Дело №2-764/2017 г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 ноября 2017 года г. Багратионовск

Багратионовский районный суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Жестковой А.Э.,

при секретаре Садковой Е.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 Юрьевича к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры, возвращении недвижимого имущества в собственность истца,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1, в котором просил расторгнуть договор купли-продажи нежилого здания – свинарника, имеющего кадастровый номер ххх, и земельного участка, имеющего кадастровый номер ххх, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – под свиноферму, расположенных по адресу: ххх, заключенный с ответчиком ххх г.,

В обоснование исковых требований ФИО2 указал, что ххх г. между ним и ФИО1 был заключен договор купли-продажи, согласно которому он продал ответчику принадлежащие ему объекты недвижимости – нежилое здание – свинарник, и земельный участок, на котором он расположен, находящиеся по вышеуказанному адресу. Переход права собственности был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Калининградской области. Также на объекты недвижимости была зарегистрирована ипотека в силу закона. В соответствии с условиями договора купли-продажи, стоимость объектов недвижимости составила 1344000 рублей и подлежала уплате частями в оговоренный сторонами срок. В нарушение условий заключенного договора ответчик денежные средства в счет оплаты недвижимого имущества в установленные договором сроки не внес. Требование истца о расторжении договора купли-продажи в добровольном порядке было оставлено ответчиком без удовлетворения. Полагая, что ответчиком нарушены существенные условия договора, ФИО2, ссылаясь на положения ст.ст. 450, 452 ГК РФ, просит расторгнуть заключенный с ФИО1 договор купли-продажи недвижимого имущества от ххх г. 

Истец ФИО2 и его представитель ФИО3 заявленные требования поддержали, дали пояснения аналогичные содержанию искового заявления, дополнительно пояснив, что до настоящего времени денежные средства в счет оплаты недвижимого имущества ФИО1 не уплачены.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещался заказными письмами с уведомлениями по последнему известному месту жительства и по месту фактического проживания, которые вернулись в суд с отметкой об истечении срока хранения и неявкой адресата за их получением. При таких обстоятельствах, с учетом положения ч. 2 ст. 117, ст. 119 ГПК РФ, ФИО1 считается извещенным о времени и месте судебного разбирательства, в связи с чем, на основании положения ст. 167 ГПК РФ суд рассматривает дело в его отсутствие.

Заслушав пояснения истца и его представителя, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что истцу ФИО2 на основании договора купли-продажи от ххх г. принадлежало нежилое здание – свинарник, расположенный по адресу: хххх, что подтверждается произведенной за ним ххх г. государственной регистрацией права собственности на данный объект недвижимости.

Также ФИО2 на праве собственности на основании договора купли-продажи от ххх г. принадлежал земельный участок, имеющий кадастровый номер ххх, относящийся к категории земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – под свиноферму, расположенный по вышеуказанному адресу (л.д. ххх).

В силу п. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст. 486 ГК РФ).

Согласно ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса (пункт 1). 

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (пункт 3).

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (пункт 5).

Согласно п. 2 ст. 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Как следует из материалов дела, ххх года между истцом ФИО2 (продавец) и ответчиком ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи нежилого здания - свинарника, имеющего кадастровый номер ххх, и земельного участка, имеющего кадастровый номер ххх, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – под свиноферму, расположенные по адресу: хххх (л.д. ххх).

Согласно пункту 2.1 договора стоимость вышеуказанных объектов недвижимости по соглашению сторон определена в размере 1344000 рублей, из которых 672000 рублей - стоимость земельного участка, 672000 – стоимость нежилого здания. 

Оплата производится покупателем продавцу в следующем порядке: 336000 рублей уплачивается до 25.12.2016 г., 336000 рублей – до 25.05.2017 г., 672000 рублей – до 25.11.2017 г.

Пунктом 4.2 предусмотрено, что до полного расчета по договору в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ предусмотрено обременение права собственности в виде ипотеки в силу закона. 

Вышеуказанный договор купли-продажи послужил основанием для регистрации за ФИО1 права собственности на спорные нежилое здание и земельный участок, о чем в единый государственный реестр недвижимости ххх г. были внесены регистрационные записи №ххх и ххх соответственно, а также на срок с хх г. по ххх г. зарегистрирована ипотека в силу закона, регистрационные записи ххх и ххх (л.д.хххх). 

Вместе с тем, как установлено судом, в нарушение условий заключенного договора купли-продажи денежные средства в счет уплаты стоимости нежилого здания и земельного участка истцу в предусмотренные договором сроки переданы не были.

Доказательств обратного судом не добыто, ответчиком в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не представлено.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено этим Кодексом, другими законами или договором.

Пункт 2 статьи 450 и статья 451 ГК РФ предусматривают, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Из взаимосвязи приведенных норм права следует, что по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Как установлено судом, денежные средства в счет оплаты стоимости нежилого здания и земельного участка ФИО1 до настоящего времени не внесены, в связи с чем договор купли-продажи от хххх г. не может считаться исполненным.

Требование ФИО2 о внесении оплаты в счет стоимости приобретенного недвижимого имущества, а в случае неоплаты, расторжении договора купли-продажи оставлено ответчиком ФИО1 без удовлетворения (л.д. ххх). 

Невыплата ответчиком (покупателем) истцу (продавцу) стоимости спорных объектов недвижимого имущества, определенной сторонами в договоре купли-продажи, является существенным нарушением заключенного между сторонами договора, поскольку продавец не получил никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Существенное нарушение договора в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ является основанием для его расторжения судом по требованию одной из сторон, а поскольку договор до настоящего времени исполненным считаться не может, то нежилое здание и земельный участок согласно п.п. 2 и 4 ст. 453 ГК РФ подлежат возврату в собственность продавцу (истцу).

Право собственности покупателя ФИО1 на нежилое здание и земельный участок, было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ххх г., регистрационные записи №ххх и ххх соответственно.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в пункте 65 постановления N 10 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ,

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Таким образом, суд находит исковые требования ФИО2 о расторжении договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка и возвращении указанных объектов недвижимости в собственность истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи нежилого здания - свинарника, имеющего кадастровый номер ххх, и земельного участка, имеющего кадастровый номер ххх, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – под свиноферму, расположенных по адресу: ххх, заключенный ххх г. между ФИО2 и ФИО1

Возвратить нежилое здание - свинарник, имеющее кадастровый номер хх, и земельный участок, имеющей кадастровый номер ххх, относящийся к категории земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – под свиноферму, расположенные по адресу: ххх, в собственность ФИО2, ххх года рождения.

Прекратить право собственности ФИО1, ххх года рождения на нежилое здание - свинарник, имеющее кадастровый номер ххх, и земельный участок, имеющей кадастровый номер ххх, относящийся к категории земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – под свиноферму, расположенные по адресухххх. 

Настоящее решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО2 на нежилое здание - свинарник, имеющее кадастровый номер ххх, и земельный участок, имеющей кадастровый номер ххх, относящийся к категории земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – под свиноферму, расположенные по адресу: ххх и прекращения права собственности ФИО1 на вышеуказанные объекты недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд в апелляционном порядке через Багратионовский районный суд Калининградской области в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение суда изготовлено 10 ноября 2017 года.

Судья: подпись