№ 3а-9/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

4 февраля 2020 г.

г. Астрахань

Астраханский областной суд в составе:

председательствующего судьи Лавровой С.Е.,

при секретаре Горячкиной Т.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-9/2020 по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

у с т а н о в и л :

Согласно договору аренды земельного участка, расположенного на территории 

<

...> от 7 июня 2005 г. администрация города Астрахани предоставила ФИО1 в аренду с 6 февраля 2004 г. по 5 февраля 2029 г. земельный участок с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для эксплуатации магазина, расположенный по адресу ориентира: 

<

адрес>

Государственная кадастровая оценка земель в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Астраханской области проводилась в 2012 г. и кадастровая стоимость определена на 1 января 2013 г.

Правительство Астраханской области утвердило результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, расположенных на территории Астраханской области постановлением № 584-П от 25 декабря 2013 г. «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Астраханской области». 

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 1 января 2013 г. в размере 3617385 руб. 30 коп.

Административный истец 6 ноября 2019 г. обратился в Астраханский областной суд с административным исковым заявлением к Правительству Астраханской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области об установлении кадастровой стоимости указанного выше земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 г. в размере 2435 500 руб., указав, что нарушается его право на экономически обоснованные арендные платежи исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела извещены своевременно и в надлежащей форме, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Неявка участвующих в деле лиц надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в силу части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не является препятствием к рассмотрению и разрешению настоящего дела.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 поддержала заявленные требования в полном объеме, просила восстановить срок для обращения в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, поскольку он пропущен по уважительной прчине.

Представитель административного ответчика Правительства Астраханской области ФИО3 в судебном заседании не оспаривала права административного истца на обращение в суд с указанными требованиями, однако обратила внимание на пропуск срока на обращение с административным иском в суд.

Администрация муниципального образования «Город Астрахань» явку своего представителя в судебное заседание не обеспечила, в письменных возражениях указывала на пропуск срока для обращения с настоящим административным исковым заявлением в суд и отсутствие оснований для его восстановления.

Управление Росреестра по Астраханской области и филиал федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Астраханской области разрешение спора оставили на усмотрение суда.

Выслушав представителя административного истца, представителя административного ответчика, исследовав представленные доказательства, Астраханский областной суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (принцип платности использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации). 

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии со статьей 24.18 которого результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчёт об оценке объекта оценки, являющийся итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

Административный истец, являясь арендатором земельного участка, относится к лицам, чьи права затрагиваются определением кадастровой стоимости, поскольку арендные платежи определяются исходя из размера кадастровой стоимости, в связи с чем вправе обратиться с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его действительной рыночной стоимости.

В соответствии с частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В силу разъяснений, данных в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Из материалов административного дела и выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости следует, что сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 18 января 2014 г. Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 1 января 2013 г. на основании постановления Правительства Астраханской области от 25 декабря 2013 г. № 584-П.

Поскольку в Единый государственный реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Астраханской области, имеются основания для восстановления административному истцу срока для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

Обращаясь с настоящим заявлением, административный истец указал, что рыночная стоимость земельного участка значительно ниже кадастровой стоимости, что подтверждается отчетом об оценке № Р-119-19 от 24 сентября 2019 г. ООО Коммерческая фирма «Региональная оценочная компания», согласно которому рыночная стоимость земельного участка на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, составляет 2 435 500 руб.

Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 30 июня 2015 г. № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил в пункте 23, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Поскольку в ходе исследования в судебном заседании отчета об оценке после допроса оценщика не удалось устранить вопросы и противоречия в представленных административным истцом доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, судом по инициативе административного истца назначена судебная оценочная экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено ООО Экспертное агентство "Дело +".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 16 января 2020 г. № рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для эксплуатации магазина, расположенного по адресу ориентира: 

<

адрес>, определена в размере 2639984 руб. по состоянию на 1 января 2013 г.

В судебном заседании эксперт ФИО4 подтвердил выводы своего заключения и пояснил, что представленный административным истцом Отчет об оценке, подготовленный оценщиком ФИО5, требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности соответствует, но используемые корректировки, допущенные при расчетах ошибки повлияли на результаты оценки, кроме того, отсутствует возможность проверки использованных оценщиком источников. Разница с результатами государственной кадастровой оценки обусловлена методикой проведения государственной кадастровой оценки без учета индивидуальных особенностей объекта оценки и не свидетельствует об ошибочности государственной кадастровой оценки.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 "О судебном решении" и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 г. № 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Участвующие в деле лица ознакомлены с заключением судебной оценочной экспертизы, возражений не представили. С учётом заключения судебной оценочной экспертизы административный истец просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в определённом экспертизой размере. Представитель административного ответчика в судебном заседании также полагал, что рыночная стоимость объекта недвижимости экспертом определена правильно.

Оснований не доверять представленному заключению судебной экспертизы не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы. 

Заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Исследовав заключение судебной экспертизы в судебном заседании, судом установлено, что судебная экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимости проведена на основании материалов дела, при проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. При проведении судебной оценочной экспертизы экспертом проведено исследование рынка недвижимости в Астраханской области и городе Астрахани, проанализирована информация о выставленных на продажу объектах, сопоставимых с оцениваемым объектом, для сравнения выбраны объекты-аналоги, перечень и характеристики которых приведены в таблицах. Аналоги выбраны по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей по функциональности и параметрам. В экспертном заключении приведены ссылки на источники используемой информации и приложены копии материалов и распечаток, которые дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и их характеристиках, учтенных при расчете итоговой величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости. 

По основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объектов оценки. Описание, расчет корректировок, отказ от проведения корректировок по другим аспектам, в заключении также приведены.

Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено, участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной оценочной экспертизы не просили.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что заключение судебной оценочной экспертизы ООО Экспертное агентство "Дело +" от 16 января 2020 г. № является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, и может быть положено в основу решения.

Административным истцом не представлено доказательств, подтверждающих заявленную рыночную стоимость земельного участка. При составлении ООО Коммерческая фирма «Региональная оценочная компания» отчета об оценке № от 24 сентября 2019 г. был допущен ряд ошибок, что привело к искажению рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Не установлено также в ходе судебного разбирательства и доказательств того, что кадастровая стоимость, оспариваемая административным истцом, была установлена произвольно или ошибочно.

Таким образом, исследовав и оценив по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, представленные по административному делу доказательства, Астраханский областной суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска и обоснованности рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 2639984 руб. по состоянию на 29 июня 2012 г.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, установленная судом кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. В силу положений пункта 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость, измененная на основании решения суда об установлении рыночной стоимости объекта налогообложения, и внесенная в Единый государственный реестр недвижимости, учитывается при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являвшейся предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"

Датой подачи заявления для административного истца является дата его обращения его в суд 6 ноября 2019 г.

Руководствуясь статьями 175-176, 178-181, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

р е ш и л :

Восстановить ФИО1 срок для обращения в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для эксплуатации магазина, расположенный по адресу ориентира: 

<

адрес> по состоянию на 1 января 2013 г. в размере 2639984 (два миллиона шестьсот тридцать девять тысяч девятьсот восемьдесят четыре) рубля на период с 1 января 2019 г. и до даты внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 6 ноября 2019 г.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья Астраханского 

областного суда С.Е. Лаврова

Мотивированное решение составлено 5 февраля 2020 г. 

Судья Астраханского 

областного суда С.Е. Лаврова