка, вываливание цементирующего раствора. Видимое разрушение целостности фундамента, искривление горизонтальной линии стен, разрушения нижней части стен и облицовки плиткой, оголение затирки и столбов турлучных стен и элементов саманной кладки. Оконные проемы – деревянные одностворчатые, глухие – на момент проведения осмотра происходит рассыхание переплетов, неплотный притвор, дверные проемы – неплотный притвор дверных полотен. Наружные стены Лит А, Лит А1, Лит а3 – саманные и турлучные, облицованные плиткой, Лит а3 – турлучные, имеются массовые прогрессирующие сквозные трещины, обваливание основного слоя одной из стен ванной ###, частичное разрушение низа стен. Наружная стена пристройки Лит а3, ванной ### – отсутствие штукатурки, оголение основного слоя, неплотность сопряжения стен и перекрытия. Внутренние перегородки Лит А1 – деревянные, под подоконниками имеются волосяные трещины местами, выпучивание низа стен вследствие потери прочности в результате разрушения наружного слоя и просадки фундамента. Внутренняя отделка помещений – проведен косметический ремонт, выполнена штукатурка, побелка, окраска полов помещений. Полы помещений жилого дома ( Лит А, Лит А1, Лит а1, Лит а3) – дощатые, имеется незначительные стирание покраски в ходовых местах. Инженерные коммуникации – электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение и канализация – находятся в рабочем состоянии. В ходе визуального осмотра было установлено, что конструктивные элементы обследуемого объекта – 1/3 доли жилого дома, КН ###, принадлежащей ФИО1, расположенного по адресу: 

<

...>, имеют разную степень повреждения и находятся в предаварийном ( Лит А – 57%, Лит А – 57%, Лит а1 – 48% процента износа) и аварийном ( Лит а3, 74% износа) техническом состоянии. Обнаружены существенные дефекты, деформации и повреждения основных строительных конструкций. Количественные и качественные значения параметров всех критериев оценки технического состояния строительных конструкций объектов недвижимости не соответствуют нормативным значениям. Эксплуатация конструкций здания без проведения необходимых мероприятий по замене и укреплению основных конструктивных элементов – фундамента, стен перекрытия невозможна. Сохранение здание в его текущем состоянии небезопасно, т.к. в силу его возможного неконтролируемого обрушения, представляет угрозу безопасности и оказания негативного воздействия на окружающую среду, угрозу жизни и здоровью проживающих и доме граждан. Кроме этого, в соответствии с протоколом испытаний питьевой воды от 

<

...> установлено, что отобранная проба воды питьевой не соответствует требованиям раздела III СанПин 

<

...>-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания».

<

...> ответчиком получена претензия, с просьбой возвратить денежные средства, полученные от продажи недвижимости, в связи с выявленными существенными и скрытыми в ней недостатками, однако ФИО3 отказался возвращать денежные средства. Поскольку ответчик отказывается в добровольном порядке расторгнуть договор, просит суд: расторгнуть договор купли-продажи доли земельного участка с долей жилого дома от 

<

...>, зарегистрированный в реестре ###, заключенный между ФИО3 и ФИО1, взыскать с ФИО3, денежные средства в размере 1 350 000 (один миллион триста пятьдесят тысяч) рублей, уплаченные по договору купли-продажи от 

<

...>.

В судебном заседании представитель истца ФИО1-ФИО2 (по доверенности) поддержал требования, изложенные в исковом заявлении.

Ответчик ФИО3, в судебном заседании возражал относительно заявленных истцом требований, представил возражения, согласно которых он совместно с супругой в прошлом году выставил на продажу жилой дом, расположенный по адресу: г Лабинск, 

<

...>. Домовладение купили в 1976 году, в 1980 году возвели летнюю кухню, затем соединили её с основным строением, провели газ, воду. Своей долей общего имущества он пользовался с 

<

...>. Решение о продаже домовладения было принято на семейном совете с целью покупки квартиры для их с супругой детей. Объявление о продаже разместили заборе, начальная цена была 1 500 000 рублей. ФИО4 вместе с супругом приходили смотреть 

<

...> раз, приходили с риэлтором, потом пришли сами, супруга им все показала, в том числе техническую документацию. ФИО1 просила продать домовладение за меньшую цену, поскольку у неё от проданного имущества была сумма 1 350 000 рублей. Они согласились продать дом за указанную сумму, до подписания договора ФИО1 внесла задаток в сумме 50 000 рублей.

Представитель ответчика ФИО3-ФИО5 (по доверенности) возражала относительно заявленных истцом требований, просила суд отказать в их удовлетворении по основаниям, изложенным в письменном возражении, предоставленном в судебном заседании.

В письменных возражениях истец просил отказать в удовлетворении исковых требований на том основании, что выставили на продажу дом, рыночную стоимость определили совместно с агентством, которая составляла 1700 000 рублей. Пришла ФИО1 со своим супругом и еще одним мужчиной по имени Алексей, который представился риэлтором от компании «Лексус», расположенной по 

<

...> в 

<

...>. Дом им понравился, но Алексей сказал, что дом старенький и цена высока для такого объекта, поэтому покупатели ушли. Через некоторое время позвонила ФИО1 и попросила еще раз посмотреть более внимательно дом и земельный участок. При повторном осмотре домовладения Алексей, который был с ФИО1, попросил документы на дом, подробно расспросил о домовладении. Ему показали технический паспорт 2011 года, в котором прописана общая площадь и сколько жилой площади. Согласно техническому паспорту- 1/3 доля жилого дома имеет следующие характеристики: литера А- материал стен турлучные, год постройки 1947, литераА1- материал стен саманный, кирпич, год постройки 1971, отапливаемая пристройка литера-а1,а2 -1990 года, литера -а отапливаемая пристройка 1983 года. 

<

...> с ФИО1 был подписан предварительный договор купли- продажи, в рамках которого истец получил задаток в сумме 50 000 рублей, а также прописана общая стоимость 1/3 доли общего имущества-1 350 000 рублей. Таким образом, предварительным договором купли-продажи был определен объект недвижимости, его стоимость, срок заключения основного договора купли-продажи. Основной договор был заключен 

<

...>. Свои исковые требования истец основывает на выявленных существенных недостатках имевших скрытый характер. Но при этом истец совершил внешний и внутренний осмотр домовладения и придомовой территории, осмотр документов по техническому состоянию домовладения и своего недовольства относительно конструкции не выразил. В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Положениями ст. 556 ГК РФ установлено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. В п. 5.6 договора купли-продажи указано, что покупатель ознакомлен и согласен с состоянием доли земельного участка и доли жилого домовладения, договор удостоверен нотариусом ФИО6 

Свидетель ФИО7 в судебном заседании показал, что к нему обратилась ФИО1 с просьбой найти подходящее жилье для покупки в 

<

...>, немного позже попросила посмотреть дом по 

<

...>, он посмотрел, жилье было старенькое, ухоженное, дефектов не увидел, жилое состояние, невысокие потолки, может быть, были неровные стены, но чисто, крыша не протекала. Пояснил, ФИО1 что цена для такого жилья завышена. ФИО1 совместно с сыном и дочерью еще раза 3-4 ездили смотрели дом, сказали им нравится, просили помочь в оформлении сделки. Ноатриально оформили договор купли-продажи. Жилье было в жилом состоянии, все работало, отопление, ванная, котёл. При осмотре дома не заметил, чтобы потолок и стены отваливались. Это было обычное старое жилье именно на ту сумму, что была в наличии у ФИО1 

Свидетель ФИО8 в судебном заседании показала, что ФИО3 её сосед, часто бывала у них дома, жилье было ухоженное, красили, белили, видимых дефектов не было. 

Свидетель ФИО9 в судебном заседании показала, что ФИО3 её супруг домовладение по адресу: 

<

...> купили в 1976 году, сделали ремонт. В 1980 году построили кухню летнюю, затем провели газ и воду, объединили летнюю кухню с домом, обложили дом гипсовой плиткой, фундамент расширили, выровняли стены. В доме проживали до 1994 года, после женитьбы сын с семьей стал проживать в этом доме. В 2023 году решили продать дом, купить сыну квартиру. Разместили объявление, о продаже дома за 1 500 000 рублей, на «Авито», приходили покупатели, пришла ФИО1, потом она еще приходила 5-6 раз просила не продавать дом, ей все понравилось, но не хватало денег. Они уступили и согласились продать дом за 1 350 000 рублей, оформили предварительный договор, внесен был задаток 50 000 рублей. При оформлении документов говорили, что дом постройки 1947 года, передали все документы. К-вы разбили всю плитку, разломали стены, это хорошо видно по фотографиям дом до продажи и после.

Свидетель ФИО10 в судебном заседании от 

<

...>, пояснила, что по просьбе супруги ФИО3 в 2018-2019 году начала оформлять документы на дом по 

<

...>, поскольку кроме договора купли-продажи от 1978 года других документов не было, сделали технический паспорт в БТИ, вызывала кадастрового инженера, поставили на кадастровый учет земельный участок и дом. Дом состоял из двух жилых комнат, ванной комнаты и кухни. Никаких повреждений в домовладении не было.

Свидетель ФИО11 в судебном заседании от 

<

...> показала, что на момент продажи дома ФИО1 в доме проживал её брат, имущество находилось в хорошем состоянии, брат осуществлял текущий ремонт. ФИО1 приходила несколько раз с разными риэлторами. Последний раз с риэлтором по имени Алексей, осмотрели дом, окна, крышу, подвал. Просили у родителей технический паспорт, посмотреть какого года постройка, когда возведена пристройка(ванная комната, кухня, коридор) к дому, какие коммуникации проведены. 

Выслушав объяснения сторон, свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании пунктов 1, 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Ка установлено в судебном заседании 

<

...> между ФИО3 (продавец) и ФИО1(покупатель) заключен договор купли-продажи доли земельного участка с долей жилого дома, в соответствии с которым продавец передал покупателю в собственность, а покупатель оплатил и принял в собственность 1/3 долю жилого дома, состоящего из основного строения общей площадью 72,4 кв.м, служебных построек и сооружений, и 1/3 долю земельного участка площадью 482 кв.м с кадастровым номером ###, расположенные по адресу: 

<

...> (л.д. 9-10 том 1).

Стоимость объекта недвижимого имущества определена сторонами в размере: доля земельного участка в сумме - 350 000 (триста пятьдесят тысяч) рублей, доля жилого дома в сумме – 1 000 000 один миллион) рублей, общая сумма составляет – 1 350 000 (один миллион триста пятьдесят тысяч) рублей. 

Расчет по договору купли-продажи произведен полностью, что не оспаривалось сторонами.

В соответствии с п. 5.6 договора покупатель с состоянием доли земельного участка и доли жилого дома ознакомлена и согласна. 

<

...> ФИО1 в адрес ФИО3 направлена претензия о расторжении договора купли-продажи доли жилого дома и доли земельного участка, возврате уплаченной стоимости (л.д.17-18 том1).

В результате начатого ремонта был снят верхний слой цоколя (гипсовая плитка), после чего обнаружены сквозные дыры, проходящие под домом сквозь фундамент, вследствие чего фундамент не обеспечивает несущие функции стен здания, в процессе эксплуатации здания в ванной комнате осыпалась штукатурка, после чего обнаружилось, что кирпичная кладка стены дома отсутствует, имеющиеся повреждения не обеспечивают несущую функцию жилого дома, поскольку также выявились сквозные дыры в деревянной стене. В связи с выявленным скрытыми недостатками жилого дома проведено техническое обследование приобретенной доли жилого дома и 

<

...> подготовлено техническое заключение ППК «Роскадастр» Лабинского отделения, в соответствии с которым были выявлены существенные недостатки дома.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по от договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи -недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения гражданского дела, являются заключения экспертов (статья 55 ГПК РФ).

Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (статья 60 ГПК РФ).

На основании статьи 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

По ходатайству представителя ответчика ФИО3-Мудрой Ю.В. назначена по делу судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ФБУ Краснодарская Лаборатория судебной экспертизы Министерства Юстиции РФ Адыгейский филиал-

<

...>. 

Согласно заключению эксперта ###.1 от 

<

...> назначенного определением Лабинского городского суда от 

<

...>, технические характеристики литеров А, А1,а1, и а3 жилого дома соответствуют характеристикам, указанным в техническом паспорте на момент купли-продажи. Также, экспертом установлено, что литер а3, с расположенными в ней кухней и ### и ванной ###, является частью жилого дома.

Физический износ жилого дома составляет: лит А, А1 - 58%, лит. а1 - 50%, лит. а3 - 63 %., что свидетельствует неудовлетворительному и ветхому техническому состоянию, и свидетельствует об исчерпании несущей способности конструктивных элементов здания, дальнейшая эксплуатация возможна лишь при условии значительного капитального ремонта, проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивного элемента.

Конструкции жилого дома имеют следующие дефекты и повреждения (фототаблица ###.1):

имеется неравномерная осадка фундамента, глубокие отдельные трещины и сколы фундамента, отваливание цементирующего раствора;

по наружным стенам от уровня земли на всю высоту строения проходят волосяные трещины, искривление горизонтальной линии стен, разрушения нижней части стен, оголения столбов и каркаса турлучных стен;

внутри строения трещины в перемычках и под оконными проемами, а также вертикальные трещины в местах сопряжения стен друг с другом, горизонтальные трещины в местах сопряжения стен с перекрытием, частичное разрушение стенового материала, глухой звук при простукивании, отклонение от вертикали, на поверхности стен имеют место обильные серо-синие, черные и белые пятна, характерные следам плесени и грибка;

на поверхности отделочного слоя стен наблюдается обваливание основного слоя, наружная стена лит а3 оголена, отсутствует заполнение стены;

окна имеют перекос коробок;

двери имеют перекос коробок, неплотный притвор по периметру коробки;

конструкция крыши имеет зазоры и щели между листами асбестоцементных листов, искривление металлических желобов, деформация и отставание деталей конька, ослабление креплений и сколы асбестоцементных листов.

внутренние сантехнические и электрические устройства находятся вудовлетворительном состоянии, имеются следы намокания. Повреждения конструкций, по характеру процессов, вызваны деформацией грунтов основания и результатом воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека (длительной эксплуатации строения без текущего ремонта).

Жилой дом с КН ###, расположенный наземельном участке с КН ### по адресу: 

<

...>, р-н Лабинский, 

<

...>, соответствует действующим требованиям в следующих параметрах:

градостроительным регламентам и предельным параметрам разрешенное строительства установленных Правилами землепользования и застройки территории Лабинского городского поселения 

<

...> в част этажности, максимальной высоты строения, максимальному проценту застройки (расчет: (90,5/482) х 100%= 18,77% (менее 60%)), минимальных отступов границ земельного участка с восточной и западной сторон;

п. 7. (в части отступов от границ участка с восточной и западной сторон) СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». 

Не соответствует действующим требованиям в следующих параметрах;

градостроительным регламентам и предельным параметрам разрешенного строительства установленных Правилами землепользования и застройки территории Лабинского городского поселения 

<

...> в части минимальных отступов от границ земельного участка с южной стороны (менее 3 м.).

п. 7.1 (в части отступов от окон соседнего жилого дома южной стороны 3,4 м (менее 6 м.), отступа от границ участка южной стороны 1,4 м. (менее 3 м.)) СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и е сельских поселений».

Повреждения строительных конструкций обнаружены в ходе экспертного осмотра визуально, в связи с чем, эксперт пришел к выводу, что данные повреждения относятся к категории «явный дефект».

Результаты натурного исследования конструкций жилого дома принадлежащей ФИО1 по 

<

...>, в 

<

...> края, показали наличие признаков, свидетельствующих о том, что в несущих конструкциях здания имеют место и развиваются деструктивные процессы, относящиеся к классификации «значительный дефект», что не соответствуют требованиям ФЗ ### «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Согласно ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» объект исследования относится к категории «ограниченно-работоспособное техническое состояние».

В настоящее время по объемно-планировочному решению (в случае возникновения пожарной ситуации) обеспечивают безопасность нахождения людей в помещениях и в случае экстремальной ситуации - безопасную и своевременную эвакуацию людей через эвакуационные выходы и в рассматриваемой ситуации угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

Однако, отдельные участки стен исследуемых объектов имеют волосяные трещины, искривление горизонтальной линии стен, разрушения нижней части стен, оголения столбов и каркаса турлучных стен, в связи с чем необходимо проведение систематического контроля за сохранением целостности конструкции и ремонта поврежденного участка стен.

В жилом доме, исходя из ответов на вопросы существенных скрытых недостатков не обнаружено - расчет стоимости скрытых недостатков не производился. 

Выявленные дефекты в жилом доме являются результатом длительной эксплуатации строения без текущего ремонта. 

Согласно техническому паспорту 1/3 доля жилого домовладения имеет следующие характеристики: литера А- материал стен турлучные, год постройки 1947, литера-А1- материал стен саманный кирпич, год постройки 1971, отапливаемая пристройка литера-а1,а2 1990 года, литера -а отапливаемая пристройка 1983 года. 

Согласно техническому паспорту на жилой дом по состоянию на 15.12.2003 года, указаны значения физического износа элемента к строению в %, которые составляли Литера А-43%, Литера А1-35%.

С момента введения жилого дома в эксплуатацию в 1947 году до определения его технического состояния на момент осмотра прошло 77 лет

Проведенным экспертным исследованием установлено, что несущие конструктивные элементы жилого дома на день проведения экспертного осмотра имеют величину 50-63% физического износа.

Период образования указанных дефектов не определен. 

Экспертами ФБУ Краснодарская Лаборатория судебной экспертизы Министерства Юстиции РФ Адыгейский филиал-Республика Адыгея было проведено обследование жилого дома, где сделаны необходимые замеры, исследована техническая документация и материалы настоящего дела.

Выводы, изложенные в заключении эксперта по своему характеру являются полными, ясными, полностью соответствуют исследовательской части заключения, при их постановке использованы все предоставленные в распоряжение экспертов материалы. Выводы экспертов не содержат существенных противоречий, требующих их устранения путем вызова экспертов в суд, назначения дополнительной или повторной судебной экспертизы.

Экспертиза была проведена квалифицированными экспертами, обладающим специальными познаниями, длительным стажем работы в экспертной деятельности. Выводы экспертов в заключение экспертизы мотивированы и научно обоснованы. Эксперты предупреждались об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса РФ, о чем была отобрана соответствующая подписка экспертов.

Принимая во внимание, что заключение судебной экспертизы выполнено лицами, обладающими специальными познаниями в области строительства, полностью отвечает положениям ст. ст. 85, 86 ГПК РФ, а также требованиям Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", оно может быть принято судом в качестве допустимого и достоверного доказательства по делу.

Оснований не доверять выводам, изложенным в вышеуказанном экспертном заключении, у суда не имеется.

Сторонами заключение экспертизы не оспаривалось, доказательств, позволяющих усомниться в проделанном исследовании и выводах экспертов, не представлено.

Как указал эксперт, дефекты являются явными, на дату проведения подписания договора купли-продажи могли быть скрыты проведенными ремонтными и отделочными работами.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что при приобретении спорного жилого дома по договору купли-продажи 27.06 2023 года и его осмотра ФИО1 не могла не знать о техническом состоянии дома и наличии дефектов, учитывая возраст дома, который на момент его приобретения составлял 77 лет, его технические свойства, указанные в техническом паспорте, а если не знала, то отнеслась к данному вопросу без достаточной заботливости и осмотрительности, несмотря на тот факт, что дата возведения дома имеет существенное значение для его фактического состояния.

Ссылка истца ФИО1 о том, что после приобретения ей были обнаружены недостатки, которые были скрыты продавцом, суд отклоняет, поскольку допустимых и достоверных доказательств, свидетельствующих о том, что обнаруженные недостатки являлись скрытыми, и что ФИО1 не могла их обнаружить при приобретении жилого дома, не представлено.

Зная о возрасте приобретаемого дома, проявив должную осмотрительность и заботливость, ФИО1 не была лишена возможности провести осмотр полностью всего дома с участием специалиста и убедиться в характеристиках дома, однако данных действий со стороны ФИО1 произведено не было.

Основные характеристики дома были доведены до сведения покупателя, продавец выполнил обязательство по передаче покупателю дома и относящихся к нему документов надлежащим образом. 

Суд принимает во внимание, что на дату проведения подписания договора купли-продажи дефекты здания могли быть скрыты проведенными ремонтными и отделочными работами, однако данное обстоятельство не подтверждает доводы истца о наличии существенных недостатков, о которых она не знала, поскольку очевидным является факт, что косметический ремонт не свидетельствует о фактическом состоянии жилого дома, о котором покупатель не желала получить достоверную информацию.

В силу п. 2 ст. 456 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

Поскольку в договоре купли-продажи отсутствуют условия, определяющие специальные требования к качеству продаваемого жилого дома, необходимо исходить из того, что он должен соответствовать только одному требованию к качеству - быть пригодным к использованию по назначению, то есть для постоянного проживания.

Суд приходит к выводу, что жилой дом соответствовал целям его приобретения ФИО1 - для проживания. 

Согласно ст. 556 ГПК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Указание в экспертном заключении, технические характеристики литеров А, А1,а1, и а3 жилого дома соответствуют характеристикам, указанным в техническом паспорте на момент купли-продажи и на дату проведения подписания договора купли-продажи не могли быть скрыты проведенными ремонтными и отделочными работами, не подтверждают доводы истца о наличии существенных недостатков, о которых она не знала, поскольку очевидным является факт, что косметический ремонт не свидетельствует о фактическом состоянии доли жилого дома, о котором покупатель не желала получить достоверную информацию.

Согласно ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» объект исследования относится к категории «ограниченно-работоспособное техническое состояние».

В настоящее время по объемно-планировочному решению (в случае возникновения пожарной ситуации) обеспечивают безопасность нахождения людей в помещениях и в случае экстремальной ситуации - безопасную и своевременную эвакуацию людей через эвакуационные выходы и в рассматриваемой ситуации угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

Однако, отдельные участки стен исследуемых объектов имеют волосяные трещины, искривление горизонтальной линии стен, разрушения нижней части стен, оголения столбов и каркаса турлучных стен, в связи с чем необходимо проведение систематического контроля за сохранением целостности конструкции и ремонта поврежденного участка стен.

При таких обстоятельствах, исходя из совокупности представленных доказательств, учитывая имеющиеся в техническом паспорте, о которых не могло быть не известно истцу, суд приходит к выводу, что при покупке жилого дома покупатель не могла не знать о существовании недостатков, установленных на момент проведения экспертизы, дефекты могли быть установлены покупателем с достаточной степенью очевидности при осмотре объекта, но, несмотря на это обстоятельство, покупатель заключила договор на изложенных условиях и приняла его в том состоянии, в котором объект находился на момент его продажи.

Таким образом, исковые требования ФИО1 о расторжении договора купли-продажи доли земельного участка с долей жилого дома, не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ,

решил:

в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи доли земельного участка с долей жилого дома, отказать полностью. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Лабинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 31 января 2025 г.

Судья О.П.Подсытник