РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 ноября 2019 года г. Батайск

Батайский городской суд Ростовской области в составе:

Председательствующего судьи Каменской М.Г.,

При секретаре Татаркиной К.Ю.

Рассмотрев в открытом судебном заседании дело № по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора недействительным, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании договора недействительным, указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО2 был заключен договор купли-продажи дома, площадью 109,1 кв.м. и земельного участка, площадью 453 кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>

ДД.ММ.ГГГГ осуществлена государственная регистрация перехода права собственности к ФИО2 на указанное в договоре недвижимое имущество.

Цена договора составляет 200 000 руб. В п. 4 Договора указано, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.

Однако денежные средства покупателем ему не передавались, факт получения им денежных средств по договору никакими доказательствами не подтвержден.

Передача недвижимого имущества фактически не была осуществлена, он до настоящего времени фактически проживает в указанном жилом доме, имущество из его владения не выбывало.

Указанная сделка является притворной и осуществлена с целью прикрыть иную сделку, а именно передачу в залог недвижимого имущества в счет обеспечения исполнения обязательств по договору займа третьего лица.

Просит суд признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ним и ФИО2 недействительным и применить последствия недействительности сделки, а также взыскать с ответчика расходы по оплате госпошлины.

Истец и его представитель, по доверенности ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержали по основаниям и доводам, изложенным в иске и просили их удовлетворить.

Указали, что спорный договор купли-продажи был заключен в счет обеспечения исполнения обязательств по оплате за транспортные средства, которые должны были быть переданы истцу ФИО8 на основании договора мены от ДД.ММ.ГГГГ. При этом после исполнения договора мены, договор купли-продажи подлежал расторжению.

Пояснил, что первоначальное исковое заявление было подготовлено его представителем без согласования с ним текста иска, в связи с чем в нем ошибочно указано на обеспечение оспариваемым договором обязательств по возврату суммы займа третьим лицом.

Указал, что каких-либо денежных средств по договору купли-продажи он не получал, при этом не отрицал, что им были преданы покупателю правоустанавливающие документы на дом и земельный участок. 

Пояснил, что в настоящее время указанный жилой дом окончен строительством и находится на стадии отделки, в нем проживать не возможно. 

В настоящее время у него отсутствует возможность доступа в жилой дом, поскольку ответчик заменил замки.

Просил учесть, что свои обязательств по предоставлению автомобилей ФИО2 не исполнены.

Считает, что о притворности указанного договора также свидетельствует стоимость имущества в виде 200 000 руб, которая значительно ниже кадастровой стоимости дома и земельного участка.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен судом надлежащим образом, что было подтверждено его представителем.

Представитель ответчика, по доверенности ФИО6 в судебном заседании заявленные исковые требования не признала.

Пояснила, что между сторонами был заключен договор купли-продажи, в котором отражены все существенные условия договора.

Денежные средства были переданы ФИО2 истцу до подписания договора купли-продажи, что отражено в тексте договора.

После заключения договора истец передал ответчику ключи от дома, а также правоустанавливающую и техничную документацию, что свидетельствует об исполнении договора как со стороны ответчика по оплате, так и со стороны истца.

Каких-либо иных обязательств между сторонами не имелось.

Истцом самостоятельно определена цена дома и земельного участка в размере 200 000 руб., которая устроила ответчика.

Считает, что истец злоупотребляет своими правами, обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением и требованиями о возврате дома и земельного участка, а также изменив в судебном заседании свою позицию, изложенную в исковом заявлении о том, что договор купли-продажи заключен в счет обязательств по исполнению договора займа третьим лицом, предоставляя договор мены.

Просила учесть, что ответчик планировал осуществлять ремонтные работы, в связи с чем обратился к лицу, осуществляющему работы, однако приступить к данным работам не может ввиду наличия указанного спора 

Суд, выслушав истца и его представителя, ответчика, изучив материалы дела, исследовав доказательства в их совокупности приходит к следующему.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу положений ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В судебном заседании установлено, что между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО1 продал ФИО2 земельный участок и дом, расположенные по адресу: 

<

адрес> (л.д. 10-11)

Право собственности зарегистрировано за ФИО2 в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 3. Договора указанное недвижимое имущество продавец продал покупателю за 200 000 руб.

Обращаясь в суд с иском истцом указано, что оспариваемая сделка является притворной, так как осуществлена с целью прикрыть иную сделку, а именно передачу в залог недвижимого имущества в обеспечение исполнения обязательств по договору займа третьего лица, исполнение данной сделки сторонами не осуществлялось, покупатель не оплатил стоимость объектов недвижимого имущества, объект находится в пользовании продавца.

Вместе с тем, суд не может учесть данные утверждения истца в силу следующего.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. (ст. 550 ГК РФ)

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как следует из положений статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В силу положений ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Статьей 556 ГК РФ регламентировано, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как следует из условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ все существенные условия договора сторонами соблюдены.

Согласно п. 4 Договора расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.

Как следует из пункта 5 передача указанного в п. 1 настоящего договора недвижимого имущества продавцом и принятие его покупателем осуществлена до подписания настоящего договора. Продавцом также переданы покупателю техническая документация. С момента подписания договора обязательство продавца передать указанное в п. 1 настоящего договора недвижимое имущество покупателю считается исполненным. С учетом изложенного в настоящем пункте стороны согласны признать настоящий договор имеющим силу передаточного акта.

Оспаривая факт получения денежных средств, истцом в судебном заседании не отрицалось, что техническая документация и правоустанавливающие документы были переданы ответчику.

Как следует из пояснений свидетеля ФИО7 он неоднократно был в жилом доме по адресу: 

<

адрес> с целью осуществления ремонтных работ, каждый раз в дом его пускал ответчик, у которого имелись ключи. Ими начаты работы по ремонту дома, которые в настоящее время приостановлены заказчиком.

В судебном заседании истец не отрицал, что в настоящее время у него отсутствует доступ в жилой дом, ввиду замены ответчиком замков на входной двери.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что утверждения истца о том, что объект недвижимости находится в его пользовании и передан ответчику не был безосновательны.

Также суд полагает безосновательными утверждения истца о том, что денежные средства по договору ему переданы не были, так как отсутствуют какие-либо записи подтверждающие данное обстоятельство, поскольку как следует из буквального толкования пункта 4 Договора расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Таким образом, подписывая договор купли-продажи с содержащимся в его условиях пунктом, истец тем самым подтвердил данное обстоятельство.

Написание каких-либо дополнительных расписок нормами действующего законодательства не предусмотрены.

Кроме того, то обстоятельство, что покупатель не оплатил приобретаемое имущество, влечет правовые последствия, регулируемые ст. ст. 450, 453, 486 ГК РФ, которые не содержат норм, позволяющих признать договор купли-продажи ничтожной сделкой на основании отсутствия доказательств оплаты товара.

Также, истец ссылаясь на притворность сделки, ввиду прикрытия иной сделки, каких-либо доказательств данным утверждениям в материалы дела не предоставил, в частности договор займа между ФИО2 и третьим лицом, о заключении которого истцом было указано в исковом заявлении при его подаче.

Однако в подтверждение своей позиции о притворности сделки истцом представлен договор мены от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО8 согласно которому ФИО8 обязуется в срок до ДД.ММ.ГГГГ передать в собственность ФИО1 транспортные средства, которые будут приобретены в будущем: автомобиль Порше Панамера, 2012 года выпуска, автомобиль Ниссан Патрол, 2014 года выпуска, общей стоимостью 5 000 000 руб.

В свою очередь по указанному договору ФИО1 обязуется по соглашению с ФИО8 передать в собственность ФИО8 или третьему лицу, на которое укажет ФИО8 принадлежащие ему земельный участок и дом по адресу: 

<

адрес>

Согласно п. 4 договора мены ФИО1 обязуется до исполнения сторонами обязательств заключить в срок не позднее 10 календарных дней со дня подписания договора в качестве обеспечения исполнения обязательства по оплате за транспортные средства, договор купли-продажи указанного в договоре недвижимого имущества с ФИО2, а по исполнении настоящего договора, договор купли-продажи подлежит расторжению.

В случае не исполнения ФИО8 своих обязательств перед ФИО1 по передаче в собственность автомобиля 

<

данные изъяты>, 2012 года выпуска и 

<

данные изъяты>, 2014 года выпуска, в срок указанный в договоре, стороны возвращаются в первоначальное положение: договор купли-продажи, заключенный между ФИО1 и ФИО2, заключенный в качестве обеспечения исполнения и предварительной оплаты подлежит расторжению.

Вместе тем, суд критически относится к изменению своей позиции истцом в ходе судебного разбирательства, учитывая, что на протяжении трех судебных заседаний представитель истца утверждал об отсутствии каких-либо письменных документов, подтверждающих наличие обязательств ФИО10, (а не ФИО8) перед ФИО2 и только в последнее судебное заседание был предоставлен договор мены. 

Ссылки истца на то обстоятельство, что представитель истца ошибочно указал в исковом заявлении о заемных обязательствах третьего лица, а также утверждал об отсутствии каких-либо письменных документов, суд считает не состоятельными и расценивает их как попытку ввести суд в заблуждение.

Кроме того, суд не может посчитать оспариваемый договор купли-продажи, заключенным в качестве обеспечения обязательств по договору мены, поскольку в договоре купли-продажи указаны все существенные условия договора, не однозначной трактовки его условия не допускают.

Из условий договора не следует, что он заключен в счет исполнения каких-либо обязательств перед ФИО2, при этом ФИО2 стороной договора мены не являлся, о наличии такого договора ему ничего известно не было, что следует из пояснений его представителя и не отрицалось истцом. 

Вместе с тем, из содержания п. 2 ст. 170 ГК РФ следует, что притворная сделка должна быть совершена между теми же лицами, что и прикрываемая.

Кроме того, как следует из разъяснений постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Также следует учесть, что глава 23 Гражданского кодекса такого способа обеспечения исполнения обязательств как заключение договора купли-продажи не предусматривает, в отличие от договора залога, не возможность заключения которого стороной не обоснована.

Действуя с достаточной степенью заботливости и осмотрительности, истец не был лишен возможности заключить договор залога, либо договор купли-продажи с рассрочкой платежа, предусматривающие наложение ограничения в пользу продавца.

Кроме того, следует учесть, что договор купли-продажи не только был подписан, но и переход права собственности от ФИО1 к ФИО2 зарегистрирован в установленном законом порядке, что свидетельствует о полном осблюдении условий договора его сторонами.

Кроме того, у суда вызывает сомнение заключение договора мены между ФИО9 и ФИО8, поскольку как следует из пояснений свидетеля ФИО10 именно у него были взаимоотношения с ФИО2 и в счет обеспечения именно его обязательств по оплате транспортных средств и по его просьбе ФИО1 заключил договор купли-продажи.

Пояснения ФИО8, допрошенного судом в качестве свидетеля о том, что ФИО10 является его компаньоном по бизнесу и именно в счет исполнения обязательств ФИО10 по передаче денежных средств в счет автомобилей был заключен оспариваемый договор купли-продажи суд не может принять во внимание, поскольку каких-либо доказательств данным утверждениям суду не предоставлено.

Учитывая, что истцом, в нарушение ст. 56 ГПК РФ каких-либо доказательств подтверждающих притворность договора купли-продажи дома и земельного участка по адресу: 

<

адрес> не предоставлено, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Доводы истца о том, что кадастровая стоимость дома и земельного участка существенно выше определенной в договоре не может свидетельствовать о притворности сделки, учитывая, что в силу ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, в том числе о в части определения цены, которая зависит от усмотрения продавца и не должна равняться его кадастровой стоимости.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании договора недействительным, отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в Ростовский областной суд через Батайский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья: Каменская М.Г.

Мотивированное решение изготовленоДД.ММ.ГГГГ.