Дело №3а-127/18

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД 

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации 

г.Нижний Новгород 08 февраля 2018 года 

Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Кручинина М.А., 

при секретаре судебного заседания Ловыгиной Е.Н.,

с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «Калейдоскоп» ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Калейдоскоп» об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 2303,8 кв.м., этаж 1-2, подвал П1, расположенного по адресу: ФИО2 

<

адрес>, пом.Б, равной его рыночной стоимости в размере 29750465 (Двадцать девять миллионов семьсот пятьдесят тысяч четыреста шестьдесят пять) рублей по состоянию на 02.02.2015 года, 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Калейдоскоп» (далее – ООО «Калейдоскоп») обратилось в Нижегородский областной суд с указанным административным исковым заявлением. В обоснование заявленных требований указало о том, что является собственником нежилого помещения, площадью 2303,8 кв.м., этаж 1-2, подвал П1, расположенного по адресу: ФИО2 

<

адрес> пом.Б, кадастровый №. Согласно кадастровой справке кадастровая стоимость вышеуказанного помещения составляет 57233073 рубля 02 копейки, которая, по мнению административного истца, превышает его рыночную стоимость. Согласно проведенной оценке рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на 02.02.2015 года составляет 29750465 рублей. 

При рассмотрении дела в Нижегородском областном суде представитель административного истца общества с ограниченной ответственностью «Калейдоскоп» ФИО1 просила административное исковое заявление удовлетворить по указанным в нем основаниям. Заявила ходатайство о допросе в качестве свидетеля оценщика ООО «Мастерцен» ФИО4 Ходатайство удовлетворено.

Другие лица, привлеченные к участию в деле, в судебное заседание не явились.

В письменном отзыве Правительство Нижегородской области указало, что постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области по состоянию на 05.06.2011 года. Полномочия Правительства Нижегородской области по изданию постановления установлены Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». К полномочиям Правительства Нижегородской области относится только утверждение таких результатов. Представило в суд выписку из приложения №2 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331, в котором утверждены средние и минимальные удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости кадастровых кварталов (л.д.195-198).

В письменном отзыве ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области указало, что административным ответчиком по делам данной категории оно может являться в тех случаях, когда оно само определяло кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости. Просило рассмотреть дело без участия представителя.

Также в суд поступила информация из филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области в отношении спорного нежилого помещения. Указывается, что объект капитального строительства (нежилое помещение) с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> поставлен на государственный кадастровый надзор 07.06.2012 года. Кадастровая стоимость определена путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости на площадь здания и установлена в размере 57198292,96 рублей. 

02.02.2015 года в Единый государственный реестр недвижимости были внесены изменения в части общей площади вышеуказанного объекта недвижимости, общая площадь изменилась с 2302,4 кв.м. на 2303,8 кв.м. В соответствии с пунктом 3.1 Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 18.03.2011 года №113, кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером № определена в размере 57233073,02 рублей. Иных изменений качественных или количественных характеристик, влекущих за собой изменение кадастровой стоимости данного объекта капитального строительства в ЕГРН не вносилось. Представлены выписки из ЕГРН в отношении спорного объекта недвижимости, Акт определения кадастровой стоимости помещения с кадастровым номером №, составленный ведущим инженером отдела кадастрового учета №3 филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области от 02.02.2015 года (л.д.201-215).

В письменном отзыве на административное исковое заявление заинтересованное лицо администрация города Дзержинска Нижегородской области просит в удовлетворении административного искового заявления отказать, так как отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценке и оценочной деятельности, что подтверждено решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области.

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве и не может быть признано преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

В судебном заседании оценщик ФИО4, допрошенная судом в качестве свидетеля и предупрежденная об уголовной ответственности за отказ от дачи и дачу заведомо ложных показаний, сообщила суду о том, что составляла отчет об оценке от 12.11.2017 года №110/17. Пояснила суду о том, что лично производила осмотр данного помещения. Само здание, в котором расположено спорное помещение, находится в центре города Дзержинска. Транспортная доступность к зданию хорошая, ремонт помещения можно охарактеризовать как средний. Нежилое помещение с кадастровым номером № расположено в подвале, на первом и втором этажах. 

Пояснила, что объект оценки ею описан всесторонне и полно. Описание объекта оценки в отчёте дано на страницах 13-19 в разделах 3.1 - 3.10. Количественные и качественные характеристики объекта оценки описаны в разделе 3.6 на странице 16. Площади помещений ею были сверены с данными, указанными в экспликации (страница 6-7) технического паспорта от 28.07.2014 года (страницы 102-103 отчёта). Функциональное назначение объекта оценки приведено на странице 16 отчёта: «нежилое помещение, общая площадь: 2303,8 кв.м., кадастровый №, включающее в себя офисно-торговые и складские помещения - используется по назначению». Физический износ ею не указан в связи с отсутствием информации об этом в техническом паспорте. Функциональное устаревание - это потеря стоимости, вызванная несоответствием современным стандартам. Объект оценки соответствует функциональной полезности по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам. Физический износ и функциональное устаревание в расчётах данного отчёта не использовались. Отчет об оценке содержит сведения доказательственного значения, составлен в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе пунктом 5 ФСО №3.

Выбор объектов-аналогов ею в отчете обоснован. Сегмент рынка определён в пункте 5.2 отчета на страницах 26-29. В соответствии с классификацией определен сегмент складских помещений в таблице 2, торговых помещений в таблице 3, офисных помещений в таблице 4, сделан вывод: объект оценки - нежилое встроенное помещение, расположенное в городе Дзержинске Нижегородской области. Помещения, расположенные на 1-ом этаже, используются как торговые помещения (магазин); помещения, расположенные в подвале, используются как складские; помещения, расположенные на 2-ом этаже, используются как офисные. Состояние помещений удовлетворительное. Согласно техническому паспорту помещения доля занимаемых торговых помещений составляет 46%, офисных – 10%, складских – 44%, общая площадь нежилого помещения – 2303,8 кв.м. Учитывая назначение объекта оценки, особенности конструктивных элементов, особенности локального местоположения объекта оценки, она считает, что объект оценки можно отнести к сегменту коммерческой недвижимости, включающую в себя торговые, офисные и производственно-складские помещения. 

Ею в таблицах 5, 7, 9 на страницах 33-36 отчета рассматривался рынок продажи и аренды торговых, офисных и производственно-складских помещений. Подбор аналогов проводился на основании данных министерства экономики Нижегородской области с учётом оценки уровня социально-экономического развития территорий по итогам 2015 года. По результатам оценки 15 территорий имели уровень развития выше среднего, 30 - средний, 7 - ниже среднего. Уровень социально-экономического развития выше среднего стабильно наблюдается в Кстовском, Городецком муниципальных районах и городских округах г.Арзамас, г.Дзержинск, г.Бор, г.Выкса, г.Нижний Новгород, г.Саров. Кроме того, по итогам 2015 года с уровнем выше среднего оценены: Балахнинский, Вадский, Богородский, Дивеевский, Павловский и Лысковский районы и городской округ г.Кулебаки. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости с приведением интервалов значений этих факторов приведён ею в пункте 5.4 на странице 37-38 отчёта. 

Для определения рыночной стоимости объектов оценки был произведен анализ предложений по продаже подобных объектов недвижимости из открытых источников. На момент проведения оценки данная информация в указанных источниках существовала. 

Основными критериями отбора являлись такие характеристики, как: местоположение объектов-аналогов, назначение объектов-аналогов - коммерческое назначение (торговое, офисное, складское), размер общей площади, этаж расположения. 

В сравнительном подходе в таблице 26 (торговые помещения), в таблице 37 (офисные помещения) применялись корректировки: на торг, на состояние рынка, на этаж расположения, на площадь. В таблице 46 (складские помещения) применялись корректировки: на торг, на состояние рынка, на площадь. Элементы сравнения, не приведенные ею при расчетах рыночной стоимости сравнительным подходом, не являются существенными и не оказывают однозначного влияния, которое можно определить количественно, на итоговую величину рыночной стоимости. В отчёте ею подобрано достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При проведении оценки описаны объем доступных ею рыночных данных об объектах-аналогах и выполнен отбор для проведения расчетов.

Также оценщик ФИО4 пояснила суду о том, что ставка капитализации объекта оценки ею подробно описана в пункте 8.7 отчета на страницах 87-90. Исходя из имеющейся информации, ею принято решение использовать метод кумулятивного построения при расчете коэффициента капитализации. Ставка дисконтирования ею была определена в размере 19,3, норма возврата капитала – 4,00, ставка капитализации – 23,3.

При расчете стоимости объекта оценки было принято во внимание наличие в спорном помещении следующих инженерных коммуникаций: электричество, центральное отопление, водопровод, канализация. Наличие указанных коммуникаций подтверждается представленной справкой. Таким образом, отсутствие такой справки при составлении отчета ни как не повлияло на результаты оценки. Полагала, что отчёт составлен в соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в отчете содержатся описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее понять логику процесса оценки; обоснование выбора примененных ею методов оценки в рамках сравнительного подхода; описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам. Приведенные расчеты и описания обеспечивают проверяемость выводов и полученных результатов. 

Рассмотрев материалы настоящего дела, обсудив доводы и требования административного искового заявления и отзывов на него, заслушав представителя административного истца, свидетеля, суд приходит к следующему.

В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно пунктам 1, 2, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектами налогообложения в соответствии со статьей 389 Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения. 

Как установлено статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

В силу положений статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Из положений статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления, в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей. Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.

Судом установлено, что административному истцу ООО «Калейдоскоп» на праве собственности принадлежит указанное в административном исковом заявлении нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 2303,8 кв.м., этаж 1-2, подвал П1, расположенное по адресу: ФИО2 

<

адрес>, пом.Б. Данное обстоятельство подтверждается представленной в суд нотариально заверенной копией свидетельства о государственной регистрации права от 17.02.2015 года №52-АЕ 840082 (л.д.12), выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 19.01.2018 года (л.д.204-212).

Согласно представленной филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области информации и выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 19.01.2018 года нежилое помещение с кадастровым номером № поставлено на государственный кадастровый учет 07.06.2012 года и кадастровая стоимость определена в размере 57198292,96 рублей. Актуальная кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № определена 02.02.2015 года в размере 57233073,02 рублей связи с изменением количественных характеристик данного объекта недвижимости, а именно изменения площади с 2302,4 кв.м. на 2303,8 кв.м. В последующем изменений количественных или качественных характеристик нежилого помещения, влекущих за собой изменение размера кадастровой стоимости нежилого помещения, не регистрировалось. Представлена копия акта определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости от 02.02.2015 года (л.д.201-212).

Так как актуальная кадастровая стоимость спорного нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 57233073,02 рублей установлена 02.02.2015 года в связи с изменением его количественных характеристик, то при рассмотрении данного административного дела подлежат применению положения статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и датой, по состоянию на которую может быть установлена кадастровая стоимость нежилого помещения в размере его рыночной стоимости, является 02.02.2015 года, как и указано в административном исковом заявлении. Надлежащим административном ответчиком, в таком случае, по настоящему делу является Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», которая через филиал определила актуальную кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № (абзац третий пункта 7, абзац 4 пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»). 

Согласно представленной суду выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 19.01.2018 года кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № составляет 57233073,02 рублей по состоянию на 02.02.2015 года (л.д.213).

Материалами дела подтверждается, что административный истец ООО «Калейдоскоп» 27.11.2017 года обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости по состоянию на 02.02.2015 года с предоставлением всех необходимых для этого документов. Указанное заявление решением комиссии от 20.12.2017 года №1775/2017 было отклонено (л.д.13-14).

Данные обстоятельства свидетельствуют о соблюдении административным истцом установленного статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обязательного для юридических лиц досудебного порядка урегулирования настоящего спора (п.9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

При рассмотрении настоящего дела суд принимает во внимание положения пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», согласно которому решение комиссии по рассмотрению споров не может быть предметом оспаривания при рассмотрении заявлений о пересмотре кадастровой стоимости. Поэтому суд не входит в обсуждение вопроса о законности принятого комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области решения.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости нежилого помещения, административный истец ООО «Калейдоскоп» представило в суд отчет от 12.11.2017 года №110/17 об оценке недвижимого имущества – нежилого помещения с кадастровым номером №, составленный оценщиком ООО «Мастерцен» ФИО4 (л.д.16-174).

Согласно данному отчету рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 2303,8 кв.м., этаж 1-2, подвал П1, расположенного по адресу: ФИО2 

<

адрес>, пом.Б, составляет 29750465 рублей по состоянию на 02.02.2015 года.

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Исследовав представленный в суд отчет от 12.11.2017 года №110/17 об оценке недвижимого имущества – нежилого помещения с кадастровым номером №, составленный оценщиком ООО «Мастерцен» ФИО4, заслушав оценщика ФИО4, допрошенную судом в качестве свидетеля и предупрежденную об уголовной ответственности за отказ от дачи и за дачу заведомо ложных показаний, суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объекта оценки определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, а также стандартов и правил оценочной деятельности НП СОО «СИБИРЬ», членом которой является оценщик ФИО4 

Из представленного отчета об оценке усматривается, что целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости нежилого помещения для пересмотра его кадастровой стоимости (л.д.21).

При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком в отчете обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке (л.д.24-25). 

В отчете в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки содержатся сведения об использованных при их составлении документах и источниках информации (л.д.28, 110).

Оценщиком дано подробное описание объекта оценки – нежилого помещения с кадастровым номером №. Согласно отчету об оценке нежилое помещение расположено в городе Дзержинске Нижегородской области. Окружение объекта оценки представлено многоквартирной жилой застройкой со встроенными на первых этажах с объектами коммерческого назначения (магазины, объекты социально-бытового назначения). Доступ к объекту оценки расценивается как хороший, подъездные пути асфальтированы, находятся в хорошем состоянии. Приведены количественные и качественные характеристики нежилого помещения, в том числе: год постройки - 1985, этажность, назначение, имущественные права, площадь общая и по каждому этажу, состояние фундамента, стен, перекрытий здания, отделка потолков, внутренних стен, перегородок, состояние оконных и дверных проемов, инженерные коммуникации (отопление, вентиляция, водоснабжение, канализация, электроснабжение). Представлены фотографии помещения (л.д.31-34).

В отчете об оценке содержатся сведения о социально-экономической ситуации в Российской Федерации и Нижегородской области в период, предшествующий дате оценки нежилого помещения, со ссылками на источник информации. С целью установления рыночной стоимости нежилого помещения в отчете указаны тенденции отечественного рынка объектов капитального строительства, дан анализ рынка объектов капительного строительства в Нижегородской области в городе Дзержинске Нижегородской области на дату оценки – 02.02.2015 года со ссылкой на источник информации. Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г №611, приведен за период, предшествующий дате оценки (л.д.37-54).

Наиболее эффективным использованием объекта оценки признано его фактическое использование, то есть торгово-офисное и складское помещение (л.д.35-36). 

Оценщиком определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект – торговые, офисные и производственно-складские помещения класса D. 

С учетом сегмента рынка, к которому относится объект оценки, для выбора объектов-аналогов оценщиком был изучен рынок предложений к продаже нежилых помещений на дату оценки – 02.02.2015 года. 

Так как спорное нежилое помещение имеет различное целевое назначение (торговое помещение, склад, офисное помещение), оценщиком подобрано 7 предложений по продаже нежилых помещений торгового назначения, 7 предложений по продаже помещений офисного назначения и 7 предложений по продаже складских помещений, расположенных в городе Дзержинске и городах Нижегородской области, схожих по социально-экономическому развитию с городом Дзержинском, а также сведения об арендных ставках для помещений торгового назначения, помещений офисного назначения и складских помещений. При этом указаны источники информации (л.д.48-51).

Определены ценообразующие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на их рыночную стоимость. Анализ основных ценообразующих факторов представлен оценщиком в рамках анализа рынка (л.д.52-54).

Согласно главе V «Анализ рынка» Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, объем исследований определялся оценщиком исходя из принципа достаточности. Доказательств нарушения данного принципа при составлении отчета об оценке, повлекшего за собой неверные выводы относительно установления оценщиком рыночной стоимости нежилого помещения, суду не представлено. 

Оценка нежилого помещения проведена с применением сравнительного и доходного подходов. При этом оценщик в отчете обосновал возможность и необходимость применения данных подходов к оценке и отсутствие необходимости применения затратного подхода (л.д.55-60).

При использовании сравнительного подхода оценщик обосновал условия подбора объектов-аналогов. Подобрано по три объекта-аналога (с учетом различного целевого назначения помещения - торговое помещение, склад, офисное помещение), при этом оценщик привел правила и принцип отбора аналогов, указав, основания, по которым были отобраны объекты-аналоги. Приведено обоснование применения вносимых корректировок и поправок при сравнении объектов оценки и объектов-аналогов. Применены корректировки на торг, на состояние рынка, на этаж расположения, на площадь. Рыночная стоимость рассчитана методом сравнения продаж. Рыночная стоимость объекта оценки в рамках сравнительного подхода была определена оценщиком в размере 27788720 рублей (л.д.61-80).

При использовании доходного подхода оценщик, используя метод прямой капитализации, произвел расчет потенциального валового дохода, который можно получить от использования объекта недвижимости без учета потерь и расходов. Для проведения оценки данным подходом оценщик отобрал объекты-аналоги торгового назначения, офисного назначения и складского назначения в районах Нижегородской области с развитием по социально-экономическому положению выше среднего (таблицы 48-49, 57-58, 68-69), произвел корректировку объектов-аналогов по основным ценообразующим факторам. Оценщиком произведен расчет действительного валового дохода с учетом возможных потерь, возникающих при сборе арендной платы, произведен расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации для объекта оценки. Рыночная стоимость, установленная с применением доходного подхода, составила 32693082 рублей (л.д.106).

Произведено согласование результатов оценки с учетом преимуществ и недостатков каждого из подходов, присвоены удельные веса каждому подходу: сравнительный – 0,6, доходный – 0,4. 

При оценке отчета суд учитывает, что к нему оценщиком приложены копии материалов распечаток, используемых при составлении отчета; в отчете об оценке имеются ссылки на электронные адреса источников информации, что позволяет проверить правильность сделанных оценщиком выводов. Расчеты стоимости объекта оценки соответствуют описанным в отчете методическим основам, приведены в отчете в полном объеме и позволяют проверить полученный результат. Требования к содержанию отчета об оценке, содержащиеся в ФСО №3, суд признает соответствующими. Отчет содержит, в том числе необходимую информацию относительно заказчика и исполнителя работ по оценке, информацию относительно самого объекта оценки, процесса оценки и примененных подходов к оценке. Информация, которая должна быть приведена в отчете об оценке согласно ФСО №7, в отчете содержится. Отчет не допускает неоднозначного толкования и не позволяют вводить в заблуждение потребителей отчета.

При оценке отчета суд также принимает во внимание показания оценщика ФИО4, допрошенной судом в качестве свидетеля и предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных свидетельских показаний, в том числе и в отношении замечаний на отчет об оценке, содержащихся в решении комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области.

Оценщик ФИО4 является лицом, обладающим специальными познаниями, имеющим профессиональное образование в области оценки по специальности «Планирование промышленности», «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)». Является членом некоммерческого партнерства саморегулируемая организация «СИБИРЬ», свидетельство о регистрации №481 от 13.08.2009 года, регистрационный номер 742 в реестре оценщиков НП СОО «СИБИРЬ». Повышала квалификацию по программам, связанным с оценочной деятельностью. Представлен полис страхования ответственности оценщика ФИО4 Стаж работы в оценочной деятельности составляет 17 лет (л.д.22-23, 166-172).

Сведений о том, что оценщик ФИО4 является лицом, имеющим имущественный интерес в объектах оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении оценщика ФИО4 у суда не имеется.

При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету об оценке составленному оценщиком ООО «Мастерцен» ФИО4, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости нежилого помещения лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.

Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленное по настоящему делу требование об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости.

Суд полагает, что не могут повлечь отказ в удовлетворении заявленного требования доводы Правительства Нижегородской области. В данном случае, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости – нежилого помещения его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статьи 24.18, 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), при определении которой кадастровая стоимость нежилого помещения устанавливается равной этой рыночной стоимости.

По приведенным в данном решении мотивам суд не может согласиться с доводами, содержащимися в письменном возражении заинтересованного лица администрации города Дзержинска Нижегородской области. 

Так как обращение ООО «Калейдоскоп» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № имело место 27.11.2017 года, то датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения необходимо считать 27.11.2017 года.

В удовлетворении заявленных по настоящему административному делу требований в отношении административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области и Правительства Нижегородской области суд полагает необходимым отказать. При этом суд учитывает, что оспариваемая актуальная кадастровая стоимость спорного нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 57233073,02 рублей была установлена 02.02.2015 года в связи с изменением его количественных характеристик Федеральным государственным бюджетным учреждением «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» через филиал в Нижегородской области (статья 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В данном случае Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области и Правительство Нижегородской области не утверждали и не определяли кадастровую стоимость спорного нежилого помещения с кадастровым номером № 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Калейдоскоп» по настоящему административному делу удовлетворить частично. 

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 2303,8 кв.м., этаж 1-2, подвал П1, расположенного по адресу: ФИО2 

<

адрес>, пом.Б, равной его рыночной стоимости в размере 29750465 (Двадцать девять миллионов семьсот пятьдесят тысяч четыреста шестьдесят пять) рублей по состоянию на 02.02.2015 года. 

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № считать 27.11.2017 года.

В удовлетворении заявленных по настоящему административному делу требований в отношении административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области и Правительства Нижегородской области отказать. 

Решение может быть обжаловано в коллегию по административным делам Нижегородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.А. Кручинин

В окончательной форме решение суда составлено 12.02.2018 года.

Судья М.А. Кручинин