Дело № 2-75/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

р.п. Полтавка 15 апреля 2019 г.

Полтавский районный суд Омской области в составе 

председательствующего судьи Бейфуса Д.А.,

при секретаре Корнейчук Т.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств по договору аренды жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился с названным исковым заявлением к ФИО2, в обоснование которого указал следующее.

Он является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №.

Между ним (арендодателем) и ФИО2 (арендатором) заключен договор аренды жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.1 договора арендодатель обязуется предоставить, а арендатор принять во владение и пользование на условиях аренды жилое помещение в виде квартиры № площадью 70,7 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ стороны подтвердили передачу помещения арендатору.

В соответствии с пунктом 7 договора срок аренды составляет 11 месяцев. В пунктах 3, 4 договора оговорено, что арендатор обязуется уплачивать арендодателю арендную плату в размере 23000 рублей в месяц в течение установленного в настоящее договора срока, а также оплачивать коммунальные платежи.

Согласно соглашению от ДД.ММ.ГГГГ договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ между сторонами расторгнут, квартира арендатором возвращена.

В период действия договора аренды и пользования жилым помещением была произведена оплата аренды за период до 15.10.2018. Задолженность составила 46000 рублей (два полных месяца) + 19290,32 рублей (23000 рублей /31 день * 26 дней) = 65290,32 рублей.

С 15.10.2018 по 12.01.2019 оплата по договору не производилась.

Также с 15.10.2018 по 12.01.2019 не производилась оплата коммунальных платежей. Задолженность по ним составила 19615,34 рублей + 2088,15 рублей (5884,8 руб. (оплата за январь) /31 день * 11 дней пользования в январе 2019 года) = 21703,49 рублей.

Всего задолженность составила 86993, 81 рублей.

Дополнительное соглашение об изменении арендных платежей сторонами не подписывалось.

Действия ответчика, направленные на неисполнение договора в одностороннем порядке, нарушают права истца. 

На основании изложенного просит взыскать с ФИО2 в его пользу: 86993,81 рублей - задолженность по договору аренды жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ; расходы по оплате государственной пошлины в размере 2810 рублей.

В судебном заседании истец не присутствовал, просил суд рассмотреть дело без него.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании не присутствовала, представила отзыв в котором указала, что с исковыми требованиями не согласна по следующим основаниям.

1. Согласно пункту 2.1 договора аренды квартиры от 16.04.2018 арендодатель обязан предоставить квартиру в состоянии пригодном для проживания.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

На законодательном уровне закреплено централизованное отопление многоквартирных домов, а так же такой термин как отопительный сезон, но арендуемое жилое помещение к началу отопительного сезона подготовлено не было, по неизвестным ей причинам.

Арендодатель был ею оповещен, что не отапливаемое жилое помещение не подходит ей для проживания с малолетним ребенком. Так же она заблаговременно уведомила арендодателя в устной форме посредствам телефонной связи о том, что, если жилое помещение не будет отапливаться, то расторгнет договор аренды квартиры. Арендодатель пояснил ей, что по всем вопросам она должна вести переговоры с его представителем по доверенности ФИО3. Фактически она освободила арендованное помещение 29.10.2018. Представитель ФИО3 была уведомлена ею о том, что она освобождает арендованную квартиру, непригодную для проживания, и хочет передать ее по акту приема-передачи. Устное соглашение о расторжении договора аренды было ими достигнуто 02.11.2018, но в силу того, что ФИО3 отсутствовала в Краснодарском крае (по информации, предоставленной самой ФИО3), акт приема-передачи удалось подписать только 12.01.2019.

Согласно пункту 5.2 договора аренды, арендодатель отвечает за недостатки сданных в аренду квартиры, мебели и оборудования, полностью или частично препятствующие пользованию ими, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках, за исключением недостатков, которые были им оговорены при заключении договора и отражены в приложении №2 к договору. Считает, что отсутствие тепла в жилом помещении, что подтверждается счетом квитанцией на оплату ЖКУ, полностью препятствует пользованию данным помещением.

Фактически при проверке и подписании акта приема-передачи с представителем ФИО3 задолженности по коммунальным платежам отсутствовали.

На основании вышеизложенного, просит в удовлетворении исковых требований истцу ФИО1 отказать в полном объёме.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (арендодателем) и ФИО2 (арендатором) был заключен договор аренды квартиры, по которому арендодатель за плату предоставил принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение в пользование для проживания в нём – квартиру по адресу: 

<

адрес>, Карасунский внутригородской округ, 

<

адрес>.

Срок аренды составляет 11 месяцев (пункт 7.1 договора).

Право собственности ФИО1 на указанный объект недвижимости подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 20-22), дата государственной регистрации 11.12.2017. 

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно п.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 4 договора от 16.04.2018 ежемесячная арендная плата устанавливается в размере 23 000 рублей и осуществляется ежемесячно до 15 числа каждого месяца.

В силу п. 3.2 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за квартиру арендодателю в сроки и порядке, установленные настоящим договором, и оплачивать все счета за коммунальные услуги, в том числе: водоснабжение, потребление электроэнергии, теплоснабжение, обслуживание домофона, услуги интернета.

Судом установлено, что указанные принятые на себя договором обязательства ответчиком исполнены ненадлежащим образом.

Согласно представленному истцом расчету, в период действия договора аренды ему была произведена оплата аренды за период до 15.10.2018. С 15.10.2018 по 12.01.2019 оплата по договору не производилась.

Задолженность за два полных месяца составила 46000 рублей (два полных месяца) + 19290,32 рублей за 26 дней (23000 рублей /31 день х 26 дней), итого 65290,32 рублей.

Также с 15.10.2018 по 12.01.2019 ответчиком не производилась оплата коммунальных платежей, задолженность по которым составила 19615,34 рублей + 2088,15 рублей (5884,8 руб. (оплата за январь) /31 день х 11 дней пользования в январе 2019 года), итого 21703,49 рублей.

Данный расчет суд принимает как правильный, обоснованный. Иной расчет задолженности ответчиком вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ суду не представлен. 

Перечисление арендной платы истцу до октября 2018 года подтверждается расширенной выпиской по счёту ФИО1 за период с 01.04.2018 по 07.02.2019 (л.д.23).

Наличие задолженности по оплате коммунальных услуг в указанной сумме подтверждается счетом-квитанцией за январь 2019 года (л.д. 19). При этом абонент предупрежден о возможном приостановлении подачи коммунальных услуг в связи с задолженностью более двух месяцев в размере 19615,34 рублей. За январь начислено 5884,80 рублей. Дата последнего платежа 20.09.2018.

Доводы ответчика об отсутствии на момент подписания акта приема-передачи задолженности по коммунальным платежам опровергаются данной квитанцией. Представленные же в обоснование возражений ответчиком квитанции не относятся к предмету спора, поскольку имеют начисления за декабрь 2017 года и январь 2018 года, т.е. до заключения договора аренды квартиры. 

Таким образом, общая сумма задолженности составила 86993, 81 рублей.

В возражениях ФИО2 указывает на то, что истцом квартира предоставлена ей в состоянии непригодном для проживания, а именно в части подготовленности к отопительному сезону, в связи с чем ответчик заранее уведомила об этом арендодателя и о расторжении договора, освободила квартиру 29.10.2018, однако договор аренды был расторгнут только 12.01.2019 по причине отсутствия в Краснодарском крае представителя истца. Тем самым ответчик ссылается на совершенный им односторонний отказ от исполнения обязательства.

Данные возражения суд признаёт необоснованными по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (пункт 14) при осуществлении стороной права на односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Как следует из договора аренды квартиры от 16.04.2018 (пункт 3.4) арендатор обязан информировать арендодателя по всем вопросам и обстоятельствам, имеющим отношение к квартире. Сообщения должны быть своевременными и полными.

В силу пункта 6.2 договора, арендатор имеет право расторгнуть договор, письменно уведомив арендодателя за 1 месяц до момента прекращения договора.

Данные условия ответчиком не соблюдены, соблюдение их не доказано.

ФИО2 свой отказ от договора (его исполнения) в соответствии с требованиями закона либо договора не оформляла, сведения о своих намерениях отказаться от договора либо претензиях по качеству квартиры ФИО1 или его представителю не представила. Пользуясь квартирой длительное время (около полугода), доказательств её непригодности также не представила. В том время как арендодатель (истец) вправе был рассчитывать на добросовестность поведения арендатора при исполнении договора аренды.

На основании изложенного, исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению в полном объеме.

В силу статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

ФИО1 уплачена государственная пошлина в сумме 2810 рублей, что подтверждается чеком-ордером, которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1: 86993,81 рублей - задолженность по договору аренды жилого помещения от 16.04.2018; 2810 рублей - расходы по оплате государственной пошлины. Всего взыскать 89 803,81 рублей.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд подачей апелляционной жалобы через Полтавский районный суд Омской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья ________________