Решение

Именем Российской Федерации

26.02.2018 г. г. Саратов

Кировский районный суд города Саратова в составе

председательствующего судьи Бондаренко В.Е.,

при секретаре Тупиченко Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Госжилстрой», третьи лица ЗАО «Стройинтерсервис», конкурсный управляющий АО «Стройинтерсервис» - ФИО2 о признании права собственности на квартиру,

установил:

истец ФИО1 обратилась в суд с указанным иском к ООО «Госжилстрой», мотивируя требования тем, что 10.12.2009 года между истцом и ЗАО «Стройинтерсервис» были заключены предварительные договоры купли-продажи жилого помещения, по которым после окончания строительства и заключения основных договоров купли-продажи жилых помещений получает в собственность однокомнатную квартиру № №, общей площадью 43,79 кв.м., и однокомнатную квартиру № №, общей площадью 47,05 кв.м., расположенные на 

<

адрес>. ФИО1 свои обязательства выполнила в полном объеме, оплатив по 656190 руб. за каждую квартиру. Жилой дом № №, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Квартира № №, площадью 39,8 кв.м. на № этаже, расположена по вышеуказанному почтовому адресу и поставлена на кадастровый учет под номером: №. Квартира № №, площадью 39,8 кв.м. на 9-м этаже, расположена по вышеуказанному почтовому адресу и поставлена на кадастровый учет под номером: №. Письмом от 16.08.2017 года ООО «Госжилстрой» в добровольной передаче в собственность вышеуказанных жилых помещений отказало. В этой связи истец просит признать за ФИО1 право собственности на жилое помещение № № площадью 39,8 кв.м. на №-м этаже, расположенное по адресу: 

<

адрес>; жилое помещение № № площадью 39,8 кв.м. на №-м этаже, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.

Истец ФИО1, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, причины неявки не сообщила, в представленном заявлении просила рассмотреть дело в свое отсутствие (л.д. 59, 74).

Представитель ответчика ООО «Госжилстрой», третьи лица ЗАО «Стройинтерсервис», конкурсный управляющий АО «Стройинтерсервис» ФИО2, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени рассмотрения дела (л.д. 72,73,75), в судебное заседание не явились, доказательств уважительности причин своей неявки суду не представили, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просили. 

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствии не явившихся лиц.

Суд, исследовав письменные материалы дела, выслушав представителя истца, приходит к следующим выводам.

В соответствии с ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается. 

В судебном заседании установлено, что 25 декабря 2006 года между КПСО «Госжилстрой» (сторона-1) и ЗАО «Стройинтерсервис» (сторона-2) заключен договор № 7 о совместной деятельности, предметом которого являлось осуществление совместных действий, направленных на строительство жилой группы № 6, внеплощадных сетей инженерно-технического обеспечения, объектов социально-культурного, бытового назначения, благоустройство, озеленение в микрорайроне № 6 в Кировском районе г.Саратова (п. 1.1 договора л.д. 27-34). 

Согласно п. 1.2 договора в рамках реализации совместной деятельности стороны осуществляют новое строительство на земельном участке, принадлежащем КПСО «Госжилстрой» на праве аренды согласно договору № 483 от 26 сентября 2005 года, зарегистрированному в установленном порядке в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области.

Положениями п. 1.4 договора установлено, что сторона-1 оказывает услуги заказчика-застройщика по строительству объектов, указанных в приложении № 1 к договору.

По условиям п. 2.2.1 договора сторона-2 обязуется выполнять обязанности подрядчика по строительству объектов, указанных в приложении № 1, с правом привлечения субподрядных организаций, при условии предварительного письменного согласования со стороной-1 проектов договоров, заключаемых с субподрядными организациями, поставщиками оборудования, строительных и отделочных материалов.

В соответствии с положениями п. 4.1 договора результатом совместной деятельности, подлежащим разделу сторонами, являются жилые, нежилые, встроено-пристроенные помещения, гаражи, стоянки, а также помещения, предназначенные для коммерческой деятельности. 

Согласно п. 4.2 договора соотношение раздела результата совместной деятельности по окончании строительства объектов и ввода их в эксплуатацию устанавливается пропорционально вкладам сторон (материальным, интеллектуальным, организационным и др.). В результате осуществления совместных действий по окончанию строительства объектов, указанных в приложении № 1 к договору, и ввода их в эксплуатацию в собственность стороны-2 передается 83 % общей жилой площади; в собственность стороны-1 - 17 % общей жилой площади. 

При этом в соответствии с п. 5.1 договора вкладом в совместную деятельность по застройке жилых групп стороны-2 (ЗАО «Стройинтерсервис») является в том числе: финансирование строительства жилых домов. 

Согласно п. 4.3 договора № 7 о совместной деятельности от 25 декабря 2006 года конкретный перечень объектов, подлежащих разделу сторонами, указывается в дополнительном соглашении к договору, который может быть изменен по взаимному согласованию.

По условиям п. п. 4.5, 4.6, 4.7 договора о совместной деятельности от 25 декабря 2006 года стороны в установленном порядке вправе принять решение об отчуждении своей части результата совместной деятельности по финансированию и застройке объекта третьим лицам в объеме фактически незавершенного строительства. Оформление прав на конкретное имущество осуществляется каждой стороной самостоятельно и за свой счет. Стороны самостоятельно несут все риски, расходы и убытки, вытекающие из отношений с третьими лицами. 

В соответствии с заключенным к названному договору дополнительным соглашением № от 29 марта 2011 года в составе доли ЗАО «Стройинтерсервис» в виде определенных помещений в строящемся жилом доме со строительным № № по адресу: 

<

адрес>, значатся жилые помещения – квартиры № № общей площадью с учетом лоджии 43,79 кв.м, без учета лоджии – 39,75 кв.м. каждая, на 9 этаже блок-секции Г (л.д.39-46).

В силу п. п. 6.1, 6.2 указанного договора о совместной деятельности от 25 декабря 2006 года его стороны по согласованию вправе частично или полностью уступить свои права по договору третьему лицу в порядке, установленном действующим законодательством РФ, при условии принятия последним обязанностей, условий и обязательств по настоящему договору пропорционально участию в реализации совместной деятельности. Переуступка прав оформляется дополнительным соглашением, которое является неотъемлемой частью настоящего договора. При этом сторона-1 (КПСО «Госжилстрой») не несет ответственности по договорам стороны-2 (ЗАО «Стройинтерсервис»).

10.12.2009 года между ФИО1 и ЗАО «Стройинтерсервис» были заключены предварительные договоры купли-продажи жилого помещения, по которым после окончания строительства и заключения основных договоров купли-продажи жилых помещений истец получает в собственность однокомнатную квартиру № №, общей площадью 43,79 кв.м., и однокомнатную квартиру № №, общей площадью 47,05 кв.м., расположенные на № этаже в №ти этажном жилом доме строительный номер №, расположенном по адресу: 

<

адрес> (л.д. 8-11, 13-16).

На момент подписания сторонами настоящих договоров право ЗАО «Стройинтерсервис» на жилые помещения, указанные в п. 1.1 настоящих договоров подтверждается «Договором № 7 о совместной деятельности» заключенным между КПСО «Государственное жилищное строительство» и ЗАО «Стройинтерсервис» от 25.12.2006 года (п. 1.2).

По предварительной договоренности между сторонами стоимость каждого жилого помещения составляет сумму в размере 656190 рублей (п. 2.1 л.д.8, л.д. 13).

ЗАО «Стройинтерсервис» обязуется в срок до 31.03.2011 года приобрести право собственности на жилые помещения и произвести оформление в соответствии с действующим законодательством РФ своего права собственности на указанные в п. 1.1 настоящих договоров жилые помещения (п. 3.1 л.д. 9,14).

ФИО1 обязуется произвести оплату ЗАО «Стройинтерсервис» в сроки и на условиях в соответствии с разделом 2 настоящих договоров (п. 3.2 л.д. 9,14).

Настоящие договоры являются предварительными и содержат основные условия договора купли-продажи квартиры (основного договора), который будет заключен в последующем (п. 4.1 л.д. 9,14).

Стороны обязуются заключить основные договоры в срок с 01.04.2011 года до 30.04.2011 года (п. 4.2 л.д. 9,14). 

Обеспечением исполнения ФИО1 своих обязательств по настоящим договорам является 100% оплата жилых помещений указанных в п. 1.1 настоящих договоров (п. 5.1 л.д. 9,14).

Право собственности на жилые помещения перейдет к ФИО1 с момента государственной регистрации перехода права собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Саратовской области (п. 5.6 л.д. 10,15).

10.12.2009 года ЗАО «Стройинтерсервис» и ФИО1 подписаны акты выполнения взаимных обязательств к предварительным договорам купли – продажи жилых помещений от 10.12.2009 года, согласно которым ФИО1 выполнила свои обязательства перед ЗАО «Стройинтерсервис» по предварительному договору купли – продажи жилого помещения от 10.12.2009 года в сумме 656190 рублей, что составляет 100 % оплаты однокомнатной квартиры № №, общей площадью 47,05 кв.м, включая площадь лоджии 7,30 кв.м., расположенной на № этаже семисекционного жилого дома № № жилой группы 

<

адрес> и по предварительному договору купли – продажи жилого помещения от 10.12.2009 года в сумме 656190 рублей, что составляет 100 % оплаты однокомнатной квартиры № №, общей площадью 43,79 кв.м, включая площадь лоджии 4,04 кв.м., расположенной на № этаже семисекционного жилого дома № 

<

адрес>. С момента подписания настоящих актов ФИО1 вправе распоряжаться имущественным правом на указанные квартиры, в том числе на отчуждение своей доли, в любой форме не противоречащей законодательству РФ. Расчет произведен полностью. Стороны взаимных претензий друг к другу не имеют (л.д. 12, 17).

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 04.02.2015 года по делу № А57-22938/2014 установлено, что КПСО «Госжилстрой», воспользовавшись правом, закрепленным в п. 7.3 договора о совместной деятельности № 7 от 25.12.2006 года в своем письме № 1160 от 08.07.2014 года уведомило ЗАО «Стройинтерсервис» об одностороннем отказе от исполнения договора и расторжении его с момента получения уведомления. Письмо ЗАО «Стройинтерсервис» получено 08.07.2014 года (л.д. 47-50). 26 октября 2016 года КПСО «Госжилстрой» преобразовано в ООО «Госжилстрой».

Согласно сообщению ООО «Госжилстрой» завершено строительство объекта капитального строительства «многоквартирного жилого дома», расположенного по адресу: г.Саратов, Саратовская область, муниципальное образование «Город Саратов», Кировский район. Жилому дому присвоен почтовый адрес: 

<

...> (л.д.26).

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (п. 1).

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору (п. 2).

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (п. 3).

Заключая 25 декабря 2006 года вышеуказанный договор, КПСО «Госжилстрой» и ЗАО «Стройинтерсервис» определили его сущность как договор о совместной деятельности.

Вместе с тем ст. 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

По смыслу изложенной выше нормы права при определении природы договора следует исходить из его содержания, а не указанного сторонами наименования.

Положениями ст. 1041 ГК РФ установлено, что по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации. Особенности договора простого товарищества, заключаемого для осуществления совместной инвестиционной деятельности (инвестиционного товарищества), устанавливаются Федеральным законом «Об инвестиционном товариществе».

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Исходя из изложенных выше норм права, а также анализа положений глав 30 (купли-продажи), 37 (подряд), 55 (простое товарищество) ГК РФ, содержания договора о совместной деятельности № от 25 декабря 2006 года, предметом данного договора фактически является привлечение застройщиком КПСО «Госжилстрой» в качестве генерального подрядчика ЗАО «Стройинтерсервис» для выполнения строительно-монтажных работ с определением оплаты выполненных работ путем передачи ему в собственность помещений в возведенных зданиях. Следовательно, следует исходить из того, что между ЗАО «Стройинтерсервис» и КПСО «Госжилстрой» по существу был заключен смешанный договор: в части обязательства построить объекты – следует применять правила о подряде, а к обязательству по передаче помещений – правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи.

Согласно п. 4 ст. 454 ГК РФ положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 указанного Кодекса, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.

Как следует из п. 2 ст. 455 ГК РФ, договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Исходя из названных норм права следует, что, если сторонами заключен договор, поименованный как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить полную цену недвижимого имущества или существенную ее часть, данный договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Принимая во внимание, что обязательства ФИО1 по предварительным договорам купли – продажи жилых помещений от 10.12.2009 года выполнены в полном объеме, указанные договоры кем-либо не оспорены, жилой дом как объект недвижимости существует, строительство завершено, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования истца о признании права собственности на квартиры.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

признать за ФИО1 право собственности на жилое помещение № № площадью 39,8 кв.м. на №-м этаже, расположенное по адресу: 

<

адрес>; жилое помещение № № площадью 39,8 кв.м. на №-м этаже, расположенное по адресу: 

<

адрес>, поставленное на кадастровый учет под номером: №.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца через Кировский районный суд г.Саратова.

Мотивированное решение изготовлено 27.02.2018 года.

Судья Бондаренко В.Е.