Дело № 2-725\2017 18 декабря 2017 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Сестрорецкий районный суд Санкт-Петербурга в составе

председательствующего судьи Богдановой Н.Л.,

при секретаре Ядрошниковой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Жилищно-строительному кооперативу «ЦДС-Сестрорецк» об обязании передать квартиру, признании незаконными требования, договора паевого взноса в части недействительным, обязании выдать документы, взыскании упущенной выгоды, пени, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, с учетом уточнений, обратилась в суд с иском об обязании ЖСК «ЦДС-Сестрорецк» передать ей в собственность квартиру по договору паевого взноса заключенного сторонами 24.05.2016 без оплаты дополнительного паевого взноса, дополнительного целевого взноса, услуг по содержанию квартиры; признании требования об оплате дополнительного паевого взноса в размере 78 008 руб. незаконным; признании недействительным п. 2.3 договора паевого взноса № СР-651-ВТБ от 24.05.2016 об оплате услуг по обеспечению возмещения затрат застройщика объекта отоплением, водо- и электроснабжением в размере 11 800 руб.; признании недействительным договора паевого взноса в части требования о заключении с ЖЭС № 1 договора на управление и эксплуатацию; обязании ЖСК «ЦДС-Сестрорецк» выдать ей документы необходимые для регистрации права собственности; взыскании упущенной выгоды в виде арендной платы с 05.05.2017 до даты решения суда исходя из размера 23 000 руб. ежемесячно; пени, предусмотренных пунктом 4.4 договора; компенсации морального вреда в размере 10 000 руб. Ссылаясь в обоснование иска на то, что в договоре паевого взноса указана площадь квартиры 41,14 кв.м. После окончания строительства, ответчик предложил за увеличение площади доплатить 78 008 руб. Однако увеличение площади квартиры произошло либо за счет уменьшения толщины стен, либо за счет сужения мест общего пользования (коридора подъезда), поэтому требование ответчика об оплате паевого взноса в размере 78 008 руб. незаконно. Дополнительный целевой взнос в размере 11 800 руб. она может внести только после регистрации права собственности на квартиру, заключения договора с управляющей компанией, имеющей лицензию и реального оказания ей данного рода услуг. Оплачивать коммунальные услуги при приемке квартиры, не намерена, поскольку ей не была предъявлена лицензия на деятельность компании по ее письменному заявлению. Указание в договоре паевого взноса на ее обязанность заключить договор на управление и эксплуатацию с ЖЭС № 1 незаконно. Кроме того она понесла расходы в виде арендной платы за съёмное жилье, моральный вред.

В судебном заседании ФИО1 иск поддержала. 

Представитель ответчика ЖСК «ЦДС-Сестрорецк» ФИО2 против удовлетворения иска возражала.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что в удовлетворении иска надлежит отказать по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 4 ст. 218 Гражданского кодекса РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

24.05.2016 между сторонами заключен договор паевого взноса № СР-651-ВТБ, согласно которому ФИО1 участвует в строительстве жилого дома, расположенного по строительному адресу: 

<

адрес>, путем внесения паевого и иных установленных взносов с целью получения в собственность однокомнатной квартиры, расположенной в секции № 1 на 3 этаже, тип 1.3, общей приведенной площадью 41,14 кв.м, после окончания строительства объекта и надлежащего исполнения членом кооператива своих обязательств (т. 1 л.д. 20-25).

Согласно п. 1.3 договора размер паевого взноса составляет 3 731 683 руб. (2 731 683 руб. подлежат уплате за счет собственных средств в срок до 24.05.2016 включительно; 1 000 000 руб. - за счет кредитных средств, предоставленных Банком ВТБ 24 (ПАО).

Сторонами не оспаривается, что вступительный взнос в размере 10 000 руб., паевой взнос в размере 3 731 683 руб. ФИО1 внесен.

Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что величина паевого взноса (стоимость квадратного метра) является окончательной и изменению не подлежит за исключением случая изменения площади объекта недвижимости по результатам обмеров первичной технической документации. 

Паевой взнос подлежит перерасчету, если по результатам первичной технической документации окончательная общая приведенная площадь квартиры (с учетом исчисленных по соответствующим коэффициентам площадей лоджий, балконов и т.п.) изменится по сравнению с указанной в п. 1.1 договора общей приведенной площадью.

Согласно п. 1.7 договора срок окончания строительства определяется застройщиком объекта на основании разрешительных актов исполнительных органов государственной власти, соответствующих документов и соглашений, регламентирующих строительство объекта.

До момента приемки квартиры по акту приема-передачи, в течение 10 дней после уведомления член кооператива обязан оплатить ЖСК недостающую сумму паевого взноса, исходя из расчета стоимости 1 кв.м, указанной в п. 1.3 договора, в случае если по результатам первичной технической документации общая приведенная площадь квартиры будет отклоняться в большую сторону от указанной в п. 1.1 договора общей приведенной площади, а также оплатить увеличение паевого взноса в случае выполнения работ по остеклению лоджии (балкона), п. 3.1.2

До момента приемки квартиры по акту приема-передачи, в течение 10 дней после уведомления член кооператива обязан оплатить ЖСК дополнительный целевой взнос, установленный п.п. 2.3, 2.4 договора (п. 3.1.3).

Пунктом 4.4 договора предусмотрено, что за просрочку более чем на 30 рабочих дней исполнения ЖСК обязательств, предусмотренных пунктами 3.2.4.1, 3.2.5 договора член кооператива вправе потребовать от ЖСК уплатить пени в размере 1\365 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день предъявления требований, от суммы паевого взноса за каждый день просрочки. В случае просрочки более чем на 30 рабочих дней исполнения обязательств, предусмотренных п.п. 3.2.7, 3.2.9 договора, член кооператива вправе потребовать от ЖСК уплатить пени в размере 1\365 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день предъявления требования, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

29.12.2016 Службой государственного строительного надзора и экспертизы выдано разрешение № 78-10-19-2016 на ввод многоквартирного жилого дома с подземной автостоянкой, встроенными и пристроенным помещениями по адресу: 

<

адрес>, лит. А в эксплуатацию (т. 1 л.д. 105-107). 

24.05.2017 ФИО1 произведен осмотр квартиры по адресу: 

<

адрес>, о чем составлен акт (т. 1 л.д. 45).

Ответчиком истцу предложено оплатить паевой взнос по договору от 24.05.2016 в размере 78 008 руб. и дополнительный взнос в сумме 11 800 руб.

Согласно ч. 1 ст. 124, ч. 1 ст. 129 Жилищного кодекса РФ гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Сторонами не оспаривается, что на стадии проектирования в спорной квартире были предусмотрены две вентиляционные шахты, при реализации проекта было принято решение о строительстве одной шахты. 

Вместе с тем доказательств того, что увеличение площади спорной квартиры произошло вследствие уменьшения толщины стен, либо за счет сужения мест общего пользования (коридора подъезда), либо оборудования одной вентиляционной шахты, вместо двух ФИО1 не представлено (т. 1 л.д. 144, 157).

Частью 1 ст. 79 Гражданского процессуального кодекса РФ предусмотрено, что в случае возникновения в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. 

От проведения строительно-технической экспертизы ФИО1 отказалась.

Оценив представленные сторонами доказательства, учитывая, что на начальном этапе строительства общая приведенная площадь квартиры составляла 41,14 кв.м (т. 2 л.д. 3, 11); по данным первичной технической документации общая приведенная площадь квартиры составляет 42 кв.м, то есть произошло увеличение площади квартиры на 0,86 кв.м (т. 1 л.д. 47, 110-111), ФИО1 обязана доплатить ответчику стоимость указанных 0,86 кв.м, в связи с чем требование ЖСК «ЦДС-Сестрорецк» о доплате разницы между фактически приведенной площадью квартиры и проектной стоимостью квартиры является обоснованным.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения иска ФИО1 о признании требования об оплате дополнительного паевого взноса в размере 78 008 руб. незаконным; обязании ЖСК «ЦДС-Сестрорецк» передать в собственность истцу квартиру без оплаты указанного паевого взноса; выдать документы необходимые для регистрации права собственности, а также взыскании пени, предусмотренных п. 4.4 договора паевого взноса не имеется. 

Представленное истцом заключение № 15 от 27.06.2017 «НЭА «Строительный эксперт», согласно которому в ходе проведения замеров квартиры по адресу: 

<

адрес>, кв. 10 выявлено, что толщина внутриквартирных стен составляет 75 мм, не опровергает доводы ответчика об увеличении площади квартиры, поскольку специалист не смог определить разницу в толщине стен, в связи с отсутствием проекта на строительство. Вывод специалиста о работоспособном состоянии квартиры правового значения для разрешения спора не имеет (том 1 л.д. 27-44).

Заключение кадастрового инженера от 01.09.2017 о том, что площадь спорной квартиры составляет 41,9 кв.м, а не 42 кв.м, по тем основаниям, что площадь комнаты (№5 на плане) составляет 16,3 кв.м, а не 16,4 кв.м, как было указано при постановке помещения на государственный кадастровый учет не могут быть приняты во внимание, поскольку не содержит обоснования причин, по которым инженер пришел к такому выводу, при этом площадь комнаты № 5 - 16,4 кв.м установлена первичной технической документацией (т. 1 л.д. 161-164).

Заключение № 01/03/11/2017-Э ООО «Эксперт центр» от 08.11.2017 о том, что возможными причинами увеличения площади спорной квартиры явилось: применение в конструкциях внутренних стен изделий по толщине соответствующих строительным правилам и Гостам, но имеющим при этом минимально допустимую толщину; отклонение конструкций от разбивочных осей на допустимую величину (до 10мм) при устройстве наружных и межквартирных стен; отклонение конструкций от разбивочных осей (до 10мм) и увеличение площади квартиры за счет мест общего пользования не может быть принято во внимание, поскольку носит предположительный характер. При проведении исследования определить явилось ли увеличение площади квартиры следствием превышения отклонения возведенных конструкций стен от разбивочных осей специалист не смог по причине отсутствия рабочей документации (т. 1 л.д. 206-220).

Доводы истца об отсутствии в требовании ответчика об оплате паевого взноса в размере 78 008 руб. и дополнительного целевого взноса в размере 11 800 руб. реквизитов необходимых для документов (т. 1 л.д. 45) не могут быть приняты во внимание, поскольку данный документ носит информационный характер о реквизитах платежа.

Оснований для признания недействительным п. 2.3 договора паевого взноса № СР-651-ВТБ от 24.05.2016 предусматривающего оплату дополнительного паевого взноса в размере 11 800 руб. суд не усматривает по следующим основаниям.

Уставом ЖСК «ЦДС-Сестрорецк» предусмотрено, что члены кооператива вносят в кооператив вступительный, паевой и целевые взносы в порядке, установленном Уставом и договором паевого взноса, конкретизирующим размер и порядок их внесения (п. 6.1).

В целях компенсации расходов по обеспечению жилого дома, отоплением, водо- и энергоснабжением в течение шести месяцев в даты принятия общим собранием (конференцией) решения о предоставлении (распределении) жилых помещений во введенном в эксплуатацию жилом доме, члены кооператива вносят целевой взнос. Данный взнос должен быть внесен в течение трех месяцев с даты ввода жилого дома в эксплуатацию (п. 6.6).

В соответствии с нормами ст. 412 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Пунктами 2.3, 2.4 договора предусмотрено, что дополнительный паевой взнос в размере 11 800 руб. предназначенный для покрытия расходов ЖСК по обеспечению объекта отоплением, водо- и энергоснабжением (возмещение затрат застройщика) подлежит оплате в течение 6 месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Данный взнос устанавливается на основании решения правления ЖСК и подлежит расходованию ЖСК путем расчетов с застройщиком в соответствии с его целевым назначением. Дополнительный целевой взнос член кооператива вносит в период с момента ввода объекта в эксплуатацию и до приемки квартиры по акту приема-передачи.

Таким образом, обязанность передать квартиру у ответчика возникает после уплаты, в том числе и дополнительного целевого взноса. 

В соответствии со ст. 3 Гражданского процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. 

Учитывая, что передача в собственность истцу квартиры по договору паевого взноса не поставлена ответчиком в зависимость от оплаты услуг по содержанию квартиры, оснований для обязания ЖСК «ЦДС-Сестрорецк» передать ФИО1 квартиру без оплаты указанных услуг не имеется.

Согласно ст. 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1). Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2).

Истцом представлена копия договора краткосрочного найма жилого помещения по адресу: 

<

адрес> заключенного 06.12.2016 между ФИО1 и П. на срок до 06.02.2017 (т. 1 л.д. 221-222).

Вместе с тем суду не представлены как договор от 06.12.2016 в полном объеме и его подлинник либо надлежащим образом заверенная копия, так и доказательства оплаты расходов по данному договору. 

Представленные ФИО1 копии расписок Б. о получении денежных средств, в отсутствие договора заключенного с Б. не могут быть приняты во внимание (т. 1 л.д. 223-225).

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что истец обеспечена жилым помещением по месту своей регистрации по месту жительства, права на данное помещение не утратила, её переезд в квартиру и наем жилого помещения являются следствием принятого ею решения о смене места жительства и не связаны с фактом заключения договора паевого взноса; обязанность ответчика передать квартиру ФИО1 не наступила в связи с неоплатой последней паевого взноса в полном объеме и дополнительного целевого взноса оснований для взыскания в пользу истца убытков в виде арендной платы не имеется.

В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбирать сами один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками жилья; управление ТСЖ или жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей компанией.

Пунктом 3.1.4 договора предусмотрено, что в целях надлежащего содержания и эксплуатации объекта после окончания его строительства, а так же реализации права члена кооператива на участие в управлении и содержании многоквартирного дома, до момента предоставления квартиры член кооператива обязан заключить договор на управление и эксплуатацию с эксплуатирующей организацией. Самостоятельно и в полном объеме, в соответствии с условиями заключенного с эксплуатирующей организацией договора, нести расходы по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг по квартире и содержанию общего имущества в объекте согласно условиям данного договора на эксплуатацию, перечисляя соответствующие денежные средства непосредственно эксплуатирующей организации.

Решением внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, строение 1 от 26.06.2017, в соответствии с п. 3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ выбрана управляющая организация многоквартирного дома - ООО «Жилищная эксплуатационная служба № 1».

Пункт 3.1.4 договора не содержит обязанности истца заключить договор на управление и эксплуатацию именно с ЖЭС № 1, прав истца не нарушает, в связи с чем оснований для признания недействительным договора паевого взноса в части требования о заключении с ЖЭС № 1 договора на управление и эксплуатацию не имеется.

В соответствии со ст. 151 Гражданского кодекса РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Учитывая, что нарушение личных неимущественных прав истца со стороны ответчика, повлекших причинение ФИО1 нравственных или физических страданий, не установлено, оснований для компенсации морального вреда не имеется. 

В соответствии со ст. 144 Гражданского процессуального кодекса РФ меры по обеспечению иска, принятые определением суда от 06.12.2017 подлежат отмене.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к Жилищно-строительному кооперативу «ЦДС-Сестрорецк» об обязании передать квартиру, признании незаконными требования, договора паевого взноса в части недействительным, обязании выдать документы, взыскании упущенной выгоды, пени, компенсации морального вреда - отказать.

Отменить меры по обеспечению иска в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу производить регистрационные действия по отчуждению квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кв. 10, принятые определением суда от 06.12.2017.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд через Сестрорецкий районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Богданова Н.Л.

Дата принятия решения суда

в окончательной форме 25 декабря 2017г.