86RS0001-01-2024-007418-20

дело №2-522/2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

22 января 2025 года город Ханты - Мансийск

мотивированное решение

изготовлено 31 января 2025 года

Ханты - Мансийский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры в составе:

председательствующего судьи Вахрушева С.В.,

при ведении протоколирования с использованием средств аудиозаписи секретарём судебного заседания Белоусовым Р.В.,

с участием:

представителя ответчика ООО «Легенда» - ФИО1, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №,

представителя третьего лица Департамента градостроительства и архитектуры Администрации г.Ханты-Мансийска - ФИО2, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-522/2025 по иску ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью «ЛЕГЕНДА», третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу-Югре и Департамент градостроительства и архитектуры Администрации г.Ханты-Мансийска, о признании договора инвестиционного займа договором участия в долевом строительстве, 

установил:

истец ФИО3 обратилась в суд с исковым заявлением к ответчику Обществу с ограниченной ответственностью «ЛЕГЕНДА» (далее по тексту ООО «ЛЕГЕНДА»), третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу-Югре (далее по тексту Управление Росреестра по ХМАО-Югре), о признании договора инвестиционного займа договором участия в долевом строительстве.

Исковые требования мотивированы тем, что 22.12.2021 между ФИО3 и ООО «Легенда» был заключён договор инвестиционного зама №9 под залог строящегося объекта надвижимости и обременения земельного участка. В соответствии с условиями договора заимодавец (ФИО3) передаёт заёмщику ООО «Легенда» денежные средства в размере 4 100 000 рублей на срок по 31.12.2022 в качестве займа под залог строящегося объекта недвижимости - однокомнатной квартиры в базовой отделке, общей площадью 44,65 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, автомобильного стояночного места на закрытой придомовой территории, кладового помещения № в цокольном этаже, площадью 8 кв.м., а заёмщик обязуется возвратить заимодавцу полученные денежные средства в размере, срок и на условиях, обозначенных в договоре. Сумма займа, указанная в п.1 договора, является твёрдой, изменению не подлежит без письменного Соглашения Сторон. Договором предусмотрено, что заёмщик возвращает займодавцу полученные по договору денежные средства одномоментно в срок не позднее 31.12.2022 с учётом процентной ставки 14,4% годовых (пункт 6 договора). ФИО3 обязательства по передаче денежных средств на сумму 4 100 000 рублей исполнила. Денежные средства в адрес ответчика были перечислены полностью, что подтверждается контрольно-кассовыми чеками от 22.12.2021 № 1079; от 23.12.2021 № 1084 и квитанциями к приходному кассовому ордеру со ссылкой на договор. ООО «Легенда» своих обязательств в установленный срок не исполнило. С учётом того, что правоотношения, вытекающие из договора инвестиционного займа № 9 от 22.12.2021 между ООО «Легенда» и ФИО3 свидетельствует о возникающих из правоотношений, связанных с передачей ФИО3 денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей строящегося объекта недвижимости - однокомнатной квартиры в базовой отделке, общей площадью 44,65 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес> автомобильного стояночного места на закрытой придомовой территории, кладового помещения № в цокольном этаже, площадью 8 кв.м., в собственность истца, но совершенных в нарушении требования Федерального закона №214-ФЗ, истец полагает, что к данным правоотношения подлежат применению положения Федерального закона №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Строительство объекта осуществлялось на земельном участке с кадастровым номером №, принадлежащего Ответчику на праве собственности. На основании изложенного, истец ФИО3 просит суд: признать договор инвестиционного займа № 9 от 22.12.2021, заключённый между ФИО3 и ответчиком ООО «Легенда» договором о долевом участии в строительстве.

Протокольным определением от 22.01.2025 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён Департамент градостроительства и архитектуры Администрации г. Ханты-Мансийска (далее по тексту ДепГрадостроительства). 

Истец ФИО3, надлежаще извещённая о времени и месте судебного заседания, не явилась, о причинах неявки суд не известила. Суд, руководствуясь ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ), определил рассмотреть дело в отсутствие истца.

Представитель ответчика ООО «Легенда» - ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признал, суду показал, что разрешение на строительство многоквартирного 

<

адрес> в 

<

адрес> в установленном законом порядке не выдавалось, денежные средства по договору займа были присвоены и.о. генерального директора ООО «Легенда» - ФИО5, по данному факту возбуждено уголовное дело.

Представитель третьего лица ДепГрадостроительства – ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, поддержав доводы письменного отзыва на исковое заявление, согласно которым ДепГрадостроительства разрешение на строительство многоквартирного жилого 

<

адрес> не выдавалось. 06.05.2024 Арбитражным судом ХМАО-Югры вынесено решение по делу № А75-18395/2022 об отказе в удовлетворении исковых требований ООО «Легенда к ДГА о признании незаконными действий по отказу в выдаче разрешения на строительство объекта: многоквартирный дом, расположенный в 

<

адрес>. 18.11.2022 Арбитражным судом ХМАО-Югры вынесено решение по делу № А75-18177/2022, которым на ООО «Легенда» возложена обязанность в течение семи календарных дней со дня вынесения решения суда по настоящему делу принять необходимые и достаточные меры, а так же совершить необходимые действия для приостановления строительства объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном в 

<

адрес>. Спорный объект недвижимого имущества является самовольным, право собственности на который не возникло. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не распространяется на отношения, возникающие при самовольной постройке, заключённый договор займа не порождает имущественных прав у истца (л.д.103-105).

Третье лицо Управление Росреестра по ХМАО-Югре, надлежаще извещённое о времени и месте судебного заседания, участие своего представителя не обеспечило, о причинах неявки суд не известило, возражений на иск не представило. Суд, руководствуясь ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица. 

Суд, представителей ответчика и третьего лица, исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, 22.12.2021 между ФИО3 (Займодавец) и ООО «ЛЕГЕНДА» (Заёмщик) заключён договор кредитования (займа) № 9, в соответствии с которым займодавец передаёт Заемщику в пользование денежные средства в размере 4 100 000 рублей на срок по 31.12.2022 в качестве займа под проценты и залог строящегося объекта недвижимости - однокомнатной квартиры в базовой отделке, общей площадью 44,65 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> автомобильного стояночного места на закрытой придомовой территории, кладового помещения № в цокольном этаже, площадью 8 кв.м., а заёмщик обязуется возвратить займодавцу полученные денежные средства в размере, срок и на условиях, обозначенных в договоре. Сумму займа, указанная в п.1 договора, является твердой, изменению не подлежит без письменного соглашения сторон (л.д.12-20).

Стороны пришли к соглашению, что заёмные средства используются Заёмщиком в размере и сроках по своему усмотрению в развитие компании-застройщика, укрепление материальной-технической базы, приобретением недвижимости на территории РФ, строительство нескольких объектов одновременно, не связанных с объектом, указанном в п.1 договора. 

Стороны пришли к соглашению, что заёмные средства не предназначены исключительно для строительства однокомнатной квартиры в базовой отделке, общей площадью 44,65 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес> (п.3 договора). 

Займодавец передает заёмщику денежные средства по графику, указанному в приложении № 2 к договору. Передача денежных средств осуществляется безналичным перечислением на банковский расчётный день заёмщика либо наличными средствами в кассу заёмщика (п.7 договора).

Заёмщик возвращает займодавцу полученные по договору денежные средства одномоментно в срок не позднее 31.12.2022 с учётом процентной ставки 14,4% годовых (п.8 договора).

При расторжении договора до 31.12.2022 по инициативе любой из сторон процентная ставка на сумму возврата начисляется из расчёта ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации в день расторжения договора (п. 9 договора). 

В силу п. 12 договора объект недвижимости, указанный в п. 1 договора, может быть передан в собственность займодавца только в качестве законченного строительствам и введённого в эксплуатацию объекта недвижимости, что должно быть подтверждено соответствующей выпиской Управления Росреестра по ХМАО-Югре. 

В силу п. 16 договора стороны уведомлены, что настоящий договор является договором займа и не подпадает под юрисдикцию Федерального закона от 31.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 

Переуступка прав и обязанностей по договору третьим лицам без письменного соглашения сторон запрещена (п.17 договора). 

Согласно графика платежей по договору были перечислены денежные средства на общую сумму 4 100 000 рублей (л.д.24, 25). 

Обязательства ООО «Легенда» по возврату денежных средств не исполнены.

Согласно выписке из ЕГРН от 24.12.2024 земельный участок по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, виды разрешённого использования – среднеэтажная жилая застройка, находится в собственности ОО «Легенда» (л.д.63-70).

Согласно выписке из ЕГРН от 24.12.2024 жилое здание – индивидуальный жилой дом по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, снят с кадастрового учёта ДД.ММ.ГГГГ (л.д.55).

Согласно сведениям, предоставленным по запросу суда Службой жилищного и строительного надзора ХМАО-Югры от 09.01.2025, региональный государственный строительный надзор в отношении жилого дома в 

<

адрес> (строительный адрес) не осуществлялся в связи с отсутствием разрешения на строительство, а также отсутствием направления застройщиком извещения о начале строительства объекта в Службу. Служба не осуществляла региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в отношении ООО «Легенда», поскольку указанное лицо не отвечает требованиям законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Проектная декларация в Единой информационной системе жилищного строительства ООО «Легенда» не размещалась, договора участия в долевом строительстве не заключались. Таким образом, контрольные (надзорные) мероприятия в отношении ООО «Легенда» и ЖСК «Легенда» Службой не проводились, предписания не выдавались. В связи с незаконным привлечением денежных средств граждан в производстве Ханты-Мансийского следственного межмуниципального отдела Министерства внутренних дел Российской Федерации находится уголовное дело №, возбужденное 14.09.2023 по признакам преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации, до настоящего времени уголовного дело не завершено. Разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, муниципалитетом ООО «Легенда» не выдавалось. 14.09.2022 орган местного самоуправления уведомил руководителя ООО «ЛЕГЕНДА» об отказе в выдаче разрешения на строительство, который был обжалован в Арбитражный суд ХМАО-Югры. 06.05.2023 требования оставлены без удовлетворения (л.д.71-72).

Согласно сведениям, предоставленным Департаментом градостроительства и архитектуры Администрации г.Ханты-Мансийска, разрешение на строительство многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, застройщик –ООО «Легенда» не выдавалось.

Решением Арбитражного суда ХМАО-Югры по делу №А75-18395/2022 в удовлетворении требований ООО «Легенда» к Департаменту градостроительства и архитектуры Администрации г.Ханты-Мансийска о признании незаконными действий по отказу в выдаче разрешения на строительство многоквартирного дома отказано (л.д.81-84).

Решением Арбитражного суда ХМАО-Югры от 18.11.2022 исковые требования Департамента градостроительства и архитектуры Администрации г. Ханты-Мансийска к ООО «ЛЕГЕНДА» о приостановлении строительства многоквартирного 

<

адрес>, расположенного в 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером № до получения разрешения на строительство объекта удовлетворены. Решение суда вступило в законную силу (л.д.85-87). 

Определением Арбитражного суда ХМАО-Югры от 28.12.2024 принято к производству исковое заявление Департамента Градостроительства и архитектуры Администрации г.Ханты-Мансийска к ООО «Легенда» о признании объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, самовольной постройкой и возложении обязанности по сносу объекта капитального строительства (л.д.99-101).

Суд, установив фактические обстоятельства дела, при принятии решения руководствуется следующими основаниями.

Верховным судом Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденных Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 (ред. Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2015), утверждённой Президиумом ВС РФ 04.03.2015) даны следующие разъяснения. 

Согласно статье 7 (часть 1) Конституции Российской Федерации Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»).

В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 01.04.2005. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты.

К отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены до указанной даты, в целях приобретения в собственность жилого или нежилого помещения исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора, положения об отдельных видах обязательств, а также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей. Применительно к рассмотрению судами гражданских дел, возникающих из таких отношений, сохраняют свою силу правовые позиции, изложенные в Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов.

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Кроме того, частью 2.1 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение приведенных требований части 2 данной статьи. В соответствии с частью 2.2 этой же статьи лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ею, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.

Федеральный закон от 17.06.2010 № 119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в соответствии с которым рассматриваемая статья Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» была дополнена частями 2.1 и 2.2, вступил в силу (в данной части) 21.06.2010. 

Изучение судебной практики показало, что и после закрепления изложенных выше требований к привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости), связанному с возникновением у них права собственности на жилые помещения в таких домах (объектах недвижимости), которые на момент привлечения денежных средств не введены в эксплуатацию в установленном порядке, а также введения запрета, предусмотренного частью 2.1 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона: заключения договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве; заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения договоров займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; внесения денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность; заключения договоров простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность; выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости); заключения договоров инвестирования строительства; заключения иных договоров, связанных с передачей гражданином денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность.

При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Согласно статье 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1).

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 3).

Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства: а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд; б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона; 6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным (ч. 5).

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Закона, т.е. с 01.04.2005 (ч. 2 ст. 27 Закона об участии в долевом строительстве).

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 10.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» названный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве. 

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора, следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности им предусмотренные.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, помимо существа заключённой сторонами сделки, необходимо изучать и её субъектный состав, а также полномочия на заключение сделки, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в их собственность.

В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГрК РФ) застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя (которому при осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной (муниципальной) собственности органы государственной власти (государственные органы), Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом», Государственная корпорация по космической деятельности «Роскосмос», органы управления государственными внебюджетными фондами или органы местного самоуправления передали в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, на основании соглашений свои полномочия государственного (муниципального) заказчика или которому в соответствии со статьей 13.3 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» передали на основании соглашений свои функции застройщика) строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. 

В соответствии со статьей 3 данного Закона застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (п. 2).

В случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с настоящим Федеральным законом, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 ГК РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков (п. 3).

Судом установлено, что разрешение на строительство жилого многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, ООО «ЛЕГЕНДА» органом местного самоуправления также не выдавалось. Вступившим в силу решением Арбитражного суда ХМАО-Югры от 18.11.2022 установлено, что муниципальным образованием приняты меры по приостановлению строительства указанного многоквартирного дома. 

Разрешение на строительство (реконструкцию) и на ввод в эксплуатацию капитального объекта по указанному адресу Департаментом не выдавались, договор государственную регистрацию в Управлении Росреестра по ХМАО-Югре не проходил.

Поскольку извещение о начале строительства объекта, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в Службу Жилстройнадзора по ХМАО-Югре не поступало, государственный строительный надзор в отношении указанного объекта не осуществлялся.

Таким образом, строительство жилого дома им осуществлялось с нарушением закона и без получения соответствующих разрешений, завершенный объект строительства в натуре отсутствует. Данные обстоятельства сторонами по делу не оспаривались.

В силу п. 2 ст. 27 Федерального закона № 214-ФЗ действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Непредставление суду разрешения на строительство объекта исключает возможность применения норм Федерального закона № 214-ФЗ к спорным правоотношениям.

Действие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не распространяется на отношения, возникающие при осуществлении самовольной постройки (статья 222 ГК РФ).

Информации о легализации объекта строительства истец суду не представил.

Поскольку спорный объект недвижимого имущества является самовольным, право собственности на который не возникло, при этом Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не распространяется на отношения, возникающие при самовольной постройке, суд полагает, что заключенный истцом договор и обязательства, в силу закона, не порождают никаких имущественных прав у истца.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО3 к ООО «ЛЕГЕНДА» о признании договора инвестиционного займа №9 от 22.12.2021 договором долевого участия в строительстве удовлетворению не подлежат, и, соответственно, не подлежат взысканию с ответчика понесённые истцом судебные расходы, согласно правилам ст.98 ГПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.56, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

отказать в удовлетворении иска ФИО3 (паспорт РФ серии №) к Обществу с ограниченной ответственностью «ЛЕГЕНДА» (ИНН 

<

***>), третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу-Югре и Департамент градостроительства и архитектуры Администрации г.Ханты-Мансийска, о признании договора инвестиционного займа договором участия в долевом строительстве.

Решение может быть обжаловано в суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры в течении месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Ханты-Мансийский районный суд.

Председательствующий подпись С.В.Вахрушев

копия верна:

Судья Ханты – Мансийского 

районного суда С.В.Вахрушев