Дело № 2-700/2018 г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Пенза «30» июля 2018 г. 

Пензенский районный суд Пензенской области в составе:

председательствующего судьи Аброськиной Л.В.,

при секретаре Орешкиной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным исковым заявлением, указав, что 10 марта 2018 г. она решила приобрести квартиру, расположенную по адресу: 

<

...>, принадлежащую ответчику. После осмотра квартиры она внесла аванс в размере 50 тыс. руб., о чем была составлена расписка, в которой внесенный аванс был назван задатком. Общая цена сделки составляла 1 000 000 руб., которую согласовали провести 24.04.2018. После передачи денег (аванса) и согласования даты основной сделки ответчица передала ключи от продаваемой квартиры и разрешила заехать в нее. Так как в квартире система водоснабжения была в нерабочем состоянии, с разрешения ФИО2 была осуществлена замена водопроводных труб и восстановлено водоотведение. На ремонт было затрачено 13 653 руб. 20 коп. В указанный день ответчица на сделку не явилась по неизвестной причине, поэтому договор купли-продажи данной квартиры заключен не был, ввиду чего внесенная сумма по своей сути задатком являться не могла, а потраченные на ремонт деньги подлежат возврату в виде убытков, понесенных вследствие отказа ответчицы от совершения сделки. На претензию с просьбой вернуть уплаченный аванс и потраченные на ремонт деньги ответчица отказала, считая внесенный аванс задатком. Просила взыскать с ответчика в ее пользу 50 тыс. руб. основного долга, 725 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков в размере 13 653 руб. и госпошлины в размере 2 102 руб. 

В последующем истец уменьшила свои исковые требования на сумму убытков 13 653 руб., в остальном исковые требования поддержала.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, своим заявлением просила рассмотреть дело в свое отсутствие, исковые требования поддержала. В своих пояснениях, представленных в письменной форме, указала, что не может согласиться с тем, что расписку следует расценивать как соглашение о задатке, поскольку оно должно быть заключено наряду с основным договором, договором купли-продажи. Задатком не может обеспечиваться обязательство, которое еще не возникло, возникновение которого лишь предполагается, поскольку обязательство, возникающее на основе соглашения о задатке, является дополнительным. Таким образом, задаток служит доказательством заключения между сторонами договора, а в случае отсутствия основного обязательства отсутствует и такое обязательство как задаток. При нарушении формы соглашения о задатке, пока не доказано иное, выплаченные суммы следует рассматривать в качестве аванса. Аванс представляет собой лишь способ платежа по договору, а именно, предварительную уплату части денежной суммы, подлежащей оплате в будущем, когда другая сторона полностью или частично исполнит свою часть договора. В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как исполнено обязательство либо вообще оно не возникло, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть. Указала, что покупка квартиры с участием средств материнского капитала оговаривалась ими с самого начала, описала, как она должна была происходить. Вместе с тем, ФИО2 отказалась совершать данную сделку на таких условиях и потребовала выплатить ей всю сумму сразу, но позже позвонила и сказала, что готова подождать, но с условием, что стоимость квартиры возрастет на 50 тыс. руб. Учитывая, что факта заключения между сторонами в установленный законом форме как соглашения о задатке, так и предварительного договора, а в последствии и основного договора купли-продажи квартиры, о котором, как утверждает ФИО2, указано в расписках, не представлено, денежного обязательства между ними не возникло, расписки от 10.03.2018 не содержат элементов предварительного договора и не включают существенные условия договора купли-продажи, так как не указан срок заключения договора, технические характеристики объекта недвижимого имущества. Полагает, что оснований для удержания данных денежных средств ФИО2 не имеется.

Представитель истицы по доверенности ФИО3 в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования по основаниям, указанным в иске, просил их удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, своим заявлением просила рассмотреть дело в ее отсутствие. Из возражений ФИО2, поданных в суд в письменной форме, усматривается, что с требованиями ФИО1 она не согласна по следующим основаниям. (Дата) она договорилась с истицей о совершении сделки купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по указанному в иске адресу. Данная квартира принадлежит ей на праве собственности. Свои намерения они изложили во взаимных расписках. Так, в своей расписке от (Дата) ФИО1 обязалась выплатить ей всю сумму стоимости квартиры в размере 1 000 000 руб. в течение 45 дней со дня выдачи расписки. В этот же день ею был передан задаток в сумме 50 000 руб., что также отражено в расписке. В свою очередь она выдала ей расписку о получении указанной суммы задатка. Данными расписками они согласовали условия, сроки, цену и предмет купли-продажи, т.е. обозначены предмет – купля-продажа недвижимого имущества, продавец – ФИО2 и покупатель – ФИО1, стоимость – 1 млн. руб., срок заключения договора – 45 дней, объект – квартира, расположенная по адресу: 

<

...>, и передан задаток в размере 50 тыс. руб. Буквальное толкование содержание письменного документа, заключенного между сторонами по делу, указывает на то, что денежная сумма в размере 50 тыс. руб. обеспечивала обязательство ФИО1 перед продавцом ФИО2 заключить основной договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях и в определенный срок. В подтверждении своих намерений заключения сделки купли-продажи семья ФИО1 в составе четырех человек заселились в квартиру. Была достигнута договоренность, что они будут проживать с оплатой коммунальных услуг вплоть до ее приобретения. 

В последний день установленного для окончательного расчета срока, т.е. (Дата) она по приглашению ФИО1 прибыла в офис ООО «БиК-Строй-Инвест» на 

<

...> в 

<

...>. Представителем фирмы ей был предложен для подписания проект договора купли-продажи ее квартиры с условиями, существенно отличающимися от тех, которые они оговорили и зафиксировали в расписках: а именно, сумма сделки по проекту составляла 500 тыс. руб., из которых ФИО1 выплачивает ей 80 тыс. руб. за счет собственных средств при подписании договора, а оставшиеся 420 тыс. руб. будут выплачены за счет заемных средств ООО «Бик-Строй-Инвест» в срок до (Дата). Кроме того, изменился состав стороны покупателя, в частности на стороне покупателя появились несовершеннолетние дети. Проектом договора также предусматривалась передача квартиры в залог займодавца. 

Такие условия ее не устраивали, так как ею был передан задаток в размере 50 тыс. руб. за приобретаемую ею трехкомнатную квартиру в 

<

...>, по которой окончательный расчет должен был быть произведен до (Дата). Возвратиться к первоначальным условиям договора между ею и ФИО1 истица не соглашалась. 

Указала, что данный проект договора купли-продажи не может рассматриваться как допустимое доказательство, поскольку не подписан сторонами. Условия отличаются от ранее достигнутой договоренности о покупке между сторонами, положения договора нарушают действующее законодательства, а именно, не представлено согласие органов опеки и попечительства на регистрацию обременения (залога), поскольку покупателями являются несовершеннолетние дети, займ кредитной организацией должен быть переведен заемщику путем безналичного перечисления на расчетный счет ФИО1, после государственной регистрации перехода права собственности на покупателей. В проекте договора купли-продажи от (Дата) срок перечисления денежных средств по договору займа определен (Дата), но обременение в пользу займодавца, ООО «БиК-Строй-Инвест» накладывается одновременно с регистрацией договора купли-продажи, фактически без перевода денежных средств. Кроме этого не указано место составления договора займа, предмет залога, процентная ставка, срок займа. Договор займа № от (Дата) также не был предоставлен продавцу. Считает, что основной договор купли-продажи квартиры не был подписан (Дата) по вине покупателя, ввиду одностороннего изменения существенных условий сделки. Она от продажи не отказывалась, полагала, что срок сделки переносится. Предъявив претензию (Дата) о возврате задатка, истица фактически отказалась в одностороннем порядке от исполнения принятых на себя обязательств по заключению основного договора. Обстоятельство, изложенное истицей в претензии о том, что сделка не заключалась по причине неявки ее на заключение договора, является надуманным и не соответствующим действительности. Имеются основания полагать, что истица Ф.И.О.1 нарушила принятое на себя обязательство по заключению основного договора купли-продажи, в одностороннем порядке изменив сроки и порядок оплаты квартиры. Принимая во внимание, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине самой истицы, выступающей в роли покупательницы в сделке, то применяются последствия, установленные п. 2 ст. 381 ГК РФ, и переданная сумма задатка в размере 50 тыс. руб. остается у продавца. Просила в удовлетворении заявленных требований истицы отказать. 

Представитель ответчика по доверенности ФИО4 исковые требования не признала по основаниям, указанным в письменных возражениях ФИО2 Дополнительно указала, что предварительный договор купли-продажи между истицей и ответчицей не заключался, но расписки являются предварительным договором, поскольку предварительный договор может быть оформлен в любой форме. Из смысла расписки усматривается намерение сторон заключить сделку, но она не состоялась, поскольку в одностороннем порядке были изменены условия договора. Полагает, что первая расписка должна быть расценена как соглашение о задатке, а вторая – как предварительный договор. В судебном заседании (Дата) поясняла, что приобретение квартиры за счет средств материнского капитала невозможно, поскольку второму ребенку не исполнилось трех лет. Денежные средства можно было получить лишь через обналичивание данных средств, самостоятельно без участия ответчика. 

Представитель ответчика по доверенности ФИО5 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Будучи опрошенным в судебном заседании (Дата) исковые требования не признал, суду пояснил, что изначально квартира продавалась за 1 200 000 руб., потом договорились за 1 млн. руб. Между собой стороны оговорили, что необходимо время, чтобы добыть денежные средства, поскольку предполагалось сделку совершить с использованием средств материнского капитала, путем его обналичивания, поскольку второму ребенку не было 3 лет. (Дата) состоялась встреча, в ходе которой истицей были переданы ответчице денежные средства (задаток) в сумме 50 тыс. руб. В другой расписке был оговорен срок передачи оставшейся суммы и цена продаваемой квартиры. При этом Б-ны попросили пустить их жить в данную квартиру, обязались оплачивать коммунальные услуги. Жили в данной квартире с 10 марта по (Дата), но оставшуюся мебель забрали лишь (Дата) Предварительно созвонившись, стороны встретились на 

<

...> в 

<

...> (Дата) До этого (Дата) ответчик снялась с регистрационного учета в данной квартире. Когда ответчик стала читать проект договора, там была изменена цена квартиры, порядок расчета по договору и срок передачи денег – до (Дата) Указал, что ответчик готова была ждать и ждала заключения договора до (Дата), а когда пришла в свою квартиру, то увидела, что изрисованы стены, двери, поврежден смеситель. Поскольку в последний день покупатель не предоставила оговоренную денежную сумму, задаток не должен возвращаться истице. Расписки расценивает не как договор, а как соглашение о задатке. Не отрицает, что речь о материнском сертификате была, но не применительно к данной квартире. Истица сама должна была обналичить данные денежные средства и передать ответчику. 

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив все доказательства в совокупности, суд пришел к следующему.Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что квартира, расположенная по адресу: 

<

...>, принадлежит на праве собственности ответчику ФИО2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 

<

...> от (Дата), имеющимся в материалах гражданского дела. 

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с п. 2 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Как усматривается из материалов дела, ФИО1 и ФИО2 не подписывалось ни предварительного, ни основного договора купли-продажи недвижимого имущества. 

Согласно расписок, имеющихся в материалах гражданского дела, ФИО2 получила (Дата) задаток в сумме 50 тыс. руб. от сделки купли-продажи квартиры по адресу: 

<

...>, а ФИО1 в этот же день обязалась выплатить всю сумму стоимости квартиры по адресу: 

<

...> ФИО2 1 000 000 руб. в течение 45 дней со дня выдачи расписки. При этом каждая из расписок подписана лишь одной из сторон. 

Таким образом, данными расписками стороны не принимали на себя каких-либо обязательств по заключению в будущем договора о передаче имущества.

Суд не может согласиться с доводом представителей ответчицы, что данные расписки следует расценивать как соглашение о задатке и предварительный договор, поскольку данные расписки не содержат подписей обеих сторон, а также иных существенных условий договора. 

Согласно статье 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство в отношении недвижимого имущества.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В судебном заседании было бесспорно установлено и не оспаривалось представителями сторон, что стороны договорились оформить в будущем сделку купли-продажи вышеуказанной квартиры, при этом обеим сторонам было известно, что при этом будут использованы средства материнского капитала, но поскольку второму ребенку истицы не исполнилось 3 года предполагалось оформлять заемные средства под залог квартиры.

Наличие у истицы государственного сертификата на материнский (семейный) капитал подтверждается его копией, имеющейся в материалах дела. 

Однако представленная ответчиком суду расписка не содержит условий об оформлении квартиры в общую долевую собственность с детьми, о сроке заключения основного договора, об обязательствах ФИО2 в определенный срок сняться с регистрационного учета. Не указан также порядок расчета по договору купли-продажи. 

Как указано в возражениях ответчика не устраивали условия основного договора купли-продажи, предложенного для подписания, поскольку изменялась сумма сделки, порядок расчета, субъектный состав, а также оговаривалась передача квартиры в залог займодавца. 

Вместе с тем доказательств в подтверждение того, что стоимость квартиры в договоре указывалась иная, сторона ответчика не представила, более того не смогла обосновать, зачем это было нужно, поскольку квартира в собственности ФИО2 находилась длительное время. 

Более того, поскольку ответчик знала о покупке квартиры с использованием средств материнского капитала, она должна была предусмотреть изменение субъектного состава покупателей при заключении договора в силу того, что согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (в редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 185-ФЗ) жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. 

Таким образом, довод ответчика ФИО2, что условия договора были изменены в одностороннем порядке, суд не находит убедительным, поскольку в силу вышеуказанных норм закона ФИО1 должна была либо сразу оформить приобретаемую квартиру в собственность с детьми, либо оформить обязательство об оформлении данной квартиры в общую долевую собственность с ними. 

Учитывая, что при приобретении или строительстве жилого помещения с использованием ипотечного кредита (займа) налагается обременение на жилое помещение, что невозможно сделать без заключения договора купли-продажи, суд не может признать убедительным довод представителей ответчика, что истица сама должна была обналичить денежные средства по материнскому капиталу и передать ей их в день подписания договора.

В материалах дела имеется проект договора купли-продажи от 24 апреля 2018 г., где отражен порядок оплаты по договору – с помощью заемных средств в срок до 01.06.2018. 

Однако данный договор сторонами не подписан, несмотря на предложение истицы, в силу того, что ответчик не согласилась на такие условия. В последующем никто из сторон в письменной форме не потребовал заключить этот договор, что не отрицалось сторонами, поэтому в силу положений ст. 429 (п. 6) ГК РФ обязательства ФИО1, предусмотренные распиской, прекратились. 

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно п. 3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса.

Проанализировав вышеприведенные нормы материального права, суд приходит к выводу, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Таким образом, договор задатка должен быть заключен вместе с основным договором, в соответствии с которым у продавца и покупателя возникают определенные договором обязанности.

Специфические черты задатка, отличающие его от всех остальных способов обеспечения обязательств, заключаются в том, что задатком могут обеспечиваться лишь обязательства, возникающие из заключенных договоров.

Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как обязательство исполнено либо оно вообще не возникло, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.

Разрешая спор, оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к выводу о том, что поскольку договор купли-продажи между сторонами заключен не был, переданная по расписке от 10 марта 2018 г. сумма в размере 50 тыс. руб. в качестве обеспечительного платежа является не задатком, а авансом, а поэтому в силу указанных выше норм закона подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен договор купли-продажи.

Какие-либо обязательства у ФИО1 перед ФИО2 на указанную сумму отсутствуют. При этом претензии ФИО2 по поводу повреждения ее квартиры и причинения ей убытков в результате проживания семьи ФИО1 не могут в настоящее время быть приняты во внимание, поскольку ничем не доказаны. 

В силу ч. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Принимая во внимание, что ответчик неправомерно уклонялась от возврата спорной суммы, суд в соответствии со ст. 395 ГК РФ (исходя из спорной суммы, заявленного периода просрочки с 24.04.2018 по 05.07.2018, ключевой ставки 7,25%), взыскивает с ответчика в пользу истицы проценты в размере 725 руб. (50 000х73:365х7,25:100).

Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Истцом при подаче иска была оплачена госпошлина в размере 2 102 руб., что подтверждается чеком-ордером от 04.07.2018, в связи с чем уточненное требование истца о взыскании с ответчика расходов на оплату госпошлины подлежит полному удовлетворению, в сумме 1 721 руб. 75 коп.

При таких обстоятельствах, суд находит требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194 - 197 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежную сумму в размере 50 тыс. руб., переданную в качестве аванса, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 725 руб., а также возврат госпошлины в сумме 1 721 руб. 75 коп., а всего 52 446 руб. 75 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Пензенский районный суд в течение 1 месяца с момента принятия в окончательной форме.

Председательствующий:

В окончательной форме решение принято 3 августа 2018 г.

Судья: