Дело № 2-212/2025

УИД: 36RS0034-01-2025-000290-66

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

гор. Россошь 20 марта 2025 г.

Россошанский районный суд Воронежской области в составе: 

председательствующего судьи Рогачева Д.Ю.,

при секретаре Литвиновой Т.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску /ФИО1./, /Ю/, /Б/ к администрации городского поселения – город Россошь Россошанского муниципального района Воронежской области о признании права общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом, 

УСТАНОВИЛ:

Истцы /ФИО1./, /Ю/, /Б/ , уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, обратились в суд с исковым заявлением к администрации городского поселения – город Россошь Россошанского муниципального района Воронежской области о сохранении жилого дома площадью 66,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> реконструированном состоянии и признании права общей долевой собственности на жилой дом в 1/3 доле за каждым, ссылаясь на следующее. 

05.07.1999 г. между /Х/ (продавцом) и /ФИО1./ (покупателем), действующей за себя и свих несовершеннолетних детей - /Ю/, 

<

Дата обезличена> года рождения, /Б/ , 

<

Дата обезличена> года рождения, был заключен договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 44,7 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Данный договор удостоверен нотариусом Россошанского нотариального округа Воронежской области /З/ 

<

Дата обезличена> в реестре за №. По акту приема-передачи вышеуказанный жилой дом был передан покупателю, денежные средства по условиям договора уплачены продавцу полностью, до подписания договора. Претензий друг к другу стороны договора купли-продажи не имели. Таким образом, условия договора сторонами полностью выполнены. Истец и её дети фактически с момента приобретения постоянно проживают в указанном доме, пользуются им, как своей собственностью, несут расходы по его содержанию. После заключения договора купли-продажи продавец /Х/ 

<

Дата обезличена> умерла. В настоящее время право общей долевой собственности в Россошанском отделе Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области на вышеуказанное недвижимое имущество они зарегистрировать не могут, так как отсутствует другая сторона сделки. Кроме того, в 2013 году в целях улучшения жилищных условий истец без соответствующего разрешения возвела пристройку к жилому дому, в связи с чем, увеличилась общая площадь жилого дома с 44,7 кв.м. до 66,1 кв.м. Во внесудебном порядке решить данный вопрос не предоставляется возможным, поскольку сделка не может быть зарегистрирована в отсутствие одной стороны договора, а также в связи с увеличением общей площади жилого дома (л.д. 5-7, 76). 

Истец /ФИО1./ в судебное заседание не явилась, направила в суд письменное заявление, в котором поддержала заявленные требования, с учётом их уточнения, просит рассмотреть дело в её отсутствие, на удовлетворении требований настаивает (л.д. 87).

Истцы /Ю/, /Б/ в судебное заседание не явились, от их представителя /Щ/ поступило письменное заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, на удовлетворении уточненных требований настаивают (л.д. 100). 

Представитель ответчика - глава администрации городского поселения – город Россошь Россошанского муниципального района Воронежской области /Г/, надлежащим образом извещенная о дате и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, представил суду письменное заявление о рассмотрении дела без участия представителя городской администрации, принятие решения по делу оставил на усмотрение суда (л.д. 35). 

Третьи лица - Управление Росреестра по Воронежской области, нотариус /Ж/ в судебное заседание не явились по неизвестной причине, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом (л.д. 65, 69).

Данные обстоятельства с учётом части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) позволяют рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Суд, исследовав представленные доказательства, оценив их в совокупности, приходит к следующему. 

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи продавец обязуется передать вещь в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять эту вещь и уплатить за неё определённую денежную сумму. 

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Пунктом 1 статьи 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

Согласно п. 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключённого между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. 

Из приведенных выше правовых положений в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Судом установлено, подтверждается материалами дела, что 05 июля 1999 между /Х/ и /ФИО1./, действующей за себя и своих малолетних детей - /Ю/, 

<

Дата обезличена> года рождения, /Б/ , 

<

Дата обезличена> года рождения заключен договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 44,7 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, удостоверенный нотариусом Россошанского нотариального округа /З/, расчет произведен полностью, денежные средства переданы продавцу до подписания договора (л.д. 11, 46-48). Согласно техническому паспорту БТИ от 19.06.2013, запись о праве собственности истцов на вышеназванный жилой дом внесена БТИ Россошанского района 14.07.1999 года (л.д. 14-18).

Покупатель /ФИО1./ свои обязательства по договору купли-продажи жилого дома от 05.07.1999 г. исполнила, приняла недвижимое имущество с момента заключения договора, пользуется им вместе с детьми до настоящего времени и несёт расходы по его содержанию. На момент заключения договора он подлежал регистрации в Россошанском БТИ Воронежской области, что и было сделано истцом (л.д. 19). Однако, исходя из выписки из ЕГРН от 27.02.2025, спорный жилой дом площадью 44,7 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, до настоящего времени принадлежит на праве собственности продавцу /Х/ (л.д. 27).

Согласно ответу территориального отдела ЗАГС Россошанского района управления ЗАГС Воронежской области на запрос суда, /Х/, 

<

Дата обезличена> года рождения, умерла 

<

Дата обезличена> в 

<

адрес> (л.д. 42), то есть через продолжительное время (более 15 лет) после заключения договора купли-продажи спорного жилого дома.

По сведениям реестра наследственных дел Федеральной нотариальной палаты, а также нотариусов нотариального округа Россошанского района Воронежской области /Ш/, /Ж/, /Е/ наследственных дел к имуществу /Х/, 

<

Дата обезличена> года рождения, умершей 

<

Дата обезличена>, заведено не было (л.д. 31, 38, 60). Следовательно, спора о наследственном имуществе в данном случае нет.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В данном случае осуществить государственную регистрацию договора и перехода права собственности на недвижимое имущество невозможно в связи с тем, что продавец недвижимого имущества умер. 

Однако, судом установлено, что условия договора купли-продажи от 05.07.1999 года сторонами фактически полностью выполнены, расчёт произведён, передача имущества фактически состоялась. Заключённый сторонами договор соответствует требованиям закона и совершён в надлежащей форме. Он не противоречит закону и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Спора о праве собственности на вышеуказанное недвижимое имущество между сторонами, заключившими договор купли-продажи, нет, фактически жилой дом передан истцам, они владеют им с момента заключения договора и несут расходы по его содержанию, истец /ФИО1./ зарегистрирована в этом жилом доме с 14.10.1999 (л.д. 8, 22-25). 

Невозможность произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость нарушает права истцов, как собственников имущества.

В силу ст.ст. 304 и 305 ГК РФ истец вправе требовать устранения всяких нарушений её права, хотя бы эти нарушения и не были связаны с лишением владения.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что истец /ФИО1./ в период проживания в доме, не получив разрешения произвела реконструкцию жилого дома (возвела пристройку), в результате чего общая площадь жилого дома увеличилась. 

В соответствии со статьей 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей и порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законов случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочно) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения, называется реконструкцией.

В пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Из разъяснений, изложенных в пункте 43 постановления № 44 следует, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.

Согласно данным БТИ Россошанского района Воронежской области, общая площадь дома составляет 66,1 кв.м., жилая площадь – 41,4 кв.м., разрешение на реконструкцию и акт ввода объекта в эксплуатацию не предъявлены (л.д. 14-18). В поэтажном плане с экспликацией объекта недвижимости, составленного по состоянию на 11.02.2025 общая площадь жилого дома указана 66,1 кв.м., жилая – 41,4 кв.м. (л.д. 20-21). Земельный участок площадью 2052 кв.м., на котором расположен жилой дом относится к категории земель населённых пунктов и предоставлен для индивидуального жилищного строительства. 

Как видно из представленного суду истцом заключения ИП /У/ строительство здания (жилой дом) выполнено в соответствии с требованиями строительных норм и правил. В расчетных условиях эксплуатации исключена возможность: разрушений или повреждений конструкций, приводящих к необходимости прекращения эксплуатации жилого дома; недопустимость ухудшения эксплуатационных свойств отдельных конструкций и жилого дома в целом, вследствие деформаций или образования трещин. Жесткость основных несущих конструкций жилого дома (соответствует требованиям СП 20.13330.2016 «СНиП 2.01.07-85* «Нагрузки и воздействия. Общие положения». Законченный строительством здание жилого дома не создаёт угрозы жизни и здоровью людей, используется собственниками по целевому назначению (л.д. 77-85). 

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд пришёл к выводу о том, что произведенная реконструкция жилого дома не нарушает прав и законных интересов граждан, не создает угрозу их жизни и здоровью, не нарушает иных норм и правил (доказательства иного суду не представлены). Само по себе отсутствие разрешения на строительство жилого дома, не препятствует сохранению спорного жилого помещения в реконструированном состоянии, поэтому жилой дом может быть сохранен в реконструированном состоянии, а за истцами следует признать право общей долевой собственности на самовольно реконструированный жилой дом.

Таким образом, исковые требования в данном случае подлежат удовлетворению. 

Подпунктом 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ определено, что гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности является основанием для государственной регистрации данного права (ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), а также погашения в Едином государственном реестре недвижимости неактуальных регистрационных записей о праве общей долевой собственности.

Частью 2 статьи 13 ГПК РФ предусмотрено, что вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования /ФИО1./, /Ю/, /Б/ к администрации городского поселения – город Россошь Россошанского муниципального района Воронежской области о признании права общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом удовлетворить. 

Сохранить жилой дом с кадастровым номером № общей площадью 66,1 кв.м., жилой площадью 41,4 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, в реконструированном состоянии. 

Признать за /ФИО1./, 

<

Дата обезличена> года рождения, уроженкой 

<

адрес>, право общей долевой собственности на 1/3 долю жилого дома с кадастровым номером № общей площадью 66,1 кв.м., жилой площадью 41,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Признать за /Ю/, 

<

Дата обезличена> года рождения, уроженцем 

<

адрес>, право общей долевой собственности на 1/3 долю жилого дома с кадастровым номером № общей площадью 66,1 кв.м., жилой площадью 41,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Признать за /Б/ , 

<

Дата обезличена> года рождения, уроженцем 

<

адрес>, право общей долевой собственности на 1/3 долю жилого дома с кадастровым номером № общей площадью 66,1 кв.м., жилой площадью 41,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

Настоящее решение суда является основанием для государственной регистрации права общей долевой собственности /ФИО1./, /Ю/, /Б/ на вышеуказанный жилой дом, а также основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости неактуальных регистрационных записей о праве собственности /Х/. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Россошанский районный суд Воронежской области.

Судья Д.Ю. Рогачев 

Решение в окончательной форме изготовлено 25 марта 2025 г.