№2-870/2019

64RS0043-01-2019-000662-05

решение

Именем Российской Федерации

28 марта 2019 г. г.Саратов

Волжский районный суд города Саратова в составе

председательствующего судьи Гончаровой Н.О., 

при секретаре Курмакаевой А.К.,

с участием помощника прокурора г.Саратова Безводинского И.А.,

представителя ответчика администрации муниципального образования "Город Саратов" ФИО1,

представителя третьего лица Комитета по управлению имуществом г.Саратова ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора г.Саратова в интересах неопределенного круга лиц к администрации муниципального образования "Город Саратов", ФИО3 Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области об исключении сведений из Единого государственного реестра недвижимости и восстановлении ранее учтенных сведений,

установил:

прокурор г.Саратова обратился в суд с иском в интересах неопределенного круга лиц к администрации муниципального образования "Город Саратов", ФИО3, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области об исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о разрешенном виде использования земельного участка с кадастровым номером № площадью 1200 кв.м, расположенного по адресу: г.Саратов, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-8, уч.7а, – "жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)" и восстановлении ранее учтенных сведений о разрешенном виде использования данного земельного участка – "индивидуальное садоводство". Требования мотивированы противоправностью изменения разрешенного вида использования земельного участка с "индивидуальное садоводство" на "жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)", произведенного на основании письма Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству, поскольку предоставление земельного участка для данного вида использования возможно исключительно посредством проведения аукциона.

В судебном заседании помощник прокурора г.Саратова Безводинский И.А. поддержал заявленные требования по изложенным основаниям.

Представители ответчика администрации муниципального образования "Город Саратов" ФИО1 и третьего лица Комитета по управлению имуществом г.Саратова ФИО2 возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились и представителей не направили, об уважительных причинах неявки не сообщили и не просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, в связи с чем на основании ст.167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что постановлением администрации муниципального образования "Город Саратов" от 21.06.2013 №1204 ФИО9 предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок общей площадью 1200 кв.м с кадастровым номером № из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г.Саратов, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-8, уч.7а в Волжском районе, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, для целей, не связанных со строительством – индивидуальное садоводство.

24.06.2013 Комитетом по управлению имуществом г.Саратова от имени администрации муниципального образования "Город Саратов" с ФИО9 заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка №А-14-337Ф-1 сроком на 49 лет с 24.06.2013 по 24.06.2062 с разрешенным использованием: "для целей, не связанных со строительством – индивидуальное садоводство". Указанный договор прошел государственную регистрацию.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 и ФИО8 заключен договор замены стороны в обязательстве – договоре аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. Указанный договор прошел государственную регистрацию.

03.08.2006 между ФИО8 и ФИО3 заключен договор замены стороны в обязательстве – договоре аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. Указанный договор прошел государственную регистрацию.

На основании письма Комитета по управлению имуществом г.Саратова№ от 07.11.2016 в ноябре 2016 года регистрирующим органом произведен кадастровый учет изменений в порядке информационного взаимодействия и в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об изменении разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № на "жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)".

Указанные обстоятельства сторонами по делу не оспаривались.

Прокурор г.Саратова, обращаясь в суд с исковым заявлением, ссылается на то, что одностороннее изменение вида разрешенного использования земельного участка на вид, предусматривающий размещение (строительство) на участке жилого дома, по существу направлено на обход процедуры торгов, предусмотренных действующим земельным законодательством при предоставлении земельных участков для жилищного строительства.

В соответствии с п.8 ч.1 ст.1 ЗК РФ одним из принципов, на которых основываются данный кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства, является принцип, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и виду разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Статьей 7 ЗК РФ произведено подразделение земель на категории и определено, что эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Статьей 85 ЗК РФ установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (ч.1, 2 ст.37 ГрК РФ).

Согласно ст.7 ЗК РФ возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. Данное положение конкретизировано в п.4 ст.37 ГрК РФ, которой предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с ч.3 ст.37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В силу ст.30 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.

Из положений ст.30, 36 ГрК РФ, ст.7, 85 ЗК РФ, ст.22 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" следует, что кадастровый учет изменения вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии с градостроительн�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�??????????????????????????�??????????�??????????�??????????�??????????�????????????????????????????????�??????????�??????????�????????????????????�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�

В соответствии с ч.3 ст.35 ГрК РФ и п.5 ст.85 ЗК РФ земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового назначения, здравоохранения, дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, стоянками автомобильного транспорта, гаражами, объектами, связанными с проживанием граждан и не оказывающими негативного воздействия на окружающую среду.

Исходя из п.1 ст.41 ЗК РФ арендаторы земельных участков вправе осуществлять права собственников земельных участков, установленные ст.40 ЗК РФ, в том числе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Вместе с тем, нормами ЗК РФ предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков под строительство объектов жилого назначения.

Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель находящихся в государственной или муниципальной собственности, на момент заключения договора аренды №А-14-337Ф-1 от 24.06.2013 регламентировался ст.30.1 ЗК РФ, согласно которой земельный участок под указанные цели может быть предоставлена только посредством проведения аукциона.

Аналогичные требования содержатся и в новой редакции ЗК РФ (ст.39.3, 39.6, 39.10, 39.11, 39.18).

Невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из ст.37 ГрК РФ, ст.7, 85, 42, 39.6 ЗК РФ.

Из норм ст.40, 41 ЗК РФ следует, что если земельный участок закреплен за лицом, то возможность его застройки определяется в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования участка. Первоначально разрешенное использование участка определяется в процессе градостроительного зонирования или в процессе предварительного согласования места размещения объекта. Если же правообладатель земельного участка по тем или иным причинам желает застроить его иным образом, то для этого подлежит изменению его целевое назначение и разрешенное использование с получением на это необходимых согласований и с соблюдением процедуры, установленной законом.

Материалами дела подтверждается, что земельный участок был предоставлен ФИО9 для целей, не связанных со строительством, – индивидуальное садоводство, что следует из постановления администрации муниципального образования "Город Саратов" от 21.06.2013 №1204 и отражено в разделе 1 договора аренды земельного участка № от 24.06.2013.

В последующем все права арендатора по указанному договору перешли к ФИО8, а затем к ФИО3

Следовательно, приняв на себя права и обязанности арендатора при заключении указанного договора, ФИО9, а в последующем при заключении договоров замены стороны в обязательстве ФИО8 и ФИО3 как арендатор выразили свое согласие на использование земельного участка в соответствии с указанным видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренного п.3 ст.85 ЗК РФ.

В судебном заседании установлено, что спорный земельный участок предоставлен без проведения аукциона для целей, не связанных со строительством, – индивидуальное садоводство. Между тем, при предоставлении земельного участка для жилищного строительства необходимо руководствоваться специальной нормой, установленной ст.30.1 ЗК РФ (до 01.03.2015), ст.39.3, 39.6, 39.10, 39.11, 39.18 (после 01.03.2015).

Таким образом, изменение разрешенного использования "для целей, не связанных со строительством, – индивидуальное садоводство " на разрешенный вид использования "жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)", в том числе путем кадастрового учета изменений земельного участка в порядке информационного взаимодействия по решению органа, осуществляющего полномочия по распоряжению земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не по установленной процедуре, недопустимо в силу действовавших как на момент первоначального предоставления земельного участка, так и на момент осуществления кадастрового учета изменений земельного участка, норм ЗК РФ.

При изложенных обстоятельствах изменение целевого назначения спорного земельного участка может привести к нарушению требований закона в части порядка предоставления земель для жилищного строительства.

Как предусмотрено п.1 ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

Изменение вида разрешенного использования указанного земельного участка на вид, предусматривающий размещение (строительства) на участке жилого дома, по существу направлено на обход процедур торгов, предусмотренных действующим земельным законодательством в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков, что является нарушением требований ЗК РФ в части предоставления земель для жилищного строительства.

Нахождение земельного участка, переданного в аренду, в территориальной зоне Ж-4 само по себе не означает, что любое лицо, получившее участок в аренду с одним видом разрешенного использования, может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования, изменить его и использовать по своему усмотрению без соблюдения установленной законом процедуры. Аналогичное правило касается и собственника земельного участка (органа, осуществляющего полномочия по распоряжению земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности), который, изменив вид разрешенного использования, изменил объем прав, порядок и условия использования и предоставления участка и фактически предоставил преимущество в получении участка для жилой застройки, минуя соответствующие процедуры.

Допущенное органом местного самоуправления нарушение норм действующего законодательство повлекло нарушение прав неопределенного круга лиц, которые были лишены возможности участвовать в аукционе и претендовать на предоставление им земельного участка для размещения домов жилой застройки.

О предоставлении спорного участка для индивидуального жилищного строительства в объявлениях в средствах массовой информации в соответствии с положениями закона сведений не имеется.

На основании вышеизложенного, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что исковые требования прокурора г.Саратова в интересах неопределенного круга лиц подлежат удовлетворению, в связи с чем подлежит восстановлению установленный договором аренды № от 24.06.2013 вид разрешенного использования земельного участка площадью 1200 кв.м с кадастровым номером 64:48:010114:1075 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г.Саратов, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-8, уч.7а в Волжском районе, "для целей, не связанных со строительством – индивидуальное садоводство".

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

восстановить установленный договором аренды № от 24 июня 2013 года вид разрешенного использования земельного участка площадью 1200 кв.м с кадастровым номером № из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г.Саратов, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-8, уч.7а в Волжском районе, "для целей, не связанных со строительством – индивидуальное садоводство".

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд через Волжский районный суд г.Саратова в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 02 апреля 2019 года.

Судья